天津中新城上城·上城豪苑营销推广方案

[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&PART-1广告推广方案PART-2销售案场方案PART-3营销执行方案[上城豪苑]营销推广方案&PART-1广告推广方案[上城豪苑]营销推广方案&天津城中心百万平米奢华城项目定位——[上城豪苑]营销推广方案&不是山却在城市最高端项目SLOGAN——[上城豪苑]营销推广方案&把［中新城上城］打造成［纽约上城］推广核心——[上城豪苑]营销推广方案&［中新城上城］PK［纽约上城］[上城豪苑]营销推广方案&中新城上城纽约上城上城豪苑上城公馆纽约第五大道上城CBD纽约华尔街上城官邸中央公园别墅［中新城上城］与［纽约上城］的关系9#地1#地统领上东区上西区烘托上城豪苑上东区上西区[上城豪苑]营销推广方案&中央公园上城豪苑－上西区－上城豪苑－上东区－上城CBD－华尔街－上城公馆－第五大道－上城官邸—中央公园别墅—[上城豪苑]营销推广方案&上城豪苑纽约中央豪宅上东区上东区[上城豪苑]营销推广方案&UptownLuxuriousApartment[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&推盘步骤第一步：先推［中新城上城］——树整体形象、立整体高度第二步：再推［上城豪苑］——是什么，豪在哪？[上城豪苑]营销推广方案&推盘步骤第一步：先推［中新城上城］——树整体形象、立整体高度[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&推盘步骤第二步：再推［上城豪苑］——是什么，豪在哪？[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[暴力开盘期推广攻略]诉求内容深度提炼项目十大卖点——①豪宅俊朗立面②经典中庭园林③千米无敌视野④奢华景观大堂⑤高级电梯厅⑥顶级双会所⑦高智能安防系统⑧美式管家服务⑨优越教育资源⑩中新品牌力量／中新会[上城豪苑]营销推广方案&PART-2销售案场方案[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&案场包装设计部分[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&VIS设计部分[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&PART-3营销执行方案[上城豪苑]营销推广方案&开盘前期重要工作节点Ø3月19日第一批销售、管理、广告团队到位Ø3月23日临时售楼处交付使用Ø4月1日第二批销售人员、主管、销售内业人员进场Ø4月26日天津春季房展会（附图）Ø5月15日售楼处交付使用（附图）Ø5月20日样板间、体验区交付使用Ø3月底—5月底销售蓄水售卡Ø6月2日城上城9#地正式开盘[上城豪苑]营销推广方案&销售目标Ø每批房源开盘6个月内去化80%Ø最终实现9号地毛坯均价9000元/M2[上城豪苑]营销推广方案&营销模式——复合营销诉求集中渠道集中时间集中诉求集中渠道集中时间集中轰炸营销轰炸营销推广推广巡展直销坐销&行销结合巡展直销坐销&行销结合通路营销通路营销客户客户短期内急速引爆挤压式促使成交短期内急速引爆挤压式促使成交暴力营销暴力营销开盘开盘卖场&C区使客户直观体验尊荣礼遇卖场&C区使客户直观体验尊荣礼遇体验营销体验营销卖场卖场VIP卡销售锁定客户炒卡加速预热VIP卡销售锁定客户炒卡加速预热蓄卡营销蓄卡营销售卡售卡五位一体五位一体[上城豪苑]营销推广方案&开盘开盘签约签约蓄水蓄水装户装户推盘流程月初暴力开盘：利用开盘当天到现场人气，压迫式的营销方式，争取当天去化推出房源的50%以上销售率；月上旬集中签约：开盘后1周内集中签约，配合不同的促销方案，促进签约；月中下旬尾房销售：针对开盘后剩余户型，利用价格杠杆（价格上涨）同时配合周末活动增加人气，迅速去化；月下旬强势蓄水：为一个月的开盘积累意向客户，根据每次推量，准备房源*3倍的准客户积累（VIP卡）根据蓄水客户意向，精确制定价格和销控，提高成交比例；前期蓄水推盘目标[上城豪苑]营销推广方案&第一轮蓄水工作