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MarketingProgram人南轴线世界门户大鼎置业大鼎置业大鼎置业大鼎置业国际城南项目整体营销方案国际城南项目整体营销方案国际城南项目整体营销方案国际城南项目整体营销方案区域属性：商业区中的商务综合体区域属性：商业区中的商务综合体区域属性：商业区中的商务综合体区域属性：商业区中的商务综合体人南之眼，动了站南的人南之眼，动了站南的人南之眼，动了站南的人南之眼，动了站南的““““芯芯芯芯””””项目地理属性项目地理属性项目地理属性项目地理属性①站南拥有人南路作为交通主轴，加上地铁1号线贯穿而过——交通便利度高②站南版块处于人南路商务区和城南CBD交汇节点——受两个商务中心辐射，商务氛围高③片区商务型开发起步早，商圈经济逐渐形成——新兴商圈，区域性办公标杆核心核心核心核心CBDCBDCBDCBD人南商务区人南商务区人南商务区人南商务区东大街商务区东大街商务区东大街商务区东大街商务区科华路商务区科华路商务区科华路商务区科华路商务区站南版块站南版块站南版块站南版块科创版块科创版块科创版块科创版块城南城南城南城南CBDCBDCBDCBD区域发展分析区域发展分析区域发展分析区域发展分析高新南区发展呈现出五节点的发展特征高新南区发展呈现出五节点的发展特征高新南区发展呈现出五节点的发展特征高新南区发展呈现出五节点的发展特征成都地铁成都地铁成都地铁成都地铁地铁线的开通使成都市由环线交通发展的空间格局向轨道交通发展的空间格局转变地铁线的开通使成都市由环线交通发展的空间格局向轨道交通发展的空间格局转变地铁线的开通使成都市由环线交通发展的空间格局向轨道交通发展的空间格局转变地铁线的开通使成都市由环线交通发展的空间格局向轨道交通发展的空间格局转变①成都地铁规划2条骨干线，其中地铁1号线位于城市向南推进的主轴线上，是城市最大的客运走廊，服务于城市新中心，为引导城市向南发展创造了良好的交通条件，地铁的开通将带来以下机会；②将解决城市空间集聚与扩散的关系，正确引导城市空间结构重建；③改变人们时空观念和出行方式的选择；本项目位于地铁本项目位于地铁本项目位于地铁本项目位于地铁1111号线火车南站号线火车南站号线火车南站号线火车南站片区片区，片区片区，片区片区，片区片区，2010201020102010年年年年10101010月通车，站月通车，站月通车，站月通车，站点周边物业具有极大的升值空间点周边物业具有极大的升值空间点周边物业具有极大的升值空间点周边物业具有极大的升值空间和潜力和潜力和潜力和潜力成都地铁成都地铁成都地铁成都地铁地铁对沿线物业的影响体现为：区域价值重组、交通的的高效率和变输能力、人群的集中能力①地铁对房地产影响最直接的结果，促进市场格局的重整，还对房地产价值产生影响。②从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组。③中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹本案本案本案本案占地约30亩，总建面约20万，住宅约3.2万㎡；目前，商气尚未成形，同时，交通到达性较差；本项目本项目本项目本项目机场机场机场机场①①①①区域交通优越。区域交通优越。区域交通优越。区域交通优越。通过人民南路、三环路、红星路、站华路等与城区各方位直接相连。②即将于10月开通的地铁地铁地铁地铁1111号线号线号线号线与本项目临近，拉近了区域与市中心、城市南北的距离，增强了区域辐射能力。③项目处于新南天地购物中心商业区新南天地购物中心商业区新南天地购物中心商业区新南天地购物中心商业区（黄色透明部分），规划起点高。12KM本项目本项目本项目本项目天府广场天府广场天府广场天府广场7KM本项目本项目本项目本项目高新区政府高新区政府高新区政府高新区政府1KM本项目本项目本项目本项目新市政府新市政府新市政府新市政府3KM本项目本项目本项目本项目武侯祠武侯祠武侯祠武侯祠////锦里锦里锦里锦里6KM新南天地商业区“新南天地”商业区选址火车南站农产品批发市场；由宜家家居/富森美家居/欧尚百货//迪卡侬/凯丹广场/凯德天府中心等构成。