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招商方案报告会资料20100525深圳总部第一章整体定位第二章业态组合第三章招商策略第四章营销策略第五章组织构架第六章管理原则第七章合作条件科学合理的业态布局划分使经营商家的经营利润得以充分的体现，使家居广场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。莱茵城市广场业态划分，要体现开业后本项目业态商品组合的丰富多样，必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。科学合理的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，利于提高广场的品牌。兼顾销售与经营的关系，在保证经营的基础上，最大化销售利益。拟四大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以高端品牌规模，高端卖场形态主题、餐饮、娱乐、文化等多样化的生活设施等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域型综合消费需求……形成高度集中、专业的、层次分明的城市广场，强调主题式消费理念。的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现购物到商务到休闲娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下四类——零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求；办公商务设施满足商务需求。同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。专业市场因为经营品项不同，让顾客逛购疲劳的选购与让顾客休息放松的餐饮店互补等等。莱茵城市广场清晰勾勒出太仓商业发展的脉络；一个新的HOPSCA正在诞生，太仓及周边地区的人今后不再有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的莱茵城市广场，将满足太仓大区域人民消费的多元需求！城市商业战略定位：公园情景式主题综合商业太仓经济开发区主要承担了新城区建设和新经济区发展的两大功能，是太仓城市建设的主战场之一，也是太仓经济增长的主要引擎之一，贡献了整个城市46%的财税收入。苏州兰德莱茵城市广场发展有限公司顺应城市发展潮流，引进国际先进HOPSCA城市综合体规划理念，打造太仓城市HOPSCA，莱茵城市广场位于太仓经济开发区德资工业园内核心位置，占地130亩，总建筑面积约15万平米。由4大片区组成：南区：12层太仓外资招商服务中心（建筑面积3.7万平方米）中区：占地50亩的莱茵景观广场，拥有11栋商务别墅，具备文化演绎、艺术展览、商务聚会等功能；北区：24层莱茵世贸中心大楼，建筑面积为9万平方米。其内部约3万平米的裙楼内规划有购物中心、特色餐饮、大型休闲娱乐中心、健身会所、美容美发及社区便利超市等商业服务项目。另外，还拥有近300间套房的五星级商务酒店——莱茵国际大酒店及5A级智能写字楼和五星级酒店式服务公寓；西区：占地40多亩的景观体育公园，拥有网球中心、篮球场、高尔夫练习场和江苏唯一的汽车影院等运动休闲场所。新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级，莱茵城市广场交通便捷、配套成熟、人气旺盛，已经成为最受瞩目的新城市中心，也成为HOPSCA模式落地生根的不二地段。莱茵城市广场所处之地是生长HOPSCA的绝佳区域从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。推进太仓市场提升及高附加价值化所必备之商业地产战略定位地产价值连锁之完成市场结构合理化政府开发商、运营商供应商、合作商户业主竞争者、消费者本项目定位有利于实现政府关于启动新区的功能定位和规划目标，利益追求是一致。项目运营取得良好的经济效益，是保证业主投资回报的根本保障，目前太仓没有这种业态,市场优势明显.定位的正确与否，关系到项目运营的成败，进而关系到开发商和运营商的社会形象，一荣俱荣，一损俱损。整个项目是运营商、供应商及各种合作商户共同的舞台，招徕顾客，吸引客流，把生意做活、做好、做大，是各方共同的利益追求，但在合作过程上也存在着利益此消彼长的关系。主力客群是25－40岁年龄段、消费能力较强、消费观念较新的消费群体。中高收入水平的家庭消费，各类公务消费、商务消费和团体消费，以及一小时都市圈的中高收入人群品牌的体验――广场在展示以简洁的文字和插图向顾客介绍品牌故事，让顾客感受品牌的魅力。实惠的体验――通过特色化的经营，使顾客真正感觉产品价格的实惠，物超所值。文化的体验――本项目将倡导和传播新的消费文化，包括大众名牌文化，让大众畅享品牌生活；本项目要成为休闲购物乐园；全家乐文化，一家人在这里各有所求、各取所需、各得其乐。愉悦的体验――简洁舒适的购物环境，琳琅满目的各种商品，配套完善的商务及五星级酒店、餐饮休闲娱乐设施，吸引消费者及行业经贸人士前来感受专业时尚，愉悦身心、享受乐趣。一流的服务――联盟资讯、以国际和国内知名品牌为主主要商品及品牌定位――以中高档为主市场定位--------公园情景式主题综合商业预备引进之商家产业业态（初期假设）–为了推进太仓市的市场构造之合理化、锁定国内外品牌及附加值高连锁之产业业态为预备招商引进对象。商业配套设施服务行业莱茵时尚主力百货店：高档时尚品牌百货和超市；莱茵健身及SPA会所莱茵风情街精生活馆倡导绿色环保和时尚健身运动的健身及保健美容连锁机构，凭借先进的管理理念、丰富的行业经验、完善的管理体系和管理团队，提供最有价值的健康生活服务；；商业内街式主题美食餐厅、咖啡、酒吧、会所、等多元主题、特色型饮食场所。依据特色建筑设计与内部装饰强化餐饮主题，营造顾客在就餐时身临主题情景之感，让您获得非同寻常的身心享受；莱茵五星级酒店、5A商务办公楼主力店备选：天虹、百佳、华润万家等大型连锁品牌；北区中区莱茵五星级酒店、5A商务办公楼莱茵时尚主力百货店：高档时尚品牌百货和超市；莱茵风情街精休闲、办公、餐饮、娱乐等多样化的办公、生活设施实行出售和租赁两种方式对外经营；某些高回报的项目，在资金许可的条件下可实行自营；中区及北区商铺采取的标准化设计，内设产权商铺，对外进行销售。