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目录CONTENT1、市场环境分析2、年度销售指标与推盘计划3、年度营销核心思路与策略4、营销专项方案汇报5、上半年营销重点工作6、年度营销费用计划7、项目现金流分析业态16年底库存17年供应17年成交当前库存面积（万㎡）面积（万㎡）面积（万㎡）套数金额（亿元）均价（元/㎡）面积（万㎡）套数住宅458625539499919101688254450017（数据截止时间：2017年12月31日，数据来源：克而瑞）一、市场环境分析（东莞住宅）供应：2017年东莞新增供应为625万㎡，比2016年新增供应751万㎡，同比回落16.8%；成交：2017年住宅成交规模为539万㎡，同比2016年的788万㎡，回落31.6%，成交量大幅下降；房价：2017年住宅成交均价16882元/㎡，同比2016年的13353元/㎡，上涨26.4%；库存：2017年住宅库存544万㎡，同比2016年的435万㎡，上涨25.1%。1、近12个月市场核心数据：2、东莞近三年供求数据对比：2015年至2017年连续三年，东莞住宅供应与成交均持续下滑，供求比逐渐升高，2017年尤为明显。但成交均价连续三年持续上升，呈现量跌价升的态势。2017年成交均价达16882元/㎡。一、市场环境分析（东莞住宅）东莞近三年住宅供求比2015年2016年2017年供应（万㎡）130412231083成交（万㎡）859788539供求比1.521.552.011304122310838597885399517133531668202000400060008000100001200014000160001800002004006008001000120014002015年2016年2017年东莞近三年住宅供应及成交数据对比供应（万㎡）成交（万㎡）均价（数据截止时间：2017年12月31日，数据来源：克而瑞）3、临深片区近三年供求数据对比：2015年至2017年连续三年，临深片区住宅供应与成交均持续下滑，供求比逐渐升高，2017年尤为明显，成交量同比下滑近50%，供求比超过3，供过于求。一、市场环境分析（东莞住宅）临深片区近三年住宅供求比2015年2016年2017年供应（万㎡）297234203成交（万㎡）23512866供求比1.261.833.08（数据截止时间：2017年12月31日，数据来源：克而瑞）2972342032351286610861179941957905000100001500020000250000501001502002503003502015年2016年2017年临深片区近三年住宅供应及成交数据对比供应（万㎡）成交（万㎡）均价（注：本次统计临深片区包括凤岗、塘厦、清溪、樟木头、黄江）业态16年底库存17年供应17年成交当前库存面积（万㎡）面积（万㎡）面积（万㎡）套数金额（亿元）均价（元/㎡）面积（万㎡）套数住宅22.729.818.5180235.617956343413（数据截止时间：2017年12月31日，数据来源：克而瑞）1、近12个月市场核心数据：一、市场环境分析（黄江住宅）供应：黄江2017年新增供应29.8万㎡，相比2016年新增供应37.1万㎡，同比减少19.7%；成交：黄江2017年成交面积18.5万㎡，相比2016年成交面积24.1万㎡，同比减少23.2%；房价：黄江2017年成交均价17956元/㎡，相比2016年均价17855元/㎡，价格同比上涨0.6%；库存：黄江2017年库存34万㎡，相比2016年库存22.7万㎡，同比增加49.8%，库存大幅上涨。2017年黄江住宅新增供应为29.8万㎡，加上2016年库存22.7万㎡合计可售货量52.5万㎡，2017年全年成交为18.5万㎡，供求比为2.84，整体住宅市场呈现严重供过于求态势。