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大化美食小镇——营销策划报告——2017年07月2壹战略①形象定位建议②客群定位建议③价格定位建议3项目形象定位尽享中央资源的滨河国家级景区——达哞美食小镇——通过简炼精准的言语文字，高度概括了项目的复合价值,极易形成口碑传播滨河时代中央商圈︱4A级景区︱美食广场︱︱繁华之所推广形象SLOGAN4壹战略①形象定位建议②价格定位建议③客群定位建议项目价格定位价格定位55价格【住宅均价】3500元/㎡平层价格商住天地楼优势地段溢价景观溢价交通、地理、品牌及区位影响力折让+55%-7%项目合理售价下限120万元/套项目合理售价上限170万元/套视乎项目对品质的把控和附加值的提升土地/建安/园林/装修成本、财务费用、管理费用、营销费用匀速去货的合理利润合理毛坯均价5000元/㎡时间红水河边，国家级景区故建议项目合理售价区间120—170万元/套6壹战略①形象定位建议②价格定位建议③客群定位建议7客户群体定位①重点深耕大化县中心区，文化路、红河路两大主干道等项目周边5KM范围内的地缘、业缘客群，机关单位合作政府企业高管，兼顾拓展全县客户；②立足大化当地，辐射至周边镇、乡想要在城镇发展的商人。本案拓客战略8客户群体定位第1梯队客源主力客群项目5KM半径内的地缘、业缘客户，商人、公务员、机关单位，来自中心区域的企事业单位置业人员。第2梯队客源重要客群全县内由首府或河池市下派至大化县的机关事业单位高管、政府委派的新任地方官员，水电厂、水电站的高管等。第3梯队客源辅助客群兼顾由高速收费站入县的广西地市客源（北线：桂、柳、来宾/东线：玉、贵、梧州）以及南宁市投资客，为销售提速【美食小镇】目标客户定位89贰战术①营销目标拟定②营销总体思路③营销策略部署④一期营销铺排10首期物业于2014年3月份启动营销，5月营销中心入场，6月别墅开盘，9月住宅开盘，2015年9月基本售罄。快速完成项目去化目标8个月实现售罄，实现货值3.9亿元物业类别套数均价货值（万元）有产权213145万39295无产权5850万总计271145万39295营销目标拟定11贰战术①营销目标拟定②营销总体思路③营销策略部署④一期营销铺排一个态度起跑即冲刺！开局即决战！强势起跑’全程冲刺整体营销推广思路营销思路的关键短时间内成为市场关注的焦点…...事件营销短时间内让更多的人认同……………….推广策略短时间内使更多的人预约……………….渠道手段最后，让预约客户去掉预约两个字…….开盘策略【强势起跑】…营销思路总纲14整体营销推广思路【引爆首期】的【10大营销策略】——营销十策——①品牌制导，项目并进②区位造势，撬动价值③实景营销，体验制胜④政府搭台，项目唱戏⑤名人营销，引爆关注⑥以商带住，定义中心⑦媒体围城，瞬时引爆⑧打破坐销，行销为王⑨圈层营销，跨界聚客⑩外展营销，蓄客前置形象推广层面事件营销层面媒介整合层面客户拓展层面价值展示层面•品牌制导,项目并进•区位造势,撬动价值•实景营销,体验制胜•政府搭台,项目唱戏•名人营销,引爆关注•以商带住,定义中心•媒体围城,瞬时引爆•打破坐销,行销为王•圈层营销,跨界聚客•外展营销,蓄客前置——营销十策——15贰战术①营销目标拟定②营销总体思路③营销策略部署④首期营销铺排推广策略部署活动营销部署媒介渠道整合客户拓展策略包装展示策略16首期营销推广思路部署为生意者创造的财富天地：大化县最具投资价值的滨河商业带！