中区风情街是由11栋独立产权商务别墅构成，；大型连锁品牌主力店：原则上以租赁为主，采用卖场式经营方式，；专业品牌：专业制造商经销商家及其它服务品牌；采取出售和租赁两种方式对外经营；莱茵城市广场是产权式购物休闲广场，由中区风情街和北区精品城南区、西区四块组成。设有停车位和丰富的商业配套，融休闲、娱乐、餐饮于一体的标杆型HOPSCA；1、莱茵时尚百货2、莱茵风情街推荐以集成式消费为导向；以酒店、办公商务、餐饮休闲娱乐为主体；以风情街、莱茵时尚精品百货为商业主体；以品牌连锁店为主力品牌店；以国内外专业品牌店为品牌补充；以人性化、高科技化的商业物业服务为特征；依据定位主题，我们进行相应的产品布局和功能分区，布局遵循不同业态的配比原则：以餐饮休闲娱乐文化设施为主，其面积规划占整个面积的50%左右；以零售交易设施为配比业态，占整个面积的40%左右；以配套商业为附属业态，占整个面积的10%左右。零售交易设施核心主力店：天虹等大型连锁品牌等备选；辅助主力店：书店、音像店等各类专业店；配套辅助店：不同地区特色商品店；休闲娱乐设施核心主力店：本地知名品牌酒楼、麦当劳、肯德基等美式快餐品牌等各式风味餐厅中餐饮广场、咖啡西餐等、酒吧、美食休闲广场等；辅助主力店：儿童乐园等；配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等；快餐类、风味小吃类等；配套设施配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高档次商品，以品牌和目标消费促进销售主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展示区域最大。辅助通道设计1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。人流设计遵循购物和行走习惯进行设计垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和底层规划商品吸引力业态，如一层的辅助主力店至二楼三楼的专业市场商户层，引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品核心主力店，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，三层以上部分规划为休闲消费项目，满足消费人群在购物疲后休憩和就餐。详细的水平人流设计见楼层平面布局图，垂直人流设计见楼层业态定（附件）B1234楼主题功能经营项目招商品牌备选1-4F区莱茵时尚百货连锁品牌店、莱茵健身及SPA会所咖啡、西餐高档时尚品牌百货和超市；倡导绿色环保和时尚健身运动的健身及保健美容连锁机构，凭借先进的管理理念、丰富的行业经验、完善的管理体系和管理团队，提供最有价值的健康生活服务；；1-4F1-4F1-4F北区莱茵时尚百货由4层连廊式商业铺构成:（四层结构）天虹、百佳、华润万家等大型连锁品牌；中区精品风情街由11栋独立型步行街式精品物业构成:（层结构）栋莱茵风情街主题功能经营项目招商品牌备选1-11美食餐厅、咖啡、酒吧、会所、等多元主题商业内街式主题美食餐厅、咖啡、酒吧、会所、等多元主题、特色型饮食场所。依据特色建筑设计与内部装饰强化餐饮主题，营造顾客在就餐时身临主题情景之感，让您获得非同寻常的身心享受；；美国百胜集团：KFC、；PizzaHut;个人护理零售专店糕点、雪糕、水果捞咖啡饮品国际名品服饰世界名表、眼镜、珠宝首饰1F国际精品高端首饰精品生活超市品牌女鞋女士手袋化妆品、精品品牌女装、内衣2F精品超市时尚女性馆品牌男装品牌运动鞋服潮流休闲服饰品牌男鞋户外运动用品男士皮具3F绅士馆运动集中营美食休闲广场娱乐休闲、美容SPA大型室内健身中心4F健康、美食、休闲生活西面的1-4栋商务别墅招商目标：啤酒吧、高端品牌餐饮；广场东面的5-10栋商务别墅招商目标：俱乐部或会所。第11栋别墅为目前太仓最大的行政会议、宴会中心，单层面积1100多平米，建成后将成为太仓最大的商务会议中心、宴会厅、婚庆大堂。四大片区四大片区品牌商家备选品牌备选招商原则招商前提招商目标招商实施来自大上海圈已拥有诸多的开发区，太仓莱茵城市广场周边招商竟争现状江都经济开发区南通崇川经济开发区如东经济开发区南通经济技术开发区閔行経済技術開発区长三角的开发区的分布状况江苏省浙江省安徽省镇江经济开发区丁卯片区镇江经济开发区大港片区常熟经济开发区宁波保税区宁波经济技术开发区镇海经济开发区乍浦开发区杭州国家高新技术产业开发区嘉兴经济开发区太仓经济开发区嘉善经济开发区漕河涇新興技術開発区外高桥保税区上海市昆山经济技术开发区金橋輸出加工区奉浦工业区辛庄工业区松江工業区上海化学工业区上海国际汽车城规划宝山城市工業園区嘉定工业区金山嘴工业区南京高新技术产业开发区南京江宁经济技术开发区无锡新区朔州工业区张江高科技工业区“招商朋友化、长三角品牌化、特色街区化、时尚潮流化、效益最大化”！“五化”原则作为招商工作的指导方法开展方向，始终围绕、贯穿本‘案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时尚潮流化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求!政府支持、开发商招商政策、整合社会资源核心支持凡进入“广场”的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自广场开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第二三年减半征收；进入“广场”的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；进入“广场”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；支持一支持二支持三支持四“广场内”有关服务性收费项目和收费标准由管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；对进入“广场”的