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北戴河金海湾别墅营销方案内容内容内容内容市场分析1项目定位2营销思路3市场分析区域宏观市场北戴河板快供给现状环渤海区域别墅市场现状环渤海区域别墅市场现状环渤海区域别墅市场现状环渤海区域别墅市场现状北京北京从上半年市场来看，整个市场供应量和需求量都比较旺盛的，价格从年初到年中的攀升幅度都是20%以上。天津天津06年下半年别墅供应量大幅下降，成交量下降;07年春季别墅市场回暖.2007年天津市在售和开售的别墅项目将超过20个,竞争更激烈.唐山唐山唐山本身能够适合于盖别墅的区域非常少,秦皇岛、北戴河的别墅主要的群体就是唐山人.北戴河板块市场研究北戴河板块市场研究北戴河板块市场研究北戴河板块市场研究北戴河区域介绍旅游摇篮:清光绪二十四年(1898年)被清政府辟为避暑区,在这里诞生了中国第一条旅游铁路专线、第一条航空旅游航线，第一个19孔高尔夫球场等诸多中国旅游史上的第一，被誉为中国现代旅游业的摇篮。疗养圣地:北戴河区是全国最大的休疗基地和健身康复中心。中央和各省、市的一些企事业单位，在北戴河兴建了二百多家休疗养院.地理位置:西距首都北京279公里，3个半小时的车程.东距秦皇岛港18公里、山海关机场25公里。东北与秦皇岛市海港区毗邻.典型案例典型案例典型案例典型案例北戴河别墅供给案名：红屿别墅类型：独栋容积率：0.53绿化率：58.30％装修：毛坯开盘:二期06年7月套数：148,现剩10套起价：14000元最高价：17000均价：15600户型面积：263—725平米总价：323万至1566万剩400万以上定位：度假别墅特色：坡地，北美现代建筑风格典型案例典型案例典型案例典型案例北戴河别墅供给案名：长岛别墅类型：联拼+独栋容积率：0.95绿化率：47%装修：毛坯开盘:06年5月1日独栋：3套，600平米，960万联排：1套，184平米，9560元/平米，总价176万叠拼：10套左右，面积240—270平米，价格5800—6800元/平米特色：靠公园和海典型案例典型案例典型案例典型案例北戴河别墅供给案名：御墅龙湾类型：独栋+联排容积率：0.63绿化率：48.4%装修：毛坯开盘:07年7月14日,60套现剩：独栋联排各10多套起价：独栋12000联排8000最高价：独栋14000联排11000户型面积：433—840平米总价：独栋600—1000万定位：休闲别墅特色：靠海近，200米左右北戴河别墅市场供应总结北戴河别墅市场供应总结北戴河别墅市场供应总结北戴河别墅市场供应总结别墅供给结构主要是独栋，联排，叠拼三种类型；市场存量不多:独栋30多套，联排10多套，叠拼10多套，总体供应量不到70套；从各楼盘销售期来看，销售形势乐观，市场表现为供不应求的局面。市场供应不足，购买需求旺盛项目定位形象定位客群定位北戴河印象北戴河印象北戴河印象北戴河印象旅游疗养多数楼盘都采用此概念,趋同性严重形成差异化,避免竞争项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位0.366的超低容积率370—775平米独栋的大户型北戴河得天独厚的位置休养型别墅休养型别墅休养型别墅休养型别墅休养型别墅休养型别墅休养型别墅休养型别墅稀缺高贵品位疗养客群定位客群定位客群定位客群定位定位原则:基于本项目大型体量、高档物业定位的市场特征，结合战略目标考虑，主体目标客户界定的原则有三：第一：目标客户应具备充分的地域宽度；第二：目标客户的个体物业消费承受能力强；第三：目标客户具备追求生活和引领高端生活潮流的价值取向。高品位客群地域定位：北戴河自有别墅建设以来，业主多是外地人士，少有本地居民购买。营销区域定位为：环渤海区域---以北京、唐山为主主力目标客户——所有承受别墅总价500万元以上的精英阶层年龄和性格特征——年龄在40—60岁；拥有丰厚的家庭经济背景；个性内敛，注重内涵；崇尚自然，追求静雅；尤其是注重保养和健康。职业特征——文艺界名流,如演员、艺术家、画家、音乐家;大型企业老总和高管;有隐性收入军政要员；社会人文科学名流,如律师、记者、教授.