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Gettingagoodstart黟县茶城皖南首席茶城2011营销推广策略【绝密】在大徽州区域面对如此之多茶叶市场的竞争和规模、技术、区域等方面的优势，我们的茶城定位和目标是什么？要如何去寻求突破？答案是我们的定位为黟县茶城，立足本地、辐射周边问题的核心？不在于实现销售上面，而是如何在地段不具备优势时，实现“快速”销售的目标以及项目后期成功的管理运营？面对天方集团的首个真正意义上的房地产项目，我们要如何在企业没有经验、项目不具备优势的情况下将其做好，做出色，从而形成自己的企业品牌？这些都是我们要去考虑并解决的。。。前言idea-pwer一个观念可以改变一个世界任务一:项目的营销推广思路任务二:半年的时间商业售罄任务三:项目后期的运营管理核心任务》自己的营销战略标准【实现快速销售的营销方案探索】核心目标》建立目录》A梳理关系商圈关系天方关系B产品定位行销传播定位行销传播策略要义行销模型传播模型D创意呈现商业创意表现E活动策略活动事件配合公关整合规划C推广阶段推广计划推广节奏F资源整合提供优良资源整合圈层资源整合互动技术整合区域分析》2011：黟县茶城的开始因时，因地每一座茶城都是独有的我们如何推广？如何营销？我们的思路在哪里？我们的突破口又在哪里？第一步：事件营销扩大企业知名度方案企事业领导到访茶城、参观学习idea-pwer茶艺表演传统VS新潮百万年薪招聘茶艺师活动——开盘前后都可考虑•除此之外还有很多的活动方式，比如：捐资助学、赛事赞助（黟县羽毛球比赛等）、企业文化墙展示、茶文化展示、传统文化表演、黟县茶文化形象大使、天方集团形象大使招聘等。。。第二步：营销未来让客户感受无限商机单纯的茶叶市场黟县茶城发展方向》复合的茶叶市场综合体类茶叶市场单纯销售单纯买卖单纯的茶叶收购与储存……规划陈旧功能单一限制高端商务商业发展功能增加稳定性强体验式消费上游产业的纳入相关产业的衍生……茶城规划先进体系完善配套齐全政府支持影响力大功能齐全行业涵盖面广积聚效应强市场稳定繁荣且亦衍生新产（行）业……规划先进超前实用配套设施齐全完善体系健全商业规模和层次很高政府发展重点考虑对象产品附加值及利润很高黟县:天方正在执行de世界茶城计划世界正在感知中国中国需要文化回归•当世界逐渐把中国作为世界中心的时候，中国经济的崛起已不能满足国家战略的需要，随之而来的将是传统文化的回归。。。•经济先行，文化相随。人们生活水平的提高，必将对生活的品质要求更高，而茶文化必在其中•游客数量的不断增加，茶文化分流的人数亦将增多•企业的品牌力量，政府的强力支持与保障黟县的发展方向》黟县茶城:城南中央活动区de核心地位环城路、汽车站、农贸市场、中央学区、集中的居民小区、政务新区等等环绕周围，中心地位不言自明——抢占先机，即是抢占商机第三步：招商营销有钱赚不完1、返利模式一次性付清买入一套商铺款项的商家，可反利全额的**%，三套以上可反利**%，五套以上可反利**%。但要注意：为了防止恶意炒铺，须尽快制定相关章程，并严格遵守章程之规则，以保障正当商人的合法权益和茶城正常的商业秩序。（注：具体返利标准由开发商内部讨论后再作定论。）商业模式设计商业模式设计2、“免费”营销签约一年期的客户付款项后可免两个月租金，三年期免五个月租金，五年期免八个月租金，八年期可免十二个月租金。（注意：所免租金不能一次性免除，而是平均分配至每个年度，或可在有效范围内免费延长租期）。（注：具体免除标准由开发商内部讨论后再作定论。）3、优惠进驻签约三年租期以上（包括三年期）客户可享受开发商支持15%装修费用（在一定装修标准范围内），五年期以上（包括五年期）为20%。（注：具体优惠标准由开发商内部讨论后再作定论。）商业模式设计4、优惠递增按照开发商规划，第一个租赁期内“零”递增，并承诺优惠时间更长、以后的递增金额更低、经营管理有服务工作更到位等优惠待遇。（注：具体优惠标准由开发商内部讨论后再作定论。）5、商业返租为促进销售也可与开发商沟通后，对商业进行销售后的返租，以解决客户的后顾之忧，同时方便开发商的统一管理，统一招商以及业态类型的合理搭配、组合和经营。（注：具体返租优惠标准由开发商内部讨论后再作定论。）商业模式设计6、“分期”付款（1）、银行正常的分期付款（按银行相关章程执行）；（2）、由开发商自己制定的“分期付款”章程（只适合于购买商铺的客户）。推广模式设计方式：广告推广与企业品牌导入相结合目标：完成项目的高价快销并形成轰动效应项目如何推广宣传？推广模式设计（一）、广告推广1、主题把握首先要搞清楚，黟县茶城推广的针对性是什么，也就是主要解决什么样的问题，达到什么样的实际效果。从一系列的资源考察和资料分析和对形势的判断来看，黟县茶城在营销推广和招商工作中，目前面临的最大难题是：（1）、如何解决高价快销问题？