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目录上册***文化4基本概念篇房地产概念6培育生态住宅概念10什么是房地产一二三级市场11什么是房屋的所有权、使用权及他项权利12怎么区分跃层和复式13住宅的结构有哪几种形式15综合布线17规划设计篇房子的风格值多少钱19什么是好环境？自然、舒适、改变居住区小气候20小区绿化怎一个率字了得22住宅辅助设计应注意什么24住宅小区智能化系统的构成25户型篇哪些房型受青睐26该回落的是户型面积27如何判断户型优劣29阳台不封利多弊少30以“发展”的眼光看户型31在居住舒适的前提下我们应该买多大的房子33住宅的三维空间如何规定34产品知识篇辨认产权证真假36代理和中介有何区别38低多高层比较39高层住宅变变变40购买商品房警惕八大陷阱43关注“六性”选房不落伍45冷静对待房展会上三种便宜房47买房到底哪层更好48买房的七大实用原则49买房何时开发票51买套商品房到底要花多少钱53期房现房各有利弊55确定房价的七大要素56如何从工地看建筑质量57入住率不影响燃气开通58商住两用两全其美？还是两不能用？59推荐别墅60现浇板、预制板——选房时你会挑楼板吗62选房八大标准63要“择邻而居”64择居置业八大忌65商品房常见质量问题66贷款篇个人住房贷款常识67按揭购买的房可以退吗？70贷款的七步流程72个人住房贷款的六种计息还贷方法74一家人可以共同申请公积金房贷吗76住房贷款怎样申办最经济78下册投资篇北京购房投资三大增值空间79别墅房是否更具保值潜力81地产投资九条真经82房产升值的八大希望因子83股市浮沉不如投资地产84商业类、居住类、办公类物业你适合投资哪一种85收益率的三种计算方式87投资地产是上选88以房养房的四大秘诀89销售技巧篇AIDA公式90需求层次论91谈客注意事项93三板斧95逼定100打折102砍价30招103配合105商量商量106信心问题107要求退定108谈判案例109法律法规篇70年土地使用权等于70年房产权吗119北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定120别墅占地50年70年？122城市房地产中介服务管理规定123房产证该填谁的名？126房地产广告发布暂行规定127买房仅有五证够不够129商品房销售管理办法130说说五证的因果关联132买房人有了“保护伞”134***文化※愿景：多元化、竞争力强、行业一流※宗旨：***助你成功对股东——创立具有竞争优势的产业；对客户——解决问题，创造价值；对员工——提升员工价值，为员工的发展与成功创造空间，提供优越生活福利；对社会——为社会的进步做出贡献。※***理念：诚信服务创新卓越诚信——诚实守信是做人做事的最基本原则；服务——为客户服务是一切工作的中心；创新——创新是***发展的源动力；卓越——就是不懈地追求超出一般的工作水准。※***精神：协作负责敬业奉献T&RT——TeamworkR——Responsibility协作——目标一致，步调一致，倾力配合，形成合力，成为一个协调高效、充满活力的团队；负责——对社会负责；对客户负责；对***负责；对自己负责；敬业——把才华和精力倾注于工作、学习和创新；拼搏——吃苦耐劳，坚忍不拔，不畏困难、压力和挫折，面对挑战能够使出全部力量。※成功法则：1、积极主动；2、确立目标；3、抓住重点；4、换位思考；5、双向沟通；6、集思广益；7、提高修养；8、坚忍不拔。※***核心价值观：发展无论***还是个人，要成功就要不断发展；不发展，就会被市场竞争所淘汰，连生存都无从保证，更谈不上成功；***的发展依赖***为客户所创造的价值，个人的发展依赖个人为***所创造的价值；创新是发展的源动力；创新包括：观念创新、机制创新、管理创新、业务创新、方法创新。※人才观：***为人才的发展与成功创造广阔的空间。***衡量人才的标准：1、能否实现预定目标；2、接受***价值观的程度。※职业观：个人的价值要与***的价值融为一体即通常所说的忠诚，爱所敬业。※质量观：质量是***的生命※经营理念：以人为本，以市场为源，以客户为中心※服务理念：服务越好留住越多※行为理念：无边界机敏严谨无边界——打破陈旧条框的束缚，提倡能发挥最大潜能的行为模式；机敏——是指机警灵敏，对情况的变化查觉的快，能对极其微弱的刺激迅速反应，即速度、效度、被认可；严谨——杜绝错误，澄清问题。※学习理念：学习是创新的源泉形成学习型组织，打造***的核心竞争力；※管理理念：由法（制度）治到文（文化）治现阶段：明确方向与职责，有效地沟通与控制，充分激发每位员工的潜能和创造力；How※战略思维模式：WhereWhatWhere——环境，角色，自身资源;What——目标，方向;How——如何做;概念：企业文化是企业在长期经营活动中形成的，以企业全体员工共同的价值观为基础的思想观念和行为观念的总和。企业文化在形态上可以分为物质文化、行为文化和精神文化。基本概念篇房地产概念规划用地面积规划批准的红外线内占地面积规划建筑面积规划批准的项目总建筑面积绿化率绿化面积与规划用地面积的比率容积率规划建筑面积与规划用地面积之比率覆盖率建筑占地面积与规划用地面积之比率公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯片、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。公共建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为入防工程的地下室也不记入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及入防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。辅助面积、居住面积、使用面积、建筑面积？在介绍各种面积指标前，有必要了解一下什么是住宅的结构面积。简单的说，住宅的结构面积是指住宅的所有承重墙（柱）和非承重墙所占面积的总和。即外墙、内墙、柱等结构件所占面积的总和。下面所要介绍的各类面积中，辅助面积、居住面积、使用面积是不含结构面积的。（1）辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。（2）居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。（3）使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房屋时使用。采用使用面积的计算，可以完全地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系，但在住宅买卖中一般不采用使用面积米计算价格。（4）建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积的计算非常复杂。不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积=居住面积+辅助面积+结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积=使用面积+结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序的循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序的循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境，培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。契税契税，是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让：土地使用权转让包括出售、赠与、交换；房屋的买卖；房屋的赠与；房屋的交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。交纳契税也是购房者应尽的义务之一。差价换房差价换房是指在换房中，房屋地段，房屋年限，房屋质量，房屋的大小，远近、高低（指楼房层次），朝向，环境（指交通、购物、学校、医院）等诸多因素对比所产生差异，而后用金钱做杠杆，让受益方对受损方加以经济补偿，起到互相平衡作用，这种平衡的过程即“差价换房”。“差价换房”范围广泛，可以一间换三间，三间换两间，两间换独院，独院换别墅----进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效的节约用地，但为了保重建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。住宅开间一般为3.0至3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。套型“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不小于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称做“半室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数。跃层、错层、复式跃层、错层和复式住宅都打破了传统的二维平面户型，空间分隔灵活多变，深受年轻人的喜爱，但其共有的特点又易于被人们混淆。跃层——一套居住单位占有不止一层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明显，互不干扰。但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。国家规定不设电梯的住宅不能超过六层，但六层进户有跃层是允许的。复式——一层比较高的房子中局部加一层变为两层较低的房子。高的部分作起居室，低的部分做餐厅、厨房、卧室、卫生间等。由于低的部分为两层，所以也有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。错层——一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高层住宅。住宅组团现在不少大型的社区都引入了“组团”这个概念。我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，他能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心