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诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越沈阳沿海赛洛城项目2012年度营销推广方案2011，我们风雨同舟，共创沈阳沿海赛洛城年度销售业绩之巅，2012，我们携手前行，新景祥有信心和决心以全司之力，再创沈阳沿海赛洛城年度销售奇迹！诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越市场定位：本案竞争市场环境如何，差异化竞争点在哪里？客群定位：新的市场环境下，客群有哪些变化，如何在区域竞争中争夺客户？核心价值：本案的价值点有哪些，尾盘如何去化？营销目标：本案2012年营销目标是什么，推广如何兼顾品牌提升与赢利双重目标？诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越目录宏观市场分析与预判区域市场分析2011年营销总结2012年可售货量统计分析2012年营销策略诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析与预判宏观市场分析宏观市场预判诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越小结：沈阳近5年的的GDP的增长速度远高于全国GDP的增长速度。全国GDP2006-2010年（单位：亿元）沈阳GDP2006-2010年（亿元）宏观市场分析备注：数据来源于年鉴诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越三大需求对GDP增长的贡献率（%）人均地区生产总值（元）小结：三大需求在GDP的贡献率中，投资占的比例最高，且发展较为平稳；人均GDP每年呈上升趋势，且上升的幅度较大；与全国其它城市相比，沈阳处于二线城市中游水平，未来发展前景较好；宏观市场分析备注：数据来源于年鉴诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越沈阳市2019年10月至2011年11月居住用地可建面积成交走势图小结：2011年度沈阳的土地市场上半年受政策影响，成交量相对较低，但在下半年土地市场比较活跃，尤其是在11月份时出现了大幅的下滑，主要还是受部分一线城市降价的影响较大；沈阳各开发商的土地储备量比较充足，对未来的市场还是充满信心的。宏观市场分析—沈阳备注：数据来源于CRIC诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2010年11月至2011年11月沈阳市商品房的供求关系对比图宏观市场分析—沈阳小结：从左图可见2011年度沈阳的商品房市场明显供过于求的；从右图可见，商品房年度成交相对平稳，在2月份春节与限购令出台后的成交量有所下降，11月份受一线城市降价的影响，成交量出现下滑的现象。2010年11月至2011年11月沈阳市商品房成交量走势图备注：数据来源于CRIC诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析—沈阳小结：从左图可见，70-90平所占比例最高，其次是100-120平与50-70平，再次是90-100平，目前市场仍然是以中小户型为主力需求面积段；从右图可见，目前市场对均价接受度最高的是5000-6000元，其次是6000-7000元之间；2010年11月至2011年11月沈阳市住宅成交面积段分布图2010年11月至2011年11月沈阳市住宅成交价格区间段分布图备注：数据来源于CRIC诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析—沈阳小结：2009至2011年沈阳市商品住宅的均价稳步上升，每年以9%左右的速度增长；41965108558501000200030004000500060002009年2010年2011年1-10月沈阳市2009年至2011年商品住宅销售均价走势图(元/㎡)备注：数据来源于CRIC诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析2011年房地产政策大事记新国八条、限购令及年底限购令的延期3次加息，6次上调与1次下调存款准备金外地户口客户贷款政策从严沈阳二环外不限购、限购令软着陆沈阳今年建5.3万套保障房，明年建3.7万套，且计划提高补助政府重申加大经济保障房的开发量股票市场动荡较大，部分投资被套牢诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2011年宏观政策简析限购令将持续，政府对房地产将持续保持打压的态度，3月的两会与政府换届将是个风向标，转支持的可能性较小；目前的贷款利率已达历史最高点，客户的购房成本不断增加，且对外地人的贷款限制趋于从严与从紧的态势，不利于外地人在城市内置业；政府不断加大对经济保障房的投入与监管，在一定程度上影响了普通住宅的销售，对中小户型的普通住宅有一定的不利影响；股票市场的不稳定，套牢了部分热钱涌入房地产行业，对投资类产品的销售有一定的不利影响；诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越国家持续打压房价、沈阳政策软着陆、浑南新区在非限购区；金融政策从紧，对外地人置业有一定的不利影响；经济保障房政策的落实与补助的提高，对中低档楼盘有一定的不利影响！沈阳经济发展稳步上升，房地产受宏观政策影响相对较小，未来房价大幅波动的可能性较小！我们所处的宏观市场环境宏观市场预判诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越区域市场分析2011年区域市场发展总结2011年区域竞品销售情况2012年区域竞品潜在供应量诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2010年11月至2011年11月沈阳市浑南新区商品住宅均价走势图小结：从上表可见，浑南片区住宅均价上半年波动较大，与上半年宏观政策的出台及新品推出的时间有直接关系；下半年价格走势较为平稳，只有在9月份出现大幅上涨，与9月份的热销有关；2011年区域市场发展总结诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2011年区域市场发展总结利好浑南不属于限购区全运村建设中，配套不断完善；地铁二号线开通品牌开发商不断涌入，拉升区域热度不利浑南各项目推出货量较大，同质化竞争激烈；政府规划南迁未落实；生活基础配套无明显改进诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