中原_无锡明发商业广场项目销售执行方案_49PPT_XXXX年

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。无锡明发商业广场项目销售执行方案[上海中原无锡事业部][ShangHai.08.2010]Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2009方案说明本项目内涉及到的可售面积计算依据来自于贵公司提供建筑预测面积，可能会引发的一定的面积计算差别，最终实际操作时以建筑的实测面积为准。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2009Part5Part1Part3TableofContents目录中原渠道营销与人员配备业态规划及可售物业确定价格策略Part2目标客群Part4营销策略Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2009业态规划及可售物业确定Part1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,20091BADCEFBADCEF百货大卖场家居卖场苏宁电器outlets娱乐城电子数码城女人服饰街精品轻纺城现代建材城品牌餐饮运动天地业态规划、自持与可售物业布局图自持物业可售物业12233445566自持物业以品牌主力店需求为向导来保留，以保持对项目整体形象和发展前景的把控。通过销售可售物业来获取回报Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2009分区面积与业态详细表根据目前建筑规划图计算：可销售面积为194145㎡（含车库）/184151㎡（不含车库）Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2009目标客群Part2Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2009长三角投资客外围预热，带动内圈，相互促进苏锡常投资客目标客群待无锡市场形成热度后，开始深耕苏锡常投资客123从上海启动，吸引沪、温、甬、杭长三角投资客依靠异地客源持续热销，带动本地客源跟风购买以上海为龙头的长三角区域是中国第一经济增长极，积累了大量财富，聚集于私营业主、公务员、企业高官和白领，拥有较为丰厚的收入、时尚的观念和多种投资经验，认同本区域，他们将是本项目主要针对的目标客群Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2009价格策略Part3Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2009面积单价总价1F-3F2945.2712147.24287357769101F1015.3516590.5471168452122F865.2712043.94235104212623F1064.657993.6467388510436为提升原有购买客户满意度和形成良好的投资回报口碑，中原建议在原有售价的基础上采用高开高走的价格策略，项目整体销售均价提高至：14000元/㎡定价前提已售商铺价格表区域折前销售均价（元/平方米）折后销售均价（元/平方米）A2105316000B2105316000C1842114000D1710513000E1578912000F1578912000合计1835813952.19684根据部分E区已售商铺价格和商铺所处位置、楼层与业态等因素来核定A区-F区各分区均价Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2009整体租售平衡表（静态）区域折前销售均价（元/平方米）折后销售均价（元/平方米）租金（元/平方米/天）面积（不含地下车库/平方米）销售实际到账（万元）年租金收入（万元）5年平均回报率5年总计回报支出（万元）5年总计租金收入（万元）5年收支（万元）A21053160001.8032269.551631.202120.118%10869.7310600.5351362.00B21053160001.6532269.551631.201943.438%10869.739717.1550478.63C18421140001.403658551219.001869.498%10782.959347.4749783.52D17105130001.302817336624.901336.818%7710.516684.0435598.44E15789120001.202720932650.801191.758%6873.855958.7731735.72F15789120001.202764533174.001210.858%6984.006054.2632244.26合计1835813952.196841.44184151256931.109672.4454090.7648362.22251202.56以整体销售均价约为14000元/平米计算，通过对项目5年租售情况的静态估算，可实现收益25亿元。