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XXXXXX项目定位及整合营销传播方案3433整合传播策略及发展3532自身研判、资源优化及项目定位31市场调研、竞争环境分析、市场前景分析营销策略及发展创意表现作品2009年合肥住宅市场供需研究分析一总体销售情况2009年合肥市共销售了住宅类商品房108659套，销售面1064.36万平方米，销售金额达466.41亿元，全市累计均价为4382.03元/平方米。与2008年相比，2009年的销售量出现了大幅度的上涨，全市的销售套数同比2008年上涨了61.42%，销售面积上涨了47.60%，销售金额上涨了71.10%，销售均价上涨了15.92%。673151086590200004000060000800001000001200002008年2009年套数住宅区域成交量分析2009年合肥住宅累计销售套数高达108659套，滨湖新区住宅销售套数为29845套，占全市总量的26%；蜀山住宅销售套数为21384套，占全市总量的18%，该两区也是销售套数破20000套的区域，两个区域成为合肥住宅市场的主要贡献区域，两区销售套数占全市的比重超过4成，高达44%。2009年合肥住宅累计销售面积高达1064.36万㎡，从成交面积分布来看，滨湖依然高居各区域之首，以300.4万㎡，遥遥领先其他区域，占总量的27%；蜀山以202.6万㎡，位列次席，占总量的18%，两区合计销售面积占全市总量的45%；其中庐阳占到10%的比例。2009年合肥住宅销售套数区域结构图蜀山,21384,18%高新,2324,2%经开,7057,6%政务,9194,8%庐阳,11592,10%瑶海,9023,8%新站,10598,9%滨湖,29845,26%包河,15011,13%住宅成交量走势分析合肥住宅销售套数连续6个月突破万套和成交面积过100万㎡，连续的高位强势走向，为合肥2009年年度房地产市场的持续繁荣奠定坚实的基础。2009年前11个月，合肥楼市住宅成交量除了极个别月度波动外，逐月呈现上涨走势，其中最近几个月来看，越至年底，住宅成交量上升坡度明显抬升，销售成绩屡创新高；12月份由于供应量的急速回落，加上住宅价格门槛抬升至较高程度，和年底房产政策或到期或延续，变数加强，促使消费需求的观望气氛增强，市场实际置业达成率有所减弱，导致12月份住宅成交量环比出现下降。0200040006000800010000120001400016000面积:万平方米020406080100120140160成交套数成交面积成交套数371147438405831284569158115991114511046123621488012211成交面积34.444.182.482.58389.3113.7112.4112.8117.1145.23116.81月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月住宅区域成交均价对比2009年合肥住宅成交价格平均为4388.0元/㎡，政务区在售楼盘价格的抬升和新开豪宅的拉动，使得该区域的住宅成交价格得到极大的上涨。2009年全年该区的住宅成交价格高达4901.0元/㎡，遥遥领先其他区域，成为各个区域价格最高的区域；蜀山和包河以其成熟地理位置和配套，分别以4740.0元/㎡和4665.0元/㎡，紧随其后，位列二、三位；其中滨湖在下半年的高价成交拉动作用下，使得该区的住宅价格反超经开、庐阳和新站，位列全市9大区域中的第6位；庐阳2009年住宅成交为4062元/㎡，政府集资房的大量成交使得该区的价格排在倒数第二位。49014740466544794435415641494062389343880500100015002000250030003500400045005000政务蜀山包河高新瑶海滨湖新站庐阳经开全市均价:元/平方米2009年合肥住宅成交均价区域对比住宅成交均价月度走势2009年合肥住宅年度成交均价为4388.0元/㎡，是合肥住宅年度均价首次冲破4000元大关，创造价格的最高记录。从年度走势图可以清晰地看出，合肥在12个月的周期中，合肥住宅销售均价基本呈现逐月上涨走势，尤其是最近3个月，合肥楼市在豪宅等高档楼盘成交比重显著增加的背景下，使得合肥住宅月度成交均价的上涨速度明显加快，最终在12月份冲破5000元大关；从1月份住宅均价仅为3958.0元/㎡，上涨至12月份的5165.0元/㎡，全年涨幅超过1000元以上，高达1206.5元/㎡，年度涨幅也创造历史最高记录。2009年合肥住宅成交价格月度走趋图0100020003000400050006000单位:元/平方米均价3958400740514032416442694180431643244623465451651月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月住宅成交总金额区域分布2009年合肥住宅成交总金额累计高达497.45亿元，也创造合肥楼市回笼资金之最。滨湖以其极高的成交量，使得全年累计成交总金额高达124.9亿元，占总量的25.1%，超过1/4；蜀山以其高成交量和高成交价格的双高作用，使得该区年度累计成交总金额为96.0亿元，占总量19.3%，将近2成；包河以其高成交价格，累计成交总金额为66.9亿元，占全市总量的13.5%；庐阳和政务的累计成交总金额为45.8亿元和45.7亿元，占总量的比重同为9.2%；新站累计成交总金额为42.9亿元，占总量的8.6%；瑶海、经开和高新区全年住宅累计销售总金额分别为37.4亿元、26.8亿元和11.2亿元，占全市的比重为7.5%、5.4%和2.2%。124.99666.945.845.742.937.420.81.2020406080100120140滨湖蜀山包河庐阳政务新站瑶海经开高新单位:亿元2009年合肥住宅成交总金额区域对比住宅新增量区域分布2009年合肥住宅新增量累计为91741套，累计新增面积878.4万㎡。各区域新增量基本与销售量保持一致。