搜索
枫桥丽舍营销策略博玺品牌策划2010.4项目简介东渡枫桥丽舍，是东渡集团在苏州打造以青年人居为主题的集小户型酒店式公寓、商业于一体的项目；枫桥丽舍集居住与投资功能于一体，延续东渡集团丽舍系列在山水、人文方面的独特表现力，将为苏州带来前所未有的精英置业新理念。项目占地面积12356M，建筑面积53139M，地下2层、地上8层；其中地上1-2商业，局部会所，主要打造精品商业街的性质；2-8F为酒店式单身公寓，面积段30-75M,约500户左右；本案项目方位项目位置：新区长江路与何山路交汇处，属于新区成熟地块，狮山路CBD辐射核心范围内。紧邻轻轨1号线与3号线，5分钟内步行至轻轨站点。长江路为新区主干道，交通条件畅通无阻。3号线1号线项目配套——景观何山公园枫桥风景区项目配套——商业大型购物超市大型商业综合体绿宝广场项目配套——交通主要公交线路：301路303路304路308路321路324路325路333路主要轻轨线路：轻轨一号线（塔园路、苏州乐园站）轻轨三号线（何山路站）主要地面道路：何山路长江路邓蔚路狮山路华山路主要环线道路：西环高架补充：项目距离汽车西站约1公里项目配套——其他（枫桥中心小学）（新区高级实验中学）（苏州乐园）项目总结◇项目地块位于苏州高新区核心地段，属于新区CBD辐射范围内，内部市场需求旺盛。◇项目周边交通便利，多类型交通设施可供选择，方便导入丰富客源。◇项目周边配套设施齐全，方便各类人群生活所需。◇周边景观情况优良，多处景点和娱乐设施。◇紧邻两条城市主干地铁，未来升值空间巨大。项目产品（1）Yimudesign项目产品（2）◇产品主要包括“一室一厅”“一室两厅”“二室二厅”三种户型，面积区间为43.5—105.5㎡◇利多:户型整体方正、功能齐全、动静分离、区域划分细制、大面积落地窗、卫生间大、每个功能区都相互独立、功能区互相之间搭配合理、空间利用合理、没有浪费面积◇利空:卫生间、厨房采光差；南北不通透；客厅正对卫生间；客厅采光差主卧面宽窄产品研读苏州全市酒店式公寓每月成交稳定，大体上能体现房地产商品房市场的整体走势。目前苏州在售的酒店式公寓项目大概有20个，其中大部分以小户型为主，其中户型较大的项目有环球188、白领公寓等高端项目。供应情况：近两年酒店式公寓供应相对集中，主要供应时间节点是2008年8月前后和2009年6月前后，其他月份供应量普遍较小。供求比：2008年供求比为1，供求平衡；2009年供求比为0.83，出现供不应求现象。2008年-2010年2月苏州酒店式公寓供销走势01000020000300004000050000600002008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月供应销售2008年-2010年2月苏州酒店式公寓供销情况0200004000060000800001000001200001400001600001800002008年2009年2010年1-2月00.20.40.60.811.21.41.61.8供应销售供销比2008年至今苏州酒店式公寓供销走势2008年-2010年2月苏州酒店式公寓各区域供应情况沧浪区1%高新区19%吴中区33%相城区16%平江区10%金阊区1%工业园区20%沧浪区高新区工业园区金阊区平江区吴中区相城区2008年-2010年2月苏州酒店式公寓各区域销售情况金阊区6%吴中区33%平江区19%相城区20%高新区9%工业园区12%沧浪区1%沧浪区高新区工业园区金阊区平江区吴中区相城区区域供应：2008年-2010年2月，吴中区供应酒店式公寓最大，为33%，其次为工业园区20%，第三为高新区为19%。区域销售：2008年-2010年2月，吴中区酒店式公寓销量最大，为33%，其次为相城区20%，新区酒店式公寓销售占比仅为9%，其中与产品总价与面积有着很大关系。