越项目名称最早开盘时间目前销售状态2011年周边竞品销售情况统计建筑类型房型面积段（㎡）产品分布供应套数（套）消化套数（套）消化率（%）库存套数（套）首创国际城2008年9月二期2栋在售，一期剩余库存在售高层四居171/1861期1#663654.55%30三居1172期1#684464.71%24三居1152期3#683044.12%38二居992期1#684870.59%20二居972期3#1327355.30%59合计40223157.46%171亿丰时代广场2010年6月全部在售高层三居103-1112、5、7、11989394.90%5117-1287、8、10、11868194.19%51399875259.77%35二居82-931、3、4、6、7、9、1146446399.78%1合计73568993.74%46名流印象2009年10月一期剩余库存在售，二期全部在售高层、小高层四居144-1941期1#4#6#5#26415.38%22三居125-1431期2#3#5#6#12#2129.52%19二居70-1141期2#3#131292.31%1二居2期1#2#40632981.03%77一居51-532期1#2#21817379.36%45合计68452076.02%164万科明天广场2011年11月一期在售高层、小高层三居1381期564071.43%16三居1141期883135.23%57二居971期564783.93%9二居921期1062725.47%79二居851期1596540.88%94二居741期1594528.30%114一居561期54712.96%47合计67826239%41627215635729218011093734066%71%65%43%0%10%20%30%40%50%60%70%80%02004006008001000120014001600180051-5674-99103-138144-194一居两居三居四居供应套数消化套数2011年区域竞品销售情况小结：区域内各竞品70-99平的两室去化率最高；其次是103-138平的三室；区域内一室产品总的去化量不高，说明区域内一室产品的市场认可度较低；备注：数据来源于新景祥市场部诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越项目名称2012年竞品项目新推产品预测建筑类型房型面积段（㎡）产品分布预计推出时间预计供应套数（套）预计推售价格（元/㎡）首创国际城高层两室、三室3期5万㎡8栋34层1梯2户/2梯3户2012年6月14007000亿丰时代广场无新增名流印象高层——3期22栋;一组团12栋32层2012年7月1900——清河湾多层三房130-15021-26#2012年4月2008500四房170-19030小高层二房80-1106、7、8、9、10#2012年4月15006800高层二房56-782012年4月6500华发新城高层一房/两房70-8018栋31-33层2梯2/3/4户2012年4月2600——四房300-400——红星MOMA高层两房802栋6-30层3梯20户,含1500元精装2012年3月96均价72009025一房50-60365万科明天广场高层、小高层三房1387-10#2012年8月560均价9500三房114二房97二房92二房85二房74合计86762012年区域各竞品项目潜在供应量小结：区域内2012年各竞品的供应量较大，预期8600多套，体量最大的是华发新城，目前具体的产品线及价格未对外公布，预期在4月份推出；其次是名流印象、清河湾及首创国际城，首创依然是两室与三室的板楼，名流与清河湾以中小户型为主；红星预期在3月份推出，一室与两室产品；万科明天广场项目在2011年销售业绩一般，预期在2012年推出4栋楼，依然是两室与三室的产品，精装，均价9500左右，价格较高；万达广场目前无法得到具体规划的消息；备注：数据来源于新景祥市场部诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月清河湾一室、两室华发新城两房与四房2012年区域各竞品项目预期推出的时间表首创国际城两室与三室名流印象，两室与小三室万科明天广场两室与三室、精装红星MOMA一室与两室精装小结：2012年奥体版块竞争白热化，华发新城与万科明天广场将成为区域内价格的领头羊；各项目不但产品同质化，且推盘时间较为集中，将会上演争夺客户的激烈场面；诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越经新景祥市场部统计，浑南新城区域共成交土地48宗（建筑面积可达约1887万㎡，占地面积约625万㎡，平均容积率达3.01），其中纯居住类土地成交8宗（建筑面积可达约141万㎡，占地面积约52万㎡，平均容积率达2.71），居住商业类土地成交27宗（建筑面积可达约1472万㎡，占地面积约479万㎡，平均容积率达3.1），纯商业类土地成交13宗（建筑面积可达约274万㎡，占地面积约97万㎡，平均容积率达2.9）。成交土地中商业属性土地建筑面积可达约540万㎡，其中纯商业土地建筑面积约274万㎡，居住商业土地中商业属性建筑面积约266万㎡。浑南新城区域共成交土地建筑面积可达约1887万㎡，其中商业属性土地建筑面积达约540万㎡。经预估，2012年将有建筑面积近400万㎡土地被开发，其中商业属性土地建筑面积约为120万㎡，约占整体开发的30%。备注：数据来源于新景祥市场部2012年区域竞品潜在供应量诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越高力同方月星金道彭欣富邦良运福佳军翔名仕万达浑南新城开发商土地情况表开发商土地类型建筑面积（万㎡）占地面积（万㎡）容积率商业比例商业建筑面积（万㎡）拟建规划内容浙江同方居住、商业250416.1020%50超五星级酒店、写字间、酒店式公寓及住宅上海月星居住、商业20059.53.3620%40餐饮娱乐中心、高档影院、五星级酒店及住宅江苏高力居住、商业180365.0017%31五星级酒店、写字间、商业及住宅金道奥特莱斯商业108422.57100%108奥特莱斯项目及儿童体验式购物中心、IMAX影院、商务酒店、酒店式公寓及住宅大连福佳居住、商业133.833.53.9920%27商业综合体及住宅宁波富邦居住、商业9028.73.1420%18商业综合体、酒店式公寓及住宅江苏鹏欣居住、商业100502.0020%20商业综合体及住宅辽宁军翔商业23.45.84.03100%23.4商业、办公、公寓大连良运居住、商业138324.3120%28星级酒店