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2009分区楼层均价表（静态）区域(㎡)分层面积折后单价(元/㎡)折前单价(元/㎡)实际销售到帐(万元)A区电子数码城地下6277160002105310043.20一楼6381235003092114995.35二楼592714500190798594.15三楼592710800142116401.16三楼TOP1079850011184917.15小计255911600240951.01B区女人服饰街地下9339160002105314942.40一楼9532235003092122400.20二楼8970150001973713455.00三楼897010800142119687.60三楼TOP21378600113161837.82小计389481600262323.02区域(㎡)分层面积折后单价(元/㎡)折前单价(元/㎡)实际销售到帐(万元)C区精品轻纺城地下203714000184212851.80一楼426919800260538452.62二楼425213000171055527.60三楼41959450124343964.28三楼TOP22175009868165.75小计149741399920962.05D区现代建材城地下7905132001736810434.60一楼6488186002447412067.68二楼648812100159217850.48三楼64888800115795709.44三楼TOP80470009211562.80小计281731300036625.00区域(㎡)分层面积折后单价(元/㎡)折前单价(元/㎡)实际销售到帐(万元)E区品牌餐饮地下786412200160539594.08一楼6199175002302610848.25二楼619911000144746818.90三楼61737950104614907.54三楼TOP77463008289487.62小计272091200232656.39F区运动天地地下804012200160539808.80一楼6413175002302611222.75二楼613110900143426682.79三楼61057950104614853.48三楼TOP95663008289602.28小计276451199933170.10总计1625401394718351226687.5632269.5㎡32269.5㎡36584.5㎡28173㎡27209㎡27645㎡*分区面积不含车库面积，C区未算1-11F的建筑面积21610.5㎡Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2009营销策略Part4Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2009推盘策略：工程配合招商和销售，先外后内，外紧内松，按主题分区域推售推盘计划A区电子数码城位于苏宁和outlets中间，且兼具优势地段，所以成为首选推售区随后推售与A区相仿的B区，最后由外而内依次推售A区→B区→C区→D区→F区（E区在各区内连带推售），在前一区域去化7成以后再推售下一区域，保持限量供应，人为制作稀缺感。ABCDEF自持自持自持自持自持自持C推盘次序：Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2009重要时间节点及销售目标分解BADCEF电子数码城女人服饰街精品轻纺城现代建材城品牌餐饮运动天地1M准备期+6Ms销售期1M准备期+4Ms销售期1M准备期+6Ms销售期/去化7成，达25609.15㎡1M准备期+4Ms销售期/去化7成，达19721.1㎡由于本区已经处于售卖中，余铺放在各区中同时销售/去化7成，达19046.3㎡1M准备期+4Ms销售期/去化7成，达19351.5㎡总计销售周期为2年5个月，去化可销售面积的70%以上，即：194145*0.7=135901.5㎡（含车库）/184151.5*0.7=128906.05㎡（不含车库）*分区面积不含车库面积32269.5㎡32269.5㎡36584.5㎡28173㎡27209㎡27645㎡均价16000元/㎡销售约8亿均价14000元/㎡销售约3.59亿均价13000元/㎡销售约2.56亿均价12000元/㎡销售约2.32亿整体均价14000元/㎡总销金额约18.76亿均价12000元/㎡销售约2.29亿开业前去化A/B两区的77.5%，达5万㎡左右Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2009“典藏，一座城市商业的荣耀”无锡明发国际商业广场(Int’lSuperShoppingMall)——50万㎡苏锡常都市圈首席国际商业广场——主题形象定位⊙主题形象定位解析⊙作为苏锡常都市圈首席shoppingmall国际商业广场，其价值在于树立起区域内的商业标杆，让无锡乃至苏锡常都市圈内的人们引以为豪，成为一座城市的商业荣耀，进而让无锡明发商业广场的客户拥有一份成就感Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2009“与OUTLETS一起分享无锡的财富”无锡明发国际商业广场(Int’lSuperShoppingMall)——50万㎡苏锡常都市圈首席国际商业广场——主题形象定位⊙主题形象定位解析⊙作为苏锡常都市圈首席shoppingmall国际商业广场，其价值在于树立起区域内的商业标杆，让无锡乃至苏锡常都市圈内的人们引以为豪，成为一座城市的商业荣耀，进而让无锡明发商业广场的客户拥有一份成就感Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2009推广总原则引爆策略：充分整合开发商上市公司的品牌信用、经管公司的运营实力和中原强大的品牌和销售渠道等三者的价值，重塑项目形象，以优惠的招商条件吸引主力店进驻来带动销售，销售反哺招商媒介策略：通过阵地包装、媒体投放、政府公关和促销活动等全方位、集中式的营销方式使项目强势出击，极速预热，创造轰动效应，改变项目原有形象，重点拦截客群，引爆购买欲望推盘策略：全面跟踪招商销售进度，按照分区分主题招商销售，根据政策与行业环境变化、项目租售成果来进行动态的调整和把控，逐步提价，实现价值最大化价值整合、以租促售集中轰炸、引爆欲望全盘把控、借势拉价123关键词：量、价、速/短、平、快Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2009销售中心外墙广告带看路线导视系统项目本体是项目推广的前沿阵地，其形象好坏直接关系到项目的品质，形成客户的第一印象，