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目次枞阳县概述枞阳县房地产概况枞阳县居民消费习惯项目区位简析项目SWOT剖析项目市场的重新定义项目市场定位项目客户群体锁定项目整体的包装项目的形象定位项目文本包装项目营销和SP活动计划项目销售阶段和营销策略计划枞阳县概述枞阳县下辖22个乡镇，人口约有96万人次，近些年来，随着枞阳县大力对外招商的结果，凭借发挥自身区位优越、交通便利、资源丰富的优势，县域综合经济实力日益增强，由2000年前的外向型经济县份，发展到现在由工业支撑本县财政的60%收入比，，但枞阳县城也是由于地势的特殊性，近年来城市规划格局是东北进、西南扩两大板块组成，即：东北汇集人文社区板块，西南组建工业（厂矿）地块。枞阳镇为县委、县府所在地，也是全县政治、经济文化中心。县城人口约6万余人，非农业人口5万人，共430多个行政村，所处长江以北，与池州、铜陵市隔江相望，西与安庆市毗邻。枞阳县目前整体经济概况枞阳县目前有八大经济版块：★：海螺水泥主导的建材；★：江淮汽车集团配件生产基地；（此项目已于08年在枞阳县横埠镇动工兴建）★：与铜陵市合作开发的有色金属生产基地；★：企业集群式发展的纺织轻工业；★：铜陵市矿藏采掘业；★：造船业；★：水产品加工的农副产品业；★：中国第一座高温气冷堆核电工程项目；（2010年元月于本县石矶镇落成）枞阳县集体辖域经济体系说明枞阳县素来为历史悠久的文化强县，所域的文化派别为“桐城派文学”，亦是近年来安庆地区经济发展较快的县份，县所辖人口为安庆地区七县之最，因本县紧靠长江天险，是以水产品资源丰富，而且在七县一市中，距离安庆市最近，由于近年来本县招商力度的强劲和安民、抚民经商办企的优惠政策的落实到位，又因安庆市经济发展辐射之故，较为富庶。枞阳人是安庆市和七县一市中，外出经商人数最多，肯吃苦、思路灵活，经商有道，创造了一方财富，藏富于民，人民生活水平和生活质量也在不断的提高，当然，也是对于枞阳县地产购买能力和房屋消费市场带来了一定的空间！枞阳县目前房地产市场概况▲多为纯平面层，复式楼数量较少；▲户型设计一般，市场投放户型面积集中于100—130M2左右；主力户型面积为100—120M2，其次为120—130M2等三室二厅户型；▲本县楼盘设计为高层和小高层的物业数量极少；▲户型设计多为二房或三房朝南，多数小区的规划客厅的品质较差，即客厅为横厅或客厅朝北，▲双卫设计渐渐增多。▲大多数地面一层不配院子，临街一层为商铺或储藏室；枞阳县居民对待购房的消费选择习惯一：消费者普遍持有传统的购房观念，“金三银四”是不二的选取需求；二：五层以上，和楼幢顶层相遇冷落；三：倾向于临街楼栋，小区内和“景观房”则相对而言较差；四：偏爱东侧房源，因”采光“和”西晒“等等原因，表现出了相当强的市场认可度；五：高层和小高层因公摊面积较多，物业费高增，居民消费选取相对冷落；电梯的使用和对住高层的生活习惯是否适应；2009年枞阳县地产销售面积配比枞阳县房地产目前销售的房屋面积分为四个层次：1：100M2以下；2：100—120M2；3：120—130M2；4：130M2以上；面积销售率供给占比80—90M291%3．6%90—100M279．6%9．3%120%以上7%30．7%房屋面积销售配比小结针对前一页数据表可以看出：80—100M2/套户型的商品住房，市场供给率较小；但市场需求空间相对较大；120M2以上面积商品住房，供给量适中，却销售量较小；单套面积100—120M2的商品房，占市场总供给量的56。4%，占市场总销售的50%；100—110M2的房屋户型主导市场地位；枞阳县目前房地产市场成交量简析09年下半年，枞阳县商品房价格虽不敢说是“一路飚升”但稳步渐进却是事实，同时“销售成交量”占据近数年来枞阳县地产商品房销售之最，商品房市场成交主要集中于100—120M2的房屋户型。