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卷首语：福田CBD，是深圳的名片，他的出现，使得深圳具备了走向国际化的资本卓越集团，是福田CBD的领头羊卓越大厦，卓越时代广场，时代广场二期，世纪中心……每一步的耕耘，都将CBD推向一个前所未有的高度世纪中心的出现，福田CBD有了新名片他以CBD唯一的商务综合体，开启了一个时代的新纪元时代之巨著，我们必须制造里程碑专署的辉煌这一点，我们深信不疑，必将荣辱与共2深圳中原豪宅写字楼部卓越世纪中心竞标方案谨呈：卓越置业集团有限公司3世纪价值世纪启动|深圳中心区整体发展状况分析|公寓市场分析|写字楼市场分析|世纪中心应该先进入何种市场（推售顺序）世纪实操|公寓销售模式研判|世纪中心公寓销售模式建议|世纪中心写字楼面积划分建议|世纪中心媒体推广铺排|中原－世纪中心销售实操资源优势世纪体系AnalyzeSystem4世纪价值世纪启动|深圳中心区整体发展状况分析|公寓市场分析|写字楼市场分析|世纪中心应该先进入何种市场（推售顺序）世纪实销|公寓销售模式研判|世纪中心公寓销售模式建议|世纪中心写字楼面积划分建议|世纪中心媒体推广铺排|中原－世纪中心销售实操资源优势世纪体系AnalyzeSystem5世纪中心的“区域性”地位综合体开发应具备“区域性眼光”，从福田中心区发展轨迹看“世纪中心”：中海华庭城中雅苑星河国际……至今2008/11第一阶段（1999－2001）住宅先行第二阶段（2002-2004）写字楼兴起第一代写字楼群：“十三姐妹”第四阶段（2006-至今）商业/酒店配套成熟第五阶段（2008-未来）城市综合体应运而生COCOPARK怡景中心城马可波罗好日子喜来登……卓越世纪中心金地岗厦项目……第三阶段（2005-至今）写字楼鼎盛时代诺德中心卓越时代广场国际商会中心新世界中心金中环大厦安联大厦凤凰大厦……深圳中心区目前建设已步入综合体开发的国际化进程。6中航广场2009京基金融中心200915万高级公寓金地岗厦（旧改）2010以后14万公寓华润中心2008中11万住宅·深圳市未来都市综合体开发项目分布图·南山中州项目20094.43万公寓六大城市综合体的发展贯穿深圳东西主轴*CBD板块价值*卓越世纪中心20086万公寓本项目是深圳首个，也是未来两年内CBD唯一一个“商务驱动型”综合体项目；综合体板块间的竞争将替代单个项目的竞争。城市综合体的推出将为中部核心商务板块（深圳中心区）重塑城市标志，财富与智慧将会更加向这个区域聚集。世纪中心价值体系分析7办公、商业、酒店、公寓、会展等各物业品类具有联动、聚合效应*城市综合体价值*世纪中心价值体系分析北京·国贸写字楼（主体功能）区位优势市场空白百强企业国际化公司精英人群商业功能居住功能（酒店、公寓）消费需求居住需求形成国际化居住氛围吸引更多跨国企业会展功能新的消费酒店需求融入城市功能8*商务驱动型综合体价值*世纪中心价值体系分析引领深圳写字楼由“单体办公”时代跨入“集约办公”新时代，实现与国际化大都市接轨的飞跃；城市综合体的聚合效应所带来的集约型写字楼航母增值远远大于小体量单体写字楼产品的价值实现。写字楼指标：写字楼建筑面积：210000㎡写字楼栋数：2栋写字楼等级：超甲级综合体指标：总建筑面积43万㎡9*综合体中的公寓价值*在区域国际化、中心化发展趋势下，研究综合体项目内的公寓价值：公寓指标公寓建筑面积：60000㎡其中3号楼（可售公寓）总面积约36000m²A型约20000m²，270套B型约16000m²，243套综合体指标：总建筑面积43万㎡世纪中心价值体系分析•本项目发展中心区公寓作为“居住配套”的补充；避免“中心化空城”现象；•需打造与项目价值链及整体档次相匹配的公寓。10*超高层商务集群价值*世纪中心价值体系分析•昭示性强，“城市标志感”强；•土地集约化程度高，土地单位面积承载力强于普通高层建筑；•有望再造深圳地产新模式，新标杆。