2008年至今苏州酒店式公寓区域供销情况楼盘名称存量销售情况已推出的去化率环球188116套/15800平米340套/48000平米75%乐嘉服务大厦/沸腾CBD238套/13900平米282套/28000平米66%新地国际公寓46套/7400平米326套/44600平米85%上城21套/1151平米282套/13089平米92%星城铭座227套/11887平米1010套/50700平米81%飞凡第五街27套/9822平米286套/12615平米57%永诚国际广场461套/23641平米433套/19718平米46%蜜蜂城459套/30000平米650套/43000平米60%阅城新尚广场168套/9000平米438套/18500平米67%从销售情况来看，苏州酒店式公寓在售项目的销售情况良好，从已经推出的房源的统计，去化率普通集中在70-80%，整体销售情况良好。在售酒店式公寓典型项目销售情况楼盘名称所在区域价格价格描述环球188园区20000-30000元/㎡辉盛阁酒店公寓乐嘉服务大厦/沸腾CBD园区均价15000元/㎡5-28层由70-140平米的自由SOHO空间和酒店公寓组成，厨卫装修新地国际公寓新区20000元/平米精装酒店公寓/雅园物业上城新区9500元/平米精装修复式小户型挑高4.95米星城铭座吴中区11000元/平米精装修复式公寓飞凡第五街吴中区8500-10000元/平米精装修酒店式公寓永诚国际广场吴中区7500-9500元/平米朝南户型8500-9500元/平米，朝北户型7500-8000元/平米，精装修蜜蜂城吴中区均价5800元/㎡精装修小户型，创意SOHO空间/位置较偏，且无挑高等优势阅城新尚广场相城区8000元/平米精装修单身公寓苏州市场上的酒店式公寓，作为投资型物业，在售个案价格集中在8000~11000元左右。而新区新地国际公寓售价高达20000元/平米，主要是该项目的地标性、优越的地段以及高端服务式物业等附加因素，也导致了其去化速度较为缓慢。在售酒店式公寓典型项目价格分析苏州酒店式公寓区域分布图本案区域内酒店式公寓产品分布较少，新地中心公寓面积150-310平米。对于新区CBD而言，小户型酒店式公寓是一块相对空缺市场。•新区酒店日租租赁情况枫桥丽舍周边酒店情况酒店名称区位地址房间数量户型预定价格/天入住率锦江之星高新区长江路418号82标准房RMB18975%名城万丽商务酒店高新区玉山路名城花园南苑78商务经济房18885%标准双床间268标准大床间328商务大床间368商务标准间388如家快捷酒店高新区玉山路80号125大床房18085%标准房199商务大床房199香格里拉大酒店新区塔园路168号390豪华客房126575%超豪华客房1380豪华阁1610苏州海上城市酒店新区狮山路75号102标准间14875%大床房168三人间228苏州桃园度假村新区金山路68号245商务间32070%豪华间468景观间498行政大床房588商务套间688行政家庭房718枫桥丽舍周边酒店情况酒店名称区位地址房间数量户型预定价格/天入住率书香世家会所酒店新区玉山路60号95豪华房40880%豪华阳台房438会所大床房508会所双床房508会所套房688苏州世豪全套间酒店新区狮山路88号200商务大床套房63085%商务双床套房630商务大床套房680行政商务套房930至尊套房1098亚致酒店新区长江路379号139精致客房68870%景致客房788亚致客房888新城花园酒店新区狮山路1号185标准房（西翼）49875%豪华房（东翼）798日式房（东翼）698景观房（东翼）898佳丽房980豪华套房1880苏州金龙大酒店新区玉山路28号124双标24865%豪华大床房298行政标间358•新区目前各类酒店平均入住率在70%-90%之间，其中商务酒店的入住率还保持了相对较高的入住率。