凯悦中心营销方案汇报--戴德梁行

DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 凯悦中心营销方案汇报凯悦中心营销方案汇报青岛项目组 DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 2007­5­18DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 城市进化论城市进化论渤海湾NO.1 营销运作目标营销运作目标青岛NO.1 历史上的今天历史上的今天很多年以后，人们会谈论，曾经的某年某月某日，青岛出现了一个标志性的建筑群落，代表着青岛这个北部中国滨海城市真正拥有了有价值的新建筑，城市的进步由此开始。DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 市场研判1产品相关价值判断2竞争的定义3实施运作策略与营销策略4团队介绍5目录DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 市场研判市场研判市场研判第一部分第一部分第一部分DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 区域发展特征区域发展特征 • 东部地区规划成为商务及商业的核心区域，随着区域的不断发展成熟，未来区域的升值潜质将一路攀升 • 奥运村及奥运比赛场馆的建设，为整个区域价值的提高提供了有利的后续增值空间关键词：CBD(中央商务区)顶级消费商业中心奥运经济影响力城市第一核心区DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 消费需求主体特征消费需求主体特征n青岛最顶级的写字楼集中在此区域，高端商务人士密集，消费力庞大n青岛最顶级的商业体（阳光百货、海信广场等）集中地，高端生活环境成熟n五星级酒店云集，未来更多五星级酒店进入，国际高端人士常来常往，必然提升区域在国际上的影响力关键词：高端商务人士、世界500强企业高层管理人士、国际国内高端旅游人口、高消费白领阶层DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 区域地产发展研判区域地产发展研判 • 青岛最高端的公寓型豪宅在此集中，若按照常规开发和运作方式，则必然面临极大的竞争风险 • 重点在于，在众多高端项目中，与本项目最易成为竞争对手的是：东海路9号、香港置地广场DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 产品相关价值判断产品相关价值判断产品相关价值判断第二部分第二部分第二部分DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 区域价值属性判断区域价值属性判断青岛最高端也是最具有影响力的“第一核心区”，也是城市发展的金字塔尖 “四位一体”的中心发展模式，高度的集约化和焦点化第一行政中心——市政府政府所在地第一商务核心—— CBD(中央商务区)第一商业核心——顶级消费商业中心第一文化核心———奥运经济影响力青岛 NO.1 关键词DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 中端商业嘉士客、步行街临街商铺…… 高端商业阳光百货、海信广场、颐中皇冠假日酒店世界顶级品牌高端公寓东海路9号、颐和国际、燕岛国际…… 高端酒店颐中皇冠假日酒店、丽晶酒店、香格里拉酒店、海天酒店…… 中端酒店北海宾馆、爱尊客酒店…… 中低端住宅项目南侧及东南侧老住宅小区…… 项目所在区域之物业档次构成较为复杂。既有青岛最高端之物业，也有中低端之各类物业。从价值判断上，并非属于本区域最顶尖。区域支撑条件有明显的弱项。项目在区域中的价值判断项目在区域中的价值判断DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 项目海景价值判断项目海景价值判断 7­20层海景受限 21­50层绝对海景资源楼体海景资源是青岛所有高端公寓项目必须拥有的资源，若此资源不足，则难以支撑价值与价格。从本项目现实条件看，20层是一个绝对的分界。基于此现实，应考虑将此两部分作不同的项目，分别予以定位及营销处理。DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘make it happen. 重点话题：交通障碍重点话题：交通障碍 JUSCO 凯悦中心颐中皇冠酒店商业步行街香港中路燕儿岛路目前条件下，交通会成为制约项目的一个重要问题。虽然燕儿岛路的单行时间是7：00—9：00，17： 00—19：00，但对于高端客户，这也是重要的障碍。特别是对写字楼和商业，会成为严重的硬伤。DTZ’s mission is to work with clients to create a leading­edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ’s core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity enjoyment and the drive to ‘ma