•1号楼：58层、总高280米；•2号楼：54层，总高260米；•3号楼：34层、总高165.5米；•4号楼：为38层、总高180米。综合体指标：总建筑面积43万㎡“七栋齐发”中的4栋钻石型外立面超高层写字楼综合体11*品牌发展商价值*世纪中心价值体系分析卓越，深圳CBD首席商务地产运营商，较高的影响力和品牌认知度塑造牢固的竞争准入壁垒。•卓越大厦•卓越时代广场1期•卓越时代广场2期•世纪中心七栋齐发12世纪中心的“划时代”价值属性界定描述解读区位解读深圳城市重心西移后的核心商务圈（深圳CBD）处于一个城市最核心的商务圈，是写字楼集约化及国际化程度最高，集群效应最为凸显的商务板块，涉外资源丰富；由城市主干道滨海大道、福华三路、金田路、海田路围合，并有地铁1号线、4号线连接本项目；与城市交通网络对接良好，交通进入性强，宜于发展“外向型”经济；项目解读超高层，临城市主干道昭示性强，“地标感”强；土地集约化程度高，土地单位面积承载力强于普通高层建筑大规模，多种功能复合的综合体项目（办公、商业、酒店、公寓）城市功能复合，高度集约；与城市发展大势紧密联系，要承担城市结构更新、功能体系更新的责任；要通过项目重新定义区域，带动区域增值，并形成城市生活新的一极，突破区域价格箱体写字楼为主体物业，商务绝对领航项目带领写字楼“由单体办公”时代跨入“集约办公”新时代，实现与国际化大都市接轨的飞跃；3.6万㎡可售的“公寓”体量大力发展中心区公寓作为“居住配套”的补充，避免“中心化空城”现象；世纪中心，作为深圳CBD经济跨时代发展的“桥头堡”，以极具规模的超高层写字楼商务集群，更新深圳城市功能，为“国际化”进程带来划时代意义！13超高层地标价值商务驱动型综合体价值CBD板块价值品牌发展商价值深圳首个商务驱动型城市综合体航母，“空前”的聚合效应所带来的产品价值远远大于单体建筑的价值实现城市核心功能地位的巩固以及中部核心商务板块的核心地位更强化了城市综合体的价值空间卓越，深圳CBD首席商务地产运营商，较高的影响力和品牌认知度塑造牢固的竞争准入壁垒极致差异化下的竞争对手缺失依托城市综合体，与国际化接轨的超高层商务集群超越标准之争的世纪中心*小结*世纪中心价值体系分析14“世纪中心”难能可贵的特征和质素，使得这种城市中心的，带领写字楼“由单体办公”时代跨入“集约办公”新时代的，实现与国际化大都市接轨飞跃的CBD商务集群难以超越，并不可复制；如果我们仅仅将“世纪中心”理解成为是一个写字楼群或者是一个简单的多功能组合项目，我们就没有办法再次造就深圳地产的新模式，新标杆；“世纪中心”是属于塔尖小众的。世纪中心追求的不是‘绝后’，但绝对是‘空前’世纪中心目前最关键的在于做出“第一”、做出“标竿”。*小结*世纪中心价值体系分析15世纪价值世纪启动|世纪中心应该先进入何种市场（推售顺序）|深圳中心区整体发展状况分析|公寓市场分析|写字楼市场分析|世纪中心推售时机及顺序建议世纪实销|公寓销售模式研判|世纪中心公寓销售模式建议|世纪中心写字楼面积划分建议|世纪中心媒体推广铺排|中原－世纪中心销售实操资源优势世纪体系AnalyzeSystem16世纪启动|世纪中心应该先进入何种市场（推售顺序）|深圳中心区整体发展状况分析|公寓市场分析|写字楼市场分析|世纪中心推售时机及顺序建议世纪体系AnalyzeSystem171993以前199319951996199719981999－20012002－20052006－20082008－未来规划开始启动基础设施土地开发居住项目开发办公项目开发商业项目开发快速成长期稳定繁荣期城市标志期中心区规划中心区建设中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中中心区基础市政设施“七通一平”基本完成成功拍卖一块居住用地中心区城市公园建成和黄、中海、深业、居住项目开工六大政府工程(市民中心、图书馆等)同时开工中心区进入高速发展期高交会馆正式起用新中心