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中山新创力·商业项目市调及定位报告创中国商业地产第一品牌发展商：中山新创力房地产开发公司策划代理：三明国际（中国）商业策划顾问公司中山新创力·商业项目招商销售执行方案新创一派·魅力之城前言招商是商业地产项目成败的关键，以下招商、销售策略是针对本商业项目功能定位，制定出科学、合理的，可行操作性强的，可灵活应变的全程执行方案，并据此找出具体的招商对象,包括主力商家、品牌店、其他商家等，通过沟通、谈判等一系列过程吸引商家进驻项目。我司结合多年商业地产的成功运营经验，秉承创导商业价值，缔造商业精品的经营理念，在本次提交的招商、销售执行方案中确定招商原则、销售目标的基础上，详细阐述了对中山新创力商业项目在各招商阶段的战略及战术的运用。整个方案，我们以科学、系统、创新、求实的态度惊醒精心论证，以务求在实操层面迅速有效地将其贯彻执行，并务求顺利完成项目的招商工作！谨此报告，以供参考。新创一派·魅力之城目录第一章：项目定位回顾第二章：项目商业部分总体招商定位第三章：前阶段招商成果第四章：商业项目经济分析第五章：总体招商策略及分阶段招商策略第六章：租售传播定位第七章：中山广告媒体调研附件一：项目塔楼部分销售建议中山新创力·商业项目市调及定位报告创中国商业地产第一品牌第一章：项目定位回顾新创一派·魅力之城项目定位根据中山市商业市场发展现状和中山新创力·商业项目的自身特点，我司将中山新创力·商业项目作出以下定位：总体定位—我们将中山新创力·商业项目定位为满足周边居民日常消费为主导，辐射整个中山市区，融购物、餐饮、娱乐为一体的一站式大型综合社区商业中心，打造中山首席的社区生活MALL。主题定位—中山首席体验一站式社区生活MALL形象定位—“中山首席时尚社区生活MALL”“新创一派、魅力之城”（推广主语）返回目录新创一派·魅力之城项目定位功能定位—购物功能休闲娱乐功能餐饮功能社交聚会功能文化旅游功能居家功能大型停车场功能消费定位—以服务于周边居民为主导，满足东区、南区及石岐区居民日常消费、娱乐及购物需求辐射整个中山市区的社区生活MALL。返回目录新创一派·魅力之城目标客户定位目前新创力·商业项目的工作重点主要面向经营及投资两大类客户，结合本项目自身的物业质素和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下：目标市场定位新创力·商业项目位处东区，是中山目前市政规划发展重点区域，也是目前及未来行政中心区域，占中山主要城市的重要核心地位，中山市民普遍看好东区的整体发展空间。因此新创力·商业项目在界定目标市场时，即立足于东区目前发展状况，更要放眼于未来，从宏观角度进行市场细分，分类推广。返回目录新创一派·魅力之城目标经营客户群定位客户类型瞄准东区庞大居民数量和良好的商业发展前景，进行市场扩张的大型零售企业：如易初莲花、永旺集团、沃尔玛、家乐福、华润万家等国际零售巨头。随着主力商家的确定，新的购物、休闲、娱乐场所将形成初步框架，益华商圈的商业范围会进一步扩大，商业消费中心和商业氛围逐渐浓厚，并推动社区消费升级，许多品牌将以连锁专卖形式进驻：如BALENO、APPLE、FREEBIRD等服饰类；蝶采轩、马德利、皇家玛利奥、星巴克咖啡等休闲及餐饮类；21世纪、满堂红、中原、合富等房屋中介机构。满足居民日常生活，提供购物及服务功能的个体经营商户：如7-11便利店、OK便利店、特百惠、柯达冲印店、天天洗衣店、书店、网吧等社区服务型商家。经营心理该类客户对区域的居民结构、素质、消费能力非常敏感，同时对于商铺的位置、租金、付款方式等亦十分注重。尤其是大型零售企业，有自己的市场扩张战略，因此对于布点选址极其严谨，但当其选定进驻区域后，将对当地商业的带动起到十分巨大的影响。返回目录新创一派·魅力之城目标投资、购买客户群定位第一类：经济富裕的本地村民客户类型周边村民、村委干部，有稳定收入或经营小买卖，有投资意识；经济富裕，具丰富积蓄，拥有一定资产及物业。