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志存高远，比肩全球——远洋公馆营销方案建议在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………报告思路阐述远洋公馆项目与一般的销售代理项目不同，在我司认识项目之际，产品规划及价格体系已经基本确定，且前期已产生局部销售，因此本报告秉承以既定产品规划和销售价格为前提条件下的市场审视、客群定位、项目定位、营销策略调整的程序对项目进行重新的定位包装及营销手段调整，以期达到促进销售、平衡各产品销售速度，树立远洋集团高端产品线典范的目的。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………解读项目自身情况项目地理位置项目现状说明项目交通环境项目人文环境项目周边配套在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目地理位置北临霞光里东街南邻远洋新干线小区西临霞光里北街东临霞光里中街项目地理位置：本案位于东北三环三元桥东，北侧紧靠机场高速路项目四至：在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目现状说明楼号建筑面积（平米）层数套数1号楼地上1646320153地下20953合计18681（不含人防）232号楼地上203382396地下22383合计22754（不含人防）26总合计52191249项目基本技术指标目前1号楼已售罄，在售部分为2号楼在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目目前已施工至16—17层，周边环境已非常成熟在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目产品情况说明2#楼产品主要以三、四居室为主，总户数共96户楼座户型编号户型面积数量数量比例总面积面积比例2#E四室两厅252--264㎡4446﹪11295㎡54﹪F三室两厅192--193㎡4446﹪8552㎡40﹪G两室两厅169.58㎡88﹪1357㎡6﹪合计96100﹪21204㎡100﹪在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………四室两厅两卫双厨面积：252--264㎡优势：私家电梯厅，凸现主人尊贵身份格局方正，超大面宽起居厅，采光与舒适共享配备独立工人房，确保主人生活空间零干扰2/3的此类户型可享受空中花园美景中西厨分离，提升饮食乐趣劣势：居室使用率较低在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………优势：体现身份感的私家电梯厅格局方正，动静分区2/3的此类户型可享受空中花园美景中西厨分离，提升饮食乐趣客厅与餐厅明显区隔，扩充起居活动空间劣势：北向采光，不符合北方客户居住习惯居室使用率较低卧室间过道较长，存在部分面积浪费三室两厅两卫双厨面积：192--202㎡在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………两室两厅两卫双厨面积：169.58㎡优势：体现身份感的私家电梯厅格局方正，动静分区具备独立洗衣房户型总量较少，较为稀缺次卧配有独立阳台，增加居住舒适度劣势：东向或西向单向采光居室使用率较低作为两居室面积略大在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目销售情况说明截至2008年6月4日，项目销售情况为：认购3套（均为四居室）签约11套（其中四室两厅9套，两室两厅2套）成交均价为29527元/平米从销售的户型情况看：签约及认购四居室除一套东南向户型以外，剩余全部为西南向户型，主要由于西向产品售价较东向产品低，差价基本在2800元/平米左右两居室目前已销售两套，剩余6套三居室产品因朝向及面积问题成为项目的销售难点，至目前为止无认购及签约记录在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目交通环境四环三环平安大街朝阳北路机场高速地铁13号线地铁2号线地铁5号线地铁10号线远洋公馆（本案）本案北侧紧邻国门第一路的机场高速,可直达东二环西侧距东北三环及地铁10号线和机场轻轨三元桥站直线距离约500米东侧与东北四环相望南侧紧邻霄云路机场轻轨在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目周边配套教育配套金融设施连锁超市医疗机构在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………区域配套：三元桥国门商圈毗邻的燕莎商圈是北京外籍人士居住比例最高的地区，据调查在此生活工作的外籍人士已接近该区域全部人口25%的比例，这里聚集了北京四分之一的涉外机构，日本、美国、德国、法国等国外大量企业在该区域聚集。第三使馆区的建设已全面展开，涉外氛围日益浓郁。同时希尔顿饭店、长城喜来登饭店、凯宾斯基酒店、昆仑饭店等众多五星级酒店云集，成为区域商务的优质配套设施。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………南银大厦佳程广场天元港鹏润大厦嘉和丽园国航大厦中国国际贸运航空有限公司莱太花卉商城北京发展大厦美邦国际中心昆仑饭店昆仑公寓凯宾斯基饭店北京燕莎商城光明公寓本案周边高端写字楼林立在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………商务环境：三元桥“国门商圈”及周边燕莎商圈拥有包括索尼(中国)有限公司、富士施乐(中国)有限公司、康明斯(中国)等100多家世界500强企业、众多大型国企，行业主要分布于制造、石油、航运、传媒、电子、咨询等方面及其相关的链条产业，行业构成多元、丰富且具备良好的上升空间；优越的地段优势不断地被目光锐利的开发商挖掘而出，佳程广场、南银大厦、现代汽车大厦、燕莎中心、发展大厦等等一批正当壮年的甲级物业，为三元桥燕莎区域执掌门户。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………区域市场研究分析区域界定及竞争样本选取区域供应量分析规划特征分析区域产品分析销售情况分析物业管理及装修配置分析营销关键点分析区域存量房销售及租赁情况在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………为更准确地研究项目所在地区的市场情况，以本项目为中心，以时间距离作为参照，对本项目所在区域的范围做一界定：东至东四环；西至东二环；南至朝阳北路;北至北四环延长线。