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2015年“年中庆”大礼包30套【房策网】【房地产营销精选】联合发布房策地产机构（中国深圳）QQ:2403010638手机：13686892610主编微信：fangcewang【房策网】微信公众号：fangcecn【房地产营销精选】微信公众号：fdcyxjx[策划顾问销售代理广告推广][商业地产产业地产旅游地产][欢迎全国地产项目委托/业务合作热线/13686892610]房策地产机构（中国深圳）QQ:2403010638手机：13686892610客服微信：fangcewang中国领先的房地产全程顾问机构房策网全程百万文档资源与精英人脉支持香港·深圳·广州·惠州·东莞·长沙·武汉·北京·贵阳·合肥·昆明……中国地产在线培训第一品牌郑重承诺：课程免费试听试看，听课后不满意无条件退款！试看客服QQ：2355865285扫一扫添加“房策大讲堂”微信公众号：fangcepx房地产微信营销系统微信公众平台注册认证微信公众平台代运营微信公众平台应用开发微官网开发定制微信营销活动策划开发微信内容策划管理微信SCRM系统开发微信全民营销定制开发房地产自媒体联盟广告房地产互动传播SEM搜索引擎营销网络公关活动网络广告投放社会化口碑营销网络舆情管理产品互动体验虚拟服务体验互动视频创意微营销系统房地产网站平台网站平台规划实施网站开发定制网站平台营销策略网站页面设计技术后台定制开发数字品牌管家维护电商平台开发APP客户端开发房策地产机构（中国深圳）QQ:2403010638手机：13686892610客服微信：fangcewang【房策网】粉丝30000+微信公众号：fangcecn【房地产营销精选】粉丝50000+微信公众号：fdcyxjx房地产自媒体微信发布平台宣传报道、软文合作、案例分享、品牌传播、活动直播……粉丝数据截止2015年6月合作伙伴房策地产机构（中国深圳）QQ:2403010638手机：13686892610客服微信：fangcewang中国房地产高端人脉与资源整合平台总监以上请加主编微信：fangcewang邀请您加入微信群，与500位房地产高管对话！生态水城·澜岸2015年营销思路及一季度营销方案生态水城项目营销策划部项目货值估算澜岸组团住宅：138310m2,总产值：4.14亿元澜岸组团商业：14099m2,总产值：1.4亿元可售车位880个5万/个0.44亿元整体总产值：5.98亿元（以上数据按照住宅3000元/㎡。商业10000元/㎡，均价计算）。水城国际3期存量住宅：0.14亿商业：1.19亿合计：1.32亿元澜岸整体去化安排时间2014201520162017合计住宅销售金额（亿元）0.41.71.30.744.14供应面积（万平）29.82013.8去化面积（万平）1.26.74.51.413.8商业销售金额（亿元）00.30.70.41.4供应面积（万平）1.4去化面积（万平）0.30.70.4车位销售金额（亿元）0.220.220.44供应面积（个）880去化面积（个）440440生态水城·澜案部分开发及销售节奏安排2015年整体目标描述新签约销售：生态水城（商业+存量住房）1亿（住1400万，商8600万）生态水城·澜岸（住宅）1.7亿（商业）0.3亿住宅：5.7万平单价：3000元根据现有产品计算套均4#、5#套均24万，其余套均29万，按照4#、5#去化80%。2015需要去化610套。2015各阶段指标分解合计销售金额3亿元，合计回款金额2.35亿元。