搜索
深圳星元置业合肥分公司谨呈：安徽乐客来置业有限公司深圳星元置业安徽分公司2011-03-03乐客来商铺销售方案深圳星元置业合肥分公司Question问题研究1从商铺销售市场中寻找启示深圳星元置业合肥分公司在商业综合体开发物业中，商业销售模式考验开发商难题，商业该采取何种销售模式，我们看看以下问题：合肥在售商业项目的市场调研市场给予我们的启示市场存在销售模式的分析行业对于综合体内商业销售形成的共识投资客投资逻辑及投资心理开发商对问题的思考为什么投资客户及开发商普遍认可返租销售乐客来销售回顾甲方提出的销售模式的可行性深圳星元置业合肥分公司项目名称大唐国际购物中心商业体量200000平米所属区域黄潜望板块商铺面积20-40平米销售均价均价27000元/平米优惠政策一次性付款97折，按揭98折返租政策统一返租11年返租租金1-2年每年返租8%，第3-6年每年返租11%，7-11年每年返租12%租金返还前2年租金收益直接冲抵房款回购条件11年后可按原房款的120%回购主力店招商金东方百货（5万平米）、乐购超市、左岸影城、肯德基等大唐国际购物广场依托黄潜望优势地段，零售业态的配置，周边成熟商圈，人口分布集中，主力店的成功进驻，项目运营较为成功。大唐国际购物中心大唐国际购物中心——黄潜望核心位置，以以乐购为主导的一站式购物、休闲、娱乐天堂深圳星元置业合肥分公司项目名称港澳广场所属区域经开区安医大二附院对面总体量14万平米面积20-100平米销售价格1.4-3.6万元/平米优惠政策1万抵3万返租政策统一返租12年返租租金1-3年返租收益为总房款的20%，第4年7%，第5年8%，第6年9%，7-8年12%，9-12年13%是否一次性返还1-3年返租收益为总房款的20%，直接抵房款回购条件12年后按原价的130%回购主力店招商沃尔玛超市、苏宁电器、大地影城等项目依托周边成熟居住氛围，利用衔接政务区的先天区位优势，沃尔玛、苏宁电器、大地影城主力店进驻，进一步提升项目价值。年限1-3年第4年第5年第6年第7-8年第9-12年回报率总房款的20%7%8%9%12%13%港澳广场港澳广场——经开区核心地段，一站式国际潮流LIVINGMALL深圳星元置业合肥分公司项目名称凤凰城·家世界所属区域蜀山区潜山北路总体量5万平米销售价格1-1.5万元/平米返租政策10年统一返租返租租金无固定返租资金，业主与开发商利益、风险共担（5.6%的保底年回报率+年底分红）租金返还前3年资金收益直接抵房款主力店招商品牌建材该项目采取先招商，后销售方式进行，但是项目无主力商家进行支撑，在招商较为理想的状况下，成功开业销售较为顺利，但是后期经营情况不理想，购买客户存在较多的意见，很多购买客户在转让商铺，其主要原因是因为后期的经营管理不善造成的。凤凰城家世界凤凰城·家世界——依托周边成熟商业，打造中国·合肥国际建材家居旗舰深圳星元置业合肥分公司项目名称明发商业广场所属区域北二环开发商明发集团总体量商业部分36万平米销售均价均价20000元/平米优惠政策一次性付款98折，按揭99折返租政策统一返租8年，8年后可回购、可续租返租租金1-3年返租收益为总价的20%，4-8年返租8%租金返还1-3年收益直接抵房款回购条件8年后按市场情况回购主力店招商华润苏果、太平洋院线、奇乐儿游乐、中影集团经营业态建材、百货、数码、娱乐、美食等2.6万平米建材超市明发商业广场明发商业广场——北城商业中心，58万㎡欢乐主题SHOPPINGMALL深圳星元置业合肥分公司项目名称合肥汽配城所属区域瑶海区铜陵北路开发商安徽三联实业发展有限公司总体量汽配城10万平米销售均价25000元/平米优惠政策一次性98折，按揭99折返租政策统一返租10年返租租金1-10年每年返租7%，按季度打入业主账户是否一次性返还1-3年租金收益直接抵房款回购条件10年后，按总房款的150%回购商业业态汽车配件、汽车用品、汽保工具、汽车油品等合肥汽配城是安徽省规模最大的汽车售后服务专业市场，为商户提供工商、税务、技监、法律、行业管理、联系银行为商户办理分期贷款等服务，对商户免费3—5次网上发布信息，使商户有更多的信息来源和销售渠道。