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惠水商贸城项目营销思路方案目录1项目整体定位2项目SWOT分析、各业态经营量化3业态区域划分及平面布局4客户分析5经营模式和竞争优劣势6项目营销模式、营销节奏建议项目整体定位惠水概况惠水县位于贵州省中南部，北邻贵阳，西及安顺，县域东西宽72公里，南北长68公里，少数民族占58%。惠水自五代起设南宁州，宋代置“八番”地，明代建程番府，定番府，自今已有一千余年的历史。世居在这块土地上的汉，布依，苗，毛南，壮，彝，水，回等民族，经世代开发，将惠水建设成为贵州著名的稻粟之地，桔果之乡。惠水县属贵州省黔南布依族苗族自治州，位于苗岭山地南侧，地跨东经106°22′～107°06′，北纬25°41′～26°18′。面积2470平方公里，东接平塘，西连长顺，南邻罗甸，北与贵阳、龙里相壤。辖8个镇，17个乡，9个居民委员会，201个村民委员会。县城面积5.8平方公里。总人口46万人。其中，非农业人口3.59万人，少数民族人口24.9万人，居住着汉、布依、苗、回、壮、侗、水等18个民族，人口较多的少数民族有布依族、苗族。1998年经国务院批准为对外开放县。县城常驻人口（）万。项目整体定位惠水概况项目整体定位惠水交通贵惠高速公路起于贵阳绕城高速公路南环线扬眉堡，终点位于惠水县和平镇新庄村杉木寨后山。为双向6车道，全长约40公里，设计时速每小时100公里，路基宽33.5米，是目前全省等级最高的高速公路之一。其沿线串联了青岩古镇、黄上河谷漂流、涟江田园风光、百鸟河等风景区，共有收费站4个，服务区与停车区共1个，其建筑风格极具地方民族气息。从贵阳到惠水约半个小时。项目整体定位惠水经济1、惠水县将融入贵阳及贵安新区城市经济圈，密切关注贵阳的发展动向，研究贵阳，学习贵阳，借力贵阳，融入贵阳，及时认真分析贵阳及贵安新区十二五规划、市场需求、产业转移以及区域经济发展等优势、劣势和发展趋势，寻找融入贵阳的结合点。2、作为《贵州省黔中经济区核心区空间发展战略规划》中的33个县级行政单元，且被列入黔中经济区核心区范围的20个县市之一的惠水县认真研究贵阳及贵安新区的总体规划，在产业调整、基础设施、重大项目、市场体系、生态保护等方面的专业规划上作细致深入的研究，去年以来惠水县财政共投入1000余万元开展县城总规修编、《长田经济示范区总体规划》等规划，编制了6.4平方公里城北新区控制性详细规划和7个乡镇、105个行政村总体规划编制。为了推进“四化同步”建设，统筹城乡发展，缩小城乡差距，目前该县邀请了省直部门的专家为该县编制《惠水县统筹城乡发展规划》。并将逐步落实好各项规划，借力贵阳及贵安新区城市经济圈的“火车头”、“发动机”作用，力争将规划的美好蓝图变成老百姓看得见、摸得着、能受益的现实。项目整体定位惠水周边项目整体定位惠水县城市建设目标项目SWOT分析1、项目经营定位优势和机会分析（1）惠水消费基础（2）惠水综合一站消费批发市场缺失（3）老市场亟待升级通过市调补充数据通过市调补充数据通过市调补充数据项目SWOT分析（4）惠水项目交通优势（5）本项目的发展前景通过市调补充数据通过市调补充数据项目SWOT分析2、项目经营定位劣势和威胁分析（1）项目周边人气、氛围（2）项目周边市政、交通、配套（3）惠水本地经营投资客的数量、实力通过市调补充数据通过市调补充数据通过市调补充数据惠水房地产市场情况惠水现有的地产公司惠水房地产市场情况惠水现售价格惠水房地产市场情况惠水项目对比惠水房地产市场情况惠水房地产现状及格局惠水房地产市场情况惠水房地产供需分析惠水房地产市场情况惠水房地产营业性用房的分布惠水房地产市场情况惠水房地产营业性用房租售情况惠水房地产市场情况惠水商业分布形态及规模惠水房地产市场情况惠水城镇居民消费力分析惠水房地产市场情况惠水商品品质、物价分析惠水房地产市场情况惠水消费需求与供应对比惠水房地产市场情况惠水城镇居民消费消费动态与流向惠水房地产市场情况惠水营业用房开发现状惠水房地产市场情况惠水商品需求导向项目整体定位本项目概况●本项目由商贸城、住宅、住宅沿街底商组成。