项目区域分析项目区域分析项目区域分析项目区域分析项目所属区域为人南CBD,区域认知度高区域分析区域分析区域分析区域分析商用物业区域商业/商务物业发展现状1、项目所在的站南版块，处于人南路商务区和城南商务政务办公区的交汇处人南路商务区和城南商务政务办公区的交汇处人南路商务区和城南商务政务办公区的交汇处人南路商务区和城南商务政务办公区的交汇处；2、区域内商业综合多且规模大，但无商务写字楼，有一定市场机会；3、目前区域发展已初具规模，地铁开通等将提升区域的商圈价值；人民南路沿线人民南路沿线人民南路沿线人民南路沿线CBDCBDCBDCBD商务区商务区商务区商务区科华路商务科华路商务科华路商务科华路商务区区区区叠翠峰叠翠峰叠翠峰叠翠峰特拉克斯特拉克斯特拉克斯特拉克斯高新国际广场高新国际广场高新国际广场高新国际广场宜家宜家宜家宜家欧尚欧尚欧尚欧尚苏宁广场苏宁广场苏宁广场苏宁广场凯丹凯丹凯丹凯丹凯德凯德凯德凯德国投电力大厦国投电力大厦国投电力大厦国投电力大厦本案本案本案本案贯穿“新南天地”商圈东西；承接人南路商务气息；吸引大型居住区（和平组团）人气；商鼎国际2006年开发修建，连接威斯顿联邦，成为人民南路与二环路的的商务地标，抓住二环外甲级写字楼的市场机会；丰德国际2006年开发，以微型CBD导入，将人南沿线CBD拓宽，成为准甲级写字楼的典范；商业中心区商业中心区商业中心区商业中心区大型居住区大型居住区大型居住区大型居住区商务办公区商务办公区商务办公区商务办公区本案本案本案本案商务办公区商务办公区商务办公区商务办公区项目紧靠贯穿南北的人南路中轴线，地处成昆铁路与三环路之间，是贯穿人南路商务区和城南贯穿人南路商务区和城南贯穿人南路商务区和城南贯穿人南路商务区和城南CBDCBDCBDCBD两两两两大核心商务区的关键节点大核心商务区的关键节点大核心商务区的关键节点大核心商务区的关键节点。项目西侧为站南商业中心，目前已入驻了宜家、富森、欧尚、凯丹等大型商业；东侧为居住区，目前已开发东苑小区、半岛城邦、天府长城等大型楼盘。因此项目也是连接连接连接连接站南中心商业区和居住区的区域核站南中心商业区和居住区的区域核站南中心商业区和居住区的区域核站南中心商业区和居住区的区域核心点。心点。心点。心点。综上可知，项目所处的区位在纵向和横向上均是核心节点，竣工后，1号楼与立交桥将一较高下，是南沿线难得的风景。项目分析项目分析项目分析项目分析项目紧靠人民南路，与太阳神鸟立交桥相靠，具备做区域地标的可能；住宅区域30米—100米居多商业区域商业区域商业区域商业区域70%建筑不超过40米；地铁站地铁站地铁站地铁站40米以内建筑100100100100100100100100米米米米米米米米建筑建筑建筑建筑建筑建筑建筑建筑区域分析区域分析区域分析区域分析建筑形态人南之眼人南之眼人南之眼人南之眼////打造区域性地标可能打造区域性地标可能打造区域性地标可能打造区域性地标可能1、南向视野：从南沿线到南部新区，从铁路线到三环路基本无高楼，易形成视觉中心；2、西向视野：新南天地商业组团建筑不高，从站华路到本案，易形成视觉中心；3、三环路立交周边，都有大量绿地，立交桥的太阳神鸟作为成都的典型代表，若能与本案1号楼辉映，更能引发记忆，成为区域地标成为区域地标成为区域地标成为区域地标；本案存在的问题本案存在的问题本案存在的问题本案存在的问题①①①①商务经济空白商务经济空白商务经济空白商务经济空白：成昆铁路+人南跨线桥让项目所在的站东区域发展滞后，物业以中低端住宅为主，未能让人南沿线商务经济有效串接；②②②②交通达到率有待提高：交通达到率有待提高：交通达到率有待提高：交通达到率有待提高：图中所示问题让形成常规意识，本案项目到达率低，但伴随地铁的开通及三环路人南匝道的开通，区域交通将大大改善，形成完善的交通体系。