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地块资源A地块资源地块属性环陵路地铁2号线周边主要资源图地块资源环陵路紫金山东侧一条正在崛起的财富大道，镏金异彩……南京顶级别墅汇集•帝豪花园•天泓山庄•钟山高尔夫•钟山美庐•紫金山庄(国宾馆)地块资源区位价值环陵路众多高档项目的起点环陵路最后一块可开发用地本项目卡位环陵路一号地块资源区位价值项目的高端性是一种必然地段的高档性和稀缺性与生俱来地块资源紫金山这，是一种岁月的积淀，也是一种历史的承载“山”是最可利用的最佳资源基础国家４A级风景区３００００多亩森林景观承载南京千年历史人文紫金山与南京人血脉相溶南京人的紫金山情结与生俱来地块资源地块属性这是项目的最佳优势也是产品规划上的最大借势点地块狭长，西侧沿山面充分展开对紫金山形成环抱之势万科金色家园“圈地”莫愁湖案例紫金山地块资源地块属性景观属性能与紫金山形成呼应地块地势北高南低，东高西低南侧腹部中间断层６－７米尤其绵长的水系（涧溪的形态）中间断层的处理是为重点地块资源地块属性具备做城市公寓的属性南侧紧邻城际交通干道宁杭公路目前公交网络发达与地铁２号线相距不过２００米地块资源地块属性如何形成有效视觉遮挡是规划需要解决的问题地块东侧为海医校建筑陈旧，视觉不佳市场资源B市场基础环陵路项目回眸＿＿１９９３年，帝豪花园，深山藏美墅，经过近１５年耕耘，如今一墅难求！＿＿２００３年，栖霞建设天泓山庄，今天价格翻三翻！＿＿２００５年，钟山高尔夫，千万豪宅，面市！＿＿２００６年，钟山美庐，新国粹民国风，席卷南京!＿＿２００７年，紫金山庄成为华东渡假宾馆NO．１!发展脉络帝豪花园–山中的一块璞玉，非价值时代产物，少人呼应的豪宅天泓山庄–依托公司品牌，高举高打创新产品，赢得无数英雄竟折腰钟山国际高尔夫别墅–独有Golf资源，难免曲高和寡钟山美庐–马术场+新国粹民国风，触动南京人的历史情结，地利上不具优势山景私密性别墅级高尚公寓高尔夫人文历史推广概念从山景到产品到新贵文化，推广脉络清晰市场基础环陵路项目回眸市场基础环陵路项目回眸产品类型其他项目过于顶级，缺乏可比性；项目与天泓山庄比邻,也最具可比性，赶超天泓山庄是本项目运作的基点帝豪花园天泓山庄钟山国际高尔夫钟山美庐本案物业形态独栋/双拼叠加+洋房独栋独栋/双拼叠加+洋房帝豪花园天泓山庄钟山国际高尔夫钟山美庐本案自然景观资源紫金山紫金山紫金山紫金山紫金山自身独有资源零距离的山景内部东南亚景观高尔夫马术场缺乏历史人文资源无无无新国粹民国风品牌知名度高高高较高无对手强劲，如何突出重围？市场基础环陵路项目回眸资源利用市场基础天泓精细研究产品分析宅间景观景观节点入户大堂○○○○优质内部景观最大程度上给项目加分◎叠加别墅◎全景类别墅洋房◎全景电梯洋房……市场基础天泓精细研究产品分析全景类别墅洋房全景花园洋房全景电梯洋房吸引了大批中高端客群市场分析天泓山庄解析产品分析除此之外，天泓山庄还有以下突出点：会所设有室内外游泳馆、健身中心、羽毛球馆及高档餐饮等1节能新材料墙体和屋面都广泛运用了节能新材料、新工艺、新技术2三星级智能化运用高科技含量的三星级设备，提供更安全、便捷的智能化服务3红外幕帘探测器ARROW系列“探头”幕帘探测器（外线装置），具有自动报警功能4新风系统5市场基础天泓精细研究营销推广主要卖点•企业品牌•国家企业集团型康居示范工程•紫金山景•Golf果岭•东南亚风情宅间景观营销推广市场基础天泓精细研究天泓山庄对于产品之外的挖掘并不多创新景观设计及其实景对于高端客群有着强烈号召力03年入市之初主要以“名山、名宅、名门”作为品牌形象宣传二期推盘时主推园区内部Golf果岭景观和绝版紫金山景三期推广时则全面主推小区实景市场基础天泓精细研究销售去化根据开发进度共分四期推盘：◎一期主推花园洋房；◎二期主推花园洋房和空中花园洋房；◎三期主推叠加别墅；◎四期主推小高层和高层组市场基础天泓精细研究销售去化开盘期数开盘时