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2019/10/221东方亚特兰二期营销方案优仕地产东方亚特兰项目组2009年7月报告目录PART-1宏观经济分析PART-2市场环境分析PART-3二期产品分析PART-4二期运作目标PART-5目标保障性条件PART-6推盘价格制定PART-72.1期推售计划PART-8二期价值提炼PART-82.1期营销部署PART-1宏观环境分析5国内其他一二线城市市场的回暖在继续，价格和成交量较最低谷时均有所提升，市场的存量进一步在消化；优仕认为市场整体趋势转好，但在全国经济大环境依然不明朗的情况下，房价、销量的快速上涨，明显异常，且不会持久，近期市场存在二次调整的可能性；同时，国家相关部门对房地产市场已经有所关注；二套房贷款门槛提高已经下发，物业税征收政策正在拟定中；全国市场宏观市场分析临汾房地产市场运行从临汾市场表现看：全国行业好转对临汾市场并无直接拉动；其影响还停留在“舆论层面”；临汾市场的走势最终取决于其自身经济运行和客户购买力；反观临汾临汾经济基础运行（临汾三产比例）第二产业,65%第三产业,30%第一产业,5%第二产业第三产业第一产业（二产内在比例）煤炭30%焦炭20%钢铁37%其它13%煤炭焦炭钢铁其它在临汾经济三产中，第二产业占绝对比重，高达65%。上半年，受外部需求和溃坝调整的影响：以尧都区为例：规模以上工业总产值74.8亿元，同比下降39.7%；临汾经济向好初见苗头随着一部分煤矿企业复工复产工作启动以及工业品出厂价格逐步回升，临汾经济在谷底中看到曙光。但煤矿复产之路并不顺利，从年初到现在真正实现复产企业屈指可数；经济向好与市场向好的链条•出于地方经济发展•满足安全及规模条件企业可逐步复工复产政策•复产审查严格•复产步伐缓慢•需要一个相当长周期才能达到一定量经济•经济恢复需要周期，•财富积累也需要周期，最终才能落实到购房者购买力提升上市场从经济向好的苗头到市场向好不可能短期实现至少需要1-2年的周期PART-2市场环境分析第一部分市场在售项目分析第二部分潜在入市项目分析第三部分核心竞争项目分析临汾主流在售项目选择目前市场在售楼盘；项目体量在8万平米以上；具备一定的市场影响力；与本项目存在一定的项目编号项目名称1新东城2莱茵半岛3吉祥花园4博浩源5华远名邸6阳光尚都7滨江明珠8教授花园主流在售项目供应量分析目前8个在售主流项目，市场供应量1780套房源；再横向对比其工程进度，各楼盘存量普遍偏大；项目编号项目名称总建筑规模现有供应量工程进度1新东城78万350套剩2个月交房2莱茵半岛40万200套地上3-5层3吉祥花园10万300套——4博浩源32万350套一期交房5华远名邸9.6万120套10月交房6阳光尚都9万60套已交房7滨江明珠8万200套10月交房8教授花园20万200套——合计1780套主流在售项目价格分析目前临汾主流项目均价2900元；我项目成交均价3474元，报价均价3600元；位于临汾在售项目第一集团；项目编号项目名称均价（每平米）1新东城3300元2莱茵半岛2500元（跃层折算）3吉祥花园2850元4博浩源3600元5华远名邸3700元6阳光尚都3700元7滨江明珠3700元8教授花园2800元整体均价2900元主流在售项目户型分析在售项目中，主力供应为116—140平的户型；西部项目户型偏大（140—150三居）东部项目户型偏小（116—120三居），与我项目产品严重重叠；项目名称竞争户型户型设计户型数量总供应量新东城120平3室2厅100套350套莱茵半岛60平复式3室1厅100套200套吉祥花园116平3室2厅100套300套博浩源140平3室2厅150套350套华远名邸150平4室2厅60套120套阳光尚都150平4室2厅20套60套滨江明珠140平3室2厅60套200套教授花园130平3室2厅120套200套主流在售项目去化分析临汾