购买心理分析当地村民随着城市的发展建设，继而土地出让而获利甚丰，并且享有村政府的花红补贴，收入稳定，多具良好投资意识，较具投资经验，他们对于该地的商业价值有比较直观的感觉，并有一份情结，了解本地未来的发展前景，对于周边优质物业将会有相当的兴趣。返回目录新创一派·魅力之城第二类：收入丰厚的成功人士，尤指专业人士客户类型在大型企业公司或事业单位，年收入10万以上的高层管理人士；营商有成之中小型私企老板、有一定经营规模个体商户；在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军；从事IT、保险、艺术相关职业等，较高收入的自由职业者；拥有相当积蓄的企事业机关之中高层干部、公务员（银行、高院、区政府和城管部门等）；购买心理分析以上人士主要从事加工业、零售业、金融、高新技术、企业管理等专业性较强的工作。该类人士购铺多选择首、二层或负一层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，对投资回报的金融意识较强，并十分关注投资的利益点，对回报有迫切需求。返回目录新创一派·魅力之城第三类：有较稳定收入及经济基础雄厚的人士客户类型拥有大型企业的人士；拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者；经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士；企事业机关之高层国家干部。购买心理分析以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。故此该客户群多为选购首层街铺或地铺，购铺预算相对较多，多至过百万甚至上千万不等，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。对返租回报等促销措施的需求不太高。本项目的街铺数量不多，故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大。返回目录新创一派·魅力之城第四类：有较稳定收入、积蓄的工薪阶层和中小型个体户客户类型已将原由“房改房”上市交易，拥有较多积蓄的机关事业单位干部；拥有一定积蓄在各企事业单位已从事多年要职工作的人士；有较多积蓄的退休人士、个体户；由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。购买心理分析以上客户的资金积累及来源不象前几类客户群般丰厚，多会选购较高楼层、小面积的商铺,该类客户最注重返租回报及商铺总价上的因素,其次才考虑商铺位置和客流量等因素,购买心理会类似选购债券,对回报率较为敏感，而此类客户会通过媒体宣传等方式了解项目。返回目录新创一派·魅力之城总结新创力·商业项目的目标客户主要是项目所在地附近一带的村民、公务员、附近居住的白领,大客户，因为熟悉该区域，且投资意识较浓是消化本项目的重心所在，营销策略应该根据这类人的购买心理、购买习惯、文化水平、购买能力制定广告推广计划、活动的安排以及销售策略。返回目录中山新创力·商业项目市调及定位报告创中国商业地产第一品牌第二章：中山新创力·商业项目总体招商定位新创一派·魅力之城本招商策略针对的对象为：新创力·商业项目主体部分，我司将根据不同的功能定位，设定准确合理的招商范围，锁定重点招商对象，制定科学的招商策略，喜迎知名品牌商家的进驻，以顺利完成招商目标，实现共好共赢。下面以列表形式阐述中山新创力·商业项目主体以及美食街商铺的招商功能定位及客户定位。返回目录新创一派·魅力之城主体招商局功能定位及招商范围返回目录楼层功能板块名称单层面积功能分布塔楼5~10精英公寓800㎡--900㎡45~90㎡左右的精品户型架空层4F时尚泛会所7000㎡露天网球场、露天休闲吧、公共健身设施和儿童游乐设施3F生活超市7000㎡干货、食品、家电2F生活超市3000㎡日杂用品，家居生活用品娱乐休闲店、特色餐饮店4000㎡咖啡厅/茶吧/精品店1F生活超市3000㎡水果，熟食，海鲜，蔬菜名店城+洋快餐+社区服务型商业4000㎡时尚服饰、珠宝精品、化妆品、皮具、鞋帽、西式快餐、冲印店、便利店、干洗店、西式饼屋1B地下停车场15000㎡450个车