——2017形象战术——品牌制导项目并进，品牌撬动项目价值，项目补益品牌形象。17首期营销推广思路部署【滨河商业】的区域梦想：美食小镇领衔“大化创富观”——推广组合拳：软硬兼施——【三个阶段，三管齐下，引爆强音】新闻造声势！硬广树形象！活动打配合！三管齐下，奏响“大化创富观”的推广三部曲，【中央区的国家级商业景观带】slogan贯穿整个过程，迅速完成项目【区域商业领袖】的形象占位，成为市场焦点！18时间第一乐章：序曲《新创富时代的，大化滨河商业价值洼地》新闻造声势上万平米的国家级风情美食街，将带来什么？入场前预热预约时引爆开盘后保温洞见【财富直通车】硬广树形象悬念广告财富直通车，达哞美食小镇将引爆投资狂潮？事件打配合达哞小镇品牌发声，政府签约仪式奠定基础；进驻政府项目展厅，新闻媒体持续炒作造势；营销策略部署项目的核心价值与形象表达的运用19营销策略部署项目的核心价值与形象表达的运用时间入场前预热预约时引爆开盘后保温再说【达哞小镇】细说【滨河商业】洞见【财富直通车】第2乐章：《达官贵人们的投资观》新闻造声势新财富时代，国家级商业区是投资界新宠！？硬广树形象事件打配合【一本万利·1.4万㎡滨河商业地带】项目户外广告/售楼部开放盛典/合作单位推介会/行业商人招商会20营销策略部署项目的核心价值与形象表达的运用时间入场前预热预约时引爆开盘后保温再说【达哞小镇】细说【滨河商业】洞见【财富直通车】①大事件：不断炮制与释放招商利好信息，注入市场强心针；②暖场活动：每周一次的暖场活动，为项目保温。新闻造声势①《达哞小镇，成为商人、公务员的投资首选》市场追捧新闻播报；②滨河商住天地楼，投资价值洼地掀起全县置业风潮；第3阶段：《再说达哞小镇》硬广树形象投资滨河，宜商宜居的景观天地楼事件打配合21贰战术①营销目标拟定②营销总体思路③营销策略部署④一期营销铺排推广策略部署活动营销部署媒介渠道整合客户拓展策略包装展示策略22销售现场、地盘包装、样板区，3维立体洗脑矩阵，让客户感受现在即未来，除了价格更划算之外，兼顾事业和家庭享受，强势释放【最具财富投资价值】打动力！【实景营销，体验制胜】——包装展示策略——首期营销推广思路部署首期营销推广思路部署育才路、江滨北路沿路灯杆旗广告包装本案首期营销推广思路部署育才路、江滨北路沿路导视广告包装导示牌设置导示牌设置导示牌设置导示牌设置导示牌设置本案重要活动建议政府搭台，项目唱戏：政府项目展厅进驻首期营销推广思路部署再给“大化置业者不得不来”本案的理由，以国家级景区商业为噱头，以政府牵头的重点规划项目吸引眼球，强势进入{政府项目规划模型}展厅”，联动规划部门将其作为项目爆点。本案在大型广告牌上释放“新家就住在景区里，生意做在城中心，猜猜有钱人最爱去哪？”之类的诉求，客户也会不辞劳苦一探究竟。首期营销推广思路部署洗脑站：【项目售楼部规划】声、光、电齐上，使客户看到明天看到希望、看到未来，来了就不想走!通过高科技含量的三维环幕声光电沙盘带给客户不一样的展示体验首期营销推广思路部署洗脑站：【项目售楼部规划】城市规划文件，触屏展示28首期营销推广思路部署营销中心包装建议样板房区签约区签约项目沙盘区品牌展厅品牌环幕影厅客户入场财务区交钱至洽谈区看房通道规划展，开辟第二洗脑阵地2929首期营销推广思路部署样板区包装3030首期营销推广思路部署住宅部分样板区包装楼王每个单位都针对男女客户的审美偏好，打造分别对男士、女士都具备极致杀伤力的样板房。做到无论男女，客户无一放过。