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万科在深圳成功的开发第五园，那种强大的精神包围着我们，骨子里的中国情结，文化里的气质，万科用建筑抒发了中国本质文化的感觉。今天，万科来到了苏州，面对这座千年的古城，一草一木一巷一弄一屋一瓦都作为苏州文化价值的见证，苏州园林建筑世界上都著名，要比岭南四园更具名气，骨子里的中国情结应该在这里延续，应该在这里寻找中国建筑文化的血统，应该在这里打造一个“第六园”。1、苏州别墅发展历史（P4）3、别墅市场板块分析及空间发展趋势（竞争板块的设置及排序）（P9－P40）4、价格走势、去化节奏及产品结构（P41－P44）5、目前购买客户群体来源及置业动机（P45－P47）6、未来供应量分析（P48－P51）8、园区整体供应格局（P54－P57）9、区域市场价格走势（P58－P59）10、园区别墅去化特点（P60－P61）7、园区市场发展历程（P52－P53）11、园区别墅产品研究（P62－P65）12、园区别墅购买群体分析（P66－P68）13、湖东别墅市场现状（区域板块的竞争对手）、所在区域的城市发展（P69－P75）14、园区未来供应量分析（P76－P82）2、市场供应及销售分析（P5－P8）15、别墅产品接受度研究（P83－P88）上篇【项目研究背景说明】为准确市场定位，我们对湖东苏园土挂（2006）04、05号地块项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察，依托苏州商品住宅市场（主要为别墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：1、了解苏州市别墅市场发展历史及目前整体状况；2、了解各个竞争区域市场的分布现状；3、了解苏州市别墅市场产品类型的分布结构；4、了解苏州别墅客户群体构成情况；5、了解苏州别墅市场的未来供应量；6、掌握项目所处地块的基本特征；7、掌握项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；8、明确项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；9、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；10、明确项目构建优势的市场机会及企业机会；11、提出项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路；12、提出项目在后期产品设计中的若干思路和建议。【本报告相关说明】1、研究时间：06.5.24截止2、研究范围：苏州园区、市区（金阊区、沧浪区、平江区）、吴中区、相城区、新区3、数据来源：市场调研积累、苏州商品房销售网上管理系统06年苏州商品房日均成交套数59.871.2597.9141.86160.50204060801001201401601801月2月3月4月5月06年苏州商品房日均成交面积7086.98669.9711394.517699.4720823.3305000100001500020000250001月2月3月4月5月06年苏州商品房成交均价5227.384905.575169.625205.625465.33460047004800490050005100520053005400550056001月2月3月4月5月06年苏州房地产市场发展状况研判今年苏州商品房的日均成交量在106.26套。呈现稳步上升的发展势头；成交面积日均13134.83平方米，发展态势与成交套数成正比；今年成交均价保持在5200元/平方米，上下浮动在200－300元/平方米。波谷、波峰出现在2月和5月。反应了市场的冷暖变化。预计整个市场将保持缓慢上升的发展势头。