搜索
第1页共97页双华路项目营销推广方案一、项目简介1、项目基本数据表双华路项目基本数据净用地面积66974㎡一期净用地面积二期净用地面积住宅总户数1031户一期总户数二期总户数43226㎡23748㎡741户(其中136户花园洋房)290户（其中56户花园洋房)地上建筑面积101608㎡一期地上建筑面积二期地上建筑面积建筑密度容积率绿化率停车位68034㎡33574㎡26%1.51740%387辆开发商成都双华通缆有限公司2，项目规划及建筑思路★总平规划第2页共97页项目总体规划为600亩占地面积，首期开发100亩。首期开发地块方正，净用地面积66974平米，整体规划分两期来开发。整体采用围合式设计理念，外围均规划为多层建筑。花园洋房在多层的围合之中，呈马蹄性分布。★建筑设计整个项目的建筑风格为经典的英式建筑，三段立面、尖顶塔楼、陡坡屋顶、老虎窗、圆形花台等建筑语言和符号的运用充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。蓝、灰、白富有艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律与美感。建筑形态由6+1的多层和叠拼的花园洋房构成。★景观设计在项目的景观设计上吸取英式园林景观的特点，大量运用喷泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷宫等景观小品；并有机结合地块的天然高差进行景区转换和植物高低层次的布局，形成明显浪漫的*******情调和坡式园林景观特点。在花园洋房的栋间及外围以水系环绕，在大部分的花园洋房的前庭后院都有水景经过。前庭通过水上设桥的方式连接小区干道和入户私道，充分体现户主的尊贵和私密；后花园与对面住户通过水景相隔，并设计了水岸码头，是充分享受水景和浪漫情调的平台。整个项目的景观以屋前屋后的分散景观和四个组团景观构成（分别为：小区入口喷泉广场、玫瑰园、苹果园、紫藤园）。在保证每户景观占有的同时也考虑到了社区公共活动的交流空间。在景观构成的植物选择上充分考虑了高低错落的层次感和枯荣季节的合理搭配。★户型设计第3页共97页项目的多层户型由77㎡、78.4㎡、79.7㎡、80.6㎡、88㎡的两房两厅及88.7㎡、119.1㎡的三房两厅构成，共计7种户型，以80平米左右的两房为主，户型方正适用利用率高；板式结构和南北朝向造就所有房间采光通风良好；大量运用飘窗设计，拓展室内使用空间；其中89㎡的两房和119.1㎡的三房，设计了专门的入户花园，为偏好自然和养花种草的客户提供了更高的品质享受；项目花园洋房部分的户型面积在160—175㎡之间，一二层的享受前后花园和特有的水岸码头；三四五层的享受退台设计的空中花园和屋顶花园；户户配有半地下层设计的私家车库，部分户型设有半地下的家庭娱乐室；客厅挑高4.5米，并与餐厅以几级楼梯高差相连，做到功能分区明显而互不干扰，部分户型在客厅与餐厅之间设有中庭花园；整个花园洋房的户型具有在满足类别墅的功能空间上适宜地控制了总面积，高性价比优势突出；★配套设施项目先期在社区外围规划了临街底层商业，可以引进一些生活配套以满足小区业主们的日常生活购买需求。小区内部规划了会所（将引入咖啡、茶吧、休闲娱乐、运动健身等配套功能）游泳池、健康步道、老人和儿童游乐设施等。（后期500亩待开发区域还将规划大型商业配套、大型运动设施等社区配套，600亩项目开发完成后将全面满足社区居民所需的商业购物、休闲娱乐、运动健身、商务会客、子女入托等配套需求，呈现出一翻城中城的生活景象。）3，项目区位及周边状况：★项目区位第4页共97页本案位于双华路与双黄路交汇处，距华阳车程9公里，距双流5公里，距双流机场4公里。从项目到成都市区有多条线路可以选择，从双华路转大件路直达永丰路，双华路转大件路经航空港至机场路到神仙树、双华路转大件路经航空港至武候大道、双华路转大件路经航空港至川藏公路到红牌楼、双华路到华阳转迎宾大道再转南延线到人南立交等多条线路；得益于城外道路的宽阔畅通，从项目到成都南面的几个主要二环路口，几条线路的车程都在20分钟之内。