搜索
江苏淮安壮丽东南第一州江苏淮安壮丽东南第州基盛地产版权所有江苏淮安山水得兼钵池山江苏淮安山水得兼钵池山基盛地产版权所有先造景，再建城。淮安·绿地世纪城充分发挥淮安四河穿城、文化底蕴深厚的优势，打造超大现代海派人文新城。基盛地产版权所有江苏淮安公园龙湾美景天成江苏淮安公园龙湾美景天成基盛地产版权所有此景只应天上有，人间哪得几回见？此景只应天上有，人间哪得几回见？基盛地产版权所有他们-市场和客户，也是这么认为的吗？他们市场和客户，也是这么认为的吗？基盛地产版权所有看看前面做过什么？看看前面做过什么？基盛地产版权所有梳理市场印象“驭湖双湖系列公园系列”驭湖、双湖系列，公园系列基盛地产版权所有梳理市场印象“全城争房，抢好房”系列全城争房，抢好房系列基盛地产版权所有一战而名扬天下乎？战而名扬天下乎？基盛地产版权所有之前的小结之前的小结成功的推广，是通过市场形象的建立，实现客户对产品价值的认知和对公园生活的体验。最终落脚点是客户认知和销售实现最终落脚点，是客户认知和销售实现。前面说“公园、驭湖”，只是推广手段，产品价值并未充分挖掘和体现，客户感受不深刻，购买冲动不强烈。存在的问题？1、品牌在宣传，导入未深入；2、形象建立中，传播未系统；3、客户生活体验层面，感知深度远不够。我们来了我们所要做的工作一句话概括，即针砭时弊。我们的工作具体分为两个层面，重塑价值，提升形象。基盛地产版权所有2011，再战淮安。2011，再战淮安。基盛地产版权所有谨呈淮安城置有限公司淮安·公园龙湾营销推广方案淮安·公园龙湾营销推广方案版权声明：本报告仅供客户内部使用，版权归基盛地产所有，未经基盛地产书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告目录报告目录•项目基本分析背景，任务，要求，核心优势，核心困难，核心策略背景，任务，要求，核心优势，核心困难，核心策略•广告创意表现核心解决之道调性，诉求，视觉表达•核心解决之道推广＆产品＆销售•与基盛合作基盛地产版权所有壹基本分析壹基本分析基盛地产版权所有市场分析通货膨胀银根紧缩，连续加息促使购房门槛提高住宅调控升级蔓延，密集调控加剧市场观望预期严厉的政策环境对项目当前入市销售形成严峻威胁z2010年，由于调控措施密集出台，促使大量投机客逐步退市，市场观望持续焦灼，导致中国多处城严厉的政策环境对项目当前入市销售形成严峻威胁市出现“零成交”、“退房热”、“集中开工”、“房价缓涨”等市场低迷状态，虽然年末房价小幅回涨，但相较2009年火爆行情反差明显。z2011年年初，严峻的经济通涨促使政府开启货币紧缩调控，“存款准备金上调”、“贷款门槛提高”等金融措施，对房地产投资产生较大影响。z2011年春节前，随着“房产税”政策落地，开启了政策升级的调控步伐，年后的“限购令”出台及快速蔓延，导致全国各地“一、二线城市”商品房成交环比大幅减少，未来调控是否继续升级或更快速蔓延，导致全国各地、二线城市商品房成交环比大幅减少，未来调控是否继续升级或更大范围蔓延仍有待关注。z由于2010年土地调控作用促进房地产施工进程，预计2011年商品房供应量将集中大量增加，激烈的竞争环境将对开发商投资形成较大威胁的竞争环境将对开发商投资形成较大威胁。基盛地产版权所有淮安市场分析淮安土地放量供应，吸引大量开发商投资关注，群雄纷争烽火四起淮安市场大盘云集，商品房巨量供应竞争激烈，市场角逐斗智斗勇激烈的竞争环境对项目实现快速销售形成明显压力激烈的竞争环境对项目实现快速销售形成明显压力z2010年，商品住宅供应面积约325万平米，成交面积约264.19万平米，由于受调控影响，供需比重较2009年上升至123未来成交下滑趋势或将进步加剧重较2009年上升至1.23，未来成交下滑趋势或将进一步加剧。z2010年，淮安共成交商住用地面积约10203亩，根据土地总建指标推算，未来淮安商品潜在开发供应面积已达到1609万平米，将对市场形成巨大的竞争压力。