1、苏州别墅发展历史起步期初次发展期初次活跃期稳步发展期1994年1999年2002年2005年外资企业进入苏州，高档外销别墅兴起上海Townhouse流行，苏州联排、经济型独栋别墅兴起经济快速发展，豪宅项目脱颖而出，苏州“一木三湖”格局形成、中式园林别墅兴起外来大型开发商涌入，别墅市场呈现多元化趋势，发展日趋稳健白莲花园、御花园、太湖湖畔山庄独墅苑、美之国花园美墅缘、莱茵花园、东方春晓、太湖之星、江枫园中海半岛华府、招商依云水岸、庭园发展时期时间阶段特点代表楼盘苏州别墅市场的发展分为四阶段，整体保持上扬的发展趋势；目前市场处于稳步发展期的中期，在外来大型开发商的调动下，整体水平提升到了新的高度；未来苏州别墅市场竞争将更加激烈，大型发展商的集团式开发将主导整个市场。2、市场供应及销售分析0200400600800苏州别墅供应区域对比图套2604477852716市区园区吴中相城新区整体供应量充足，供大于求的趋势日益明显：目前苏州别墅的整体供应量为1769套。75％来自05－06年推出的楼盘，各区域老盘基本退出市场，供应量稀少。区域供应比例失衡：吴中占总量的44.38％，是苏州别墅市场供应的主体区域。园区市场异军突起，占据次要位置。市区、相城区所占比重相当，分别占14.7％、15.31％。新区退出别墅市场的争夺，仅嘉业阳光假日有少量联排产品供应。02004006008001000苏州各类型产品供应对比图套513965291独栋联排叠加联排产品（包括双拼）供应充足，目前占整体的54.55％，主要供给区域为吴中、市区、园区；供应产品档次差异明显，高品质楼盘集中在园区湖东、古城区、相城阳澄湖西区域。其它区域供应物业档次较低；独栋产品份额为28.99％，比重相对有所上升。主要供给区域为吴中区，数量高达436套，太湖区域的山水豪宅支撑整体市场；叠加别墅作为低端产品，供应较少。主要集中在园区，代表楼盘为高尔夫花园、枫情水岸。别墅价格区间分布图10%21%69%500万以上300－500万300万以下目前整个大苏州市场在售及预热的别墅约为53.07万方，其中总价在500万以上的案量达到5.31万方，主力总价在300－500万的供应量为11.14万方，总价在300万以下的达到36.62万方。从价格区间来看，300万以下的中低档物业仍是主体，此类产品接受人群广，去化阻力小。300－500万、500万以上产品呈递减之势，因为这样的总价能承受的人群集中在富裕阶层，客户层面狭窄。类型去化分析成交类型分布图73%27%联排及其它独栋05年苏州市场的别墅去化量为639套，月成交量为53.25套。06年1－4月整体去化量为338套，月成交量为84.5套，整个市场形势好于去年；整个苏州别墅产品中联排、叠加等自住型产品仍是市场热点，近期特别值得关注的是市区、园区高档联排的热销，代表楼盘有中海半岛华府、庭园、世家留园；独栋产品由于供应量少、目标群体层面窄等原因，所占交易量比例较少，但由于产品面积大、总价高，整体总销额与联排、叠加等总量相当；3、别墅市场板块分析及空间发展趋势（竞争板块的设置及排序）别墅市场板块分析市区：顶级人文豪宅＋普通自住别墅。代表有：真古城别墅、世家留园、拙政东园、城市庭院；新城区主要为自住型普通别墅，代表有：博雅苑、大观名园、金帝城市别墅等；吴中区：顶级山水豪宅＋普通自住别墅。太湖、木渎区域集中了大量顶级山水别墅：太湖天阙、太湖翠峰山庄、天一墅、天邻风景、天伦随园等等，长桥、甪直板块主要是普通别墅，如雅典世家、金澄明珠等；园区：景观联排、叠加别墅为主，目前在园区最为火爆的为高端联排别墅，代表楼盘：中海半岛华府、德邑、高尔夫花园，而顶级独栋别墅、普通自住别墅仅部分尾盘在售；相城：居住型别墅为主，代表为：招商·依云水岸、天亚水景城、聆湖丽墅、丽晶星河；新区：别墅稀缺，仅零星尾盘在售。代表为：嘉业·阳光假日未来发展趋势独栋别墅近几年逐渐向古城区、环太湖、环阳澄湖、环金澄湖、环金鸡湖区域集中。联排、叠加别墅逐渐向新城区转移，包括相城、园区湖东、吴中长桥以南、平江沧浪金阊三大新城。原因主要在于市区土地日益稀缺，已经不太适合普通居住型别墅的开发。竞争重点区域——苏州市区别墅市场——古城区市场古城区的早期别墅多为大面积，带有庭廊、假山、水榭的江南园林风格的人文豪宅，楼盘多为纯别墅项目。