区地位已经确立居住项目竣工投入使用高档写字楼也相继落成中心区进入稳定发展期居住：高档住宅项目大量投放市场会展中心投入使用写字楼：高档写字楼投入使用商业：配套商业建设中心区开始进入繁荣期公寓：高级商务公寓出现写字楼：顶级写字楼大量进入市场大型商业：开始运营中心区开始进入“国际化”发展进程世纪中心、金地岗厦等大型城市综合体项目将陆续出现住宅住宅与写字楼住宅、高档写字楼与商业配套高级公寓、顶级写字楼、五星级酒店城市综合体住宅：多层为主、品质低住宅：高层为主、实现高价格住宅：02/03年供应量进入高峰期，品质提升高级公寓开始满足商务需求高级公寓存在更广市场空间写字楼：档次低楼盘市场好写字楼：高档写字楼供应增加写字楼：04/05顶级写字楼开始大量供应出现酒店宾馆五星酒店开始建设五星酒店投入运营居住商业区域级商业出现深圳中心区整体发展状况分析随着2004、2005年中心区写字楼的超常规发展，中心区在快速步入成熟的同时，也遗留下庞大的市场存量，短期内供过于求态势明显，无法消化余烬；未来写字楼市场发展速度将有所放缓；板块发展侧重于商业、酒店类配套项目；公寓进入发展期，存在一定市场空间。18项目建筑面积项目建筑面积江苏大厦39300㎡中国凤凰大厦35000㎡安联大厦62219㎡时代财富大厦108940m2诺德中心68957㎡投资大厦30000㎡国际商会中心98455㎡时代金融中心39878.28㎡南方国际广场150000㎡国际商会大厦133939.2㎡星河世纪广场39581㎡新华保险大厦41537.93㎡大中华交易广场110000㎡航天大厦36382.84㎡金中环广场79723㎡卓越大厦36799㎡新世界中心72514㎡中央商务大厦33342.42㎡卓越时代广场82861㎡华融大厦45917㎡荣超经贸中心92000㎡福建兴业银行26282㎡合计1463629㎡未开发写字楼地块深圳中心区整体发展状况分析中心区板块总体规划写字楼面积300万平米左右，目前已经推出市场总量146万平米，剩余约154万平米待开发，尚有百万平米潜在供应（五成比例尚待开发），加之前期迅猛发展遗留庞大市场存量，未来数年未来写字楼市场发展速度将趋于缓慢。已供应的写字楼项目：*写字楼发展状况*19进入稳定繁荣期，商务和居住气氛基本形成，商业和公寓才进入发展期，存在一定市场空间123451.城建购物公园2.COCOPARK3.晶岛国际广场4.怡景中心城5.天虹商场稳定繁荣期04-至今快速成长期00-03建设97-99规划期规划期93-961.城建购物公园99年开始销售，招租，至今未成功开业2.2001年，江苏大厦商务销售，最初客户主要是投资客，目前居住的以商务人士为主3.天虹购物广场2004年10月开始进驻中心区，经过两年的培育期，才进入盈利阶段4.2006年10月，星河购物公园开业，2007年怡景中心城开业，晶岛国际即将开业99年城建购物公园99年江苏大厦商务公寓01年天虹购物中心04年COCOPARK06年怡景中心城晶岛国际20随着2004、2005年中心区写字楼的超常规发展，中心区在快速步入成熟的同时，也遗留下庞大的市场存量，短期内供过于求态势明显，无法消化余烬；1.未来写字楼市场发展速度将有所放缓；2.板块发展侧重于商业、酒店类配套项目；3.公寓应运而生，开始进入发展期。深圳中心区整体发展状况分析*小结*21世纪体系AnalyzeSystem世纪启动|世纪中心应该先进入何种市场（推售顺序）|深圳中心区整体发展状况分析|写字楼市场分析|公寓市场分析|世纪中心推售时机及顺序建议22罗湖金融中心板块福田中心区核心商务板块中心西区高科技企业孵化基地宝安中心区西部物流办公板块南山中心区人文办公板块华侨城生态办公板块蔡屋围北商圈，205000京基金融中心项目，380000卓越时代广场,30000高交会地块，480000佳兆业深南项目，186000平安中心区项目,300000荣超金融中心，80000星河发展中心，120000港中旅地块，5400