中银国际写字楼项目定位及营销推广方案

中银国际写字楼项目定位及营销推广方案包头博石置业北京高度伟业第一部分项目概况及市场分析中银国际写字楼项目位于昆区钢铁大街南侧，包头宾馆对面。建设用地：4852.52平米，总建筑面积：48040.09平米，地上建筑面积38529.61平米，最高建筑层数：26层，绿化率：22%，容积率：7.94，建筑密度：34%，机动车停车数量：137辆。中银国际具备5A功能，即自动化管理系统（BAS）、自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统（FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）。包头高档写字楼市场分析从2005年下半年开始，包头各类高档写字楼（包括商住型公寓）开始涌现。同时高档写字楼（包括商住型公寓）租金逐步上扬，高档写字楼（包括商住型公寓）投资蕴藏着较大的商机。高档纯商务写字楼（不包括商住型公寓）在市场中较少，高档写字楼均以5A标榜。定位准确、低于市场心理价位的并具有投资价值的高档写字楼销售较快，而高于市场心理价位的高档写字楼则销售迟缓。截至2007年底，包头高档写字楼（包括商住型公寓）的市场存量增多，且后续供应处于不断增长的态势。2007年下半年开始，包头高档写字楼（包括商住型公寓）的租金增幅放缓。中银国际主要竞争对手分析项目名称售价面积区间对项目的影响万豪国际5600元/平米起50-150平米直接影响东源国际未定40平米以上可自由分隔直接影响帝豪天下未定50-200平米直接影响国贸大厦5600元/平米起40平米以上可自由分隔直接影响恒隆公馆5900元/平米起80-140平米间接影响恒通国际公寓4100元/平米起120-180平米间接影响包头高档纯商务写字楼（不包括商住型公寓）将是市场的发展方向，而定位准确、特色分明的高档纯商务写字楼将是开发的重点。市场中投资者所占比例仍然较大，他们关注回报率与出租率，对价格变化比较敏感。短期内，包头高档写字楼（包括商住型公寓）市场需要一个存量调整消化及增量定位提升的过程。影响包头高档商务写字楼（包括商住型公寓）销售的主要因素有：销售价格、投资价值、使用价值、第三产业自身发展规模及引进速度。中期来看，潜在供应量的放量增长亦使得高档写字楼的销售面临更大的压力，供大于求的状况还将进一步显现。如果不能刺激市场出现新的需求，价格停滞甚至下滑可能只是时间问题了。结论第二部分：项目SWOT分析优势（S）1、区位优势，位于钢铁大街中心地段。2、周边环境优势，与海德假日酒店、包头宾馆、青鸟健身、太阳城中心区等为邻。3、前景优势，与周边众多的公寓、酒店、写字楼、休闲中心等形成了重要的商务区价值。劣势（W）1、本案与周围项目的距离过近，周边环境过于局促，项目的正立面不够开阔，影响了项目的整体气势。2、和周边同质写字楼相比，内部配置方面没有太大的竞争优势。3、地上停车位不足。4、目前在售写字楼或相近物业形态过多。机会（O）1、市场上定位纯写字楼的楼盘尚处于起步阶段，仍有市场空间。2、市场上大开间、面积均等布局的写字楼很少。3、竞争对手缺乏有力的推广，给我们留下了较大的操作空间。4、本案新概念的推出，为项目进入市场时在同质化的楼盘中脱颖而出奠定了基础。威胁（T）1、市场处于发展阶段，增长迅速但容量有限。2、租赁市场不够成熟，客户投资的操作空间有限。3、一些大中型公司机构（金融保险等）已基本入住了其他写字楼项目。第三部分项目定位形象定位在5A写字楼的硬件基础之上，凸显生态、环保、健康的高效率办公新理念。使我们的项目更具人性化。6E花园式写字楼什么是6E？1.Essentialbusinesslocation重要的商务区2.Elegantbuilding有品位的建筑3.Excellentfacilityandservice一流的硬件设施与服务4.Extraordinarytenant出众的客户5.Exactplaceforbusiness纯商务6.Ecological、environmentalprotectionandHealth生态、环保、健康第一个EEssentialbusinesslocation重要的商务区顶级写字楼更强调其规模的伸展力及拓展性，顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。同时，规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。第二个EElegantbuilding有品位的建筑有品位，是顶级写字楼的建筑语言。更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性建筑的有力支撑，能最大限度地彰显个性，彰显现代商业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建筑潮流所淘汰。