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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权上海美桥投资顾问有限公司所有，未经上海美桥投资顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商业策动地产—东方蓝海商业资产管理方案沟通稿目录212项目认知及企业目标理解基于市场竞争及客户的战略思考3商业整体定位及业态组合设定4销售回款策略及周期预判美桥介绍及如何对接本项目52区位属性：东方蓝海国际广场项目位于上海杨浦区中部区域，毗邻五角场环岛，属于泛五角场商圈板块，交通发达、配套成熟，以居住为主、办公、商务、休闲等功能正逐步加强。1、区位特点：本项目位于上海杨浦区中部区域泛五角场商圈板块，交通发达，配套成熟。2、项目四至：东至关山路，南至国权路，西至黄兴路，北至国顺路3、地块特点：本项目地块方正，四面临街，4、周边情况：项目的东侧是中高档居民区公园3000，南侧是大润发及百安居大型超市，西侧是九隆坊商业广场和假日快捷酒店，北侧是海上财智中心和华美达酒店。产品概况：17000平米主题商业街区，依托五角场城市副中心浓厚商业氛围，超高商业空间，可自由分割灵动便捷，产品整体素质优良，但地面停车位太少会影响商业价值实现。►4号楼商业-----面积3133.1平方米，共2层，总层高10.9米；►5号楼商业-----面积1980.1平方米，共2层，总层高10.9米；►6号楼商业------面积6277.46平方米，共2层，总层高10.9米；►2号楼（公寓式办公楼裙房商业）----面积5600平方米，共3层，一层5.6米，二层5.4米，三层3.5米，总层高14.5米。企业目标：我们认为东方蓝海广场在熊市市场环境中保证整体去化速度和回款总额的实现是核心，保证资金的安全性是关键。目标研判牛市标准：在“牛市”中价值实现是关键性的指标——追求高溢价熊市标准：在“熊市”我们更关注是的如何跑赢大市——保证资金安全企业目标回款目标整体回款目标8个亿，123速度及价格目标速度：9个月均价：5万元/平米其他目标商业经营的有序对商业品牌的要求对租金的要求整体框架612项目认知及企业目标理解基于市场、竞争及客户的战略思考3商业整体定位及业态组合设定4销售回款策略及周期预判美桥介绍及如何对接本项目56竞争分析：大型商业密集，定位重叠度较高，以中端复合型商业为主，竞争较激烈。352614创智天地万达广场凯迪新都汇财富国际广场新纪元国际广场骏丰国际财富广场东方蓝海国际广场1.财富国际广场体量：15万方档次：中端业态：零售/餐饮、休闲娱乐、服饰2.凯迪新都汇体量：4.1万方档次：中端业态：零售/餐饮、休闲娱乐、服饰3.创智广场体量：84万方档次：高端业态：办公、高科技园、休闲餐饮4.新纪元国际广场体量：2.6万方档次：中端业态：零售/餐饮5.万达广场体量：2.2万方档次：中端业态：零售/餐饮、休闲娱乐、服饰6.骏丰国际财富广场体量：5.2万方档次：中端业态：零售/餐饮、休闲娱乐、服饰价格水平：商圈较为成熟，周边无在售一手商铺项目，二手商铺价格相对稳定；一楼商铺均价在2.5-3.5万元/平，租金为4-8元/平米/天。东方蓝海项目周边商业项目市调简表楼盘名具体位置商业建筑面积商业业态（业种）一楼商铺日租金报价二手商铺销售均价物业管理费财富国际广场杨浦国权路39号(黄兴路口)150000㎡零售/餐饮、休闲娱乐、服饰4-12元/平米/天2.8万/平米19元/平方米·月凯迪新都会翔殷路1088号招商部（国和路口）41024㎡零售/餐饮、休闲娱乐、服饰3-12元/平米/天3万/平米——创智天地五角场淞沪路252号840000㎡办公、高科技园、休闲餐饮4-8元/平米/天4万/平米21元/平方米·月新纪元国际广场杨浦黄兴路1599号25978㎡零售/商业6.5元/平米/天3万/平米17元/平方米·月万达广场淞沪路77号21530㎡零售/餐饮、休闲娱乐、服饰2.4~3.6元/平米/天3万/平米25元/平方米·月骏丰国际财富广场虹口大连路1599号（近四平路口）52000㎡零售/餐饮、休闲娱乐、服饰4-12.5元/平方米.