主流在售项目合计销售170套（含本项目），这个数据说明临汾市场处在市场艰难期；主流在售项目价位近2月月均销量月去化量新东城3300元20套125套吉祥花园2850元15套莱茵半岛25万/套10套阳光尚都3700元8套博浩源3600元30套（小户型）滨江明珠3700元5套华远明邸3700元5套教授花园2900元20套本项目月销量占东城月销量47%本项目月销量占全城月销量24%亚特兰40套24%临汾其他130套76%亚特兰40套47%东城其他45套53%我项目销量在市场中比列主流在售项目营销趋势分析项目产品动作新东城9月交房：一期现房实楼成型10月左右：小区园林绿化完成一期300套存量，估计会做实楼样板间临汾主流项目即将进入产品营销时代莱茵半岛小区局部绿化已呈现高层小户型精装样板间已呈现博浩源一期绿化园林已完成一期建筑立面已完成二期小户型精装样板间已开放09年6月30日交房滨江明珠外立面完成50%，估计9月全部完成140平户型实楼样板间已开放09年10月交房华远名邸开始做外立面，估计10月成型物业公司进场，已有物业形象展示09年4月交房教授花园小区外公园绿化景观已整理完成小区内正在做绿化第一部分市场在售项目分析第二部分潜在入市项目分析第三部分核心竞争项目分析潜在入市项目列表项目名称目前动作09下半年入市量东安紫郡工程封顶，DM、户外、短信、团购200套盛世华庭工程开始施工，持续积累客户200套假日风景工程12层（总28层），3栋市场销售。团购联盟400套新世达地产近期无动作不详紫金花苑工地平整，团购剩余500套500套亚太世纪花园工地平整，正在建售楼处400套博浩源三期正在建售楼处不详太行御景水城户外、车体、积累客户200套鸿安世纪城工地围挡、蓄客阶段450套金海湾售楼处建设中300套合计约2700套潜在入市项目供应量庞大共3000套；潜在供应量是当前在售供应量的小两倍。潜在入市项目列表项目名称预计价格上市时间东安紫郡2900元（团购价2580元）09年6月底盛世华庭3000元最快9月中旬上市假日风景3000元2009年10月（售楼处开放）新世达地产3000元2009年11月（售楼处开放）紫金花苑2900元（团购价2600元）2009年10月亚太世纪花园2900元8月售楼处开放，开始市场蓄客博浩源三期不详10月售楼处开放太行御景水城3500元8月动工，除价格，开始蓄客鸿安世纪城不详2009年11月（预计开盘）金海湾不详2009年11月潜在入市项目入市时间主要集中在8—11月，与我二期入市同期；潜在入市项目价格主要在3000元左右，比本项目便宜500元一平；对我项目有明显的价格干扰；潜在入市项目主力户型，均为两居、三居；无论是户型类型还是面积区间均与本项目二期产品重合；项目名称主力户型两居三居东安紫郡89平两居104平三居盛世华庭115平三居150平四居假日风景80平两居100平、130平三居新世达地产不详不详紫金花苑80平两居120平三居亚太世纪花园95平两居120、130三居博浩源三期不详不详太行御景水城——105平、130、140平三居鸿安世纪城90平两居120平三居金海湾70平两居100平三居潜在入市项目户型分析本案莱茵半岛新东城吉祥花园博浩源华远名邸阳光尚都滨江明珠教授花苑东城区域市场竞争更加激烈金海湾太行鸿安东安紫郡新世达兴丰源紫金花园亚太洋洲花园中雅苑西部区域新增3个项目，东部区域新增7个项目东部区域竞争将成为临汾楼市主战场第一部分市场在售项目分析第二部分潜在入市项目分析第三部分核心竞争项目分析新东城产品供应构成一期剩余现房300套房源；二期精装小户型100套；二期楼下商铺；1号楼9套2号楼27套3号楼15套4号楼17套5号楼41套6号楼14套7号楼60套8号楼17套9号楼42套10号楼29套11号楼24套合计295套新东城剩余的现房是二期最大的威胁新东城一期剩余房源面积分析100-120㎡,91120-140㎡,76140-180㎡,41180-200㎡,78100