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隽园营销推广方案2方案组成一．整体营销推广节点安排二．第4栋形象推广初步建议三．第3栋公开发售工作安排3一．整体营销推广节点安排二．第4栋形象推广初步建议三．第3栋公开发售工作安排4节点划分备注：以上节点安排以11月底取得4栋，12月初取得写字楼预售证，12月底取得2栋预售证，1月中下旬取得1栋预售证为前提。11月中开放写字楼样板房11月下旬开放3栋18层样板房11月5日抽签公开发售第3栋单数层以及双数层剩余单位。12月中旬写字楼公开发售。1月1日抽签公开发售第2栋单位。3月初公开发售第4栋及第1栋单位。（楼王竞投形式）5月1日公开发售商铺及车位2月20日前开放4栋样板房工程配合推货节奏5各阶段主要安排以缮稿为主配合少量软文，目的为树立开发商的品牌形象。现阶段下筹已达到相当数量，且不再接受新客户的下筹，广告主要目的以树立开发商的品牌形象为主，为后期产品销售做铺垫。利用换筹的机会，再此对客户进行单位的疏导。避免出现部分单位供不应求，部分单位受冷落。11月5日抽签形式公开发售第3栋单数层及剩余单位。6各阶段主要安排11月6日后2栋新认筹、写字楼接受优惠权登记进一步消化第3栋剩余单位。11月中开放写字楼样板房。11月中写字楼进行媒体推广。12月中写字楼以先到先得的形式公开发售。7各阶段主要安排12月底2栋销售信息的媒体发布。1月1日2栋以抽签形式公开发售。1月1日后进一步消化3栋尾货及2栋剩余单位。接受1、4栋单位意向客户登记。8各阶段主要安排2月中旬4栋单位进行系列媒体宣传。3月初对4栋楼王单位竞投对楼盘价格进行拉升３月中以先到先得公开发售1、4栋单位。接受商铺及车位的意向客户登记。9各阶段主要安排3月～4月底1栋和4栋进入强销期。4月商铺及车位进行媒体宣传。5月1日以先到先得的形式公开发售商铺及车位。10形象推广工作建议第一阶段：11月5日前第一步：邀请广州各主要媒体房产记者，前往香港及内地参观，了解路劲集团雄厚实力及内地发展业务，加强媒体关系之余让这班主笔记者对公司及项目有更正面的印象；第二步：在公开发售前于广州召开记者招待会，隽御地产高调登陆广州房地产市场，联同中建、合富、瀚华、高力等知名合作伙伴，打造首个优质住宅项目，并为公司在广州的后续项目开发奠定良好的市场基础；第三步：利用合富与媒体的良好关系，争取尽量多的缮稿出街，不断丰满项目形象；11形象推广工作建议第二阶段：11月6日至1月1日第四步：公开发售后，传递供不应求的信息，为第2栋开售作铺垫；第五步：在房地产杂志作公司领导者的专访，进一步表现公司实力；第六步：积极参与年末各种房地产评奖活动，如最受市民欢迎项目评选、地产资信20强、金牌户型评选等，用实力说话；第七步：第2栋火热开售，市场再掀抢购热潮；12形象推广工作建议第三阶段：1月1日至明年3月第八步：争取得到新年音乐会的独家冠名权，提升项目在高端客户层面的影响力，为4栋楼王单位开售做准备；第九步：利用香港上市公司年度业绩公布机会，再次炒作集团和公司的实力；第十步：4栋楼王竞卖，将项目形象推到最高，带动1、4栋单元销售13一．整体营销推广节点安排二．第4栋形象推广初步建议三．第3栋公开发售工作安排14第４栋形象推广初步方案项目第四栋一梯两户的楼王单位，以独立的包装推出市场，实现项目形象及价值的全面提升，树立开发商品牌形象的制高点，为其新项目的面世作铺垫。因此，特对第四栋做出形象推广建议。15第４栋产品优劣势分析优势1.稀缺性－－270度无敌天河公园景观；2.设计优越：入户花园、均为东南朝向、双套房设计；3.一梯两户，尽显尊贵。16第四栋产品优劣势分析劣势１）紧邻天府路，噪音大；解决方式：加装中空隔音玻璃２）小区规模较小，难以满足高端客户群对生活配套的需求；解决方式：板块成熟度高可进行弥补３）户型面积较大，总价高，产品面对的目标客户群范围窄。