天3万/平米19.8元/平方米·月客户情况：以杨浦当地客户为主，年龄以20-30职业以企业职员、学生、军属为主，整体消费力有限。客群以杨浦区域内客户为主占到75%，外部客户导入较困难客群以企业职员、学生、军属为主，整体购买力有限►结论：1、竞争分析：大型商业密集，定位重叠度较高，以中端时尚复合商业为主，竞争较激烈；2、价格水平：商圈成熟，一手商铺稀缺，二手商铺价格稳定，周边1楼均价2.5-3.5万元/平米，租金为4-8元/平米/天；3、客户情况：客户消费水平有限，以区域内企业职员、学生、军属为主。整体框架1112项目认知及企业目标理解基于市场竞争及客户的战略思考3商业整体定位及业态组合设定4销售回款策略及周期预判美桥介绍及如何对接本项目511SWOT分析：东方蓝海位于成熟区域、但项目体量较小、单套进深过大、同时面临五角场正商圈的激烈竞争；我们充分发挥项目优势、抓住机会、避开威胁优势1、区位成熟，交通完善、有大量的常住居民2、商铺层高较高、对业态兼容性较强3、项目四面临街、无浓密高大植物遮挡劣势1、商铺单套进深过大，展示面不足2、地面停车位太少，地下停车动线过长3、商业体量较小，规模集合相应较难形成4、为配合销售，商业部分将首选可承受高租金业态，选择范围大大缩小机会1、项目处于泛五角场商圈，目前五角场商圈范围正在逐步扩大2、黄兴公园板块目前缺乏一个具有代表性成熟CBD和辅助商业中心3、本项目及周边商务办公氛围正逐渐形成，将带来一批固定客群4、办公楼入住率越高，商业良性循环概率越大威胁1、五角场成熟商业中心对本项目的分流2、本区域内已失败项目如“九隆坊”对本项目的警示3、地铁公交等市政交通设施距离项目较远主题定位：lifestylemall——时尚生活休闲中心，以中高端精品餐饮、咖啡店、酒吧、会所、高端零售展示为主；辐射半径1.5-2公里.满足中高端人群商务、休闲和生活需求东方蓝海商业精品餐饮休闲娱乐高端零售展示利用餐饮聚集人气，带旺整个商业利用休闲娱乐增加商业的整体运营时间利用高端零售来提高整体租金价值业态布局：整体布局以金融机构和餐饮为主，结合高档休闲会所、酒吧、便利店等2#5#6#►沿国顺路规划、银行与金融机构首选、（美克美家、特力屋等精品装饰家居店）、或中型餐厅如杏花楼、全聚德等►关山路规划高端酒吧如：（苏荷）、会所-如：（康骏）、时尚餐饮、快餐（新元素、永和大王）、便利店等4#►国权路近关山路规划中式咖啡或中式、西式时尚简餐、高级成衣定制店、干洗店、金融类商业等►黄兴路沿线规划高端零售（法拉利综合会所、搭配部分精品餐饮餐饮（俏江南、望湘园）、西式咖啡（星巴克、COSTA)、配套服务类商业如：渣打银行、中国银行精品餐饮：以沪菜、湘菜、北方菜系等为主（拟规划杏花楼、望湘园、俏江南、辛香汇等品牌）休闲娱乐：以咖啡店、美容养生会所、ktv、酒吧等为主（拟规划、康俊会馆、星巴克咖啡、钱柜KTV、苏荷酒吧等品牌）租金建议：东海蓝海平均租金保证7元；租金下限在5元；租金上限在9-12元2#5#6#►沿国顺路租金拟定在5-7元►关山路租金拟定5-7元4#►国权路近关山路租金拟定为7-8元►黄兴路近国权路租金拟定在7-8元/左右►黄兴路沿线租金拟定在9-12元左右高端零售展示：以高端品牌名车、名酒、家居、珠宝水晶等为主（拟规划美克美家家居广场、法拉利展示厅、华致酒行、施华洛世奇等品牌）招商周期：考虑到品牌商家签约周期较长，东方蓝海整体招商周期保证6个月，整体开业时间在2013年中旬开业时间推测依据施工完成进度预估为：2012年年底招商周期：2012年6月-2013年1月开业时间预期建议商场开业时间为2013年5月1日前策划、招商准备2012年6月全面招商2012年10月商户进场装修2013年2月进驻一家开业一家2013年5月1日整体框架2012项目认知及企业