1、近12个月市场核心数据：一、市场环境分析（黄江住宅）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新增供应（万㎡）0.03.80.04.10.01.23.14.51.35.51.54.8成交量（万㎡）1.00.40.63.21.80.60.81.90.80.82.54.0均价（元/㎡）20674205792056219247199461988718268160931742017795167891665205000100001500020000250000.01.02.03.04.05.06.02017年黄江住宅供应及价格走势一、市场环境分析（黄江住宅）2、【住宅】2018年潜在供应分析存量类型存量建筑面积（万㎡）存量说明区域内已成交未开工土地12.6黄江商住用地己成交尚未动工建筑面积（北大资源地块12.6万㎡）区域内主要竞品存量区域内主要竞品未售存量34区域内主要竞品已推未售部分（中信红树山11.3万㎡、江海天悦1.8万㎡、光明国际1.1万㎡、华安珑庭2.1万㎡、金地湖山大境3.4万㎡、班芙春天3.5万㎡、霖峰壹山境2.4万㎡、棕榈泉0.2万㎡、中泰峰境8.2万㎡）区域内主要竞品未推存量0区域内主要竞品未推出的住宅部分（无）未开盘竞争项目存量13.5中央园著4万㎡、融创地块9.5万㎡合计60.1本案所在区域项目未来潜在供应量合计存量去化时间3.2年按照2017年黄江镇商品住宅年销售18.5万平方米计算备注：数据源于克而瑞金地湖山大境均价20735元/㎡班芙春天均价20703元/㎡融创晨熙花园（待售）华安珑庭均价16798元/㎡霖峰壹山境均价21750元/㎡中信红树山均价20698元/㎡江海天悦均价18897元/㎡光明国际均价18298元/㎡颐和翡翠花园（待售）目前黄江在售项目7个，未来潜在供应项目3个且均集中在中心片区，本项目将面临激烈的竞争。中央园著（待售）黄江中心本项目黄江中心，黄江政治经济中心区域莞深高速口，未来大型城市居住区域一、市场环境分析（黄江住宅）3、【住宅】主要竞品项目分布图洋房产品主要以92-128㎡面积段为主，2017年洋房成交187套(已签约88套，不达标未签约99套），月均去货15套，成交均价20703元/㎡。项目洋房整体去化率91%，剩余140套，深圳客户占比80%。重点楼盘分析—班芙春天项目名称班芙春天开发商东莞市菁英荟投资发展有限公司项目位置东莞黄江市莞深高速黄江出口处占地面积75542㎡建筑面积225832㎡容积率2.5绿化率30%物业类型别墅、洋房、商铺总户数1531户主力产品92-128㎡3-4房，180㎡双拼别墅主要卖点墅质大盘、自然资源、临近莞深高速黄江出入口项目劣势商业、教育、医疗等配套缺乏，居住生活不便利客户情况：深圳客占比80%，以公明、光明、沙井、龙华、坂田为主；黄江本地客占比20%（项目主要通过三级市场转介导入客户）。售罄售罄售罄售罄售罄售罄售罄售罄在售洋房产品主要以100-130㎡，130-190㎡面积段为主，2017年洋房成交381套(已签约212套，不达标未签约169套），月均去货32套，成交均价20735元/㎡。项目2017年洋房整体去化率98%，剩余30套，深圳客户占比达85%。重点楼盘分析—金地湖山大境项目名称金地湖山大境开发商东莞市金地宝岛房地产有限公司项目位置东莞市黄江镇公常路三新村占地面积250000㎡建筑面积450000㎡容积率1.5绿化率42%物业类型别墅、洋房总户数2094户主力产品200-330㎡的叠拼，100-130㎡3-4房，130-190㎡4-5房主要卖点金地品牌、大规模社区、山湖资源、临近莞深高速黄江出入口项目劣势商业、教育、医疗等配套缺乏客户情况：深圳客占比85%，以公明、光明、龙华、坂田为主；黄江本地客占比15%（项目主要通过三级市场转介导入客户）。洋房产品主要以79-99㎡3-4房为主，产品具有高赠送的优势。2017年洋房成交275套(已签约215套，不达标未签约60套），洋房月均去货23套/月，成交均价21750元/㎡。洋房整体去化率83%，剩余107套，深圳客户占比90%。