③③③③噪音大，住宅价值小：噪音大，住宅价值小：噪音大，住宅价值小：噪音大，住宅价值小：处于快速通道，住宅价值较小；三环高架桥，阻碍了该区域发展跨线高架桥站西，站东商气完全不同天成昆铁路目前只能通过红星路达到本项目南城新南城新南城新南城新南城新南城新南城新南城新CBDCBDCBDCBDCBDCBDCBDCBD人南沿线人南沿线人南沿线人南沿线人南沿线人南沿线人南沿线人南沿线CBDCBDCBDCBDCBDCBDCBDCBD项目解构项目解构项目解构项目解构交通劣势解析弱化住宅，打造城南商务地标弱化住宅，打造城南商务地标弱化住宅，打造城南商务地标弱化住宅，打造城南商务地标““““人南商务轴线人南商务轴线人南商务轴线人南商务轴线””””，难与复制的地段价值，难与复制的地段价值，难与复制的地段价值，难与复制的地段价值标志效应：与太阳神鸟相辉映标志效应：与太阳神鸟相辉映标志效应：与太阳神鸟相辉映标志效应：与太阳神鸟相辉映聚焦效应：聚焦效应：聚焦效应：聚焦效应：交通聚焦——城市路网，地铁商业聚焦——娱乐/购物/休闲一应具备；商务聚焦——酒店/会议小结小结小结小结产品解读：商业区中的商务综合体人南商务引擎，CEO公馆！项目价值点：项目价值点：项目价值点：项目价值点：①项目坐落于城南三环内天府立交桥东北侧天仁路，正临成都地铁一号线，地理位置极其优越，区域环境高尚优美、口岸价值可谓绝版。②项目立面整体简洁纯净、大气，具有强烈的现代气息，品质感极高。③项目商务公馆主要是依靠地源热泵系统，使其达到恒温、恒氧、恒湿。④写字楼采用VAV空调系统，让业主在使用中更加方便节能;⑤2号楼采用中国西部首例生态植壁建筑体⑥绿色、生态、低碳已植根于项目，赋予了项目以生命力。站南版块处于人南商务区和城南CBD的交汇处，商务发展空间大。目前站南商务物业主要集中于三环外，三环内以商业中心和居住区为主，站南区域商务功能的缺失使得该区域与人南商务区的联系不紧密因此项目要以城南商务地标的概念覆盖站南、并对人南商务区和三环外的因此项目要以城南商务地标的概念覆盖站南、并对人南商务区和三环外的因此项目要以城南商务地标的概念覆盖站南、并对人南商务区和三环外的因此项目要以城南商务地标的概念覆盖站南、并对人南商务区和三环外的城南城南城南城南CBDCBDCBDCBD形成辐射。形成辐射。形成辐射。形成辐射。项目解构项目解构项目解构项目解构特质特质特质特质绝版、高端、绿色、低碳绝版、高端、绿色、低碳绝版、高端、绿色、低碳绝版、高端、绿色、低碳项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位产品建议产品建议产品建议产品建议大大大大鼎鼎鼎鼎世世世世纪纪纪纪广广广广场场场场项项项项目目目目定定定定位位位位项目应借助站南板块成熟的商圈经济、便捷的交通和优越的产品属性打造地铁口之上的城南商务地标——高端商务高端商务高端商务高端商务综合体综合体综合体综合体项目写字楼应定位为人南轴线上的地标商务中心写字楼应定位为人南轴线上的地标商务中心写字楼应定位为人南轴线上的地标商务中心写字楼应定位为人南轴线上的地标商务中心，借助紧靠人南高架的区位，将项目拔高到与“太阳神鸟”同辉的高度。项目住宅应定位为高端商务服务式公寓住宅应定位为高端商务服务式公寓住宅应定位为高端商务服务式公寓住宅应定位为高端商务服务式公寓，对周边产业及衍伸产业的大型企业高管提供高端居所,亦可转换为投资品。3号楼商业部分A5+A6/A7+A8户型建议进行拆分，减小公寓面积，从而增加户型的投资属性1号楼写字间面积较大，适合大中型企业办公。3号楼公寓部分，由于楼栋为塔楼设计，无生活阳台，户型生活配套较为欠缺，建议3号楼设置为高端服务式公寓，从而规避生活配套的欠缺。写字楼定位写字楼定位写字楼定位写字楼定位公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位项目解构项目解构项目解构项目解构定位定位定位定位城市中轴，地铁商务坐标城市中轴，地铁商务坐标城市中轴，地铁商务坐标城市中轴，地铁商务坐标1-5F为主题商业+酒店配套6-16F为开发商自