当前在售别墅的产品类型向小面积转变，供应量在逐渐减少。古城区别墅档次相差较大，所以价格悬殊较大，当前联排别墅的价格在9000-12000元/㎡之间，独栋别墅的价格一般在13000元/㎡以上，拙政东园的价格高达30000元/㎡。典型楼盘拙政东园庭园——新城区市场新城区的住宅市场起步比较晚，项目多为公寓产品与别墅产品混合型小区，产品主要为居住型别墅，去化速度比较快，近来即将推出MOMA现代美墅，预计联排别墅在7000元/㎡，独栋别墅的价格在10000元/㎡左右。典型楼盘MOMA现代美墅——环古城区市场环古城区市场指苏州市区环城路以内、护城河以外的区域市场，产品多为居住型的中档联排别墅，风格上既有古典园林风格、也有现代建筑风格。价格受整体市场的影响，整体价格在9000-11000元/㎡之间。典型楼盘水景丽舍次竞争区域——吴中区别墅市场分析——中心区域市场起步于本世纪初，是苏州别墅起步较早的区域之一。产品以居住型别墅，目前正在沿着东吴南路和越湖路向越溪方向发展；典型楼盘开元碧水湾——木渎板块木渎板块依靠古镇文化和灵岩山、天平山风景区发展起来，早期的产品供应为江南古典园林风格的度假型别墅，发展到现在的古典和现代、中式与西式、度假与居住相结合的综合别墅市场。典型楼盘苏园——太湖板块依靠太湖风景区，早期的别墅一般为超大面积的度假型豪宅，，当前的产品度假型别墅在中等面积发展，产品在出现双拼别墅和联排别墅，范围从西山发展到东山，并逐步向太湖边上的胥口镇发展。典型楼盘古北雅园——甪直市场依靠古镇文化和金澄湖风景区，但起步在整个吴中区相对较晚。产品主要为独栋别墅和少量双拚别墅，度假和居住两者兼备，受地理位置的影响，客户主要分布在本地、昆山和吴江，在吴中区别墅市场中的影响作用并不大。典型楼盘金澄明珠次竞争区域——苏州相城区别墅市场——阳澄湖西板块在相城区阳澄湖西岸，西至苏嘉杭高速，东至阳澄湖，以中兴高尔夫球场为圆心的区域内，该区域较早开发的代表性别墅有静湖别墅、江南村别墅。由于地理位置和建筑档次差异较大，该区域别墅价格差异较大，当前联排别墅的价格在5000－7000元/㎡之间，独栋别墅的价格一般在7200－12000元/㎡之间。典型楼盘招商·依云水岸中兴高尔夫别墅天亚水景城——周边乡镇市场相城区周边乡镇别墅市场起步较晚，主要特征是：分布比较分散，没有形成规模；一般借助当地的配套，节约开发成本；产品主要走低价路线来避开高档别墅的竞争。当前花园洋房的价格在3200－4800元/㎡之间，双拼在5500元/㎡左右，独栋别墅的价格也控制在6500元/㎡以内。整体去化情况尚可。典型楼盘阳澄领岛别墅湘洲人家4、去化节奏、价格走势及产品结构别墅市场虽然受宏观调控的影响要小于公寓楼盘，但仍逃脱不了整个市场环境，它全年的发展曲线和市场大势基本吻合；06年别墅成交量整体呈上扬线，形势好于05年同期。度过1、2月的传统淡季，苏州别墅市场高歌猛进，于4月达到交易高潮。苏州别墅成交月度变化图26413312412063795653871420204060801001201401602005.62005.72005.82005.92005.102005.112006.122006.12006.22006.32006.4套低迷期高峰期持续上涨期冷淡期别墅产品价格走势分析7500850011650129606850872811000112638500900011050110004500514563006350550065000002000400060008000100001200014000市区吴中区园区相城区新区各区独栋别墅价格变化图2003年2004年2005年2006上半年551079608500980045705500605070005950650084251000040004500505060005160646975008300010002000300040005000600070008000900010000市区吴中区园区相城区新区各区联排别墅价格变化图2003年2004年2005年2006上半年各区独栋产品价格保