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保利花园2011年度推广营销方案保利花园项目2011年营销总案目录第一部分政策篇第二部分市场篇第三部分项目篇第四部分营销篇前言01MarketPosts回顾2009年，房地产市场从年初“试探性抄底”到年中“放量大涨”再到年底“恐慌性抢购”，最后国务院出手四道遏制高房价措施与2010年年初遏制高房价的11条“金牌”，有关部委也相继出台有关土地、税收等新规，这些连环释出的新政策奠定了2010年房地产市场基调。2010年中国房地产市场在政府的轮番调控中坚挺的上行。尽管如此，保利包头旗下物业10年仍然取得了骄人的业绩，10年即将过去，如何在11年继续本案的销售势头，在完成项目清货的前提下，实现项目利益最大化！政策篇2009年12月国务院：1.个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；2.国四条增加普通商品有效供应。2010年1月国务院：1.国11条，重点：二套首付不低于40%。2010年3月国土部：国19条，重点：土地首付50%；国务院：1.央企退出房地产；2.新国四条二套首付不低于50%，利率1.1倍。2010年4月国务院：新国十条，重点：停发三套房代，限制异地购房；北京：同一家庭限购一套房。2010年6月中央高层:委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，了解当前政策的实际影响，防止楼市调控对经济造成误伤。2010年7月国土部、住建部：坚定不移执行“新国十条”；京沪深高层齐表态:坚持房地产调控政策不动摇。2010年9月北京将严禁房产商直接收存商品房预售资金；国家有关部门《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部：个人住房公积金贷款利率调整通知。2010年10月央行存贷款基准利率调整，年内首次加息；住建部：“国五条”：首套30%以上，二套50%，三套停发。中短期的调控经历了抑制—遏制—强控—打压—强压的过程，政策形势相对紧张政策分析加强行业资金、交易制度监管，抑制炒作行为，控制房价。提高购地门槛，加强监管，土地价值凸显。通过提高购房门槛抑制投资投机等非刚性需求，抑制房价增长过快房价。•国土部：土地首付50%•《关于加强土地增值税清算有关问题的通知》•《关于加强土地增值税征管工作的通知》•国土资源部：土地储备机构须与下属开发机构限期脱钩•国土部、住建部：《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》•《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》•《关于坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》•《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》逐步推进房产税改革•《关于严格加强房地产用途供应和监管工作的通知》•《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》土地行业经济•首套房贷首付30%，利率上调至8.5折，二套房贷首付50%，利率1.1倍，三套房贷停发;•央行存贷款基准利率调整，年内首次加息；•同一家庭限购一套房。政策分析2011年政策分析及预判01经济形势保持经济增长2011年中央经济工作会议公告指出11年6大经济任务一、加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行。二、推进发展现代农业，确保农产品有效供给。三、加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。四、完善基本公共服务，创新社会管理机制。五、加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变。六、坚持互利共赢的开放战略，拓展国际经济合作空间。与以往不同，中央对2011年中国经济提出了保持增长，而非以往说的稳健增长由此可见中央政府对于2011年中国经济态度并非乐观2011年政策分析及预判01通货膨胀通货膨胀预期继续增大中国政府表示，2011年中国的通胀目标将从今年的3%提高至4%，承认居民消费价格的上涨势头。国务院发展研究中心宏观经济研究部部长预计2011年人民币新增贷款总额将略低于7.6万亿元人民币(合1.14万亿美元)，基本与10年的贷款总额保持一致。中央政府最终确定了中国明年的货币政策将由此前的“适当宽松”转为“稳健”。对于房地产企业而言，国家收紧贷款政策对于企业影响较深未来市场中考虑项目快速回流资金将是重中之重2011年政策分析及预判01房地产调控11年调控政策仍不放松此前公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格今年4月同比涨幅达到12.8%的高位后，随着调控政策日趋严厉，同比涨幅呈逐月下滑趋势，10月回落至8.6%，11月又回落至7.7%。从环比上看，9月以来，全国70个大中城市房价分别环比上涨0.5%、0.2%、0.3%，这已是该数据连续第3个月环比上涨。价涨”态势，调控仍不能放松。抑制房地产价格过快增长，坚决打击投资投机行为是2010年政府调控的基调面对一系列组合拳之下，房地产价格仍保持了上涨的态势对于2011年政府必将继续加强房地产市场调控的加强和深化012011年政策分析及预判房地产调控，中短期政策已然严峻，国家抑制房价过快上涨已是首要任务包头作为三线城市，从10年市场表现来看，所受到的政策波及较小提高购地门槛、购房门槛、加强房地产行业监管把工作落到实处包头政府历来对于中央政策的执行较难到位，唯一存在风险的是银行方面相关11年通货膨胀预期加重，但相信在11年年末有望调整到位通货膨胀是市场送来的一个礼物，保值增值意识将被唤起，有助于提高住宅成交鉴于经济方面诸多问题，中央政府未来将更关注实体经济投资今后的房地产市场中，信贷政策对于开放商将逐步收紧，加快项目资金回笼是保证企业平稳运行的关建市场篇01包头市2010年整体市场分析——超出预期再攀新高08-10年成交套数对比020004000600008年62960713531