●由图示所知：商贸城占主要体量共计四层，住宅六栋（其中可含一栋办公和一栋酒店）。住宅下方有两层连体底商。项目整体定位惠水作为一个县级地州，人口数量和消费能力相对有限，要规避风险，迅速销售，在项目定位上建议遵循：多业态组合+商业与服务配套组合多业态组合单个业态品类其规模体量肯定做不大，一定要通过多业态组合，纳入多种相互带动、相互补充的业态，强化项目影响力。本项目可将县级主要消费品类，进行科学组合，抓住惠水及周边所需的商业商业形态。商业与服务配套组合商业需要配套，目前新开发的项目与旧项目的竞争主要是配套的竞争。本项目有足够大的地块，应将商业及配套做足，仓储、物流、五金、建材、货运、餐饮、娱乐、购物、酒店住宿生活便利服务。打造一站式消费各业态经营量化业态组合品种定位各业态经营量化各业态经营量化分析惠水县及周边对本版块的需求需要详细市场调研，调研数据直接影响到供货需求，详细数据附下：市调的同时可以积攒客户信息，作为客户群的储备通过市调补充数据各业态经营量化各业态经营量化分析惠水县及周边对本版块的需求需要详细市场调研，调研数据直接影响到供货需求，详细数据附下：通过市调补充数据各业态经营量化各业态经营量化分析惠水县及周边对本版块的需求需要详细市场调研，调研数据直接影响到供货需求，详细数据附下：通过市调补充数据各业态经营量化各业态经营量化分析惠水县及周边对本版块的需求需要详细市场调研，调研数据直接影响到供货需求，详细数据附下：通过市调补充数据各业态经营量化各业态经营量化分析惠水县及周边对本版块的需求需要详细市场调研，调研数据直接影响到供货需求，详细数据附下：通过市调补充数据各业态经营量化周边配套性服务（周边项目提供）业态区域划分及平面布局全部是单铺形式的四层商贸城一、1、四层商业全部是由4.8米----5.4米高，面积30㎡---50㎡，进深8—9米的单铺组成。可以不同的层次划分不同的业态，例如1楼五金、2楼小商品、三楼针织、四楼儿童用品等。2、优势：迅速全部售出、回笼资金快。不足：整个市场的运营成为最大的难点。注意事项：惠水区域是否有足够的散商投资客户和经营客户成为四层全部是单铺商业思路的重点。需要大量可靠的市调数据。业态区域划分及平面布局四层全部是单铺模式的案例：金阳世贸城西市金阳世贸城的西市四层全部是由主力户型30-50㎡的单铺组成。一、二层服装百货、三楼童装、四楼针织业态区域划分及平面布局金阳世贸城西市“@西市”，拥有9.3万平恢宏体量，规划建设成服装、鞋帽、皮具、箱包以及针织品多类商品超大型批发零售市场，将打造成为一个集“展”“贸”于一体的大型主题市场。业态区域划分及平面布局金阳世贸城西市商业板块宣传简洁、明了项目业态包括高端住宅，商务办公，星级酒店，餐饮休闲等物业。是一个由现代化信息系统全支撑全覆盖，整合供应、仓储、交易、配送及金融服务五大功能为一体的现代商贸交易平台。业态区域划分及平面布局金阳世贸城西市现场包装简洁但重点突出业态区域划分及平面布局金阳世贸城西市业态明确业态区域划分及平面布局金阳世贸城西市宣传重点明确业态区域划分及平面布局四层商业集餐饮、商业、娱乐一体二、1、四层主力商业集餐饮、商业、娱乐于一体，例如一楼五金、二楼百货、三楼餐饮儿童娱乐、四楼KTV、会所、健身房等。2、优势：覆盖客户面广，商业容易运营。不足：部分大型娱乐版块例如KTV、会所、健身房的客户大都是采用租的形式，如此大面积的商业很难寻求买的客户，导致部分物业自己持有。