免费在市交通台做产品宣传。合肥汽配城合肥汽配城——安徽省规模最大的汽车售后服务专业市场深圳星元置业合肥分公司项目名称万和新城广场所属区域瑶海区铜陵路与和平路交口总体量商业体量3万平米面积20-120平米销售均价30000元/平米销售政策10年返租返租租金第1年返租7%，第2年返租8%，3-10年视市场情况而定，租金按季度打入业主账户是否一次性返还前2年共15%租金收益直接抵房款回购条件经营满10年，按原价的150%回购主力店招商北京华联、国美电器、童话电玩城等对客户吸引力不够依托合肥瑶海区成熟的居住氛围，打造一站式购物、休闲、娱乐商业中心，地段优势明显，周边常驻人口庞大，消费需求强劲。万和新城广场万和新城广场—合肥东城区的新型商业中心，集购物、娱乐、休闲、餐饮、健康为一体的城市商业综合体深圳星元置业合肥分公司项目名称合肥工艺饰品城所属区域瑶海区铜陵北路、长江西路交汇总体量商业约4万平米面积20-50平米销售均价-1层均价28000元/平米、1层均价45000元/平米、2层均价37000元/平米、3层均价26000元/平米、4层均价20000元/平米、5层均价13000元/平米优惠政策一次性付款98折，按揭99折返租政策可自营，如返租期限为10年返租租金1-3年每年返租7%，4-10年6%保底租金+分红，分季度打入业主账户租金返还1-3年房租抵房款回购条件10年后，按原价的150%回购主力店招商义乌小商品、饰品项目紧邻长江东路，充分享受义乌中国小商品城集团品牌管理，专线物流配送和厂家无缝隙对接。义乌中国小商品城——合肥工艺饰品城是除义乌本土外全国首家正宗义乌中国小商品城。合肥工艺饰品城合肥工艺饰品城—中国·合肥义乌小商品城深圳星元置业合肥分公司项目名称福乐门国际广场所属区域蜀山区长江西路西二环交口商业体量4万平米商铺面积20-40平米销售价格1-5万元/平米优惠政策首付五成，无优惠返租政策统一返租10年，10年后可回购、可续租、可自营返租租金1-3年每年返租7%，4-7年每年返租8.5%，8-10年每年返租9%，租金每年年底打入业主账户，前三年租金收益直接抵房款回购条件10年后按原价的130%回购主力店招商乐购超市经营业态休闲、娱乐、购物、百货、餐饮世界500强全球零售巨头TESCO乐购签约进驻，依托项目地段优势。长江西路核心地段，长江西路高架、轻轨2号线，提升片区商业档次，重塑合肥城市商圈新格局，代言城市新生活。年限1-3年第4-7年第8-10年年回报率7%8.5%9%福乐门国际广场福乐门国际广场——长江西路，新黄金四牌楼大都会综合体深圳星元置业合肥分公司项目名称西环中心广场所属区域黄潜望板块商铺面积20-300平米销售价格1层3.5万元/平米，2层2.5万元/平米，3层1.5万元/平米优惠政策无优惠返租政策统一返租10年返租租金前5年返租8%，后5年返租9%，分季度打入业主账户，前3年租金直接抵房款回购条件10年后按原价的150%回购主力店招商购物、餐饮、娱乐依托合肥黄潜望板块优势地段，紧邻合肥第一景观大道黄山路与潜山路交通要地，周边生活氛围浓厚，主题购物、餐饮、娱乐业态吸引众多投资客关注，进一步提升项目价值。西环中心广场西环中心广场——一座世界级市场生活中心深圳星元置业合肥分公司市场启示合肥商业项目销售返租情况项目名称返租年限返租回报率前期租金抵扣回购条件大唐国际购物广场11年1-2年8%，3-6年11%，7-11年12%前2年抵扣房款120%福乐门国际广场10年1-3年7%，4-7年8.5%，8-10年9%前3年抵扣房款130%港澳广场12年1-3年总房款的20%，第4年7%，第5年8%，第6年9%，7-8年12%，9-12年13%前3年抵扣房款130%合肥工艺饰品城10年1-3年7%，4-10年6%+经营分成前3年抵扣房款150%万和新城广场10年前2年15%，3-10年市场价前2年抵扣房款150%西环中心广场10年1-5年8%，5-10年9%前3年抵扣房款150%凤凰城·家世界10年5.6%保底回报，利润分成前3年抵扣房款不回购明发商业广场8年1-3年总房款的20%，4-8年8%前3年抵扣房款按市场价回购合肥汽配城10年7%前3年抵扣房款150%市场在售大型商业项目均采取返租形式进行销售，只是返租年限及返租回报率略有不同，前2-3年的租金直接抵扣房款，市场项目基本都列有回购条件。