间物业类型主力面积销售均价目前价格销售率一期2003年5月花园洋房130㎡（平层）5000元/㎡－－100%二期2005年1月花园洋房150㎡（跃层）7000元/㎡9200元/㎡100%三期2005年9月叠加别墅220㎡13000～14000元/㎡13000-15000元/㎡剩30余套四期（一次开盘）2005年12月小高层160㎡7300元/㎡－－100%高层150㎡7000元/㎡－－100%四期（二次开盘）2006年3月小高层160㎡/8500元/㎡80%高层130㎡7300元/㎡7500元/㎡70%高层景观房140～190㎡7900元/㎡7900元/㎡－－分期开发、分批推盘有利于在实现良性现金流的同时，提升价格上涨空间市场基础天泓精细研究结论超越天泓山庄的最好方法，是在每一个细节处做的比她都更好别墅级公寓直接别墅的诉求更好的设计团队（建筑／景观）更好的智能系统／物业团队更好的营销推广团队1234市场分析选择偏好转变代表案例•万科·第五园[深圳]•运河岸上的院子[北京]•观唐[北京]•尚东区[南京]……都在市场引起热捧纯欧式风格欧美风格中式风格发展风格进一步多样化,中式风格回归市场基础竞争性研究市场基础竞争性研究出中山门，沪宁高速的直达交通优势需要放大竞争态势基于优势资源的独特吸引仙林片区与本项目不形成竞争项目竞争主要来源于环紫金山，宁杭公路西端项目地利上的拦截物业类型建筑面积（万㎡）主要项目多层20顾家营和柳营项目花园洋房叠加别墅联排别墅2铁匠营项目独立、双拼别墅18.7韦陀巷项目10顾家营项目需要在推出时间点上与其形成错位并以高速直达交通优势赢得竞争市场基础竞争性研究实盘竞争地利优势上项目花园洋房及叠加别墅的潜在供应量不是很大产品建议C规划思考思考基点地块属性上的高档性决定项目类型定位上尽可能的高端性地块自然人文资源的丰富性决定项目整体营造上的文化性项目经济指标的约束性决定物业类型上的可行性规划思考物业类型思考利于项目高端形象塑造的联排别墅、叠加别墅、花园洋房可以重点考虑三个决定不利于项目高端形象塑造的多层和小高层公寓社区率先排除；规划思考物业类型可行性地块限高9层容积率≤1.22结合容积率的约束，非顶级形态的别墅和带电梯的洋房成为我们的重点思考方向；叠加别墅和９层的电梯洋房成为思考重点规划思考规划总原则西向紫金山山景资源的充分利用尽可能多的利用楼体朝向上的偏斜和楼层竖向上的错落打开更多户的观山面1“远山近水、高山仰止”的东方居住理念充分发挥景观营造上北高南低，北窄南宽，东高西低地形地貌的特点，运用“高成低就”的原则，以“高山流水”的意象（涧溪的营造）打造整体水景，与山体形成呼应，在低处形成曲水流觞的中心水景；2紫金山历史文脉有别于环陵路一线的高端住宅，以“中式现代”的建筑风格，呼应高端人群对于国粹的偏爱和回归；并在整体景观的营造中结合“高山流水”“曲水流觞”的意境，点缀更多的中式符号。3规划思考可能的方案在此基础上我们勾勒了四套可能的方案：公寓别墅型公寓别墅型混合别墅型混合别墅型公寓别墅型社区4层叠加别墅＋5层高档花园洋房＋9层普通花园洋房公寓别墅型社区4层叠加别墅＋5层高档花园洋房＋6层普通花园洋房混合别墅型社区3层联排别墅＋9层普通花园洋房混合别墅型社区3层联排别墅＋4层叠加别墅＋9层普通花园洋房规划思考方案说明规划思考方案评估我们根据市场调研的结果，给予相应静态的经济核算：假设各方案中物业售价相同：①销售均价：联排别墅16900元∕㎡；叠加别墅13900元∕㎡；花园洋房（高档）10900元∕㎡；花园洋房（普通）8600元∕㎡；②综合容积率1.22方案一：叠加别墅＋花园洋房（４＋５＋９）物业类型建筑面积（㎡）建筑面积比例销售单价（元/㎡）叠加别墅（4F）4196837.80%13900高档洋房（5F）2082018.70%10900普通洋房（9F）4831243.50%8600合计111100100%12.26亿别墅体量较大，便于塑造项目档次；销售难度较小，便于快