由于地产业的异常“火爆”，加上政府的对房地产业的宏观调控和“挤压”政策的实施，银行信贷的收紧，商品房销售成交量于2010年元月份，骤然下落，虽是成交量下滑已成趋势，但该区域的商品房价格却是“小步前进”并未下降，至2010年元月20日，枞阳县东城开发区所区域的楼盘三、四层商品房均价，俱以突破1900元/M2。综上，我们不管用何种眼光来看该区域的地产业的“兴衰”，有一条可以肯认：2010年，众多购房者的“持币观望”已成趋势。枞阳县近些年来地产业市场走势价格表从最近几年该区域房地产市场价格的走势来分析，2007年枞阳县商品房销售成交量涨幅较大，主要原因为07年房地产市场的快速发展和政策的集中扶持，银行的信贷宽松优惠有关，人们购房需求空前调动和积极，其次便是09年的三月份至11月份，这俩个年份都创造了该县地产商品房成交量之最，更深一步透析原因：也是因房地产的商品房价格一路走来是不断上涨的一个现实。年份2006年2007年（上半年）2007年（下半年）2008年2009年市场成交价格1250元/M2（均价）1450元/M2（均价）1600元/M2（均价）1700元/M2（均价）上半年：1800元/M2下半年：1900元/M2总结从上一章节中，我们了解该区域房地产业市场如下情况：枞阳县整体经济体系；枞阳县目前房地产市场概况；枞阳县居民购房的习惯性选择和需求；枞阳县商品房销售面积配比；枞阳县商品房的主导户型和面积；枞阳县商品房价格走势；项目区位简析该项目位于枞阳县银坛新区渡江北路中段位置，（原枞阳县玻璃厂），渡江北路是通往省府和桐城市主要路线，也是该县新城开发区的首要区域，周边生活配套设施已经形成，环境优美，背临青山，占据着交通、位段、环境的优越；从目前枞阳县规划和发展来看，这个区域是该县未来的经济、文化、政治和新城组建的核心位置；周边楼盘和大型小区林立；本地块区域生活氛围和商品房的升值潜力巨大；环境秀美，空气清新；县城主要企事业单位皆移居该项目周边250米之内；项目SWOT剖析优势：■地块平稳，不涉及到拆迁补偿问题；■周边环境很好，适宜住居；■项目紧临主要干线路段，交通便捷；■生活配套设施完善，区域位段优越；■升值潜力较大；■枞阳县未来新城之区域；■项目面积较大，小区内人文景观和生活配套设施的建造，会为该项目销售起到亮点；劣势：■项目前后皆临青山，虽有“青山绿水”一说，但不免给人以“压抑”之感；■项目周边虽然生活配套已经完善，但距离生活高质量的配套设施还有一段距离；■东南西面靠近丘陵沟壑，给项目整体的规划和品牌提高会有一些影响；■项目紧临渡江北路，对居住会有一些噪声污染；项目SWOT剖析机遇：■区域板块热度较高，居住氛围渐趋浓厚；■因该地段属未来新城之故，升值潜力极大；■该县八大经济体系会给商品房市场带来一定的消费空间；■乡镇居民的涌入县城；威胁：■随着商品房价格的不断攀升，和县城居民的收入不高而成“畸角之势”，住房购买力势必下滑；■2010年元月，随着阳光城四期的开盘销售，对面同创置业建造的同创小区的落成，将会直接分流客户；■县城房地产消化能力有限，又因各别楼盘的分期开发，不断投放市场，未来市场竞争激烈；项目市场的重新定义从目前枞阳县房地产业一片“火爆”局面来看，我们会发现一个特别现象：产品种类单一，以多层住宅为主，小高层、高层、别墅投放市场量却是很少，市场均价1900元左右，城区楼盘以“九云山庄”为代表，新城开发区以“阳光城”“银塘花苑”为主导，左右着商品房价格品牌的项目，都是卖得很“火”。综上所述，说明了一个问题：那就是项目的品质！徜若我们把该项目打造成一个高品质的楼盘和一流的小区环境，所售房源皆是中、高档为主，而高档住宅小区，目前在枞阳县城尚属于“空白地带”，同时项目周边已有俩个居住社区的项目，已在破土动工，我们提升了项目的品牌和品质，即为枞阳东城未来的楼市注入了一个“关注焦点”，也将成为枞阳县首个高档社区的楼盘象征！项目开发成本的重新定义本项目地块成本是以每平米1000元的价格拿下“开发权”，若是以此来审视周边楼盘价格，我们开发的成本就具有了很强的劣势，价格会远远高于其他楼盘的，是以，我们只有一条“决胜价格之道”可走：项目的品质和价值！