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本方案在未来执行前严格保密。谨呈：河南高速房地产开发有限公司高速奥兰花园2009年度营销执行方案见证郑东新区生活荣耀本方案在未来执行前严格保密。报告目的清晰目前楼市现状与动态项目全面分析项目定位与营销推广统一思路梳理工作本方案在未来执行前严格保密。报告提纲一、09年上半年楼市回顾1、1-6月份郑州楼市分析2、各地市场最新动态3、分析总结二、奥兰花园营销目标1、09年度总目标2、一期开盘目标三、奥兰花园项目产品解读1、项目产品配比2、项目产品分析四、奥兰花园推售策略1、推售原则2、推售组合3、推售产品分析五、奥兰花园形象定位1、项目属性与形象定位2、项目主题推广语六、奥兰花园营销总纲1、项目SWOT分析2、策略总纲3、营销总纲七、奥兰花园推广攻略1、活动攻略2、媒体攻略3、渠道攻略八、奥兰花园展示攻略1、导视系统展示攻略2、售楼处展示攻略3、看房通道展示攻略4、样板间展示攻略九、奥兰花园服务攻略十、奥兰花园客户攻略1、市场背景2、攻略方式3、客户营销系统十一、营销费用预算以市场为导向以项目为基础提升项目竞争力提高产品附加值实现销量与价格本方案在未来执行前严格保密。第一部分09年上半年郑州楼市回顾本方案在未来执行前严格保密。1、2009年上半年郑州房地产市场分析(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)02040608010012014016018008年61.0471.9351.98140.569.52129.192.92100.5110.674.49112.4110.808年10352.5649.4269.7947.7969.4387.33119.5155.570.9953.6384.1209年71.0219.1112.3461.5627.3566.631月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月郑州2007—2009年6月份商品房月度预售走势2009年上半年全市商品房新增面积258.01万平米，单月增幅已接近去年同期水平，房地产市场资金投入波动性差异较大，上半年整体市场入投入偏少，说明鉴于受金融危机影响与资金问题部分开发商对目前房地产市前景比较谨慎。楼市回顾本方案在未来执行前严格保密。02040608010012007年79.151.5364.3381.565.2789.6193.4211267.0457.8692.1896.1908年47.7322.1845.5552.9281.1953.4260.3861.3849.2450.5274.6478.2709年39.4355.8399.196.8292.09101.131月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月楼市回顾2009年上半年全市商品房销量达到484.4万平米，其中单月倍销量增幅已超过去最好月度接近2007年楼市最好时期最高销量，其上半年总销量也超过07年同期56万平方米。去年市场存量房已基本肖化，迹象表明，市场信心在进一加强，房地产市场有望在下半年走出低谷。郑州2007—2009年6月份商品房月度销售走势(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)本方案在未来执行前严格保密。楼市回顾2009年上半年全市商品房月度销售均价急剧攀升,单月最高均价达到历史最高水平，从年初到6月底平均价格上涨862元/㎡，其上涨幅度超过16%。上半年刚性需求与投资上升带来的量价齐升，特别是价格的大幅增涨与目前与之前宽松货币政策和地方辅助政策起着重大作用。01000200030004000500060002007329934313527382941053949397839004124415342674298200844404390476841534236489843164233459748014366458420094264447544574751504451261月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月郑州2007—2009年6月份商品房月度价格走势(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)本方案在未来执行前严格保密。(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)从上图表可明析:2009年上半年郑州楼市回暧迹象明显,房地产市场总体销售上量价有较大提升，三月份达到上半年销售的顶峰，因主要原因春节之前受经济大环境影响与房地产市整体不景气，压抑近一年的市场需求得到集中释放，加上3月份发展商对市场前景仍不看好，进行积极促销，三月出现近一年多来首次暴涨；进入四月份以来，因楼市有所好转，房产商取消部分优惠,且小幅提价,近三个月销量较为平稳，但市数据已给出明显信息，价格上涨销量减少，说明市场对目前房屋售价可心理接受，如果价格上涨过快，因为前车之鉴，消费者可能会回到之前的等待期。2009年上半年郑州商品房销售走势020004000600080001000012000套数39985684107109932982010273均价4264446744574764502851261月2月3月4月5月6月2009年上半年郑州商品住宅销售走势01000200030004000500060007000800090001000011000套数350151429840928890549151均价3908435542704425477346251月2月3月4月5月6月楼市回顾本方案在未来执行前严格保密。05101520253035402007年1.777.85914.579.9128.2812.2117.4733.515.0315.6637.3524.822008年13.9720.9715.2715.01025.6713.791.8423.6411.7422.8210.062009年3.476.029.468.547.3710.391月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2、2009年上半年郑东新区市场分析郑东新区2007—2009年6月份商品房月度预售走势楼市回顾(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)2009年上半年郑东新区新房预售量整体逐步走高，1、2月份因受年前整体市场的低迷投放量增幅基数较小；进入3月份以来因受楼市小阳春的带动与积极影响，其投放量基数增幅明显加大，但因受限郑东新区土地资源紧缺，整体投放量较之前两年有下降趋势。