速去化回笼资金；规划思考方案评估方案二：叠加别墅+花园洋房（４＋５＋６）规划思考方案评估与方案一相比物业档次没有提升，利润却下降了；物业类型建筑面积（㎡）建筑面积比例销售单价（元/㎡）叠加别墅（4F）1952017.60%13900高档洋房（5F）2440022%10900普通洋房（6F）6718060.40%8600合计111100100%11.15亿方案三：联排别墅+花园洋房（３＋９）规划思考方案评估物业类型建筑面积（㎡）建筑面积比例销售单价（元/㎡）联排别墅（3F）16672㎡15%16900普通洋房（9F）94428㎡85%8600合计111100㎡100%10.94亿物业档次差距过大，洋房体量过大，无法形成高端社区形象；方案四：联排别墅+叠加别墅+花园洋房（３＋４＋９）规划思考方案评估物业类型建筑面积（㎡）建筑面积比例销售单价（元/㎡）联排别墅（3F）10080㎡9%16900叠加别墅（4F）46120㎡41.50%13900普通洋房（9F）54900㎡49.50%8600合计111100㎡100%12.25亿物业形态丰富，社区档次高，但市场销售风险大。根据市场现状，依据投资回报、开发风险、销售难度、品牌形象四个方面的预判，综合比较各方案：规划思考方案选择方案投资利润率开发风险销售难度品牌形象方案一高较低低较高方案二较高较低低较高方案三低较高高高方案四中中等中高我们认为：方案一为最优方案．基于超越天泓的思想,为进一步提升项目档次，建议在方案一的基础上牺牲一点容积率，加入少量的联排别墅，丰富产品物业类型，完善项目的整体形象。产品物业组合:规划思考方案一优化建议联排别墅+叠加别墅+花园洋房物业类型建筑面积（㎡）建筑面积比例（%）容积率利润率联排别墅（3F）52505%叠加别墅（4F）3318430%高档洋房（5F）2074019%普通洋房（9F）4831244%配套设施等公建32002%合计110686100%1.06169%规划思考方案一优化建议规划思考几个重点问题整体建筑（尤其地块北部）偏西２０－３０度排列或单元错位排列；1如何更充分地利用狭长的西侧山景，将山景纳入窗景?建筑单元由西向东逐渐增高，西向预留观景大平台或景观阳台；2西侧建筑山墙设计落地大玻璃，以利观景；3………………规划思考几个重点问题窄而狭长、落差较大的地块水景营造问题：窄长处以“高山流水”的长流细水做处理，注意水形态的曲、细和浅；1节点安排注重序列上的逐渐放大，并与地形本身的密切结合；2落差较大的地方注意水景和小品的和谐；3………………产品建议总体思路产品建议道路水景思考产品建议水景示意三处主要的水景节点◎北面源头节点◎中心区域的水景观◎南面利用台地落差形成中心水景产品建议风格建议呼应紫金山的历史人文顺应高端人群的中式审美回归情结有别于环陵路目前建筑的既有风格建议以“现代中式建筑风格”为小区的主体建筑风格产品建议景观建议景观规划定位呼应项目周边环境和总体氛围，结合建筑的中式风格，景观规划建议亦以新中式景观为主题，以意境营造为主旨，充分吸收中国传统景观精髓，结合现代居住理念加以创新。以“高山流水”、“曲水流觞”为意境营造，缔造独具格调的景观特色，营造一个温馨、舒适而极具东方文化内涵的品味社区。“西部青山半入城，山水回望郁葱葱”景观建议1、中心水景景观产品建议2、沿路生态景观绿化带景观建议产品建议景观建议3、护坡文化艺术长廊产品建议景观建议4、生态水韵艺术长廊产品建议景观建议5、居民休闲广场景观产品建议6、宅间组团院落景观景观建议产品建议产品定位建议各物业户型配比：产品建议物业类型面积户型比例合计联排别墅240～250㎡五房三厅三卫100%100%170～180㎡三房二厅二卫+功能房35%180～200㎡四房二厅二卫55%200～210㎡四房二厅二卫+功能房10%135～150㎡三房二厅二卫+功能房40%150～160㎡四房二厅二卫60%90～100㎡二房二厅二卫30%110～120㎡三房二厅二卫70%高