只有我们打造出精品高档楼盘，才会成为本案“价格取胜”的唯一出路。由此该项目有了清晰明了的市场定位枞阳县东城首席高档住宅社区项目整体客户群定位对于枞阳县购置房产的业主，即如下几类：：县域区内乡镇农民进城；：县域区内的企事业（公务员）和工厂单位员工进城购置；：县域区内的文教单位，乡镇老师进城购买；：县城内的居民外迁；：县域区的乡镇暴发户和本县的社会成功人士（极少数）；这几种类型的购房客户，有着它们种种的不同心态和情感诉求，对于枞阳县城每年地产的销售总额，他们所占据的比例也是有着天壤之分的！客户群类型所占销售比例在购房的客户群体当中，近年来随着本县房地产业的兴旺发达，不少所属乡镇的农民纷纷进城安家，但其中有一个特殊性的购房群体，正在悄悄壮大，它就是县辖乡镇的企事业单位的公务员和乡镇教师，而且这个客户群体每年以惊人的速度递增，在本县每年地产业销售总额当中，所占的比例过半。★：农民进村置业所占整体销售的比例：20%★：枞阳县企业员工、企事业公务员所占整体销售比例：30%★：乡镇行政干部和老师所占整体销售比例：35%★：城区居民外迁所占整体销售比例：15%★：暴发户和社会成功人士所占整体销售比例：0。5%五类客户群的消费购买选择和情感需求农民进城置业：特点：选择城区地产项目，做为置业首选；1：城区生活配套完善；2：价格较为经济实惠；乡镇企事业公务员和教委老师置业：特点：选择适宜于人居环境较好的地方，做为置业首选；1：有着一定文化修养，讲究人居环境；2：有着长远考虑计划，知道县政府“东北进”城建规划；3：对居住条件有一定要求；城区居民回迁：特点：不堪忍受城区的人口负重的密集度，环境的脏乱差，或子女长大需另行置业左右着本县地产业销售走向的四个客户群体，我们不难看出，除却农民进城置业这个群体，余下的三个群体有着本质上的共同点：有着一定的文化修养；属于城市小资阶层；讲究居住环境和生活品位；有着稳定的经济基础；本项目主次客户群定位结合本项目的特征和品质限定，我们在瞄准该项目主次客户群体就有了清晰的定位：主客群：▲枞阳县企业员工、企事业公务员；▲乡镇行政干部和老师；次客群：▲城区居民外迁；▲暴发户和社会成功人士▲返乡农民进城置业；项目主客群特征具有一定生活内涵；有较强的经济实力；见多识广；有着一定的文化修养；讲究居住环境和生活品位；有着稳定的经济基础；项目形象定位宜商宜居·一张精典的城市名片项目案名简析简洁明快的风格，流畅的线条，寓意项目高贵的品质；没有繁琐的点缀和烘托，简简单单把地名和项目名称串联起来，组合了一张尊贵大气的地产名片！项目小区内景观打造建议：在小区的集中绿地区域打造景观休闲花园，作为小区的公共空间，把绿地、各项景观延伸至各个建筑组团，作为小区的半私密空间，借此提升整个小区的档次和业主的居住品质、品位。示意图项目道路系统建议小区道路：流线型尽端式路面，提升小区环境质量；车道：合理运用有限土地资源，使车道面6米宽，两端加延一米人行道；步行道：采用具有错落有致的生态砖面铺设人行休闲道，路段中间设置庭台、廊架、座椅，形成小区的休闲漫步场所。项目入区大门建议项目小区主入口的位置，正对渡江北路，是以主入口的大门在一定程度上，它的建造风格，也就代表着项目的品位和尊荣，配合项目案名流畅和简洁的风格，力求突出项目的主题风采，采取立柱式建造，立柱式门楣，简明扼要的衬托本案主题！示意图项目标识系统建议标识系统其实是一个小区人性化管理和人情关怀的集中显现；不可小觑其作用；标识系统包括：小区入口标志、小区主入口的区位地图、组团标志、门牌、车辆减速标识等等；项目物业管理建议良好的物业管理团队，将会有效的提升本案的品位和档次，也将成为本案对外宣传销售的一个有力度的口碑和亮点；物业服务内容建议：一：24小时的保全工作；二：钟点工的上门清洁服务；三：日常修理服务；四：邮政上门服务；五：基本的商业服务；六：物业租赁服务；七：植栽园艺管理；八：区内道路的维护；九：便民设施服务；十：基本生活配套设施服务