双流抓住成都南部新区建设正式启动的历史机遇，编制了160平方公里的双流北部新区东升、华阳、西航港和牧马山四个组团的城市发展规划。根据规划，到2020年双流北部新区将聚集人口130万，实现“东（华阳）西（东升）互动，南（牧马山开发区）北（西航港开发区）呼应对接成都错位发展”，将把双流北部新区建设成为成都市区域性教育中心、物流配送中心、金融副中心和高科技产业发展高地形成一个东起新兴西至九江的环成都经济增长核心地带。本项目位于以上四大板块的交界区域。★项目周边状况：本案位于连接双流到华阳的主干道双华路上，侧面一条路直通黄甲，交通便利，到成都三环大约20分钟车程。双华路车流比较多，两旁土地很多，均为待开发用地；项目周边紧邻双华村的村镇中心，超市、餐饮、休闲、诊所、银行等基本配套已经具备，但档次不足；项目旁边除了双华村镇还有一个刚刚入住的大型安置小区，已具备一定的生活氛围；项目以东500米附近是西航港工业区。★项目交通路线图第5页共97页第6页共97页市场分析一、成都房产市场概况及基本竞争格局1.房产开发投资情况1)2005年，成都市全年新建商品房成交面积达到1600.51万平方米，同比增长7.71%，销售金额达到507.79亿元，同比增长21.88%；2005年成都市五城区商品房成交量为848.30万平方米，五城区新增商品房供应量为961.18万平方米，同比大幅增长33.94%。2005年全市商品房交易均价3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增长18.96%。其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；商品住宅均价为3770元/平方米，同比增长16.32%。2)2006年1—7月成都市状况从成都市统计局发布的成都房地产1-7月的各项统计数据来看，成都楼市依旧呈现出供销两旺的稳定、健康态势。全市新建商品房成交1044.20万平方米，同比增长30.8%；其中住宅成交919.44万平方米，同比增长37.4%。2006年1-7月房价稳中有升，全市新建商品房成交均价为3521元/平方米；其中住宅成交均价为3304元/平方米。开发累计完成投资320.76亿元。比去年同期增长了29.4%。从投资和销售面积来看，住宅仍是投资的热点，1-7月住宅完成投资218.81亿元，增长46.1%；住宅销售面积为666.95万平米，增长23.4%。（1）投资第7页共97页开发投资稳步增长1-7月，全市房地产开发累计完成投资320.76亿元，比去年同期增长29.4%。自今年2月起，房地产开发投资分别增长-9.8%、3.9%、13.6%、16.8%、24.3%、29.4%，开发投资额逐月增加，开发投资增幅呈现明显的回升态势。内资外资齐头并进从房地产开发投资完成的类型来看，内资和外资的完成投资继续保持较快增长，而港澳台资的完成投资明显下降。1-7月，内资和外资分别完成投资282.80亿元和23.99亿元，分别增长39.4%和77.9%，港澳台资完成投资23.97亿元，下降38.2%。统计局表示，由于去年和记黄埔在城南和温江拿地投资达16亿元，而今年并没有港澳台开发商有这样的大手笔，因此港澳台资呈下降趋势。住宅投资仍是开发热点从开发商的投资重点看，由去年的住宅、办公楼和商业地产齐头并进，看重商业地产的态势，改变为住宅投资继续加大，对商业地产的投资明显减少的态势。为满足成都房市旺盛的消费需求，增大房市供应，开发商继续增大了对住宅的投资，1-7月住宅完成投资218.81亿元，增长46.1%。开发商对商业地产的投资明显降温，1-7月商业营业用房完成投资33.38亿元，下降30.3%。开发资金保障程度提高第8页共97页开发资金保障比是开发商筹集资金与开发成本的比率。受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策的影响，今年开发商贷款增长受阻，但加大了自筹资金力度，加之房市销售特别是期房销售持续较快增长，开发商从消费者手中收到的预付款增加，保持了开发资金的持续稳定增长，房地产开发的资金保障程度继续提高。