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金地名津商业营销方案初步建议深圳中原·事业一部荣誉出品2011年7月26日谨呈：金地地产目录一、深圳整体商业市场分析二、深圳口岸区域商业市场分析三、项目分析四、项目定位五、销售策略建议及推广铺排六、金地名津商业项目服务团队架构深圳整体商业市场分析第一部分1.1、宏观政策对商业市场的影响1.2、商业市场批售及成交情况1.3、商业市场近期销售情况1.4、商业市场总结及未来发展趋势东门商圈华强北商圈次商务中心休闲文化中心人民南商圈地王商务圈深圳主要商圈形态布局行政文化商务中心福田口岸罗湖口岸地铁1号和4号线在中心区交汇。地铁4号线连通深港两地自福田口岸到香港中环，仅需40分钟。1.1、宏观政策对商业市场的影响楼市调控政策加码：“新国八条”：2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。“限购令”：因房地产调控政策，“购房受限”的部分投资者转而投向商业地产领域。随着投资商业地产的热度上升，也带动了深圳市商铺、写字楼租售价格的攀升。特点：针对住宅市场、调控频繁、力度加大、打击投机行为，对楼市资金形成挤出效应。流动性资产过剩，通货膨胀明显继续适度宽松的货币政策：市场流动性资产过剩明显，通货膨胀明显持续走高，价格上涨明显；人民币升值，加息，热钱涌入，加速资产上涨近期人民币升值明显，国际资金借道进入中国市场，加速资产价格上涨；央行加息，国际资本存在套利空间，加剧热钱涌入中国。总结：宏观政策对商业市场形成利好，投资商业地产是寻求资产保值增值的一种较好途径。1.2、商业市场批售及成交情况深圳市2010年商业批售面积和成交面积050,000100,000150,000平方米批售面积11,1215,3603,8559,05813,08343,0998,2239,0126,477成交面积27,4900036,7176,3757,6774,20816,870138,371月2月3月4月5月6月7月8月9月图1深圳2010年1-9月商业批售、成交面积图2深圳2010年6月—2011年.6月商业挂牌成交均价深圳市商业挂牌均价走势010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000元/平方米全市42,3843,4744,1743,4547,9051,1754,0454,4551,8253,1555,0657,7960,480909091009110912100110021003100410051006100710081009总体批售不大，近期放量，成交量比较平稳9月份商业批售面积为13.8万㎡，超过了前8个月的批售总和，说明商业市场走势看好。近一年深圳商业挂牌成交均价稳步上涨全市商业成交均价呈稳步增长势头，2010年数据较去年同期上涨约50%，商业项目的投资价值显而易见。从近期深圳商业市场的批售成交情况和价格走势上看，商业市场开始活跃，价格持续上涨，是商业项目入市的好时机。1.3、商业市场近期销售情况项目区域商业面积㎡主力面积㎡均价(元/㎡)销售率开盘时间商业类型深业紫麟山龙岗767750-10018000100%2010.5街铺中海阳光玫瑰园南山200025-11335000100%2010.6街铺万科金域道Ⅱ宝安186220－6053000100%2010.6街铺深物业新华城宝安1100070－1203200095%2010.6街铺佳兆业上品雅园龙岗690430－603000090%2010.6街铺佳兆业大观邸龙岗800040－802650075%2010.6街铺君悦九龙道龙岗700040-602800090%2010.6街铺茗萃园龙岗1183070-2002400080%2010.6街铺依