客群定位营销思路营销背景城市需求分析营销策略全国经济快速发展全国经济快速发展全国经济快速发展全国经济快速发展环渤海经济区域实力不断加强环渤海经济区域实力不断加强环渤海经济区域实力不断加强环渤海经济区域实力不断加强富有阶层的涌现和购买力旺盛富有阶层的涌现和购买力旺盛富有阶层的涌现和购买力旺盛富有阶层的涌现和购买力旺盛别墅用地的停止供给别墅用地的停止供给别墅用地的停止供给别墅用地的停止供给对舒适对舒适对舒适对舒适、、、、个性的居住方式的追求个性的居住方式的追求个性的居住方式的追求个性的居住方式的追求营销背景营销背景营销背景营销背景营销背景营销背景营销背景营销背景营销背景营销背景营销背景营销背景良好的大背景坚定我们营销的信心！锁定营销城市锁定营销城市锁定营销城市锁定营销城市北北北北京京京京北北北北京京京京北京别墅市场兴旺：上半年市场看的，整个来讲市场供应量和需求量都比较旺盛的，价格从年初到年中的攀升幅度都是20%以上。北京多数高档公寓售价已经在18000—25000元/平米，而中央别墅区别墅售价16000-25000元/平米。别墅市场以其与高档公寓相差不远的总价而更彰显身份、更宜居的优势集中进入市场。大量原计划购买高档公寓的购房者开始转向别墅市场。锁定营销城市锁定营销城市锁定营销城市锁定营销城市唐唐唐唐山山山山唐唐唐唐山山山山最近几年唐山人的购买力随着经济的发展不断扩大、章显。北京唐山购房团的出现就张显了唐山人需求的旺盛和购买的实力。像秦皇岛、北戴河的别墅主要的群体就是唐山人。唐山人异地置业的心理剖析：大地震在唐山人心中留有阴影，每年唐山的小余震，都时刻提醒唐山人不要忘记这个历史的教训，因此很多的唐山人本身渴望在唐山之外能够有一个第二居所。供应现状：唐山04-06年三年，主要的开发用地来自两个渠道，第一个是平改楼，第二个唐山是重工业地区迁移，所以唐山的土地供应量非常少。去年十月份到现在，几乎没有新盘开盘，一方面是唐山本身大量的人均居住面积比较低，这几年经济发展又非常快，造就了对于住宅的需求非常强烈，而另外一方面，新盘供应量很小，本地的需求没办法满足，所以到异地去购房，这也是唐山的需求向外地转移的其中一个原因。唐山的购买实力事例唐山的购买实力事例唐山的购买实力事例唐山的购买实力事例1、03年国际铁矿石的大幅度涨价导致了唐山经济的迅猛发展，一夜之间使许多从事钢铁贸易的人一跃成为了千万级的富豪。2、唐山市交通部门公布的2005年1-10月份唐山市上牌的1162辆豪华轿车中，平均单价达到86万，根据中国汽车之友论坛2006年4月最新统计显示，中国名车拥有量唐山排名第三，在香港，上海之后。3、今年一季度唐山的财政收入就为河北省全省的三分之一，因此产生了大量包括钢铁、煤炭、口岸贸易等产业链的各个环节中获益的高收入人群。营销策略营销策略营销策略营销策略入住+抽奖看房+旅游巡展+论坛概念营销后期维护和品牌塑造阶段引爆销售阶段客户积累阶段宣传阶段概念营销概念营销概念营销概念营销概念关注健康就是关注生命能够给人带来健康的别墅物质需求的满足让人更加关注健康改变以往买别墅就是买品位的空洞概念，给客户以最本质的、最实在的需求的满足——健康巡展与论坛巡展与论坛巡展与论坛巡展与论坛选择北京、天津、唐山三个城市做巡回展览，每次展览都举办依次论坛。巡展的内容：可以把平常售楼处的布置重新成列在巡展处，给客户亲临售楼现场的感觉，让他们更多的了解别墅。论坛的主题和内容：1、别墅的发展趋势2、居住环境对健康的影响看房与旅游看房与旅游看房与旅游看房与旅游积累意向客户，达到一定数量后，采取集中看房的方式。名车接送，先看房，后游览北戴河。让客户从房子到环境都有一个彻底的了解，同时也张显开发商的大气。置业顾问与客户一对一交流，选房，签约。高素质的置业顾问尽显服务的周到，让客户对未来的物业管理充满信心。入住与抽奖入住与抽奖入住与抽奖入住与抽奖待业主入住时，开庆典酒会。宣告楼盘圆满的结局和营造小区融洽的氛围，为公司和楼盘树立口碑。抽奖建议选取奔驰车做礼品，以名车映衬公司和楼盘的品牌。营销效果营销效果营销效果营销效果：：：：让客户回归于关注健康健康价值的本源；通过设计全新的形象，形成差异化；提高客户对本项目的认知度，树立品牌;快速回笼资金,维护开发商利益;