基盛地产版权所有市场机会调控升级观望加剧供应巨量竞争激烈观望加剧竞争激烈我们的机会在哪里在哪里基盛地产版权所有区域市场分析丰富的区域资源吸引人口持续导入，强势的城市规划加快区域升值速度清浦资源及区域规划对促进项目入市销售产生利好影响清浦资源及区域规划对促进项目入市销售产生利好影响•中心城区之一，区域地位较高•工矿企业聚集，经济环境较好•户籍人口31万，地缘客群较多•教育资源丰富，吸引外部客源教育资源丰富，吸引外部客源•淮安东扩南连，规划带动发展•清浦新城规划，区域升值加快•运河沿岸规划，景观环境提升•品牌开发进驻，加快区域建设基盛地产版权所有区域市场分析清浦供应比重较小，区域竞争压力一般区域升值吸引关注，住宅成交大幅增长清浦区相对平和的竞争环境较能降低项目入市销售难度z2010年，清浦区商品住宅供应面积约为56.84万平米，占淮安四区比重约20%，发展速度较慢。z未来清浦区商品房潜在开发面积约为273.2万平米，占淮安四区比重约20%，区域竞争压力一般。清浦区相对平和的竞争环境较能降低项目入市销售难度z未来清浦区商品房潜在开发面积约为273.2万平米，占淮安四区比重约20%，区域竞争压力般。z依托“清浦新城”规划利好带动，清浦区升值加快趋势吸引市场大量关注，2010年年末，清浦区商品住宅成交面积约10.6万平米，环比增长5倍。基盛地产版权所有区域市场分析淮安房地产市场快速发展，住宅价格保持稳步增长清浦区当前价格洼地明显，区域规划提升升值空间清浦区价格洼地及升值加快趋势较能吸引市场持续关注z在淮安房地产快速发展带动，商品房价格稳步增长，至2010年年末，淮安商品住房成交均价约为3970元/平米，环比增长7.53%，虽然涨速较2009年明显放缓，但仍保持稳步上扬趋势。清浦区价格洼地及升值加快趋势较能吸引市场持续关注3970元/平米，环比增长7.53%，虽然涨速较2009年明显放缓，但仍保持稳步上扬趋势。z2010年12月，清浦区住宅成交均价约为4650元/平米，排名四区第三，价格洼地态势较明显，未来随着“清浦新城”规划不断推进，区域升值空间大幅提升，吸引市场持续关注，利好项目入市销售。基盛地产版权所有区域市场分析正大路集中开发供应巨大，区域竞争形势较激烈z清浦南区地处清浦区运河以南地区，目前区内丰富的高校资源成为淮安学区板块。z清浦南区是“清浦新城”规划目标主要建设地区，随着区域规划不断推进，升值潜力将持续吸引关注。z目前清浦南区房地产项目主要集中于正大路沿线两侧其中京河湾公寓恒大名都天元运河城华德力运河城等项目已z目前清浦南区房地产项目主要集中于正大路沿线两侧，其中京河湾公寓、恒大名都、天元运河城、华德力运河城等项目已进入在售状态，未来仍将有九龙湖金泽苑、曙光同泰、郁金蓝湾等待建销售，区域集中竞争态势较激烈。海润枫景佳苑北淮天运河运河运河运河运河恒大名都华德力运河城公园龙湾郁金蓝湾海润枫景佳苑柯山路正大路北京南路淮安南路天津路路路京河湾公寓天元运河城九龙湖金泽苑曙光同泰基盛地产版权所有项目周边在售竞品一览z开发规模：当前在售项目总建规模已达到200万平米，未来仍将继续放量，加剧区域竞争压力。z建筑规划：多层、小高层、高层，产品丰富。建筑规划：多层、小高层、高层，产品丰富。z建筑风格：欧式、现代为主，形象较为时尚。z建筑品质：恒大名都及华德力运河城品质标杆明显。z户型产品：主力产品80-130平米区间较能满足首改首购恒大名都海润枫景佳苑z户型产品：主力产品80130平米区间，较能满足首改、首购客群需求。z价格分析：依托清浦新城规划利好，自2010年下半年以来，项目区域房价上涨将近300400元/平米至目前区域均价约项目区域房价上涨将近300-400元/平米，至目前,区域均价约为4500元/平米，未来虽然规划利好促进升值，但巨大的竞争压力，将对价格快速上涨形成制约影响。