分解时间工作售卡目标来人要求销售道具要求3月28—4月25日形象入市400组1600组户型图、海报4月26日—5月7日房展会五一黄金周600组2400组户型图、海报5月8日—5月25日强势蓄水800组3200组新售楼处、样板间、新沙盘、楼书5月26日—6月1日顺户装位开盘预告200组800组新售楼处、样板间、新沙盘、楼书、销售电脑6月2日暴力开盘开盘当天流程[上城豪苑]营销推广方案&设立直销部，人员配置6-8人：1）在市内高档消费场所设立外展点，提高项目的知名度，拓宽客户渠道；2）定期组织天津市各商会组织，如浙江商会、温州商会等召开产品推介会3）利用北京停办蓝印户口的大事件契机，拓展外地来津户口代办的战术动作，主打河北、山西、浙江市场。租用大巴包装成购房车到外省组织推介会和参加展会，同时组织客户到津看房。蓄水渠道—外卖场[上城豪苑]营销推广方案&充分利用中新会和易居会的客户资源，召开项目推介会并派发项目资料，同时经常组织客户看房。蓄水渠道—两个会员组织中新会+易居会[上城豪苑]营销推广方案&蓄水工作——全客层多渠道蓄水产品定位客群诉求渠道倾向60M2一居MINI豪宅城市白领小户型/升值/便利/总价优势报纸媒体80-90M2二居品质MINI豪宅中坚阶层区位成熟/品质/区域配套/总价优势常规媒体80-90M2二居景观MINI豪宅中坚阶层区位前景/豪宅追求/会所配套/景观独有常规媒体业内炒作120-160M2二居/三居景观豪宅高收入阶层区位唯一/豪宅品质/会所配套/景观独有常规媒体通路活动224M2四居景观楼王豪宅富有阶层身份/专属/圈层感圈层渠道[上城豪苑]营销推广方案&蓄水工作——多波次强势大蓄水蓄水过程事件化事件来制造影响、口碑，明确定位，提升地位蓄水渠道多向化推广渠道立体多元，多管齐下、出奇制胜蓄水客群标杆化引导形成标杆客群，圈子营销，产生蝴蝶效应蓄水节奏快速化快速启动，不间断，持续强势高密度[上城豪苑]营销推广方案&u1、2、3、4号楼北临北马路，面对大胡同，以小户型为主，3梯8户u5、6、10、11号楼面对别墅区，均为80余平米二居，2梯5户u7、9号楼面对别墅区，以中大户型为主，160三居、110二居，2梯三户u8号楼位于小区中心，楼王位置，2梯2户，220平米4居室产品描述[上城豪苑]营销推广方案&［上东区］推盘节奏模拟[上城豪苑]营销推广方案&四个波次楼号支撑点难点第一波次1#、2#、11#整合HOPSCA豪宅社区概念，单套面积优势入市价格的准确定位第二波次3#、4#、6#、12#用12#楼SOHO全装（4.8米），掩护小房型的去化时间短，蓄水量大第三波次5#、7#、8#正南向中央别墅区无敌城市景观。楼王掩护价格的拉升第四波次9#、10#品牌、知名度价格的拉升推盘节奏（仅模拟9#地）[上城豪苑]营销推广方案&•风险1：第一波次开盘没有火爆•首先充分利用蓄水客户分析，调整价格策略和推案量，尽量保证开盘火爆，加大促销力度，调整案场激励制度。•风险2：第二波次蓄水量不足•及时调整开盘房源，留4#楼到第四次开盘，同时加大巡展和直销力度，拓宽蓄水渠道。预案[上城豪苑]营销推广方案&参考9#地实际销售状况，于10月份1#地开盘前确定具体销售推量及相应的销售节奏。1#地推盘节奏[上城豪苑]营销推广方案&2007年出货模拟计划时间地块供应量（M2)可售套数销售套数累计销售率销售面积销售金额6月4641061548014.21%422403801600007月4340058046027.83%404803643200008月3442124635038.19%308002772000009月2300021125045.59%2200019800000010月6000075048059.81%4224038016000011月5000065046073.42%4048036432000012月4000024630082.31%264002376000002972313298278082.31%24464022017600002007年出货计划备注：以上按照毛坯房均价9000计算，如是精装总销金额为24亿9#地1#地合计[上城豪苑]营销推广方案&峰庭峻庭朗庭豪庭溪庭翠庭澜庭华庭鎏庭润庭逸庭尚庭上东区各楼座命名方案[上城豪苑]营销推广方案&[上城豪苑]营销推广方案&