注意事项：如何搭配各业态需要集中对惠水进行市场调研，如确定以此形式搭配大型商业体的客户需提前招商。业态区域划分及平面布局四层商业集餐饮、商业、娱乐一体二、业态区域划分及平面布局四层商业集餐饮、商业、娱乐一体二、业态区域划分及平面布局住宅部分：小户型为主公寓式住宅温馨的外立面业态区域划分及平面布局住宅部分：小户型为主公寓式住宅碧桂园项目，一室一厅50平米小户型参考以50平米一房和70平米二房为主业态区域划分及平面布局住宅部分：小户型为主公寓式住宅中国铁建国际城，一室一厅50平米小户型参考业态区域划分及平面布局住宅部分：小户型为主公寓式住宅绿地伊顿公馆，二室二厅76平米小户型参考业态区域划分及平面布局住宅临街底商高端大气业态区域划分及平面布局商业经营要素一、公交客运中心提高项目周边的人气和商业氛围，方便快捷的交通为市场经营户带来便利，三、仓储本项目为多业态聚集型商贸城，部分业态如建材五金等货物自身较重或较长，经营户需要存放和流通对仓储条件存在硬性需求。二、停车场本项目为综合性一站式项目，前来采购的客户及经营的商户都对停车场存在一定的需求。四、物流让商品能够方便快捷的进得来和出的去，为经营商户和采购商家提供便利客户分析惠水市购房目的分析客户分析住宅市场的客户基本信息客户分析住宅市场客户职业分布客户分析户型需求分析客户分析面积需求分析客户分析经营类客户业态分布客户分析经营类物业面积需求范围客户分析经营者租赁条件表客户分析经营者租赁条件客户分析经营者临街商铺的需求客户分析经营者对层数的需求客户分析经营者对租金的需求客户分析经营者对租金的承受范围客户分析经营者目标分布客户分析经营者面积需求客户分析经营者购置条件客户分析经营者考虑因素客户分析经营者价格承受范围客户分析主要目标客户群惠水县城及周边中高端收入人群，企事业高管、白领、公务员、经营户、投资客其它目标客户群惠水周边城市（贵阳等），投资客惠水意向客户调研客户分析具体业态具体人群商业独立铺面惠水县及周边经营户、投资客商业大型铺面惠水县及贵阳市等大型娱乐餐饮投资公司或个人住宅本地居民住宅底商投资餐饮、品牌服饰等个体投资及银行等金融配套车库本小区居民或者本项目经营户经营模式和竞争的优劣势项目的营销模式、营销节奏建议项目整体营销思路“短、平、快”快速回笼资金针对意向客户，集中上门推销的模式扫街，覆盖惠水所有的经营户单铺沿街独铺数量比较少，挖掘合适的投资客户，价格比集中单铺要贵很多，将是整个项目最贵的商业体整体以小户型为主，采用单价比周边略低的模式，整体速销。住宅办公、酒店酒店最后修建暂时持有，出租经营，后期可考虑销售产权，办公针对项目及周边商业的配套办公服务项目的营销模式、营销节奏建议营销启动时间节点1、2014年2月启动，惠水市调工作。完成各方面市场调研数据。2、参与项目的设计进展工作把控户型及商业布排配比，以便更好的销售。3、2014年3月组建团队，针对项目进行培训。为销售做好准备工作。4、完善项目简介及销售说辞，及宣传形象的设计。5、寻找项目周边合适的户外广告，作为宣传切入点。项目的营销模式、营销节奏建议推售时间节点1、营销推广物料准备，2014年4月前，宣传DM单，项目综合简介折页，小型沙盘，项目营销中点地点。2、2014年5月，开始吸纳会员，采取付费会员和免费会员两种模式，付费金卡会员（暂定会员费5000），可以享受开盘特惠及优先选房，免费银卡会员可以享受开盘特惠。通过招募会员的方式积攒客户。3、组织销售团队“扫街”针对意向经营户，上门集中促销商业体单铺，争取7月份前开一次盘，解决1/3的铺面。通过单铺的旺销带动住宅和办公。住宅沿街底商最后高价销售赚取利润。4、销售商业、办公的同时销售部分车位。例如划分区域靠内、边角车位销售，集中车位暂时免费带动商业以后资产持有收租。