搜索
仙女山上的院子营销提报项目测算项目现状市场情况项目整改营销策略12435仙女山上的院子是仙女山迄今唯一总面积逾27万方的纯别墅国际度假社区，在保留地块内原生态风貌的基础上，将建筑高度降至6米左右，以植被对建筑进行光影上的处理和优化，缓和建筑与山体的冲突，从而达到完美的“显山，露林，隐城”的大景观效果。本项目简介本项目区位项目位于仙女山翠镇云路仙女山上的院子所在地距离武隆县城8.4公里，距重庆主城区128公里，全高速1.5小时车程。项目所在区域由国道319线，渝湘高速以及渝怀铁路所贯穿，项目周边由县级柏油山路所组成，形成S型道路排布，上山道路曲折，弯道较多但比较舒缓。自驾线路从主城到武隆仙女山镇只需1.5小时。项目信息占地面积：102895㎡建筑面积：57400㎡户数：2838主力面积：45-65㎡开发商：重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司容积率：0.6产品类型：山坡•远景•堂院别墅（专利）项目分布C组团A组团B组团社区商业仙女山游客接待中心社区公园项目分为A,B,C三个组团，项目A组团已售完，在售B组团，C组团在建。项目自身打造社区公园，2万方商业，紧邻仙女山游客接待中心。产品展示项目产品以山坡•远景•堂院别墅为主（国家专利）。全为跃层式建筑，均带庭院/露台。项目特色1.仙女山上的院子，结合地形自创“山坡•远景•堂院别墅”，并获得国家专利产品称号。这种不仅每户都拥有自己独享的私家庭院和观景露台，也让山景一览无遗成为区域内唯一一个没有视觉遮挡的观景区。2.项目规划有15000㎡的公共休闲广场，700米汉唐风格商业街、14栋风情客栈。3.院子露台大部分超过1:1的赠送。4.纯别墅社区，增加项目品质感。作区域市场优势产品建立自身形象强化自身产品优势争取获得更大市场占有纯别墅社区，提升居住品质无阻隔山景，多重景观，尽享仙女山资源优势——Strength劣势——Weak开发商知名度较低暂时无成熟的商业，生活配套缺失户型缺陷带来生活不便物业服务不够精细，没有销售附加值仙女山市场竞争激烈，供应量逐年递增市场产品同质化严重，难以形成区隔区域内货量积压仙女山作为重庆重点打造的度假旅游景区，旅游地产发展迅速经过4年开发，仙女山旅游地产的市场已基本形成并获得客户认可项目规划20000㎡商业配套并坐落在仙女山未来商业集中区域机会——Opportunity威胁——ThreatenSO战略WO战略强化项目的产品优势，突出项目纯别墅社区的特点，强化别墅概念，提升项目定位档次，与其他楼盘形成区隔通过现场包装、媒体宣传炒作形成进一步支撑；打造实景，让客户切身感受项目品质针对目标客户进行宣传及互动活动，促使其完成下单通过对项目品质的打造，建立忠实客户，为后期销售打下良好基础通过产品自身优势，与其他楼盘形成区隔，锁定目标客户；通过形象建立与产品优势来达成性价比竞争优势；关注自身产品，提升自身品质，以绝对的品质优势，抵御外部恶性竞争WT战略ST战略SWOT分析项目现状市场情况12项目测算5项目整改营销策略43仙女山楼盘分布隆鑫花漾的山谷塞拉维假日芳草地雪岭仙山21度洋房仙山流云翰林仙山人间依云美镇仙女山1号汇祥云深处戴斯大卫营木里小镇夏宫本案仙山林里仙女山因旅游地产开发较早，发展相对成熟，是重庆旅游地产的主要供应区域。累计在售项目约13个，区域竞争相对激烈（单位：㎡）08-10年，仙女山板块销售增速较快。11年后重庆周边旅游地产市场相继崛起，其它板块的大量冲击，旅游地产客群开始呈现出分流现象2012年后，仙女山板块开始发展多维度旅游经济，大力推广旅游服务配套及相关文化产业聚集，从而改变旅游吸引物，增加商品房销售面积（2013年仙女山镇商品房销售面积约：22万㎡）2008年，全球爆发金融危机，武隆县房地产投资凸显不景气，当年仅完成投资4.95亿元。