搜索
1盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：690317892盐城文化广场项目最终汇报完稿合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.3不在城市商业旺区，主题？卖点？周边的环境影响（跃进河现状）。项目规模大，商铺集中，数量多。多种物业功能相结合，怎么设计？经营与销售结合，可持续发展的问题。项目面临的问题我们工作的关键项目发展策略及定位对现有规划方案的调整项目营销推广策略4解决问题的思路与方法资料收集实地调研问卷调查客户访谈市场分析项目条件及相关案例分析发展定位价格定位产品定位功能/业态定位目标客户定位规划设计建议主题我们的专业经验《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：690317895谋势顺沿城市历史轨迹，了解区域功能定位，把握项目发展核心。挑战和机遇并存，项目必须站在打造城市配套功能的高度，势而待发。6盐城是苏北区域中心，经济快速增长，面临巨大发展空间项目所在区域为盐城行政、教育、文化中心项目商业规模大，且处于城市新发展区域PART1区域分析7运筹把握市场现状，研究消费需求，结合项目开发条件，参考成功个案，寻找发展机遇通观全局，知己知彼，慎密策划，方能百战不殆。8PART2市场状况分析整体市场分析住宅市场分析商业市场分析旅游市场分析9整体市场房地产开发迅猛，市场供需两旺住房条件日益改善，梯级消费正在形成《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：6903178910商业市场分布集中，两大商圈，南北互动。销售状况好，但经营水平较差，后续供应量大。产品特色不明显，销售水平有待提高。销售价格和租赁价格不匹配，买家投资成份较大竞争对手分析11销售火爆，市场形式较好住宅市场板块分布，向南发展趋势明显销售价格区域特征明显，新城区价格增长较快产品多元化发展，品质逐步改善，销售水准有待提高12现有星级酒店集中于老城区，普遍经营状况较好旅游市场政府发展旅游业，建立盐城市区旅游集散服务中心13调研方法调研结果住宅部分调研问卷调研，辅以访谈商业部分调研问卷调研，辅以访谈对项目期望调研问卷调研，辅以访谈PART3消费需求分析购买力逐年增强，消费需求稳步上升市场调研（问卷调查单位：盐城城市社会经济调查队）《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：6903178914PART4项目开发条件分析处于城市中心，周边配套成熟位于城市主干道，交通十分便利地块平整，没有拆迁，跃进河的改造对本项目商业的发展起着非常重要的作用15PART5国内相关个案参考扬州时代广场虎门步行街16帷幄扩大优势，把握机会，扭转劣势，消除威胁思路决定出路，提炼项目的核心竞争力，一笔定乾坤17PART6项目市场定位项目SWOT分析项目市场定位项目发展策略18谋略根据定位，调整方案工欲善其事，必先利其器《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：6903178919PART7对现有方案的建议功能分区建议铺位划分建议交通组织建议景观规划建议建筑立面建议配套设施建议装修风格建议20PART8物业管理建议物业管理模式物业管理对本项目价值的提升物业管理内容21PART9营销推广策略营销主题和诉求内容销售价格策略整体销售部署宣传推广策略项目包装策略其他建议案名建议22谢谢！23《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：6903178924链接文件25盐城面积l4983平方公里,总人口795.61万人,辖8县(市)l区古老与新兴的结合盐城有2100年历史。古有“淮夷地”之称,汉置盐渎县,东晋安帝时更名为盐城县,以“环城皆盐场”而得名。1983年设立盐城市革命胜地和旅游胜地新四军根据地、丹顶鹤国家自然保护区、麋鹿国家自然保护区城市城市历史26徐州都市圈南京都市圈苏锡常都市圈盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机苏南苏北南北合作，盐城面临投资商机盐城城市27城市定位江苏沿海中心城市，新兴工业城市，海洋经济服务基地。城市28开放的盐城.茉莉花节蓬勃发展的房地产业悦达产业，“以工兴市”城市29盐城国内生产总值和人均国内生产总值增长幅度连续保持11％以上，高于全国7.6％的增幅。固定资产投资逐年增加，2003年增长幅度高达44.1％。（资料来源：盐城市统计局）（资料来源：盐城市统计局）国民经济快速发展，固定资产投资快速增长。（资料来源：盐城市统计局）城市城市状况30盐城市区人口逐年增长，但增幅较缓。从2000年－2003年产业结构来看，盐城市第一产业比例逐年下降，第二产业比例逐年增加，第三产业比例基本维持不变。（资料来源：盐城市统计局）人口增长缓慢，第二产业所占比例逐年增强。城市31（资料来源：盐城规划局）（资料来源：盐城规划局）盐城市区扩大面临巨大的发展空间城市32盐城机场通榆运河宿淮盐高速公路宁靖盐高速公路连盐通高速公路204国道新洋港盐城市对外交通图对外交通盐城对外交通发达，有航空、铁路、高速公路、水路等区域新长铁路盐城交通网络非常完善33区域功能城中片区•新洋港以南、通榆运河以东、西环路以西、青年路以北。•以商业服务和居住功能为主城南片区•青年路以南、通榆运河以东、西环路以西、新河以北。•以居住和行政、文化、教育功能为主。保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”的格局。