销售模式选择决定了核心价值链的内涵，某种意义上决定了商业项目成败深圳星元置业合肥分公司商业共性1市场目前在售综合体项目，商场内铺无一例外的采取返租销售模式进行销售。给投资者坚定信心，规避投资者的投资风险，让投资客敢于投资；返租销售开发商可以控制招商，能确保既定的商业定位，符合项目整体的经营要求；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报，开发商取得额外收益。为什么要返租销售？深圳星元置业合肥分公司商业共性2市场目前在售综合体项目，返租销售都存在前若干年租金直接抵扣房款为什么前几年租金要直接抵扣房款？返租销售，能够降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度，取得更高的销售溢价；前几年是经营最为不稳定的几年，租金一次性抵扣后，甲方前几年无经营赤字风险；租金标准较为优惠，一定程度上减少租金支付；深圳星元置业合肥分公司商业共性3市场目前在售综合体项目，返租销售都存在若干年升值回购权为什么若干年后要升值回购？满足投资客博升值的心理要求，坚定投资客的投资信心，增强购买信心；能够保持项目整体经营定位，便于开发商后期的经营管理；深圳星元置业合肥分公司商业共性4市场目前在售综合体项目，前期经营都存在一定的经营赤字风险目前市场在售商业项目前期均不同程度的存在收支赤字；前期用租金一次性抵扣方式，前期无经营赤字风险；中期经营与返租回报的赤字可以用售价的部分来弥补；后期经营随着经济的增长，逐渐消除经营赤字，达到平衡或盈余。项目经营业态返租租金赤字风险乐客来建材家居88元/平米·月低大唐国际购物广场百货180元/平米·月中合肥汽配城汽配145元/平米·月高合肥工艺饰品城小商品批发163元/平米·月高深圳星元置业合肥分公司商业客户的投资逻辑投资客户面对商业项目，万变不离其宗的三个投资定律。投资客户产生投资行为的关键点保收益博升值避风险深圳星元置业合肥分公司•低风险•低成本•高回报•高增值避害VS趋利投资者产生投资行为的心理需求投资四要素：风险、成本、投资回报、升值潜力投资心理客户投资时在考虑低成本、低风险，在要求回报是要求高收益、高增值深圳星元置业合肥分公司投资逻辑客户在关注商业投资项目是更多的是关心投资回报及成本，但是真正购买时更多是关系投资风险引起关注四要素重要性排序引起购买四要素重要性排序升值潜力投入成本租金回报风险租金回报升值潜力风险投入成本深圳星元置业合肥分公司返租销售成为主流投资客、开发商普遍认可的销售模式，双方在博弈中取得共识符合商铺客户的投资逻辑避风险：售后返租，无须承担经营风险保收益：每年固定收益搏升值：即可以升值转让又具有开发商升值回购保障开发商对承担风险的预期引入主力店，配合做好后期经营管理，做旺市场，进一步提升项目及公司品牌经营与返租回报的缺口可以用售价的部分来弥补经营随着经济的增长，逐渐消除经营赤字，达到平衡，甚至超出支付租金，获得额外收益客户利益开发商利益深圳星元置业合肥分公司乐客来销售回顾2009年4月至年底2010年全年对比分析销售业绩好差同为返租销售，但因为投资客在的保收益与博升值这两方面存在差异，所以造成销售业绩上存在巨大差异。而且甲方前三年还面临着经营赤字的压力。销售模式售后返租售后返租返租期限15年8年返租方式1-3年8%，直接冲抵房款4-5年9%6-10年10%11-15年12%按季度支付1-2年6.6%3-5年