生态水城·澜岸1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计销售金额1000100020001200280090090090028001200280025002亿回款金额80080024008008002400800800240080024008001.6亿生态水城销售金额1001001001001001001003000280025005005001亿回款金额608080801001001002200210020003003007500万住宅部分去化速度计划销售套数（澜岸+存量）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月610套50506040100303030100404040单位：万元生态水城存量住宅本年度完成100%清盘。生态水城，商业部分，招商完成40%，进入推广阶段可排号，招商完成80%进行销售。2015供货及开发节奏需求参考水城三期交房前去化率，2015年去化货值应为整体供货量的60%。2015年需要6.7万平米/0.6=11.16万平米库存：3.13万平2015年需要加推8.03万平2015年施工安排建议三批次在售在售在售在售二批次二批次二批次二批次二批次三批次三批次三批次二批次4月达到预售条件三批次9月达到预售条件2015年整体营销节点安排样板间开放内容节点4月2月样板间开放仪式二批次4月加推三批次9月加推4月加推6#、7#9月加推3#13#29月强销期2015.2-2015.5持续期2015.5-2015.1011月加推商业11月2015年营销重点快速走量全年去化610套，月均51套。为实现溢价做好铺垫准备逐步实现价格的攀升，重塑大盘形象，为后期地块的改善产品做好铺垫。战略问题缺乏清晰的定位开发节奏不明确项目开发整体性欠缺科学合理的明确目标营销问题整体推广调性混乱销售中心陈旧示范区展示面差销售道具缺乏没有样板间团队问题销售团队专业度欠缺策划板块新团队缺少市场和产品认知没有过硬的前期物业团队缺少专业广告公司、顾问公司的支持。生态水城做为已经开发了多年的项目，面对激烈的市场竞争和变化巨大的营销环境，要取得成功必须要面对现阶段客观问题，并一一解决，找到生态水城的清晰的出路方有可能实现我们的目标。问题及现状诸多战略问题，非一时可以解决，团队目前情况也不支撑大策略的研究，本方案主要针对传统年前返乡旺季，进行针对性解决问题，以快落地、合理费用为原则进行制定，最大程度解决当下问题。年前主要解决的问题：重新梳理大盘的推广定位完成能够整改并强化的现场及项目包装通过有效渠道和推广吸引尽可能多的购房者项目现场展示包装整改项目任务指标分解销售策略营销推广计划费用预算Part1项目现场展示包装整改生态水城整体形象定位：物理定位：三岛四湖，600亩亲水生态住区Slogan：一生之城、乐享之城。澜岸定位：一湖双公园水岸华府销售说辞：千亩大盘、18万平米中大型生态居住区Logo：清凤集团、现代地产、现代、生态水城、生态水城·澜岸缺乏整盘意识，关键信息矛盾，品牌线使用不清晰。重新梳理形象定位弱化现代地产，强化清凤集团。整盘概念统一，全盘定位沿用始终。千亩岛居大城生态水城·澜岸现场目前存在的问题整体推广调性混乱销售中心陈旧示范区展示面差销售道具缺乏没有样板间物业服务不规范项目现场的包装整改购房过程即体验营销，旨在通过刺激客户感官，通过现场感受建立起与项目品质感相关联舒适感，以促进成交。一、销售中心氛围及品质营造•改善目前项目销售氛围不强的现状，提升客户舒适度；营造销售氛围二、外围导视及阵地包装•加强阵地包装，呈现最佳的展示面，改善客户体验营销；三、销售中心外围景观整改•改善现场视觉感受，提升项目品质感；1.1销售现场的氛围及品质营造售楼中心空间大，目前未做明确的功能分区，给人以太空、冷清的感觉。建议对售楼中心动线重新梳理，设置功能分区。1.2销售现场的氛围及品质营造增加广告位（吊旗、品牌展板、价值展板、当季促销信息展架）1.3销售现场的氛围及品质营造1、增加当期在售的小沙盘（澜岸）。2、大沙盘用于规划讲解，将周边道路、配套、各组团名称标示、已售罄标示。入口增加礼仪感、规范道具使用1、更换A位咨客台，规范接待。2、雨伞架、擦鞋机、垃圾桶、迎宾地毯。3、大门常开，接待时间不关门。1.4销售现场的氛围及品质营造1.5销售现场的氛围及品质营造内场的服务品质提升。