1-7月，到位的房地产开发资金为540.09亿元，增长34.9%，其中本年资金为461.36亿元，增长43.1%。在本年资金中：开发商自筹的开发资金为229.32亿元，增长68.3%；国内贷款为51.27亿元，增长20.5%；其他资金为170.89亿元，增长24.5%，其中定金及预付款为131.15亿元，增长24.6%。开发资金的持续增长，为房地产开发提供了充足的资金保障，截止7月末，房地产开发投资的资金保障度为1.68：1。小结：房地产开发投资作为我市投资的三大主体力量之一，对全市投资具有较大的影响。1-7月，全市房地产开发累计完成投资320.76亿元，比去年同期增长了29.4%。开发资金呈持续增长的态势，开发资金保障程度得到有效提高。住宅投资成为开发重点，商业地产明显降温。（2）供应住宅竣工面积商品房竣工面积特别是住宅的竣工面积的大幅增加，为房市的供应提供了现房保障。1-7月，商品房的竣工面积达362.98万平米，增长47.2%，其中住宅为310.02万平米，增长68.1%，商业营业用房为30.47万平米，下降26.5%。住宅施工面积第9页共97页1-7月，商品房的施工面积为3600.58万平米，增长31.7%，其中：住宅为2915.77万平米，增长38.9%；办公楼的施工面积为68.51万平米，增长26.1%。商品房的施工面积持续扩大，特别是住宅和办公楼的施工面积增长较大，为后期的房市供应提供了充足的基础保证。商品房的空置面积1-7月，全市商品房的总空置面积达153.39万平米，增长8.8%，其中：住宅的空置面积为30.79万平米，增长27.6%；商业营业用房的空置面积为58.79万平米，增长14.5%。商品房的空置面积持续增加，从另一面反映出房市的供应情况已得到明显改观。小结：从商品房供应的三大标志性指标来看，商品房竣工面积、施工面积和空置面积均有大幅的增加。此情况表明，商品房的供应量明显增加，市场供需脱节的矛盾也得到了根本性的改观。（3）销售销售面积商品房销售旺盛，销售面积和销售额呈持续增长。1-7月，商品房销售面积达716.40万平米，增长17.4%，其中：住宅销售面积持续增长，为666.95万平米，增长23.4%。从期房和现房销售看，双双同步增长，期房销售仍为主体，销售面积为632.78万平米，增长20.6%，占总销售面积的88.3%，其中住宅为595.26万平米，增长27.7%；现房销售面积为83.62万平米，下降1.8%，其中住宅为71.69万平米，下降3.6%。第10页共97页销售额销售面积的增长拉动了销售额的持续增长。1-7月，商品房的销售额达246.73亿元，增长21.3%，其中：住宅的销售额为214.6亿元，增长40.9%；商业营业用房的销售额为29.09亿元，下降38.2%。小结：从商品房销售面积与销售额两方面来看，都出现了较大幅度地增长，市场一度呈现出供需两旺的良好态势。3)2006年上半年区域供求情况城南和城西供应和需求的重点区域统计数据显示，1-6月份，城南和城西分别供应商品住宅113．44万平方米和112．50万平方米，分别同比大幅增长59．1%、35．4%；城东供应商品住宅89．9万平方米，同比下降15.9%；城北供应商品住宅15．31万平方米，同比增长27．6%。城南和城西商品住宅供应所占比例（以下简称“占比”）分别为34.3%和35.4%。1-6月，住宅成交面积最大的仍然是城西，成交面积达到119．52万平方米，同比增长39．5%；住宅成交面积同比增幅最大的是城南，成交面积116．82万平方米，同比增长62．9%。今年1—6月各方位住宅成交面积均出现同比增长。城南和城西商品住宅成交占比分别为33．1%和33.9%，是供需量最为突出的两大区域。二环路以外商品住宅供应与成交主要集中区域1-6月，二环路以内住宅供应面积继续缩减，供应面积仅为41．88万平方米，同比下降22．8%；同期该区域的住宅成交面积为82．98万平方米，同比下降11．8%