解决方式：针对高端客户群，对第４栋进行独立包装17第四栋推广名18推广名阐述名字高雅而不俗气，迎合产品目标客户群追求。推广名大气。而且读音顺口、容易记忆，便于推广。彰显显大气迎合客户延续天赋风景，并将产品的景观优势进一步提升。延续并提升形象19第四栋市场形象推广语1.体现天赋风景的升级版2.体现项目高端客户群的高雅身份20（景观的源头）（天河区、天府路、天赋风景）备选推广名21备选形象推广语备选一：备选二：22公开发售的形式现时市区内公园景观的楼盘稀少，建议利用项目稀有性的优势，在公开发售前一周以楼王（高层约5套单位）竞拍的形式拉升整体价格及形象。并联系媒体全程报道。一周后进行公开发售（具体实操方案2月底提交）23样板房装修建议建议四栋样板房设在28层，突出其景观优势，配合项目形象推广。所有向天府路的窗户均采用中空隔音玻璃（减少噪音的干扰的有效措施）。具体的户型装修建议如下：楼王D、E单位聘请知名装修公司做示范装修。C、A、G、F单位交楼标准的样板房，体现其户型布局合理，间隔方正的优势，部分单位更是景观优美。B单位示范装修，弥补其户型间隔较差、私密性较弱的劣势。备注：样板房均在06年2月20日前开发。配合3月初期的公开发售。24一．整体营销推广节点安排二．第4栋形象推广初步建议三．第3栋公开发售工作安排25注意事项鉴于10月5日发生的突发事件，我司对此进行了详细的分析与总结。项目正式公开发售的筹备工作中针对主要问题开展相应的工作，具体问题如下：1.如何加强项目开售当天对突发事件的应对能力？2.如何减少准客户的急躁与不满情绪，增加客户的忠诚度？3.因项目受市场关注度相当高，受到客户的追捧，如何解决客户多而可售的商品房较少的矛盾？26近段工作建议1、积极参与年末房地产市场各评选奖项，特别是争取类似“最有发展前景开发商”、“最佳景观资源楼盘”之类的奖项，同时以隽御地产名义适当参与一些社会公益活动，如广受关注的新年音乐会独家冠名，如希望工程、社会治安基金等的捐赠活动，强调香港上市公司背景，提高知名度及美誉度。合富工作：密切注意各评选奖项，争取最有利于隽园的奖项；为发展商提供各种公益捐赠活动的途径。27近段工作建议2、加快建立社会关系，包括政府主管规划房管部门、工商税务部门、街道城管派出所，以备不时之需。合富工作：在下周为发展商约见辖区派出所领导，争取下次开售派出警力配合维持会场秩序。28近段工作建议3、进一步加强与各大媒体的沟通合作，用合理的广告组合策略保持与媒体的良好关系，争取尽可能多的缮稿见报，并通过对公司老总的专访加强对开发商实力和产品质素的包装。合富工作：上周已约见南方都市报房地产部主管，近期会有软文见报；下周约见新快报主管，初定下周五在房地产版显著位置有超过一千字配图片的项目正面报道；老总专访考虑安排近期在房地产类杂志上做。29近段工作建议4、完善下次开售的流程，增大操作透明度，确保顺利开售。合富工作：针对上次几个问题客户，公司董事吴芸女士亲自安排面谈，能劝退则劝退，坚持想买的，必须调整好心态，要其签署承诺书并安排专人重点照顾；已经沟通过的几个客户基本对发展商和代理公司的做法表示理解和支持；联系省或市公证处，在公开抽签当日到场作公证；引荐合富辉煌集团旗下的港联物业公司（曾承担保利集团青铜兽首国宝展的安保工作），确保开售当日现场秩序；提前对准买家做好货量和价格的介绍解释工作，尽量分流购买意向单位。30近段工作建议5、针对网上各种负面言论，做好回应工作。合富工作：本月安排专人负责以各类身份（发展商、代理商、准买家、局外人）回应网上负面言论，维护公司及项目形象，孤立搞事分子，引导真正想买楼的客户。31关于样板房建议建议对购买第3栋的客户提供装修和毛坯两种交楼的标准。毛坯交楼可在面价中减少650元/平方米。其好处有：1.开发商获得更大利益。样板房实际成本将近680元/平方米，打折后毛坯交楼实际上开发商多获得80元/平方米的利润。2.众多客户对样板房装修表示不满，且近期无样板房参观，提供毛坯交楼可减少部分客户的不满情绪3.