1、增加吧台、加配吧员，提供软性服务，强化前期物业功能。2、洽谈桌增加花艺摆件、设置糖果盒，点餐卡，提供三种不同的免费饮品（水、咖啡、果汁）。VI物料、销售物料、园区标示标牌规范1、纸杯、名片、口袋、信封统一调性。2、规范户型单张、折页手册、规范设计及应用。3、置业顾问需配置正规销讲夹、印刷品增加资料架整齐摆放。4、园区导视标识标牌的统一。1.6销售现场的氛围及品质营造设计制作类整改项目附表序号设计制作类项目1澜岸统一logo设计2户型图设计及制作3项目楼书设计及制作4项目DM单设计及制作5导视标牌设计及制作6纸杯设计及制作7信封设计及制作8资料袋设计及制作9手提袋设计及制作10售楼中心价值点展架平面设计及制作11吊旗设计制作12路口桁架喷绘设计制作13售楼中心门口通道桁架喷绘设计制作背景音乐系统建议规范现场背景音乐的播放，定时有目的的播放。儿童游乐区利用闲置空间，完善丰富销售中心功能，增加带小孩客户在售楼部的停留时间。1.7销售现场的氛围及品质营造实体样板间，目前项目没有样板间，客户对于户型没有实质感官，同时通过样板间从装修、家具陈设的层面，展示项目价值，如赠送空间，弱化客户对于户型上的抗性。（样板间计划领导已审批，春节前呈现）1.8销售现场的氛围及品质营造外围导视示及阵地包装意图清凤大桥路口桁架路口桁架滨江路售楼中心主要起导视功能精神堡垒导视、形象展示拱形大牌形象展示、项目信息灯杆道旗项目信息、活动信息展示保安迎宾彰显服务品质、现场引导等服务大牌桁架形象展示主要播报促销信息由于大桥内侧，售楼中心昭示性不强，且客户进入动线较长，目前外围导视未清晰的进行引导，为加强导视及销售氛围，建议重新梳理外围导视及阵地包装。2.1外围的导视及阵地包装项目现状在路口仅有灯杆道旗做引导，昭示性不强。建议设置精神堡垒，作为售楼中心引导，和项目形象展示。改变2.2外围的导视及阵地包装具体实施需要协助：场地、相关政府关系协调。2.3外围的导视及阵地包装临时售楼部昭示性不强，且整体调性给人感觉档次不高，不利于形象打造，在加强了外围引导后，作用弱化，建议取消临时售楼部。项目现状可在取消临时售楼中心后，将整个铺面包装为项目展示广告。广告位广告位Ps:具体实施需要协助，场地、相关政府关系协调。在大桥入口设保安岗，一是为增加项目品质感，同时售楼中心因施工，环境欠佳，可对客户进行引导，以规范的礼仪，建立客户对项目的好感。在门岗安排摆渡车，方便客户看房，同时利于建立品质形象。改变项目现状2.4外围的导视及阵地包装目前售楼中心大门侧对入口，客户无法第一时间看到，缺少昭示，建议充分利用过道，制造销售氛围，增强仪式感，传递项目信息。改变2.5外围的导视及阵地包装在后期工程能够满足的情况下，安置巨幅，楼体广告可打项目名称、电话、热销信息等。2.6外围的导视及阵地包装发光楼体广告示意图楼体巨幅广告示意图3.1销售中心外围景观整改在售楼中心客户必经的进入通道两侧，未做绿化，建议铺栽观赏性花卉，可考虑凤梨、口红花等。目前通道两侧的绿化带，部分折损，建议统一更换。改变3.2销售中心外围景观整改现场树木、立柱等破损金箔纸重新包装，营造热销氛围。整改进度及相关部门配合类别整改包装项目部门周一周二周三周四周一周二周三周四周一周二周三周四制作类水吧台制作完成工程部整改类儿童游乐区设置工程部工程类实体样板间呈现工程部工程类功能区的分割工程部整改类背景音乐系统完成工程部工程类/广告类楼体广告制作上线工程部、营销部人员类门岗台及迎宾岗人员到位物业部人员类吧员2名到位物业部物料类大门迎宾地毯购置物业部物料类擦鞋机购置物业部物料类雨伞架/雨伞购置物业部物料类垃圾桶购置物业部物料类洽谈桌增加花艺摆件、糖果盒、点餐卡物业部整改类感应门调整物业部整改类售楼中心绿化带更换整改物业部整改类/人员类淸凤大桥保安岗亭及人员到位物业部物料类资料架、销讲夹营销部整改类售楼中心立柱、树木金箔纸更换完成营销部制作类沙盘设计制作（包含沙盘标识）营销部广告类路口桁架位置确定