京河湾公寓华德力运河城京河湾公寓华德力运河城基盛地产版权所有项目周边在售竞品一览项目名称京河湾公寓恒大名都华德力运河城海润枫景佳苑项目位置北京南路近柯山路北京南路近柯山路淮海南路188号淮海南路180号占地面积约9万平米约30万平米约295万平米约45万平米占地面积约9万平米约30万平米约29.5万平米约4.5万平米总建面积约16万平米约90万平米约56万平米约17.9万平米物业类型多层、高层、街铺高层住宅多层、小高层、商业街高层住宅建筑规划20幢多层，6幢高层31-33层5-18层19层户型面积82-112平米88-170平米45-190平米84-137平米当前均价4200元/平米5000元/平米4800元/平米4700元/平米当前均价4200元/平米5000元/平米4800元/平米4700元/平米开盘时间2010年9月2010年10月2009年12月2010年11月累计供应约572套（住宅）约1422套（住宅）约1947套（住宅）约261套（住宅）累计签约约333套（住宅）约919套（住宅）约1551套（住宅）约161套（住宅）潜在供应约9万平米约70万平米约44万平米约14.7万平米基盛地产版权所有主要竞品分析：恒大名都一期规划分析z建筑规划：14幢31-33层高层建筑，标杆品质。z立面风格：新古典立面风格，时尚欧风形象。一期规划分析z绿化景观：大面积皇家园林，满足中高层次客群购房需求。z水景规划8600平米内湖规划社区点睛之笔z水景规划：8600平米内湖规划，社区点睛之笔。z会所配套：5200平米社区会所，配套游泳池、健身房、棋牌室等功能，品质较高。健房棋牌功，质较z开发策略：先景观，后建筑，良好体验营销环境，有助推进项目实现销售去化。基盛地产版权所有主要竞品分析：恒大名都-营销历程亮•2010年8月。•1万抵3万，蓄水期享受85折优惠。亮相相•2010年10月，1#、11#、12#，共766套房源。开2010年10月，1#、11#、12#，共766套房源。•开盘价5700-6300元/平米，赠送1500元/平米装修费。•至2010年12月31日，共成交202套，成交率26%，其中88-90平米两房最畅销，大户型基本滞销。开盘增•2010年12月，5#、6#、7#取得预售证，2011年元旦7#开始销售，共计房源184套，均价5176元/平米。•2011年2月，项目加推5#、6#楼，共计房源485套，均价5000元/平米。•2011年3月24日，根据项目现场了解，目前主力推售的是6#、7#楼，剩余可售房源约30套。增推基盛地产版权所有主要竞品分析：恒大名都-户型分析z产品规划：项目规划由88平米二房、120-133平米三房及142-170平米四房等产品组成，主力产品面积较大，体现中高端品质的开发诉求，较能满足多次改善的购房客群需求。z产品分析：由于项目（6#、7#）两梯三户设计，导致得房率牺牲较多，130平米产品内3.95米客厅面宽设计形成较不协调的尺寸搭配，一定程度上影响产品使用性价比，降低产品竞争力度。基盛地产版权所有主要竞品分析：恒大名都-优势分析品牌响、规模大、园林水景、75折优惠•恒大集团品牌标杆•近万平米皇家园林景观环境•90万平米总建面积大盘规模•8600平米社区内湖水景资源•31-33层高层品质•5200平米社区会所配套设施•新古典主义风格时尚形象•先景观，后造房开发策略•大面积景观华宅户型产品•75折优惠促销营销策略基盛地产版权所有主要竞品分析：华德力·运河城规划分析z建筑规划：项目总建面积约56万平米，分三期开发规划由多层小高层高层联排别墅商规划分析发，规划由多层、小高层、高层、联排别墅、商业步行街等多元化的建筑产品组成。z立面风格：项目依托哥特元素建筑立面，营造欧面风格项目依托哥特元素建筑面，营造欧风建筑品质，提升建筑品质，吸引市场关注。z景观规划：项目与社区东北区域规划大型集中绿化，社区内欧式小品与建筑风格的搭配，营造出欧风小镇的景观风格，成为吸引关注，促进销售的关注卖点的关注卖点。基盛地产版权所有主要竞品分析：华德力·运河城户型分析z产品规划：项目规划由45-50平米公寓、8