目标理解基于市场、竞争及客户的战略思考3商业整体定位及业态组合设定4销售回款策略及周期预判美桥介绍及如何对接本项目520回款策略：由锦桥私募基金携手机构投资者购买2-4亿的货量；其余部分4-6个亿的货量按照5年包租、5年抵扣策略进行散售；锦桥私募基金购买2-4个亿的货量，成为持有型的大业主保证商业的整体运营中小投资者5包租，5年抵扣的形式购买，保证经营的有序和商业管理上的周期性价格建议：整理均价5.84万/平米，5年抵扣按照5%的回报率抵扣后为4.38万元/平米静态收益还原法按照8元日租金、20年投资回报年限计算8*365*20=5.84万说明：机构投资者投资回报年限一般在10-15年左右回报率目前项目周边商铺的年均回报率在3%-7%左右，取中间值5%销售周期：整体销售周期1年，从今年6月到2013年6月销售确保6个亿金额的实现机构投资者中小投资者2012.062012.092012.122013.062012.062012.092012.122013.062012.062012.092012.122013.06销售2-4个亿销售4-6个亿整体框架2412项目认知及企业目标理解基于市场、竞争及客户的战略思考3商业整体定位及业态组合设定4销售回款策略及周期预判美桥介绍及如何对接本项目524美桥投资通过与诸多开发商的良好合作伙伴关系，已完成数百万平方米的商业地产运作，累计商户资源著名品牌近万家。美桥资产管理的业务总部设在亚洲金融中心—陆家嘴，业务遍布：长三角地区、珠三角地区、渤海湾地区以及内地中心城市。在2011年“中国地产领袖大奖”评选中，荣膺“最佳商业地产综合服务机构”核心竞争力国际理念与视野专业投资管理团队深谙本土运营智慧资深的地产专家顾问国际投资机构的长期合作关系成熟的商业运营管理体系丰富的品牌商家资源国内外成功的营运经验服务优势拥有具前瞻性商业布局的思考拥有经验丰富、敬业的商业运营团队（领导力、情景设计、沟通、计划、员工和实践）拥有完善的运营管理模式拥有无可比拟的商家人脉及联盟关系拥有跨地域的商业地产运营的成功经验拥有商业地产业界良好的声誉，拥有稳定的战略伙伴（酒店、零售商）开创商业5C分析法则（顾客、合作伙伴、企业技能、竞争对手、环境）高层管理精英团队介绍领衔精英冯仕勋----上海美桥投资顾问有限公司董事兼香港地产学会秘书长擅长筹建期及培育期监督与协调、顾问工作，对前期策划、调整租户组合、人流车流动线、市场调研、定位、再定位、业态布局、招商、营运、员工培训等有丰富及实战经验，与国内、国际基金公司有默契的人脉关系。•前英国特许房屋经理学会资深会员•香港地产学会资深会员•前加拿大多伦多地产商会持牌经纪•香港大学房屋管理专业•香港理工大学工商管理专业美桥租赁运营事业部经典案例服务经验文定生活广场项目名称：文定生活广场项目位置：上海徐汇区项目规模：2.2万平米产品性质：创意园区商业定位：顶尖家居展示、创意办公服务期限：2007至今服务内容：商业改造、招商、经营管理万象城华润万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全信的生活方式与消费潮流。这个18.8万平方米的时尚殿堂品牌零售、特色餐饮交相辉映；娱乐休闲、文化风情异彩纷呈，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的时尚游玩好去吃！项目位置：广东省中山市项目规模：150万平米（购物中心10万平米）产品性质：城市综合体服务内容：定位策划、规划设计、开业顾问、招商顾问、运营管理中山远洋嘉尚坊项目名称：嘉尚坊项目位置：上海嘉定江桥项目规模：2.5万平米产品性质：社区商业中心服务内容：市场研究、定位策划、招商顾问及代理项目名称：华漕丰尚国际生活中心【FASHIONPARK】项目位置：上海市运乐路569弄（金丰路）项目规模：35,000平方米项目业态：零售、餐饮、娱乐、休闲项目需求基点：以周边成熟的国际社区的生活消费需求为基点项目定位：高档时尚生活中心项目特色：商业裙