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岭南世家2011年营销方案2004，居住改变珠海！2007，文化提升珠海！2009，再筑岭南精神创建文明珠海！2011，。。。。。。。营销主题构建营销目的保持良好社会口碑提升大盘形象高度去化剩余精粹产品揭幕即来营销盛况审时度势运筹帷幄2011年房市政策及供应量分析11年珠海房市政策分析新国八条2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。中国人民银行2月8日晚间宣布，自９日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。央行今年首次上调存贷款基准利率0.25个百分点强化差别化信贷政策，上调基准利率，两次上调准备金率央行再次上调准备金率达到19.5%创新高人民银行宣布，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调是继1月14日后，人民银行于年内第二次上调存款准备金率，也是自去年以来，连续第八次上调存款准备金率。11年珠海房市政策分析住房限购城市将翻倍2月中旬须出台细则根据1月26日国务院常务会议的最新要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番，几乎是现在施行限购城市数量的两倍。房产税上海1月27日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别定为0.6％和0.4％。重庆于1月28日正式启动改革试点工作。对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。征收房产税及限购政策的出台传闻让楼市应接不暇11年市场供应结构分析珠海供应预测—2011年全市将有495万㎡货量达到入市条件2010年商品住房库存为84万㎡，2011年新增商品住房量为411万㎡2011年供应结构库存,84,17%新增量,411,83%数据来源：百脑会市场部按珠海市近年年均消化250万㎡速度看，相当于2年的消化量。珠海市场为：严重的供大于求市场分析结论11年初，堪称史上最严厉的“新国八条”横空而出，限购、限贷、加税成为三大“杀手锏”。紧随其后，房产税在沪渝试点、央行加息、银行收紧信贷，系列新政让楼市应接不暇，未来的市场并不乐观，甚至会迎来一个成交的低迷期。那些已经出台的政策，和即将出台的政策，以及珠海供大于求的市场情况，将成为制定营销策略的重要考虑因素。剖析项目顺势而为产品余量及项目优势分析产品体量一览体量有限，产品线较零散，不利于整合推广没有必要全方位强势营销房型数量总面积（㎡）面积段（㎡）备注平层60套886686-136内含样板房7套内部保留19套复式13套2642168-300商铺64间619436-164财神街一期、景园商铺项目优势分析岭南风情园林，文化社区完美实现项目地块的稀缺性，城市中心，福脉盛传世家学馆教学理念及特色兴趣班，引领全新传统教育理念长期以来积累的良好社会口碑存量不多，去化速度正常，无回款压力全现房，即买即入住的成熟社区面对严峻的市场形势我们并不紧张，我们将以灵活清晰的策略，充分利用自身优势从容应对我们的项目2011VS面临的市场营销中心思想——利益平衡点如何在政策严峻，市场供大于求的情况下，结合项目实际情况寻求一个最佳的利益平衡点营销思路营销思路营销——视政策环境调整营销侧重点，不激进，不降价，平稳销售的同时力求利益最大化。推广——推广要非常有针对性，尽量节约即时宣传费用，全年以长效活动维系项目品牌，保持市场热度为推广目标。营销思路销售节奏：政策前全力销售平层及复式，政策后重点销售商铺包装推广：鉴于过去的一年里，产品形象包装及定位较为准确，且效果尚佳，因此没有必要进行二次包装销售价格：现阶段不涨价，尽量出货；政策严格执行后不降价，照常销售；商铺可配合一定的优惠策略刺激成交2011年，我们将…..承前启后远见岭南年度营销主题营销主题解析承前启后远见岭南一重诠释：以岭南文化为契合点，展示岭南风物，传承岭南精神，提升项目乃至一个城市的文化品位。二重诠释：以世家学馆的特色教学为契机，以长期经营积累的教育成果及社会口碑为动力，打造岭南文化研究所，成为珠海首个岭南文明大社区三重诠释：在提升文化大盘形象，保持良好社会口碑的基础上完成尾盘销售，同时为即将开展的财神街二期及五期住宅营销做好铺垫如何承前启后，远见岭南？