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作为一家专业地产集成服务的通力盛世房地产经纪有限公司，我们荣幸能与奥龙建材开发有限公司红星路项目合作，谋求共赢。作为策划人，作为公众意识及消费者的引导者，我们深感责任之重大。从此刻开始，我们需要抛开过往多数楼盘的功利主义，发自肺腑的为心灵而创作，为我们的客户做些实效的事情。引言在给项目定位之前，让我们看看我们的项目有哪些优势和卖点，以便整合准确而有效的营销传播定位。引言我们先来看看这是一个什么样的项目，它具有什么样的特点？项目概况项目效果透视图本工程位于博乐市红星路，工程主体南北轴线长450米；东西轴线长为18米。拟建工程总面积为10517.0平方米，划分为5个防火单元，其中第一防火分区的商业部分建筑面积为1362.39平方米，第二防火分区的商业部分建筑面积为1101.53平方米，第三防火分区的商业部分建筑面积为1794.78平方米，第四防火分区的商业部分建筑面积为1653.39平方米，第五防火分区的商业部分建筑面积为1918.74平方米。暂时划分为一个人员掩蔽部和二个物资储备库，其中人员掩蔽部人防建筑面积1938.04平方米，物资储备库（1）人防建筑面积3145.92平方米，物资储备库（2）人防建筑面积3844.65平方米.项目概况介绍优势卖点梳理八大优势品牌、区位、交通。一、品牌优势石河子奥龙建材开发有限公司的品牌实力和品质保证。二、区位优势项目地块位于客运站商圈，有成熟的配套及商业氛围。三、交通优势项目紧贴长途汽车站、友谊路，健康路，公交线路途径项目周边，同时项目通往青德里大街、北京路交通十分方便。环境、产品规划、价格。四、环境优势项目位于博乐生态环境比较好的区域，又邻近楚天大酒店，宏都商贸大厦，丰富的自然、旅游、人文均为有利资源。五、产品规划优势整个产品规划不管从外立面、布局、还是功能配置，均以“打造年轻人的时尚购物生活场”为宗旨，从各方面为消费者考虑，几乎涵盖了年轻人生活所需的一切。商铺户型、配套、服务。六、户型优势小面积的商铺户型在博乐具有稀缺性，同时产品在布局上具备自由组合的功能特点，可满足自营、投资等用途。七、配套优势项目本身配套齐全，可以辐射周边的综合商业配套；同时项目可利用道路的便利，享受城南的成熟配套。八、服务优势专门为时尚青年打造的主题时尚购物休闲街、个性化的物业服务。22个细节卖点品牌方面1、奥龙在新疆•奥龙公司，是新疆较有实力的房地产开发商，已经成功开发的项目有石河子市温州商业街，由此企业很有实力也很有社会责任心。2、综合型专业地产运营商•奥龙不但是在做建材开发，而且商业房地产开发及综合型专业地产运营都做得非常专业，为业主提供一条龙的房地产服务，从规划设计、承建开发到营销推广、物业服务，奥龙房产均有专业的操作经验。如石河子温州商业街建筑工程设计公司负责规划设计、物业管理有限公司负责物业管理等等做的都非常优秀。区位方面3、博乐概念•项目属于博乐长途汽车站区处，走路不到5分钟即可到北京路及青得里大街，可以说是在博乐繁华的位置，在这里，购物休闲娱乐应有尽有，城市地位不言而喻。4、发展潜力•政府规划城南的建设；新城向南发展……，项目所在板块潜力巨大、城市影响力日益提高。交通方面5、巴黎春天的资源•巴黎春天是博乐交通中南北走向的一条地下人防交通组织线，与城市各区域快速接轨，可以作为交通的枢纽及购物的场所。6、距巴黎春天最近的楼盘•距项目最近的有阳光大厦，体量不大商业面积有4300平米，由地上二层和地下一层组成，没有明确的商业业态规划，对本案在后期经营上没有竞争，但是对于销售就有一定的竞争威胁了，我们需要给博乐市场灌输巴黎春天是具有绝对第一的投资价值。7、道路体系通畅•项目紧贴友谊路、健康路，公交及长途客车汽车站紧邻本案，具备了四通八达、及其便利的交通格局。产品规划方面8、现代时尚整体设计•项目设计简洁、硬朗，色彩明快，具备现代、时尚的建筑风格，充满青春活力。