2009年，房地产投资开始回升，武隆当年完成投资8.26亿元；截止到2012年，武隆县房地产投资已经突破20亿元，当年完成投资21.91亿元，实现了5年时间房地产投资翻二番的好成绩市场情况2008年全球金融危机后，仙女山板块在重庆周边旅游地产市场中一直保持活跃状态，但近两年受到其它板块旅游地产市场的冲击，2010年后市场去化增速开始趋缓2009供需情况2009年，仙女山物业，总供应量约为24万方，去化21万方左右。项目的去化率平均在90%以上，个别项目呈现供不应求的局面。项目名称09年供应量（万方）09年去化量（万方）总体去化率客户特征隆鑫花漾山谷7.97.695%养老客户：15%短期度假客户：60%自住兼投资客户：25%夏宫10.8585%养老客户：40%短期度假客户：40%自住兼投资客户：20%芳草地雪岭仙山32.685%养老客户：35%短期度假客户：35%自住兼投资客户：30%依云美镇22100%养老客户：50%短期度假客户：30%自住兼投资客户：20%21度洋房43.587.5%养老客户：70%短期度假客户：10%自住兼投资客户：20%仙山流云33100%养老客户：60%短期度假客户：15%自住兼投资客户：25%仙女山1号32.273%养老客户：50%短期度假客户：30%自住兼投资客户：20%汇总23.921.72009年，据仙女山镇管委会官方数据，2009年共推出物业5000余套左右，消化约4500余套，平均去化率约为90%。2010供需情况2010年，区域总供应量约45万方，去化约32万方；区域公寓、洋房产品竞争激烈；别墅销售最快；商业项目稀缺。项目名称10年供应量（万方）10年去化量（万方）10年剩余供应量（万方）剩余户型类型总体去化率隆鑫.花漾的山谷65.850.1530余套山景公寓，十余套独院别墅98%芳草地.雪岭仙山4.34.30三期2011年6月开盘100%晋愉戴斯大卫营2201月将加推十栋四拼别墅100%夏宫220——100%依云美镇6.175.320.85约C组团150套洋房，后期还有D组团600套洋房86%仙山流云4.54.30.2约30余套叠拼别墅96%21度洋房4.64.10.5后期300余套花园洋房89%塞拉维假日2.50.71.8酒店式公寓及花园洋房10%翰林.仙山人间1.30.31一房，两房23%天秀仙居92.16.9剩余十余套退台式洋房和几栋联排别墅以及未推出的5万方商业23%汇总43.831.911.92011年，区域总供应量预计约6000套，约35万方去化约3000套，约20万方，较上年总体供应量及去化量下滑。项目名称占地（亩）总体量（万方）建筑形态主力面积（m2）隆鑫花漾山谷（三期）1600三期（642亩）三期：25产权酒店/度假公寓/叠拼别墅产权酒店：30-50平米别墅公寓：38-83平米（主力40-50）叠拼别墅：90、130平米夏宫（二期）3500二期80余亩总：约100二期：4.6万方度假洋房单配35㎡一房40-60㎡两房60-80㎡依云美镇20410（共二期）度假公寓独栋别墅度假公寓：30-100㎡独栋别墅：200㎡21度洋房（三期）2008度假洋房35-101平米仙山流云（四期）1453.9双拼别墅双拼别墅80-150平米翰林仙山人间一期100一期4.1花园洋房、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅一期：花园洋房46-93㎡芳草地雪岭仙山（三期法米亚）三期330三期13.2独栋别墅、双拼别墅、花园洋房30-150㎡单配、一房、二房、三房洋房户型木里小镇30010一期花园洋房单配35㎡一房40-60㎡两房60-80㎡塞拉维假日1315.2叠拼别墅、花园洋房、双拼、mini公寓一期：公寓、洋房公寓面积:29-36㎡洋房面积40-60㎡戴斯大卫营2257独院别墅；酒店公寓独院产品：建面80㎡/96㎡汇祥云深处1866.3花园洋房60-120㎡2011供需情况2012供需情况2012年，区域总供应量预计约4000套，约25万方去化约2200套，约16万方，较上年总体供应量及去化量下滑。