位的室内停车场新创一派·魅力之城美食街招商局功能定位及招商范围功能定位招商范围重点招商对象休闲餐饮中档连锁餐饮咖啡店、茶吧特色餐饮私营特色中低档餐饮砂锅粥、兰州拉面馆、烧烤店、冷饮店、烧腊店小结中山新创力·商业项目主体及美食街的精确招商功能定位三基于《中山新创力·商业项目市调及定位报告》对该区域经过谨慎考量定位得来，旨在使主体、美食街及发展商后续开发的临街商铺三者，在功能、业态、业种、档次上互为补充，相互带动，针对不同商家类型，形成覆盖高、中、低档多层次消费群体，集合超市、百货、专卖店、餐饮、娱乐休闲、社区配套服务于一体的社区生活MALL。返回目录中山新创力·商业项目市调及定位报告创中国商业地产第一品牌第三章：前阶段招商成果新创一派·魅力之城前阶段的招商工作包括：中山新创力·商业项目主体主力店的引进前期洽谈，以及各类商家进驻意向调查。通过与多家国际知名零售企业的谈判，招商工作初具成效，几家大型超市均表现出了良好的考察意愿，其中与永旺集团、易初莲花以及家乐福都进入了初步的接洽阶段。主力商家名称谈判进度我方意见永旺集团对项目进行了多次考察，并提出建筑规划意向，但要求增加商业用地面积，目前需进一步洽谈合作方式。继续就规划意向及合作方式问题深入探讨。易初莲花对项目进行初步考察，并有意向进一步洽谈细则。继续提供项目相关资料给客户，邀请客户再就各项事宜进行深入探讨。家乐福已收到项目初步资料，并有意向对项目进行考察。争取在过完农历新年后邀请客户就项目进行实地考察。返回目录中山新创力·商业项目市调及定位报告创中国商业地产第一品牌第四章：商业项目经济分析新创一派·魅力之城中山市城区商业商铺租售现状分析到2004年底，中山居民储蓄存款首次突破600亿元大关，民间的资金要寻求投资分流，市民的投资意识越来越强，商业地产，尤其是临街的社区商铺成为近几年投资的热点。综合各方考虑我司总结出目前中山最热的商铺投资趋势。从总体上来看，目前中山商铺投资反映还不够广州等一线城市热烈，但是土地资源有限，铺位保值、升值的可能性大，另外中山目前铺位的价格相对于珠三角其他城市要便宜很多，所以比起珠三角其他地区升值潜力更大。目前，益华商圈、大信新都汇商圈、步行街商圈的临街商铺都是投资热点，因为这里有良好的商业氛围做基础，易售易租，而一些远离商圈的旧城区临街商铺因为有较多的人口起居，市场也不错；城区周边商铺进入门槛低，竞争相对小，具备升值潜力。返回目录新创一派·魅力之城平稳上扬型代表：恒信、体育路临街商铺恒信、体育路一带的商铺热租还是近两年来的事情。由于附近有京华、益华的带动，加上附近有很多外资企业，消费群体大多是白领阶层，形成了一定的商业氛围。而恒信之前的房产证问题已经于近年陆续解决，也给投资者带来了投资的信心。近两年来，恒信花园一带裙楼临街商铺的售价上涨了2500元/平方米，租金大约上涨20元/平方米，反映出这一带商业氛围的平稳上扬。03年，恒信一带裙楼临街商铺的售价是1.25万元/平方米，至05年已经达到1.5万元/平方米；租价也由去年的50元/平方米上涨到今年的70元/平方米。相对恒信对面的俊轩庭临街商铺，这里还有很大的升值空间，目前俊轩庭裙楼临街商铺的租价在100-120元/平方米。小结：目前体育路、恒信一带的裙楼临街商铺租售都供不应求，而且售价、租价都在平稳上扬，有一定的升值空间，不少投资者都看好这个地段。不过目前不少业主也看好了这个地段升值的余地，都放缓了放盘出售的速度，供应较少。返回目录新创一派·魅力之城新商圈型代表：大信·新都汇附近裙楼街铺大信·新都汇开业后，带旺了周边楼盘的临街铺位。大信·新都汇刚开业的时候，周边铺位售价大约1.5万元/平方米；目前已经上涨到2万-2.3万元/平方米。租价也从去年的70－100元/平方米上涨到130元/平方米。大信对面的临街商铺，租价也在90－100元/平方米。小结：大信附近的临街铺位虽然人流多，但租价高，有些商户难以承受已经开始撤出。一些投资客虽有意进入，但因为铺位价格涨势过于迅猛，担心价格的泡沫成分。另外中山人有就近消费的习惯，以大信为中心，两边辐射约为300米，300米之后，铺位人流少很多。返回目录新创一派·魅力之城老街型代表：步行街、逢源商业街商铺步行街是