客户提供更多的选者，增加客户对项目的好感。32推货建议方案一：筹量小于300个以单数层的单位（102套）公开发售。第二天对双数层剩余单位进行销售。33推货建议方案二：筹量大于等于300个公开发售当天，主持人在抽签前宣布由于客户较多，开发商当天加推29套双数层单位。（将此部分单位列出房间号单独做公示板）公示板公示加推单位的具体价格。34公开发售工作计划表序号公开发售工作开始时间完成时间1确定及洽谈项目公开发售地点10-1810-192联系公证处10-3110-313联系天河区公安局10-1910-194组织保安人员11-111-15公开发售的销售物料准备10-2711-31）乒乓球（550个）2）单数层销控板3块，双数层单位号码板3块。3）手动不干胶销控（3栋单层及剩余单数层各2套）4）客户不干胶号码牌（号码从1～550）5）后备抽签箱（一个）6公开发售所有销售物料到位11-311-37公开发售人员培训11-211-48场地设置11-411-435开售地点考察对象1.金华安大酒楼2.润都酒店3.君利大酒家4.嘉逸国际5.华威达6.天河公园36开售场地选址金华安大酒楼地址：位于璟轩酒家西向，约15米。首层大厅面积仅600平方米左右，若利用户外面积，可勉强考虑。润都酒店地址：位于璟轩酒家东向，约15米。二层大厅面积仅450平方米左右，无法设置舞台，不做考虑。37开售场地选址嘉逸国际地址：天河北，百佳对面装修豪华，但三楼大厅面积仅为450平方米左右，不做考虑才。华威达地址：黄埔大道，国防大厦旁。二楼大厅面积仅为200平方米。不做考虑。38开售场地选址君利大酒家地址：璟轩酒家向东走25米可租用的场地面积约为800~900平方米，呈长方形。但面积相对较小，且层高较低，舞台设置难度大，不利于有效隔离客户。39开售场地选址天河公园1.湖心亭：整体面积不能满足要求。2.百花园：有足够面积，但不可封闭使用，无法有效阻碍其他外来人员的干扰。而且花草多，难以设场。整个公园无相对独立的空间，在全露天的场地受天气因素影响较大，且进入公园需要门票，增加了操作的难度，并给客户带来不便。建议不做考虑。40开售场地选址考察多个场地，但其条件都无法满足公开发售要求。而且在酒店公开发售存在弊端：1.受到层高限制，舞台高度设置受限制，无法有效隔离客户。2.客户认为开发商处于理亏，容易滋生闹事心态3.销售物料需要搬运，增加活动操作难度及工作。4.给客户带来诸多不便。——客户对公开售场地的具体位置不一定了解。41开售场地的建议在公开发售前现已解决了10月5日事件发生的问题:保安力度不足——聘请保安人员，增加公安人员。场地设置未考虑周到——设置1米高的舞台。项目未取得预售证——已取得预售证。有个别过激客户——已逐个约见，并要求客户签下承书。减少可户的不满情绪——进行换筹措施，减少客户对推货的误解，并公示价格，信息更公开。42开售场地的建议在酒店或户外举行公开发售对顺利进行活动的帮助不大，甚至有所阻碍。在经过采取多种预防措施，我司有足够信心操控整个公开发售的活动。因此，我司仍然建议在售楼部举行公开发售。以正面的形象面对客户。场地布置建立初步销控岗位工作内容建立初步销控工作：8:30～9:30已换取第三栋优惠权登记的客户，凭身份证、诚意金收据、第三栋单数层优惠权凭证在签到处签到，领取抽签球、不干胶号码牌、认购流程说明、认购卡，并确认抽签球，然后进入等侯区岗位工作内容建立初步销控签到区人员：叫咪：2人卢嘉利、梁国鸿；确认客户：jacky、销控板：2人王健聪、梁思敏认签处：2人熊瑛、涂静婵兼职2人梁慧羡放闸：1人郭智勇工作：1.进入摇珠等候区以后，销售人员帮助客户在认购卡填妥初步意向单位（3个）及客户相关资料，并解答相关问题。提醒客户勿随意出入，以免错过应签。2.9:30正式抽签。在公证处人员的监视下，工作人员将所有应到的抽签球投入抽签箱，开始抽签活动。3.主持人将按照公平、公正、公开