㎡以下,8200以上,11户型比100㎡以下100-120㎡120-140㎡140-180㎡180-200㎡200以上100—140平户型剩余167套，与二期存在极大竞争；180—200平的户型剩余78套，与二期竞争不大；三室两厅户型面积三室两厅120.96㎡三室两厅119.93㎡三室两厅119.78㎡三室两厅120.81㎡三室两厅113.31㎡三室两厅113.45㎡三室两厅117.87㎡三室两厅119.03㎡三室两厅118.02㎡三室两厅136.47㎡三室两厅139.62㎡三室两厅131.12㎡三室两厅143.43㎡三室两厅185.35㎡三室两厅123.07㎡三室两厅135.92㎡三室两厅127.91㎡三室两厅115.11㎡三室两厅114.79㎡新东城一期剩余房源面积分析三室两厅,213四室两厅,45两室两厅,17复式,30剩余房源两室两厅三室两厅四室两厅复式新东城三室两厅户型213套，占到了剩余房源的72%；新东城一期剩余主力户型户型面积123平米三室两厅两卫全明设计客厅、主卧朝南主卧带卫生间次卧带转角飘窗厨房带生活阳台新东城工程进度新东城一期即将进入现房阶段工程进度与我二期是“天壤之别”随着其案场调整的完成交房前大量库存的资金压力新东城必将启动新一轮更加猛烈是营销动作商业：出售范围：解放路与铸钢街十字路口西北角公寓底商；面积区间：30平——200平商业结构：1、2层，外连廊连接；商业价格：均价每平米1万2，7月13日起排号交5万抵8万；二期住宅：团队状态：现销售人员已招齐，进入正常销售阶段；住宅价格：价格起价3200元，一次性98，按揭无折扣，如需有更多折扣，须向销售经理申请；公寓工程：公寓现在还未开始动工；公寓排号：8月5日前排号1万抵2万，8月5日后1万抵1.5万；公寓价格：均价每平米3800——4000元；新东城二期和商业动态监控新东城下阶段营销分析随着9月底交房的临近，其楼体立面将全部呈现（新东城在过程中进行了外立面调整，目前效果较好）；其小区内绿化随着也将在10月左右逐步呈现，又将构成其支撑；鉴于其300套的剩余房源，即将成为现房，估计新东城也会做实楼样板间；目前新东城处于案场调整期，下阶段调整完毕，必然会有新的营销动作；新东城一期剩余的300套准现房将成为我二期销售的核心竞品项目二期同期市场总供应在售存量+潜在入市+项目二期1780+2700+700总供应=5180套市场环境总结供应：下半年将有大批项目与二期同期入市，供应激增、竞争异常激烈；产品：其主力户型集中在90—130平，与二期严重重合；价格：新入市项目价格在3000元左右，比本项目便宜500元以上；营销：大批新项目入市，均是高调入市，再加之主流项目进入产品营销时代，营销争夺必将空前激烈。PART-3二期产品分析1314151611121017二期楼座分布需要等待两年的大期房现在还是块地！09年底前都是个坑！二期产品分析一：总结一期销售速度和工程进度规律：185套115套115套1月底工程正负零实现185套5月初工程封顶实现300套截止现在实现420套40%65%90%185套185套120套一期的销售进度与价格接受与工程进度密切相关，项目真正得到稳定的销量是在工程出正负零，而实现价格的提高则是在工程封顶之后；13#、14#15#、16#、17#12#11#10#13513590125125902002002002001251259010710713513590107107二期户型分布二期产品配比备注：11#在二期销售期内只售东单元36套（后有说明）户型套数配比90平两居13821%109平三居21632%125平三居21032%135平三居6610%200平四居365%合计666100%二期产品分析二相比一期，明显变差！一梯二一梯三11层18层位置从靠解放路、师大靠园地巷破旧平房区11米薄板13米多进深舒适度:22户1部电梯54户1部电梯户型：120有三个房间朝南所有三居都只有2个朝南更重要的