具体风格有设计师作进一步建议3131首期营销推广思路部署商业部分样板区包装32贰战术①营销目标拟定②营销总体思路③营销策略部署④一期营销铺排推广策略部署活动营销部署媒介渠道整合客户拓展策略包装展示策略33营销策略部署时间节点首开前期2018年1~2月住宅首开前期2018年3~5月持续强销期2018年6~9月住宅、商业全面开花期2018年10月国庆假期售罄前持续热销期2018年2月至4月活动节点•政府签约仪式•品牌战略发布会•品牌展厅进驻•售楼部开放盛典•合作单位推荐会•商业精英推介会开盘盛典精装样板启航礼微奢生活品鉴会全县厨神争霸赛盛典美食节各项暖场活动开盘活动开盘活动国庆暖场加推开盘活动元宵节、妇女节、植树节、劳动节、母亲节、父亲节等暖场活动活动策略部署34贰战术①营销目标拟定②营销总体思路③营销策略部署④一期营销铺排推广策略部署活动营销部署媒介渠道整合客户拓展策略包装展示策略整盘营销费用铺排营销费用计划2017年-2018年推广费为货值的0.5%，为393.6万；主要用于日常营销费用铺排。备用推广费为货值的0.5%,为196.8万；主要用于重大节点、不可预测费用、额外开支等。——一期营销费用计划——36贰战术①营销目标拟定②营销总体思路③营销策略部署④一期营销铺排推广策略部署活动营销部署媒介渠道整合客户拓展策略包装展示策略营销策略部署客户拓展策略1——跨界营销执行战略：利用活动吸引客户入场，增强客户粘性！实施形式：“月月有主题，周周有暖场”月度举办美食相关主题活动，周DIY小暖场进行辅助配合营销策略部署客户拓展策略2——行销为王执行战略：打破坐销！尖兵团队！行销围城！渠道策略2：单位行销实施形式：“项目组与销售人员分组配合”分区划片，让其珍惜其“客源地盘”积极拓客；“美食小镇电影节巡回展”到各各大院校，区各大机关、事业、企业单位，现场播放热门影片、及项目广告片，设置临时巡展咨询处；意向较大的单位，开展项目住宅推介会，该单位的团购组织、对接人，在该单位客户成交后，获一定奖励。营销策略部署客户拓展策略2——行销为王执行战略：打破坐销！尖兵团队！行销围城！渠道策略3：单位行销实施形式：营销中心开放日、预约日、开盘前夕等重要销售节点，销售人员与开发商招募兼职人员到各大专业市场、商超、停车场派单；各竞争对手组织活动之日，兼职派单员在其来访通路派单（与竞争楼盘售楼部保持和谐的距离）统一印制“达哞美食小镇T恤”兼职工作人员统一着装，保证开发商形象。40贰战术①营销目标拟定②营销总体思路③营销策略部署④一期营销铺排2018.1-5月41推售墅登记预约每月开盘顺销顺销顺销开盘顺销.售罄宅登记登记预约每月开盘每月开盘每月开盘顺销.售罄商登记登记登记登记预约开盘顺销顺销.售罄任务•品牌形象落地！•引爆预约热潮！首开，卖爆！逢开必火！宅、铺全线销售，卖爆密集加推，卖爆售罄推广诉求•品牌形象建立•区位价值炒作•项目价值炒作•项目预约推广首开热销报道项目预约推广商业持续推广区位利好信息项目价值巩固销售信息项目活动信息区位利好信息价值巩固商住并进招商成果促销信息项目价值体系巩固宅、商销售信息项目进度、活动信息促销信息活动节点•政府签约仪式•品牌战略发布会•品牌展厅进驻•售楼部开放盛典•合作单位推荐会•商业精英推介会开盘盛典精装样板启航礼微奢生活品鉴会全县厨神争霸赛盛典美食节各项暖场活动元旦暖场加推开盘活动元宵节、妇女节、植树节、劳动节、母亲节、父亲节等暖场活动暖场活动2018.5-9月时间岁末促销&强势推广期强势推广期项目首开强势推广期商业&住宅持续推广期品牌&项目形象导入期商住并进持续推广期余货促销全盘营销铺排营销铺排构思