9、合理布局•项目空间设计合理，是从购物消费者和经营者的角度为他们详尽考虑而细心设计的，便于经营营造融洽、快乐的商业氛围。10、完备的功能•项目从消费者的日常需求出发，集时尚购物、休闲、娱乐、交友等功能为一体，生活所需的全部几乎应有尽有，从而形成一个专为年轻人打造的个性化、全能性精致时尚购物天地。价格方面11、单价低•项目均价每平米售10000元，而且是精装修，在博乐现目前还没有哪一个楼盘带精装修，具有绝对的产品优势。12、总价低•项目总价范围大约为35万（10000元/m2×35m2）、低总价大大降低了投资门槛。13、性价比高•项目本身的产品打造以及其环境和交通优势，和周边其它的楼盘相比，单价和总价相对较高只是表面，更多的是无与伦比的产品品质及升值潜力。户型方面14、面积小•大多户型都在35m2——55m2左右、为本项目的主力户型，属于博乐的稀缺商铺户型，专为向往有个好的经营环境的业主和有眼光的投资者打造。15、创意空间•项目在商铺户型的设计上留给了经营者较大的创意空间，可以凭个人的品牌包装特性及兴趣爱好自由布置设计、自由组合。16、多种用途•户型设计以及项目所处的板块环境，决定了本产品除了具备年轻人经营自用的核心用途之外，还可有投资等用途。17、精装修•产品所有户型均采用（拟定1000元/m2的装修标准），并赠送给客户，大大提升了产品的户型价值。内部配套方面18、学区配套•博乐农五师中学、农五师高级中学等学区紧邻本案，对学区逛街购物提供了方便。19、新城配套•项目距离博乐新建的市政府大约2.5公里左右，博乐市的规划是城市向南发展，对于一个城市发展而言，城市基础设施及相关基础配套是必不可少的。20、休闲娱乐配套•项目距离博乐滨河公园、人民公园游乐场，10分钟即到，到新规划政府广场，车程不超过15分钟，享受繁华纷呈的都市生活，地理位置优势不彰自现。综合服务方面21、物业经营•整个商业的商业运营及物业管理由奥龙旗下物业服务公司担当，目前石河子温州商业街的运营及管理做的相当专业及到位，服务态度及无微不至的服务理念已获得广大业主与经营者的广泛认可与好评。核心价值年轻人的生活场小户型低总价低风险升值潜力大①贴近时尚的购物商业街②贴近休闲娱乐的商业街③年轻人聚合的生活场④专为年轻人打造的个性化配套、服务的时尚购物生活场22、物业核心价值这样一个个性鲜明的项目，要卖给谁呢？客群分析基本描述分析：三大类根据产品特性，我们的客群将主要由三大部分组成：自营投资纯投资客纯租赁客主力购买人群主力购买人群招商针对人群目标客户群定位目标客户群分析收入描述：月收入4000－6000为主年龄描述：28－55岁为主目标客户群分析他们是城市的基础结构，目前属于各行业的有钱个体及白领。他们大多是博乐人，土生土长的博乐人占的比例最大。他们已经事业蒸蒸日上积累了一定财富，还有很大的投资欲望。他们努力向上，有着美好的未来。城市地位描述：商业目标消费群分析他们一般都接受过良好的教育，绝大部分具有大学学历，英语水平较好。他们总对目前的状态不满，觉得自己的能力和收入不符。他们多少有点叛逆，有自己的想法，对所谓的主流不一定认同。ZIPPO、STARBUCKS、MOTRO、APPLEMP3、QQ、网络游戏运动、酒吧、刘德华、李宇春、几米、安在旭……是他们的常用字眼素质、价值观描述：生活较有活力，朋友、同学之间经常有各种活动。虽然金钱有限，但是他们都追求时尚和现代。他们向往自由，但是现实生活往往给不了他们自由。他们工作忙碌，可能会经常加班。他们渴望爱情，但是茫茫都市的木然，很多人都没有谈恋爱的机会。生活状态描述：商业目标消费群分析结合项目的基本特性和卖点，针对目标消费群，我们要用怎样的传播语言？项目定位主推案名博乐.