区域城中片区城南片区本项目城北片区城西片区西南片区河东片区34区域城市规划发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北城市发展战略规划以工兴市，培育企业性增长极，充分发挥工业化对城市化的促进作用。本项目处在城市发展的重点区域35项目指标指标单位数值指标单位数值总用地面积万m22.98公寓面积万m21.723总建筑面积万m2地上6.1，地下0.4商业面积万m24.35商铺个数个512汽车车位辆地上54，地下160项目36本项目位于盐城老城区、盐都新区和经济开发区之间，是近期盐城发展的重点区域。老城区盐都新区本项目经济开发区是联系新老城区和开发区关系的纽带项目37项目38市场状况分析房地产投资增长迅猛，土地开发增势强劲，市场供需两旺各项指标增长较快，2003年商品房销售面积大于竣工面积，形式一片看好。住宅所占产业结构比例较大住宅销售面积占全部商品房的95%，比上年提高了3.8％，办公楼、商业用房供需大致平衡。整体市场发展现状39房地产开发资金到位状况良好，民间资本成为主渠道2003年全市资金来源合计26.2亿元，比上年增长27.4%，其中国内贷款3.1亿元，下降5.4%；自筹资金12.2亿元，增长54.1%；居民的定金和预收款8.1亿元，增长11.1%。民间资本已成为资金来源的主渠道。外地开发商大势进入，开发水平迅速提升，后续供应量较大；中介机构水平参差不齐上海、浙江、苏南等外地开发商大举进军盐城，不但带来了雄厚的资金，同时也带来了先进的开发理念。全市57家中介机构年检合格的有46家，11家限期整改，其中3家注销资质，外地中介公司以上海和南京杭州为主。市场状况分析40市场状况分析（资料来源：盐城市房产局）盐城市区城镇居民住房逐步改善，二手房交易量迅猛上升，住宅的阶梯消费体系逐步形成。41市场状况分析2003年房地产销售面积首次超过竣工面积，说明盐城房地产消费火爆，市场形式较好。42市场状况分析亭湖区板块城西南板块盐都新区板块住宅板块分布明显43市场状况分析（亭湖区板块）（城西南区板块）金色家园（盐都新区搂板块）桃源居翠洲嘉园八菱华庄伟厦花园住宅物业主要分布在亭湖区和盐都新区，城西南新建楼盘规模较大。住宅物业呈向南（盐都新区）发展趋势44市场状况分析产品状况小区规模：一般规模较小，建筑面积大都在10万平方米之内。建筑形态：以多层为主，小高层、别墅已有出现，多元化发展房型特点：以大二房和三房为主，主力面积二房90-100平方米；三房120~130平方米社区环境：相对简单，新建部分住宅引进了水景、日本枯山水的概念。社区品质：多以中低档为主；高品质物业开发渐成气候。智能化开始普遍运用45市场状况分析目前出售之住宅物业都为改善居住类型，现有一房单位皆为居住之用。中茵海华广场已出现小户型投资公寓，面积40－80平米。盐城现有住宅比例示意图46市场状况分析住宅物业销售分析销售状况销售形势良好（温馨花园销售率100％），预售速度较快，未售项目咨询客源较多。购买对象以本地居民为主，自住，投资比例不高；异地购房者较少，有待挖掘。形象推广依托售楼部对外形象展示，现场包装较弱；售楼处装修和布置简单，甚者使用临时用房。销售道具仅限于楼书和单页等。销售人员比较热情，但专业水平有待提高。47市场状况分析住宅物业价格分析销售价格继续看涨，市区平均价格增幅为6.1%，市中心一类地区增幅较小，仅仅为1%；二类和三类地区增幅较大为5～7％之间；城市新区，四类地区增幅迅猛，高达12.2％（资料来源：盐城市房产局）48市场状况分析楼盘名称销售单价（元/平方米）区域悦达都市花园均价：2398亭湖区世纪花园2700起牡丹花园均价：2000温馨花园住宅2000，别墅2500盐都新区阳光世纪城1980碧水豪苑*4000桃源居均价：1780城西南翠洲嘉园均价：2200八菱华庄均价：2600亭湖区人民路沿线2400-2700元/平方米；毓龙东路沿线2000-2200元/平方米盐都新区多层2000元/平方米左右；联体别墅2300-2500元/平方米；独立别墅4000元/平米城西南区2200元/平方米左右，但物业品质较毓龙东路沿线物业要高*盐城市内唯一的独立式别墅物业。销售价格分布49市场状况分析商业物业分布状况分布图鑫祥园华兴路步行街建军中路毓龙路沿街商铺大型专业市场主要分布于汽车站附近百货商场主要分布于建军中路附近沿街商铺主要分布在城市主干道两侧和新建住宅小区大型商业街、步行街亨达商业街本项目我们的思考？项目不处在商业集中区域,我们如何打造商业气氛？50市场状况分析亭湖区商圈地处传统市中心区域主要区域范围：以建军路为中心两侧汽车站次商圈：该商圈特殊案例盐度新区商圈地处原盐都县中心区域主要区域范围：毗邻解放南路两侧盐都新区商圈解放南路本项目两大商圈南北互动亭湖区商圈51市场状况分析亭湖区商圈是盐城最主要的商圈，盐城主要的商业物业集中在本商圈业态商家专业市场高力装饰城、招商场、城中城小商品市场、鸿基家具城大型超市上海华联超市、上海农工商超市、雅家乐超市商业街建军中路商业街步行街华兴路步行街、通榆北村步行街百货商城盐阜人民商场、文峰大世界沿街商铺毓龙路、人民路亭湖区商圈52市场状况分析53市场状况分析建军中路华兴路毓龙路人民路业种业态百货公司，民居底层商铺时尚类服饰、鞋帽为主鲜花、婚纱摄影、服装、眼镜新型商业形态经营档次中高档中档中档代表品牌美特思邦威、playboy、金伯利钻石、肯德基知名品牌较少，春竹、三枪精工眼镜、金百合婚纱摄影百世德咖啡商铺开间开间2-3米，进深多为8-10米开间4米，进深8米开间4-6米，进深8-10米开间4-6米，进深8-10米租售情况租赁为主，租赁价格约为RMB4-6元/m2/天；中茵海华售价3万元/m2，亨达2万元/m2销售：100％；经营：一