云伴山南山1124728-1324000060%2010.8集中商业＋街铺曦湾罗迪欧南山600040－8015000090%2010.9内街铺龙华中心街宝安112350-7065000100%2010.9街铺徽王府龙岗1000040-801900075%2010.8街铺龙光君悦龙庭龙岗700045-603000090%2010.9街铺万科金色沁园龙岗275720-503500060%2010.10街铺世纪新城龙岗3200020-7050000/8000090%2010.10集中商业+内铺/外铺中海三里铺龙岗513420-703300065%2010.10集中商业+街铺万科红布吉2977115-15030000/100000100%2010.12集中商业+街铺小结：项目规模多数小于1万平米，主要为社区型商业，街铺居多，集中商业较少，主力面积为20-70平米，销售率基本在七成以上；区域优势明显，核心价值清晰的项目销售均价较高。1.4、商业市场总结及未来发展趋势总结：“限购令”等政策出台后，住宅市场投资行为受到打压，楼市资金挤出效应显现；通货膨胀势头明显，人民币升值和加息加速热钱涌入，资产价格上涨；批售量的大增预示着未来供应量增加，从长时间来看，供应量扩大将对价值上涨形成压力；成交均价持续稳步上涨，商业投资前景明朗，投资价值显现；近期商业市场以社区商业为主，成交活跃，核心价值清晰的项目销售均价比较高。未来发展趋势：随着批售量的陡增，预计未来商业放盘量将呈增长势头，但由于近期商业市场的活跃，供应市场扩大短期对价格上涨的压力不大，市场价格仍将保持稳步上涨势头。结论：在当前宏观政策下，商业项目推盘时机成熟，本项目应该借此良机尽快推盘销售。深圳口岸区域商业市场分析第二部分2.1、福田口岸区域商圈分析2.2、典型口岸商业——罗湖口岸商圈分析2.3、深圳南山口岸—西部通道附近商圈分析2.4、福田口岸商业市场总结2.1、福田口岸区域商圈分析一线价值区：福田口岸区，如海悦华城商业街均价15万元/平方米最高价18万元/平方米二线价值区：福民路商业中心区，如福民路地铁口区域福涛东园商业街均价10万元/平方米最高价12万元/平方米三线价值区：口岸社区商业，如福强路骏皇名庭商业街均价7万元/平方米最高价8万元/平方米本案类比本案：口岸社区商业2.2、典型口岸商业——罗湖口岸商圈分析一线价值区：以人民南路为商业大动脉，两个商业极点分别是口岸商圈的罗湖商业城和区域商业中心的金光华广场商圈均价15万元/平方米最高价20万元/平方米二线价值区：处于商业区、办公区、居民区的交汇处，入置地广场、佳宁娜广场、新银座等商业街均价10万元/平方米最高价12万元/平方米三线价值区：口岸区住宅底商，入国际名庭、云峰花园、云景豪庭等社区商业街均价8.5万元/平方米最高价9.8万元/平方米类比本案：口岸社区商业街2.3、深圳南山口岸—西部通道附近商圈分析海岸城东西座写字楼租金300-1500元/㎡售价10-25万内铺300-500元/㎡1楼500元/㎡2楼1000-1500/㎡保利文化广场（大型购物中心）租金400-1000元/㎡售价10-23万海岸城东西座写字楼底商租金300-1500元/㎡售价10-25万内铺300-500元/㎡1楼500元/㎡2楼1000-1500/㎡口岸商城随着地铁的开通，价值不断飙升05101520252005年2008年2011年罗湖口岸商业城售价（万元/㎡）保利文化广场售价（万元/㎡）海岸城售价（万元/㎡）8202505101520252005年2009年2011年5132405101520252005年2009年2011年714232.4、福田口岸商业市场总结福田口岸商业业态分布以餐饮、娱乐、生活配套为主，商业形态以社区裙楼底商为主。主要客户群是福田口岸及皇岗口岸的过境旅客和社区居民。是深圳唯一的双口岸，24小时通关的口岸商业区。