巴黎春天商业街项目定位项目定位标志设计方案一项目定位标志单色及全色设计项目定位标志设计方案（备选方案）项目定位标志设计方案（备选方案）项目定位名片设计方案一名片设计方案二项目定位项目定位工牌设计方案项目定位纸杯设计方案项目定位手提袋设计方案项目定位导视牌设计方案项目定位道旗设计方案项目定位围挡设计方案项目定位户外设计方案项目定位宣传单页设计方案项目定位售楼处门头设计方案项目定位标志设计方案项目定位标志设计方案项目定位标志设计方案项目定位名片设计方案项目定位工牌设计方案项目定位纸杯设计方案项目定位手提袋设计方案项目定位道旗设计方案项目定位户外设计方案项目定位围挡设计方案项目定位售楼处门头设计方案项目推广定位语主题广告语（项目精神）有关时尚.巴黎春天说了算生活的一半.尽在巴黎春天项目推广定位语形象广告语（总体形象）博乐首座时尚购物地下商业街开怀，纳四海商机绝版地段，财富无限增值项目推广定位语促销推广语巴黎春天商业地下街，年年狂欢节，月月家庭节，天天过春节...汇聚天下精品，财富坐享其成人人购物在巴黎春天，您说财富会哪里？项目推广定位语抢占红星路商业升级的制高点经营推广语（经营定位）再造家庭购物休闲化项目推广定位语地段价值推广语（地段定位）繁华所向/中心所向/人潮所向红星路绝版地段，今后十年少见城市越发展，巴黎春天越珍贵项目推广定位语经营业态推广语（配套定位）巴黎春天，时尚购物，汇聚8方客流.占据城市核心地脉，潜力不彰自显。时尚服装品牌、皮具、金银、化妆品、香港钟表、内衣、家电、3C数码……项目推广定位语软文推广语（配套定位）重新定义博乐商业地产新概念巴黎春天打造博乐购物“新天地”巴黎春天引领时尚消费观项目推广定位语商业销售类推广语（精选）要想富巴黎春天买间铺投资一间铺，敲定财源40年40年经营，20倍聚富，无限“钱景”一铺三生，代代相传商业促销类推广语（精选）红星路绝版地段：巴黎春天×月18日盛大开盘引爆市场，持续热销，一期抢购一空巴黎春天中秋重礼回赠客户持续热销，抢购一空过大年，巴黎春天珍藏铺上市项目推广定位语找准项目的本质特征，用标新立异的手法，突围市场推广策略惊讶欣赏赞叹认同最终目的：购买市场反应项目推广策略项目推广策略内部认购形象推广告开盘热销开盘庆典强势销售项目卖点持续销售活动促销尾盘销售品牌提升■项目推广步骤：第一阶段项目亮相6月20日－7月31日8月1日－9月209月21日－10月31日第三阶段形象升华第二阶段形象深化推广目标项目定位输出初步积累客户11月－11年2月29日第四阶段形象升级产品卖点深化二次强销核心形象展示大量积累客户内部认购产品卖点解构开盘/持续销售消化客户积累后续客户11年3月－6月第五阶段尾盘销售准现房、现房销售剩余房源扫尾项目推广策略■项目推广阶段划分：如何把形象卖点推向成交？敬请看“九刀三线”攻势项目推广策略本盘“九刀三线”全程推广方式1.媒介整合宣传2.电话答复传播3.地块包装气氛4.售楼处形象5.销售工具6.销售代表7.样板间工地8.价格政策9.市场口碑■九刀：对客户全程9个环节的反复“攻击”。本盘“九刀三线”全程推广方式一刀媒介二刀电话三刀包装…刀……八刀价格九刀口碑山峰竞争优势诉求客户的理解和信心客户提高心理价值■三线：无论“九刀”怎样攻击，三条线贯穿每一刀。第一刀：媒介整合传播：辅助媒介造势活动户外广告牌公交车体主力媒介DM派送售楼员行销宣传彩页老客户■本盘传播的主力媒介、辅助媒介：■媒介主次、轻重的安排：售楼员行销户外广告牌车体广告老客户口碑宣传彩页DM派送造势活动第一刀：媒介整合传播：■媒介投放计划、轻重的安排：媒体名称性质控制要点攻击范围目的总体投放比例备注㈠地盘包装①形象②硬性①售房部内部及工程围挡①通过精致时尚的包装手法吸引客户博州日报投放按总体媒体费用的30%投放开盘前完成②项目周边商场区域②成为大众传播话题㈡T型立柱①形象①各主要交通路段①封杀大动脉②人群密集之处②做符合项目及企业的形象广告㈢桥面广告①形象②告示③指示①主要通往项目地道路①通过天桥、立交桥、外环桥传播事件信息，利用反复刺激视觉②通往项目各个路段立交桥②带路牌指示性内容，容易形成关注第一刀：媒介整合传播：媒介名称性质攻击范围内容总体投放比例备注㈠宣传册①主要宣传资料②形象③销售卖点宣传①给到场客户②邮寄宣传③进行出版发行①4折页②户型册③DM单页其它杂项按总