朝阳北路东四环东二环远洋公馆（本案）北四环延长线区域市场界定在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………为了对区域市场进行研究，以本案为核心，我们选择区域内以大户型为主力产品的项目，综合考虑其价格、品质和客群来源等方面，将对本案具有明显可对比性和竞争性的10个在售项目作为区域市场研究样本：裘马都NAGA上院阳光上东SOHO北京公馆圣世一品泛海国际公园1872（住宅）US联邦当代MOMA置地公馆样本项目选取在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………阳光上东泛海国际置地公寓NAGA上院当代MOMAMASTER领寓裘马都SOHO北京公馆远洋公馆（本案）公园1872US联邦公寓太阳星城半岛国际公寓置地公馆在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目名称项目位置开盘日期入住时间住宅建筑规模物业类型建筑形式容积率绿化率销售率物业费(元/平米·月）裘马都朝阳区三元桥东京顺路旁2006-11-52008-7-31120945.5公寓板楼、塔楼2.530%81.31%5.46NAGA上院东直门东内大街9号2005年11月30日A\B座开盘2007年7月C座开盘2006-5-30A|B座入住2007年8月C座入住42377.8精装公寓塔楼3.1534%27.88%12阳光上东朝阳区东四环北路6号(东四东侧宵云桥东南角)一期2003年10月10日开盘/二期2005年11月开盘一期2004年7月入住/二期2007年7月入住700000精装公寓公寓\别墅\花园洋房2.4837%67.05%3.97SOHO北京公馆朝阳区新源南路与新源街路口西北角2007-12-192008-11-3044602.7精装公寓板塔结合630%50.00%13圣世一品朝阳区白家庄西里5号2008-2-12008-11-3031982普通住宅板楼、塔楼3.930%18.50%3.9泛海国际朝阳区朝阳公园东侧2006-4-12009-3-11000000公寓板楼2.330%90.21%5.5公园1872（住宅）朝阳区东四环红领巾公园湖畔2008-1-262009-4-1290000公寓板楼、塔楼、板塔结合2.4533.70%71.29%5.48US联邦朝阳区三元东桥南1000米2007-2-42008-3-3160377.19公寓板楼、塔楼6.330%92.49%7.8当代MOMA东城区东直门香河园路1号2007年6月2008年6月135000公寓板楼333%63.57%7置地公馆朝阳区曙光西里甲5号（曙光大厦对面）2007年9月2007年9月22000公寓多层板楼现房2.740%72.00%4.8在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目名称一居二居三居四居其他面积范围配比面积范围配比面积范围配比面积范围配比面积范围配比裘马都69-10146.80%————156-2191.50%222-29544.60%319-3657.10%NAGA上院————————302.65.00%60533%12012.00%阳光上东77-965%115-14337%193-22030%220-28125%399-4553%SOHO北京公馆————132-30968%192-34327%318-3515%————圣世一品77-8525%110-16133%175-26740%201-3992%————泛海国际119-1200.80%126-15116.10%176-20741.40%240-26240.50%————公园187292-9320%115-14520%140-20459%431%1%————US联邦公寓————162-17716.50%183-22763.60%227-25718.20%381-3941.70%当代MOMA四期85-11012.40%119-16935.40%172-26639.50%270-3035.30%358-4737.40%置地公寓————————225-40080.70%————482-4859.30%远洋公馆————169.588%192--19346%252--26446%————注：红字为主力户型在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………区域内在售住宅总规模约253.2万平方米，已售面积约73.1万平方米，样本项目的潜在供应规模约180万平方米，从供应规模上来看，目前区域内供应量较大，且竞争项目相对成熟，竞争压力较大。区域供应量分析项目区域住宅产品潜在供应表(单位:平方米)项目名称住宅建筑规模已售面积住宅潜在规模裘马都120945.599728.8921216.61Naga42377.811262.0831115.72阳光上东700000122269.24577730.8SOHO北京公馆44602.719921.2524681.45圣世一品108262.6716398.7691863.91泛海国际1000000320367.39679632.6公园18722900008285.33281714.7US联邦60377.1955575.074802.12当代MOMA13500059971.2975028.71置地公馆30259.0917686.4912572.6总计2531824.95731465.791800359.16在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目名称一居二居三居四居其他项目小计裘马都6654120Naga上院5612775阳光上东64222333513619SOHO北京公馆54518371圣世一品115152267泛海国际116489164公园1872141933167US联邦414422当代MOMA742551173188置地公馆19221总计1092676345099516147%17%39%31%6%区域竞品剩余房源户型分布一居二居三居四居其他区域竞品剩余房源户型分布目前区域竞争项目中，大户型产品的潜在供应规模较大，竞争相对激烈。区域大户型产品供应量为1238套，约30多万平米储备量在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………