商铺价格区间为：6万—18万街铺租金区间为：120—1000元/月/平方米临街铺位和内街铺价格相差较大。商业氛围浓厚，但缺乏统一招商和专业商业物业公司的经营管理，铺位空置及转租转让情况普遍。租约期短，品牌参差不齐。金地名津商业广场项目分析第三部分3.1、所属区位分析3.2、区域交通分析3.3、区域消费力分析3.4、典型商业项目分析3.5、项目四至分析3.6、商业平面规划情况3.7、项目SWOT分析3.1、所属区位分析福田口岸商业广场，位于深圳市福田区南端，南临深圳河，北靠裕亨路，东侧为皇岗口岸，西侧为福田地铁口岸，总建筑面积3.1万平方米。3.2、区域交通分析市民中心福田CBD深南大道落马洲滨河大道福田口岸得天独厚的优势，重要交通枢纽双关口每天人流量达到25万人次深圳地铁四号线、九广东铁上水-落马洲支线、香港西铁北环线三铁交汇于此。交通网络发达位于地铁四号线“福田口岸”站旁，离福田CBD只有5分钟。外接多条主要干道，通达性极强1小时穿梭广深港三地广深港快速客运专线从这里穿梭而过，实现两城生活无缝接轨。广深高速彩田路皇岗口岸3.3、区域消费力分析本区域居民主要为本地人与港人，消费支出都比较高，深港年轻一族的消费支出也占较高比例本地居民多数本地居民每月消费支出在4000-7000元之间家庭收入越高者，每月消费支出也越高，月收入6000-15000左右者，每月花费4000-5000元的占大多数，月收入高于15000元的，花费至少在5000元，更有部分花费达7000-8000元多数居民在餐饮方面的支出最多，其次是购物，第三才是休闲娱乐港人消费每月支出大概在5000-6000元和10000-12000元两个区间内，其中以每月5000-6000元居多由于内地物价上涨与人民币升值，导致港人在深圳的消费能力有一定程度上的“缩水”港人在休闲娱乐和餐饮方面的支出最多多数的年轻人每月支出在2000-2500元之间虽然年轻一族消费支出金额相对较低，但是已经占到他们收入的50%-80%，他们的消费倾向性很高由于多数年轻一族目前和父母同住，由父母提供吃住，因此他们用于餐饮、家庭用品类的支出较少，而购物和娱乐的支出占了绝大多数港人年轻一族3.4、典型商业项目分析福田口岸附近大型商业1天虹商场以天虹商场为中心形成的商圈、以购物、饮食为主服装、皮具、化妆品、眼镜、餐饮、美容美发等2万佳百货以万佳百货为代表，以购物、休闲娱乐、饮食为主日用百货服装、化妆品、餐饮、舞厅、按摩、桑拿、家具、灯饰3金海马4人人乐以人人乐、时代广场为代表，以购物、饮食为主日用百货服装、餐饮、按摩、桑拿、水疗、酒楼舞厅等5时代广场6百佳超市以百佳为代表、配以零散街铺为主日用百货服装、化妆品等3.5、项目四至分析北南西东西面是大型停车场，并有围栏隔离着，形成间隔感。门口几栋多层建筑很大程度上阻碍了商场的昭示性。南边为深圳河，并让小区外墙完全阻隔。临河通道内成了停车道。北面是社区辅道，多用于停车东面为落马洲高架桥，无通行性3.6、商业平面规划情况一层服饰空置空置一层的业态分布影城培训机构美发足浴中心餐饮服饰店目前商场内店与店之间有一些空置的铺位，整体显得较为零散，在回廊处全片区域处于空置状态餐饮游艺室3.7、项目SWOT分析Strength.优势Weakness劣势Opportunity.机会Threat.威胁口岸商业、地铁港铁交汇、枢纽位置；片区可售商业供应量少，无大型的竞争对手，规划比较完善；口岸内部商业渐成规模。怡景中心城等福田中心区商业项目的同期发售；限价、限贷、限购、按评估价征税政策影响下，投资资金流向商业地产；地铁龙华线开通；福田口岸逐渐成为深港两地过关主要通道，和皇岗口岸相辅相成。无整体商业业态规划，缺乏品牌租户吸引人流。现有租户租金水平较低，持续经营能力不强，部分铺位存在空置、转租现象。金地名津商业广场项目定位第四部分4.1、项目价