重点楼盘分析—霖峰壹山境项目名称霖峰壹山境开发商东莞市卧龙居房地产开发有限公司项目位置黄江镇公常路东侧龙见田村占地面积65982㎡建筑面积154233㎡容积率1.53绿化率25%物业类型别墅、洋房、商铺总户数856户（含218套别墅）主力产品79㎡三房一卫、99㎡三房两卫、99㎡四房两卫主要卖点产品高赠送、临大屏障森林公园、靠近公明，临近莞深高速项目劣势商业、教育、医疗等配套缺乏，居住生活不便利客户情况：深圳客占比90%，以公明、光明为主；黄江本地客占比10%（项目主要通过三级市场转介导入客户）。售罄售罄在售售罄售罄洋房产品主要以85-100㎡面积段为主，2017年洋房成交1118套(已签约398套，不达标未签约720套），月均去货85套/月，成交均价20698元/㎡。洋房整体去化率63%，剩余665套，深圳客户占比78%。重点楼盘分析—中信红树山项目名称中信红树山开发商东莞市中信凯旋城房地产开发有限公司项目位置莞深高速黄江出口与公常路交汇处占地面积110000㎡建筑面积240000㎡容积率2.0绿化率30%物业类型别墅、洋房、商铺总户数2017户（含234套别墅）主力产品85-100㎡三房，164㎡的双拼别墅主要卖点中信品牌、大规模社区、临近莞深高速黄江出入口项目劣势商业、教育、医疗等配套缺乏，临高速路噪音大客户情况：深圳客占比78%，以公明、龙华、福田为主；黄江本地客占比22%（项目主要通过三级市场转介导入客户）。售罄售罄售罄售罄在售在售在售在售在售在售洋房产品主要以82-98㎡面积段为主，2017年洋房成交121套(已签约58套，不达标未签约63套），月均去货10套/月，成交均价18897元/㎡。洋房整体去化率62%，剩余约120套，深圳客户占比60%。重点楼盘分析—江海天悦项目名称江海天悦开发商东莞市星城置业房地产开发有限公司项目位置黄江大道与江海大道交汇处（潮莞高速莞樟出入口）占地面积13200㎡建筑面积55600㎡容积率3.5绿化率25%物业类型洋房、商铺总户数316户主力产品82㎡两房、93-98㎡三房、117㎡四房主要卖点配套完善、临近轻轨R1黄江北站、临近潮莞高速莞樟出入口项目劣势项目规模小，园林绿化少，居住氛围不足，临路噪音大客户情况：深圳客占比60%，以光明、龙华为主；黄江本地客占比40%（项目主要通过三级市场转介导入客户）。在售在售位于黄江中心区黄江大道，配套较完善。洋房产品主要以90-104㎡3房为主。2017年洋房成交93套(已签约93套），月均去货8套/月，成交均价18298元/㎡。洋房整体去化率48%，剩余103套，深圳客户占比70%。重点楼盘分析—光明国际项目名称光明国际开发商东莞市博亚广场建造有限公司项目位置黄江镇黄江大道（国土分局对面）占地面积9480㎡建筑面积35958㎡容积率3.0绿化率25%物业类型洋房、商铺总户数196户主力产品90-104㎡三房主要卖点中心区位、配套完善、临近轻轨R1黄江北站项目劣势项目规模小，园林绿化少，内部配套不足，临路噪音大客户情况：深圳客占比80%，黄江本地客占比20%（项目主要通过三级市场转介导入客户）。在售在售洋房产品主要以73-97㎡面积段为主，2017年洋房成交204套(已签约50套，不达标未签约154套），月均去货17套，成交均价16798元/㎡。项目洋房整体去化率81%，剩余48套，深圳客户占比约75%。重点楼盘分析—华安珑庭客户情况：深圳客占比75%，黄江本地客占比25%（项目主要通过三级市场转介导入客户）。项目名称华安珑庭开发商东莞市华安服务有限公司项目位置黄江镇长江路与西环路交汇处占地面积13874㎡建筑面积40615㎡容积率2.2绿化率36%物业类型洋房、商铺总户数252户主力产品73-97㎡2-3房主要卖点黄江中心区，周边配套完善，地铁规划项目劣势小区园林小，配套设施少，临路噪音大在售在售在售在售项目营销中心已开放，1月27日样板房开放活动邀请明星周海媚。项目洋房产品共400套，建面约95-119㎡带装