本案在建筑设计中融入了现代主义的穿插、错落、灰空间等设计手法，使建筑本身具有了独特的魅力。第三个EExcellentfacilityandservice一流的硬件设施与服务5A的硬件标准写字楼的软环境，也就是物业管理水平+Extraordinarytenant出众的客户第四个E一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。Exactplaceforbusiness纯商务第五个E越来越多的人要求纯粹的商务办公环境，纯粹的办公氛围。这也是区别于其它公寓写字楼的特点。Ecological、environmentalprotectionandHealth生态、环保、健康第六个E旨在提倡一种生态、环保、健康的高效率办公新理念。我们为什么要提出?6E提升本案商务写字楼的价值弱化本案劣势，凸显出本案的优势在众多同质化写字楼中以崭新的理念脱颖而出我们离6E有多远？1.E重要的商务区2.E有品位的建筑3.E一流的硬件设施与服务4.E出众的客户5.E纯商务6.E生态、环保、健康基本具备基本具备、但仍需完善具备一部分、需要加强需要挖掘基本具备部分具备、需要拓展真正实现我们还需要做什么？6E开放式商务洽谈区商务式物业商务减压功能区强化高效办公的理念更多的考虑业主商务办公的需求送氧系统绿色大厅高档的写字楼不仅仅是建筑的堆砌，更多的考虑了人的感受将原有的空中花园的卖点更加突出和强化，深化健康办公、高效办公的理念营造一种人文气息浓郁、亲近自然的氛围，体现“关注人文关注健康”的理念。开放式商务洽谈区商务式物业设置商务中心提供前台引领服务提供小型视频会议服务商务减压功能区除了每隔层都有的空中花园外，在中银国际的顶层设立茶室、咖啡吧。绿色大厅将主入口改在建筑北面，一楼大厅建成绿色大厅，增加植物和室内仿真山水景观。营造一种人文气息浓郁、亲近自然的氛围，体现“关注人文关注健康”的理念。送氧系统方案1方案3方案2在空调的送新风系统前，加入富氧空气。整套设备造价约170万。在每层的空中花园部位加装小型造氧机，每台约700—1800元。在空调的送新风系统前，加入富氧空气。整套设备采用青藏铁路列车送氧系统，造价：约350万。产品技术为德国和美国技术。客户定位大中型外埠及本地能源、地产、金融、投资、高新科技等企业。这类企业需要办公场所更能体现其身份和实力；对写字楼的品质、价格、形象、硬件等方面要求甚高。投资者购买者是市场上投资型资金的拥有者，他们所追求的是高额投资回报，对价格十分敏感，他们最关心的是物业的保值、升值能力，要求物业预留有足够的升值空间作为投资信心的保证。价格定位鉴于目前包头高档写字楼市场情况，建议低价入市，根据市场反馈，逐步拉升售价。最终，实现本项目均价预计比市场均价高5%左右。第四部分营销推广推广主题中银国际——6E花园式写字楼中银国际——会呼吸的写字楼中银国际——生态、环保、健康中银国际是与众不同的写字楼他的推广手段会和别人一样吗？明线推广与暗线销售相结合明线推广高调入市，通过系列的宣传手段，树立本案“6E、花园式、生态、环保、健康”等人文气息浓郁的高品质形象。暗线销售精准拓展，通过本机构强大的数据库，锁定目标客户展开系列数据库营销手段：沟通需求、跟踪反馈，促进意向，达到点对点的销售效果。媒体组合大形象，影响力主流媒体分众DM媒体新媒体直投渠道精准传播分众拓展促进销售包头日报包头晚报等生活速递DM杂志等航空票夹、短信平台数据库资源以本机构强大的数据库资源为基础，将本案的详尽资料传达到目标客户，联络、跟进、回访，筛选，最终提炼购买客户。软性新闻：以新闻报道的方式传播项目信息，塑造良好的市场形象。平面广告：以直接的广告诉求方式塑造形象及传达信息。利用广泛的读者资源，形成良好的传播效应，达到促进销售的目的。软文：以概念营造、评论访谈的方式传播项目信息，赢得目标客户关注认可。平面广告：以直接的广告诉求方式塑造形象及传达信息，利用良好的客户资源，让目标群体充分感受项目的独特品质并形成口碑传播，最终实现购买。生活速递DM杂志等航空票夹、短信平台等分众扩展传播，拓展周边市场（如呼市、巴彦淖尔、鄂尔多斯等区域）。直投渠道包头日报包头晚报等有助于树立口碑传播，对老带新的多次成交有促进作用。建议：利用重要销售节点及节日，如奠基、开盘、封顶等时机发布新闻及举办主题活动。活动行销新闻发布会、开盘公关活动、目标客群酒会、高档场所巡展等。各阶段销售推广细案另案说明。本案销售按照阶段划分，紧紧围绕工程进度与目标市场展开。分为准备期、蓄势期、开盘强销期、持续期、尾盘期。销售周期预计为15个月。125689121315持续期开盘强销期蓄势期准备期尾盘期备注说明：具体情况根据工期及销售情况及时调整。建立租约中心建立租约体系，以租约为投资者提供市场需求，坚定投资信心。同时从租约者中积累潜在客户及提炼市场需求反馈。道旗围档报广报广演示结束THANKS!