344137115542001143315761262125389109年862848224932142052514520192285338526912857260910年206112612184213122501757133134933112449840781月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月截止2010年11月包头市场住宅成交28156套（面积334万平米），同比2009年27607套（面积328万平米）增长1.9%（面积1.8%）预计2010年全年成交30618套，成交面积362万平米整体市场情况表现良好，上半年在政策的影响下，市场进入调整期随着政策影响力度的减弱，下半年需求开始释放，10月份达到峰值包头市2010年整体市场成交情况——成交价格稳步攀升0108-10年成交均价对比020004000600008年30292937288226892741234526892921285428212407328309年30022990319230823266324332793558407641143653372010年408934853983380543863933407340104836432542841月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月截止11月包头市住宅场成交均价4110元/平米，同比增长20.7%与09年相比，全市成交价格始终保持高位随着包头市高端项目的不断开售，价格上行通道已经打开01包头市2010年供应量分析——供小于求020000040000060000080000010000000.001.002.003.004.005.006.00供1005269356661038143491499061134228358494711301568158825566352584求277153133094329434349114416777336775431250596157394149522392484689供求比2.761.425.402.430.840.400.831.191.441.580.7310-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-11包头市截止11月份总体供求比为0.9，商品房需求大于供应量2010年整体市场需求旺盛，在政策打压下成交量并未表现出疲软的态势01区域市场成交情况——单盘支撑引领区域10年青山区成交量价对比05001000150020000100020003000400050006000成交套数475302556331667366250163039910621208成交均价500945014411438640303519394940123736354243071月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月截止11月青山区住宅成7246套，同比下降11.99%，成交均价4127元/平米，同比增长11.18%青山区2010年市场放量较少，区域内存在较大需求积压青山区10年土地情况（截止12月）区域宗数宗地总面积起始总金额青山土地出让2073980254128万青山土地成交1346033034529万截止12月份，10年青山区总共出让土地20宗，成交13宗，相比09年土地成交活跃政策压力的不断加大，开发商在10年进一步加大了拿地力度，与09年相比，成交宗数成交面积明显增多，势必造成未来青山区的激烈竞争。青山区09年土地情况区域宗数成交总面积起始总金额青山土地出让134040127882万（保证金）青山土地成交1020987947759万2010青山区土地情况《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网区域市场竞品分析——竞品放量有限区域高端项目有限，导致高端消费客群有限整体区域市场表现平平，但价格方面稳步增长2010年保利花园主要竞争项目销售情况(截止11月份)2010年供应货量2010年推售户型面积10年成交套数初街均价10年签约均价11年供应货量万达广场800套37-170平米703套63006366无货量欧鹿生活城230套90-150平米37套63006075无货量时代财富城1000套55-130平米675套45004629400居然新城500套90-160平米358套40004215无货量万郡大都会无供应80-340平米无成交预计4500未售5536套诺德国际花园无供应180-400平米无成交预计10000未售804套意城晶华地块无供应未推无成交未知未售未知01区域潜在供货区域内潜在供货保有量约为185万平米个别项目将面临与花园的直接竞争区域11年潜在供货项目名称或开发商预计建面地块位置万郡大都会100万保利花园东侧地块意城晶华地块30万五二研究所附近中铁诺德30万友谊大街绿海印象25万奥迪4S店对面合计185万建筑风格：新古典主义建筑风格占地面积:500亩建筑面积：100万㎡项目总共分四期开发，目前推售一期部分房源套数:共5536套目前报价:4500-5000元/平方米结构组成:首开7栋，24层-32层不等货量约为1504套面积区间：80-350平米万郡大都会：比邻本案11年区域价值进一步提升1327654万郡·大都城01该项目预计明年5月中旬开售目前紧在建设路西段推出户外广告主打：城中央包头首席大公园华宅该项目与保利花园仅一河之隔，周边自然资源丰富，东面有在建中的18栋高尔夫球场，及规划的奥林匹克公园。对于项目价格预期，目前该项目主要以保利花园2010年4800元/平米为参考的成交价格，预计5000元/平米左右的价格入市。该项目所处位置目前认可度较低，但考虑包头市政府东迁的发展规划及价格预期，加之与花园项目相距较近2011年将与本案产生直接竞争！建筑风格：现代简约高层住宅占地面积:9万㎡建筑面积：30万㎡项目总共分两期开发，目前推售一期部分房源套数:共804套目前报价:1000-12000元/平方米结构组成11栋Art-deco建筑面积区间：180-450平米后期推货：预计年内会有两栋楼约200套推售，其他货量11年推售主打包头首席智慧科技豪宅！接受程度有待验证，全部精装，特色明显，花园项目与之客群有明显区隔.诺德国际花园：区域高端代表项目建筑形式：综合体占地面积:21万平建筑面积：3