•新区精装公寓月租租赁情况项目周边公寓租金情况项目名称地理位置产品形态产权年限租金情况嘉业阳光假日新区玉山路与珠江路交接处单身公寓70年1500元狮山丽晶新区狮山路单身公寓70年1600元汇豪国际新区狮山路单身公寓70年1500元时代晶华石路步行街公寓70年1800元新地国际公寓新区塔园路公寓70年88平米租金7500元，120平米租金9000元，140平米租金10000元锦丽苑新区狮山路公寓70年58平米租金2500元•新区目前周边主要的单身公寓档次相对较低，租金保持在2000元以下。定位新区中央首席地铁物业山水景色高端酒店式公寓高升值潜力客户定位同类型产品客户研究项目名称价格装修标准预计租金项目特点购买客户特性上城8200元/平米1000元/平米1400-1600元/平米商办产权，普通住宅水电收费标准，小户型4.95米层高，南北通透；仅提供普通物业服务自住型需求客户占到相当一部分，新婚夫妇以及年轻白领为主，投资性购买占比较少长江壹号8300元/平米1200元/平米1300-1500元/平米大型商业配套，商办产权，普通住宅水电收费标准，小户型5.2米层高；仅提供普通物业服务由于大型商业的带动，因此投资型客户为主，自住型占比较少今创启园8400元/平米1000元/平米1500-1700元/平米公寓产权，小户型，拥有轨道、学校、创业园等优势支持，仅提供普通物业服务投资性客户为主，通过轨道交通优势吸引外区客户，周边学校以及创业园成为其自住及投资的主要客户；御景新地20000元/平米3000元/平米8000-9000元/平米公寓产权，豪华大户型，地标建筑，与香格里拉联动，独用会所,物业费包含基本打扫服务自主型客户为主，投资占比较少，客户主要来自与苏州有一定地缘关系的外区域客户，如上海、浙江以及江苏其他地区，部分苏州人也是该项目的客户来源之一自住型客户投资型客户此类客户因购买力和区域来源的限制，无法提供足够的客源支持。主要方向两类客群•本地资源客户•上海地区投资客•浙江地区投资客价值地域•现场来访客户客户延伸（及分布比列）放眼长三角地区，随着地域性购买障碍被打破，呈现出地域越远购买力越强劲状态20%20%30%30%1本地战场针对新区小户型公寓市场空白契机，以新区为中心区域向周边辐射，主要推广以新区核心区域为主。外围客户通过中原客户数据筛选2上海战场上海市场产品竞争激烈，价格高昂，主打苏州小总价，大回报诉求点。通过中原于上海200余家二手门店资源，渠道推广，现场带看，完成迅速出货。3浙江战场以苏州市场价格洼地以及规划地铁房较高升值空间为主诉求通过中原浙江异地分销网络完成房源推广，现场带看，展会营销等方式，完成销售业绩。三大目标战场苏州新区唯一高性价比精品酒店公寓枫桥丽舍-销售方案•按单套50平米，单价12800计算，总价640000元•首付320000元，10年等额月供3600元，前两年客户需支付86400元•第三年起每月租金收益5000元，扣除月供尚余1400元每月•则前十年净收益为1400*8*12-86400=48000元32万元投入=前10年最低4.8万元净收益+10年后价值150万元房产+每月5000元永久性租金收益。性价比分析月份5月6月7月8月9月10月套数100套90套60套60套90套100套枫桥丽舍销售计划六个月完成售罄！渠道才是王道channel代理优势抢占苏州客户资源共享市场信息共享营销渠道共享联合推介展出为王为王上海产品定位项目建议200多家二手门店成为我们在大上海第二售楼处，势力就是实力2010年，中原在上海二手成交数据排名中稳居第一位，无论是成交套数还是成交金额均遥遥领先于第二名，其市场份额可与第二、第三名相加后抗衡！可以说中原一家之势相当于两家、三家中介公司的资源，其资源的超值性可见一斑。中原地产汉宇21世纪5.28%8.18%3.21%4.68%2.03%3.62%成交套数市场份额成交总金额市场份额中原即是一二手联动的首创者，也是一二手联动的最佳合作伙伴联动优势勇冠上海强大的市场占有率资源为王为王浙江分销网络浙江20个城市分销网络，5万余有效客