本方案在未来执行前严格保密。051015202530352007年27.4210.5419.4529.8718.1917.4924.627.129.348.3329.2323.662008年16.93.5711.3317.1715.3810.2510.3514.016.625.0610.9310.542009年4.629.1718.918.7917.5216.511月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月楼市回顾郑东新区2007—2009年6月份商品房月度销售走势(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)2009年上半年郑东新区商品房销量总体呈上升趋势，由第一季度的成倍增长转为第二季度的小幅下降，上半年共销售房屋面积85.51平方米，占全市总销量的17%，虽然区域销量在前半年增幅明显，但相对其他区域来说，市场份额不大。本方案在未来执行前严格保密。010002000300040005000600070002007年3033319533484116383441933753444343305267427749562008年4343455640863700429645404997492655265491501653232009年5216464548675154580857231月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月郑东新区2007—2009年6月份商品房月度价格走势(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)楼市回顾2009年上半年郑东新区商品房总体平均价格高于郑州市场整体价格，区域楼盘价格上下落差较大，有月度最高差额近千元/㎡。因受楼市小阳春的影响，郑州新区商品房在销量与售价上有明显的提高。与前表统一来看，随着价格的提升，区域销售面积有所下降。本方案在未来执行前严格保密。楼市回顾3、全国其他城市房产市场政策与动态国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，已经恢复到1996年的水平，成为此次调整受惠最大的项目之一。据国家相关部门统计，2009年上半年全国70个大中城市房地产销售价格环比上0.8%接近07年同期涨幅水平，房价上涨幅度引接近警戒线，与之前国家宏观调控策意图相违背，大大超过购房者消费能力与心理预期，引起多个中央部门注意，如果房价继续高速上涨必将引起国家的新一轮的政策调控。杭州收紧二套房贷降温楼市。房地产市场在09年上半年内完美地走出上升曲线之后，开始有一些令人不安的迹象出现。最先始于杭州，相继上海、北京、南京等城市二套房贷政策的收紧正在蔓延。郑州加强房地产项目预售制度，自2009年7月1日起郑州市房地产项目预售证取得在之前基础上增加关于物业管理内容，即预售证取得前必须有完善物业管理体系。本方案在未来执行前严格保密。分析总结2009年上半年度，郑州楼市走出完美上升曲线，量价齐升，楼市回暖呈现；郑州加强房地产项目预售制度，近一步规范楼市销售体系；国家宏观政策调整，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，下调15个百分点，放宽开发商的投资底线，未来市场投放量将会大。09年上半年全国楼市房价急剧上涨，涨幅度引接近警戒线，超过购房者消费能力与心理预期，与国家宏观楼市调控目的相背，将引起新一轮政策调控。杭州收紧二套房贷，降温楼市，北京、上海、南京等多个城市银行相继实施，态势正在逐步蔓延。同致行观关:面对错综复杂的楼市发展商必须保持冷静与理智思考，清醒认识到目前楼市发生好转的各种因素，当以“稳字当头”，“温和上升”。切勿盲目跟风涨价必将引起中央部门关高度关注，继而出台新一轮政策调控与房贷政策，给刚刚复苏的楼市发展留下隐患。本方案在未来执行前严格保密。第二部分高速·奥兰花园营销目标本方案在未来执行前严格保密。目标设定品牌目标、企业目标利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功奠定并提升高速在房地产领域的郑州及全省影响力项目运作目标通过高速·奥兰花园一期的成功营销，完善奥兰花园的整体区域形象，为后期销售及高速地产发展奠定基础。具体营销目标目标意味着——什么？？？本方案在未来执行前严格保密。目标分解①价格目标②速度目标③品牌建立与项目运作本方案在未来执行前严格保密。目标界定价格目标意味着相对较高的价格价格目标超出区域市场平均水来品牌建立及项目运作意味着项目必须要高调营销与实景营销密不分②①③核心目标：——通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式，项目营销结合实景营销，建立高速·奥兰花园项目整体封顶现房销售的市场影响力，为项目后期销售奠定基础。本方案在未来执行前严格保密。7月8月9月工程进度一定程度上限制营销节奏的安排，营销措施需根据实际情况制定10月11月12月7.8项目签约仪式10.15样板区开放重大节点10.1项目售楼中心及景观示范区开放11.1开盘8.2项目封顶仪式项目外展点开放12月内部客户选房10.1认筹营销节点工程节点本方案在未来执行前严格保密。第三部分奥兰花园项产品解读本方案在未来执行前严格保密。项目产品解读观澜一号项目整体规划共18栋建筑组成,其中住宅16栋，2栋多层，14栋中、高层；公寓1栋26层，办公楼1栋22层。123451267881410151611171813多层电梯房中高层中高层中高层中高层以多层、小高层、中高层、高层优化组合打造的精品高档楼盘。本方案在未来执行前严格保密。第四部分高速·奥兰花园推售策略本方案在未来执行前严格保密。一期产品推售策略启动区域推售原则产品高出周边项目600-1000元