（2）、如何让“可有可无”的茶叶完全渗入大众生活？（3）、选择什么样的媒介、什么样的策略，宣传什么样的理念，达到什么样的效果？当然，难题还很多，这些只是其中的一部分重点而已，只有解决了这些问题，才能有效破解黟县茶城的推广营销和招商工作难题，而此方案的各项策略也正是为这个目标服务。推广模式设计2、媒体策略（1）、媒体选择《黄山日报》：为有效开拓黄山本土市场服务；《安徽日报》：覆盖安徽地区、进而提升全国影响力；《徽商》：加强在徽州地区的知名度；黄山电视台、黄山广播电台：加强对本地市场的宣传；中国茶叶网/黄山论坛：扩大目标群体影响力；户外媒体（三面立柱、T型立柱、公交车站牌广告和墙体广告）：通过感观效应，提高受众程度；其他媒体……推广模式设计（2）、推广策略*第一阶段：认知营销主要目的：此阶段，主要是让人们认识全新的黟县茶城，造成群众影响力。时间：从开盘前三个月开始，至开盘前一个月，两个月左右时间(2011、6月中下旬——2011、8月中下旬)推广模式设计第一，通过报纸媒体推出全版彩页，并附带出售、招租等信息（附图稿）；第二，通过报纸媒体以软文形式推出系列黟县茶城的“故事”（暂拟定如下）；指导性意见：媒体的创意设计，一定要注重虚实结合的原则，所谓“虚”，就是要做概念性，所谓“实”，则要体现功能性。虚实结合，主题先行。推广模式设计推广主题——“虚”：《合铜黄高速路边的新“奇迹”》《中国第一休闲茶城“浮出水面”》《“天方”又打休闲牌：相约黟县茶城》《城中文化城，都市休闲站》《中国茶市，向黟县茶城看齐》•“实”：•《黟县茶城：全心管理，安全放心》•《黟县茶城：魅力华贵，价格不贵》•《让商户安全又赚钱的秘诀》•《买一铺，再送空间》•《我们经营环境，商户淘金市场》推广模式设计商业模式设计•第三，自办刊物，行业发行。•其一，以天方集团的名义自办刊物，其中开辟“休闲茶生活”专题；•其二，创办《休闲茶生活》刊物（暂定名），向相关行业内外发行。•发行范围：•徽州地区主要大中型茶叶批发交易市场各商户；•黄山市各大酒店、高档餐饮场所和茶叶专卖店；•其他目标群体。商业模式设计•在此阶段，•户外广告可较其他媒体推迟，•投放时间可以缩短一半，主题应以•“打造中国第一休闲茶城”•“休闲与商业”•为重点展开宣传*第二阶段：强化营销主要目的：此阶段，加强黟县茶城品牌知名度，进而转化为市场美誉度。时间：开盘前半个月开始，二十天左右时间推广模式设计推广模式设计※推广主题——※《200万元与200毫米的故事》※《几个茶商的感慨：生意原来还可以这样做》※《一座“茶”城，一些“闲”人》※《来自浙江、江西及徽州地区的声音》※《中国•黟县茶城重新定义休闲时代：让休闲茶生活到达每一个角落》※《黟县茶城宣言》推广模式设计在此阶段，户外广告主题以“最好的休闲生活，一流的商业环境”为重点开展宣传，并附之以其他宣传手段和公关方式*第三阶段：品牌加固主要目的：此阶段，再度出击，主要向社会展示商家的品牌满意认可度。时间：首批商家入驻十天后开始，半个月左右时间推广模式设计推广模式设计推广主题——《黟县茶城入市：惊羡各路茶商》《休闲茶城背后的“忙碌”》《茶商们的狂欢，黟县茶城的骄傲》《明天黟县茶城：再谱新篇章》推广模式设计在此阶段，户外广告主题以“休闲财富无极限”为重点开展宣传idea-pwer黟县茶城广场升级体验在项目启动销售之后我们要如何统一管理运营杂乱的商家和将项目做活做旺？项目后期管理与运营如何统一管理杂乱的商家？在销售之前就需要制定相关协议，将商家所购或所租商业日后经营的范围，经营方式和统一管理等问题一一说明并与商家签订相关协议以规避日后可能会出现的种种问题。（协议内容昝略）项目后期的管理与运营如何将项目做活做旺？关键在于如何吸引人气和设计合理的人流动线项目后期的管理与运营项目物业经营业态种类的模式探索1茶具店2茶叶店3休闲茶餐厅4茶吧5茶文化体验（文化）馆6茶文化博物馆7茶品超市8茶艺手工坊9茶类科技馆。。。。。。项目后期的管理与运营组合原则始终围绕茶城定位原则，各业态组合带动整体茶城定位升级，商务整合片区价值优势，商务推动区域的价值空间，商务拉动商铺价值。项目后期的管理与运营博物馆黟县茶城当将以上各物业类型组合运营后，再配以不定时的活动来吸引带动人气，从而达到人气的长效性和流动性那么接下来我们要问的就是我们的人流动线设计是否合理？是否能带动我们人气的提升项目后期的管理与运营项目后期的管理与运营•因为项目整体的体量并不大，商业街的南北距离不长，故没有复杂的人流动线，只需要将茶城的经营环境做好和一个能让人感到愉悦的项目外立面和天际线即可，从而激发人们过来散步、购物的冲动。•因为项目与黟县农贸市场相距很近，为左右邻居，而农贸市场一般环境较差，故需要做到有效管控从而在保证人流的同时有效的保证环境的卫生。谢谢!