项目名称12年供应量（万方）12年去化量（万方）12年剩余供应量（万方）剩余户型类型总体去化率汇祥云深处1.721.250.47一期剩余100余套花园洋房72%戴斯大卫营1.250.850.4剩余50套内部房源四拼别墅68%隆鑫.花漾的山谷5.53.32.2300-400套花园洋房60%芳草地.雪岭仙山8.24.343.86剩余300余套洋房和150余套别墅53%木里小镇1.920.71.22一房，两房36.46%夏宫3期果岭春天0.60.150.45剩余70余套洋房25%塞拉维假日2.50.71.8酒店式公寓及花园洋房10%仙山流云1.40.560.84剩余120套别墅4%汇总26.3913.1112.982013年夏季仙女山度假洋房去化套数统计（单位：套/月）更多旅游地区以低总价，高性价比的产品吸引重庆主城客户，打破了传统由仙女山、黑山谷等旅游板块所掌控的市场瓶颈现目前在区域尚未完全成熟的情况下，配套更丰富、园林绿化更优质的项目，其去化速度呈现出的状态更加突出低总价优势短期内会非常明显，但随着时间的推移及旅游地产市场的理性回归，就地卖房和低价卖房的现象将会逐渐消退，取而代之的是客户对物业、环境及配套服务更高追求去化速度分析120去化速度项目在售产品类型面积（㎡）目前售价（元）优惠雪岭仙山复合别墅，洋房洋房51-98别墅79-100洋房6000别墅6200一次性9.8折花漾的山谷三期洋房77-996000全款9.2折仙山流云别墅50-707500-8200全款97折夏宫二期天籁洋房，别墅40-905800一次性9.8折汇祥云深处叠院别墅35-605200支持公积金翡翠岭别墅，洋房别墅63-94洋房31-565850最高优惠2万戴斯大卫营叠拼别墅110-1207000仙女山1号洋房，别墅洋房25-75别墅100洋房5900别墅9000各项目在售情况市场分析而整体去化情况从09年后就开始呈现下降趋势，到12年去化情况已不足50%。但随着供应量的不断减少，预计在未来去化情况将逐步转好。但随着地块的成熟发展，客户对项目的预期也将提升，项目之间的差距会越来越明显，客户将更关注特别是景观资源较好，同时拥有成熟的生活/商业配套的项目。09年10年11年12年供应量（万方）24453525去化量90%72%57%49%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%05101520253035404550仙女山板块近年供应及去化情况项目现状市场情况12项目测算5项目整改营销策略43项目整体形象提升项目在整体形象的打造上需要加强，同时对细节的塑造增加客户的体验感，旨在为客户营造一系列的良好感受，配合销售说辞让客户畅想在其中生活的美好愿景。同时也是为弥补项目商业生活配套的短板，凸显项目优势，为接下来短平快的销售模式进行铺垫，抓住每一个到访客户。社区入口处岗亭建议在此处增设门岗，吸引游客眼球，也可提升项目整体形象。社区入口处岗亭根据项目中式汉唐风格设计，建议更换为中式建筑的岗亭。主要负责迎接客户，指引客户销售中心销售中心氛围营造，缺乏灯光，背景音乐，以及相应的配套物业服务。需加强自身形象塑造，增加茶艺，书法等汉唐文化元素。步道打造增加步道两侧的软性景观植被示范区样板间区域选择样板间的选择建议C组团，景观视野较好，同时通过景观步道沿线前行，沿途风景较好，可给予客户良好的体验。精心选取2-3套相邻房源（共享一个庭院），精心打造样板间，及家庭庭院，营造宜居舒适的生活氛围，增加体验感。样板间打造通往样板间沿途打造示范区，和示范区周边景观打造形成一致联动效应，大大增加客户对项目的好感以及对未来社区的美好遐想。示范区打造门岗护卫客户驾车进入销售中心开始，形象岗的护卫人员应标准敬礼示意，在客户的车停下后，3秒内小跑到客户车门前为客户开启车门，客户下车后第一时间用标准普通话向客户问好：”欢迎光临仙女山上的院子！”销售中心大门平时应关闭，安排两名护卫，在客户进入门口时为客户开启销售中心大门，并再次向客户问好，增加整个动线的仪式感。售场客服、保洁客户进入销