滨湖全年住宅新增套数25320套、新增面积254.6万㎡，占全市总量的比重分别为27%和29%；蜀山住宅新增套数16119套、新增面积146.6万㎡，占全市总量比重均为17%；包河新增套数为10655、新增面积97.1万㎡，占全市总量的比重分别为12%和11%，位列三甲；高新区由于开发土地供应不高，使得该区本年度住宅供应量不足，呈现为零星供应局面，新增套数1045套、新增面积10.6万㎡，占全市总量的比重均为1%。2009年合肥住宅新增套数区域结构图包河,10655,12%滨湖,25320,27%新站,7069,8%瑶海,6057,7%庐阳,10061,11%政务,8259,9%经开,7156,8%高新,1045,1%蜀山,16119,17%住宅可售量区域分布截止2009年12月31日，合肥住宅可售套数30478套，可售面积为315.5万㎡。蜀山区住宅可售套数为8175套、可售面积为81.3万㎡，分别占全市可售总量的比重为28%和26%，以较大比重占居区域榜首位置；包河可售套数5280套、可售面积为54.8万㎡，占全市总可售量的比重均为17%，位列次席；高新区可售套数和可售面积都位列全市各区域最低，占比重均为2%。2009年合肥住宅可售套数区域结构图蜀山,8175,28%高新,478,2%经开,3295,11%政务,3451,11%庐阳,2266,7%瑶海,1897,6%新站,1921,6%滨湖,3715,12%包河,5280,17%2009年合肥住宅市场总结•合肥楼市在2009年取得了极度令人关注的优秀业绩，住宅年度销售套数高达116028套，销售面积更是高达1133.73万㎡，创造合肥住宅市场销售的最高记录。2009年的合肥楼市也在人们的议论声中走过这不平凡的一年，楼市真正实现了从谷底跃至高峰的大跨越。•从2008年下半年度的低谷开始，经历2009年年初针对房地产行业一系列相关政策的推动下，合肥楼市年初就现实出强劲的反弹迹象，一路高歌猛进，月月飘红，呈现逐月刷高记录走势，迅速从低位攀升至高位运行，且历时之长、数值之高均为合肥楼市有史以来难得一遇时期；同时合肥房地产市场对国家宏观政策调整的反应速度也领先全国其他城市，高速通道高数量运行持续时间长、过程波动小均居全国前列。可以说2009年合肥楼市奠定了合肥房地产市场在全国房产市场的醒目位置，也为中国二三线城市的房地产行业的发展贡献了力量，同时也标志着中国二三线城市房地产行业的黄金时代来临。•2009年合肥楼市可以说是长达一年的供需两旺走势。2009年合肥住宅市场除去1月份供应套数为5900套，供应面积为49.2万㎡，供应量超过销售量，表现为供大于求外，从2月份开始到12月，每个月的销售量均大于供应量，长达11个月住宅市场表现为供不应求的市场走势；2009年合肥住宅销售套数为116028套，而供应累计套数仅为91741套，年度累积量也表现出供不应求的局面，反应出合肥房地产市场置业需求表现极为旺盛。•无论从合肥住宅市场的供求的走势，还是供求双方的绝对数值来看，合肥楼市都表现长时间的高度繁荣房产局面，持续畅销成为合肥楼市最醒目的特征。2009年合肥土地市场研究报告二2009年合肥（含三县）土地成交综述2009年合肥（含三县）土地共计成交95宗，成交面积高达6972.9亩，折合成464.86万㎡，成交总金额高达189.32亿元，成交土地规划建筑面积累计为1297.83万㎡，平均单亩价格为271.5万元/亩，平均地面价为2140.9元/㎡，平均楼面价为1458.8元/㎡。成交宗数月度走势2009年合肥（含三县）土地共计成交了95宗地块，地块成交较为活跃。从2009年度的成交宗数月度走势来看，出现两个成交高峰期，在5月和10月份达到两个成交高峰月。62681711628131060246810121416181月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年合肥(含三县)土地成交宗数月度走趋成交面积月度走势2009年合肥（含三县）土地成交亩数为6972.9亩，折算为464.86万㎡。从土地的成交面积的月度走势来看，合肥土地成交月度的均衡度较低，月度间的差距极大，走势不稳定。2009年合肥土地需求旺盛，推售交易成功率极高，故本年度的成交面积主要由相关政府的推售量决定。2009年合肥(含三县)土地成交面积月度走势0500100015002000成交面积:亩成交面积:万平方米020406080100120成交亩数成交面积成交亩数5022408139816118082901217961204500421成交面积33.5165.426.5107.453.919.38.153.180.333.428.11月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交价格月度走势2009年合肥（含三县）土地成交地面价年度平均为4073元/㎡，同时从地面价月度走势来看，该市的成交地面价走势波动较大。其中11月份受黄潜望板块W0914（望江路与潜山路交口东北角）和包河S0911（宁国路与青年路交口东北角）两宗高成交地面价超过10000元以上的拉升，使得该月以7268元/㎡的高水平高居首位；2009年合肥（含三县）土地成交楼面价平均为1459元/㎡，相对土地成交地面价而言，楼面价的月度走势较为稳定，月度间的差距较小。其中9月份受政务新区低密度地ZWQTB-034（政务区、翡翠路西，南二环路南）楼面价高为5120.0元/㎡和高新区SXH-1（高新区、玉兰大道与习友路交口西北角）楼面价为3968.2元/㎡的拉升，使得该月土地成交平均楼面价以2560元/㎡的高水平创造最高记录。2009年合肥(含三县)成交价格月度走势图010002000300040005000600070008000单位:元/平方米050010001500200025003000成交地面价成交楼面价成交地面价2140301753564317279346123581241649914829726834804073成交楼面价9181207107513971011115414447602