重点目标2月4月5月6月7月3月时间节点媒介推广营销活动8月9月营销总控图10月11月12月政策预估新国八条出台限购令出台政策松动平层、复式销售平层10套复式6套商铺销售商铺5间平层销售25套复式销售3套平层销售90%，复式基本售罄售楼部户外短信除售楼部楼顶户外，其他区域全年保有一块户外广告牌全年短信维系客户关系世家画册出炉岭南文化风物展岭南文化研究所成立庆典样板房拍卖酒会价值预测回款2500万回款3800万回款3500万全年实现回款9800万元营销策略策略总纲守“珠”待兔从容过冬文化守成厚积薄发营销活动活动一直是推广的重要载体，11年必须维系项目整体形象及品牌，活动尤显重要岭南世家的品牌需要活动的依托岭南世家的内涵需要活动来展示岭南世家的人气也需要活动来支撑营销工作前置提升品牌影响力三期完美收官营销活动2011年营销活动的战略思考11年度营销活动阐述三期商业成型大门主广场已修建好，三期商业接的性价比及商业潜力毋庸置疑，通过在三期商铺举办营销活动，开通三期商业街，提前预热，拉动人气的转移营销工作前置营销活动岭南文化风物展——提升一个城市的文化品位活动时间：2011年5月初-10月底活动地点：三期商铺活动目的：通过一个贯彻全年的长效活动持续吸引人气，维系项目形象及品牌，为后续营销活动及三期商铺的销售做铺垫活动方式：联系合作单位，在三期商业街选择300㎡商铺开办，展示关于岭南风俗及文化的物品及收藏品，如岭南名人书画、根雕茶艺、文车醒狮、佛山陶瓷、高胡扬琴等。。。推广支持:特区报软文房产之窗、新浪、搜房网软文持续更新造势营销配合：赠送世家画册及岭南戏曲CD营销活动岭南文化风物展五期的启动五期的建设蓄势待发，品牌的打造至关重要，通过与政府部门联合举办的营销活动提升品牌，扩大影响力提升品牌影响力营销活动岭南文化研究所成立庆典——打造传统文化教育基地营销活动活动时间：2011年5月活动地点：世家学馆活动目的：拔升项目形象，树立良好社会口碑活动形式：在庆典会上回顾燊荣开发岭南世家开发历程及展望岭南世家未来，利用世家学馆特色教习及兴趣班展示教育成果，选拨学生现场展示书法、古筝演奏等，借此机会高调宣布岭南文化研究所正式成立，研究所专家泼墨庆祝，结合岭南文化风物展，组织嘉宾，媒体参观。邀请嘉宾：岭南专家学者、区政府、街道办、教育局、文化局、宣传部领导，学校领导，同行，媒体记者，业主，意向客户主办单位：区政府、街道办主办，宣传部、文化局协办、岭南世家承办研究所成立庆典岭南文化研究所成立庆典尾盘销售三期已进入尾盘阶段，项目应维系多年来积累的良好社会口碑，通过小范围、高档次的的营销活动制造宣传话题，促进余量销售三期完美收官营销活动样板房拍卖酒会——美酒飘香共话世家活动时间：2011下半年视政策情况再定活动目的：对前期积累客户的深度营销，达到最后清盘目的，拍卖样板间，制造轰动事件，吸引高端客户群关注，刺激复式及余量的销售，通过答谢酒会维系客户关系，增进圈层凝聚力，扩大岭南世家的品牌知名度。活动地点：八栋样板房内活动规模：工作人员、拍卖师、邀请客户、媒体、总人数控制在30-40人活动形式：样板间拍卖会、剩余房源推介会、冷餐会、红酒品鉴活动优惠：所有受邀客户竞拍成功后可获赠该户型10㎡优惠(可折算到总房款中)受邀客户均有礼品一份营销活动样板房拍卖酒会营销策略营销策略关键点——房市调控政策房市调控政策的力度是营销策略的关键点，我们可以审时度势，分成两个阶段：政策出台前政策出台后营销策略政策出台前营销重点：平层及复式思路分析：新政来临之前往往会一定程度的刺激市场，有些城市甚至量价齐升，尤其是此次限购令的出台传闻，必将导致一批眼光犀利的投资客迫不及待的出手，因此趁此机会全力出货是明智的销售动作：维持现行销售政策及价格，重点销售平层及复式，复式可有优惠松动政策出台后营销重点：商铺思路分析：限购令出台后住宅市场必然受到影响，投资客则会将目光转向商业地产，因此我们也可视政策影响程度将营销重点转至商铺销售动作：通过一定的优惠刺激商铺销售，平层及复式仍以现行政策及价格销售，不做降价促销广告媒介基调：不做大范围强势推广，尽量节约媒介费用思路：长短效媒介结合，配合政策情况及营销节点调整推广重点媒体建议推广方向费用预算备注售楼部户外住宅/吉之岛户外住宅、商铺41万全年保持一块位置较好的户外广告牌，视市场情况调整推广主题，现阶段推广复式及平层短信住宅、商铺、营销活动3万各个节点及营销活动前发送，维护客户关系费用合计：约45万产品销售利益最大化营销活动价值最大化项目形象口碑最优化承前启后远见岭南三期完美收官从容过渡五期盛幕开启谢谢百脑会房岭南世家项目组2011-2