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郑开·森林半岛2013年8月份营销执行方案2013年7月份一、7月份营销执行总结五、8月份营销费用预算二、森林半岛周边区域市场分析三、8月份销售目标分解四、8月份营销思路及推广计划目录一、7月份营销执行总结7月1日-7月22日：来电：12组来访：25组。来电来访情况销售情况7月1日-7月22日，半岛新售17套住宅：11套车位+储藏：4个1、7月份营销推广总结结合线上线下渠道进行推广，启动小蜜蜂团队派单活动，展开全方位渠道推广。营销推广方面总结线上以新区唯一百亩实景大盘，“到访即参团，参团即享低于市场价500/㎡优惠为本阶段营销主题2、渠道推广、活动举办总结1、7月份推广主要以电视广播、短信群发、售楼部围挡包装，社区宣传栏。等常规渠道。1、7月1日，三期部分回楼等案场活动；2、“辉煌中国”郑开森林半岛杯·少儿才艺大赛，活动从5月底开始接受报名到比赛结束持续到7月份。3、活动持续保持案场声音，保证了售楼部来电来访量。2、杞县、通许、尉氏县户外宣传、县城飞播、少儿才艺大赛场地物料宣传。3、线下启动小蜜蜂团队持续派单拓展活动渠道3、推广回顾二、半岛周边区域市场分析（7月份）区域楼盘市场情况项目名称阶段重点推售产品类型面积区间套数销售价格营销活动优惠方式碧水蓝城高层产品94-96m2两房，110-130m2三房签约约12套小高层均价6200元/㎡，高层均价5400元/㎡一次性优惠3%，按揭优惠2%，另外延续开盘期间的客户优惠，每平米减300元。送配套费新芒果蓝湾国际目前整个项目所有楼栋均已对外推售，1、2#5月25日开盘62m2一房变两房89m2两房变三房131m2140三房17套成交价均价5400元/㎡，一次性5238元/㎡，按揭5346元/㎡，特价房源：5120元/㎡；120㎡以上房源：按揭5263元/㎡；一次性5157元/㎡按揭1%、一次性3%。有首付分期活动【首付分期银行优惠利息及魔变赠送面积，配套费，老带新等未计入成交单价】；房展会期间，客户购房再多优惠1%伟业香堤湾2、23、26、27、19#剩余房源83--1300㎡两房三房销售约15套均价4900元/㎡，成交价：一次性4756元/㎡，按揭4852元/㎡，剩余少量特价房一次性优惠3%，按揭优惠2%。送配套费。老带新活动新老客户各奖励2000元（老客户也可以选择送1年物业费）开元华庭前期剩余房源，主要集中在G1#、G2#、G3#、F7#楼上所有剩余房源140-190㎡，三房四房129-192㎡三房、四房约6套均价：6500元/㎡，一次性6300元/㎡，按揭6430元/㎡。水果节活动。同时本月推出10套特价房，一次性优惠10万，按揭优惠8万。一次性优惠3万，按揭优惠1万。区域楼盘市场情况项目名称推售产品类型面积区间套数销售价格营销活动优惠方式郑开橄榄城一期高层、洋房、别墅120-173m2三房、四房约11套高层：5300/㎡洋房：7600/㎡别墅：17500/㎡在售高层和洋房一次性3个点、按揭2个点，别墅总房款减20万，然后一次性优惠10%，按揭优惠8%。新晋美·悦都高层、平层、别墅10#/16#，105-200㎡三房四房80-90m2两房200大平层约12套高层均价4700元/㎡，最高5000元/㎡，最低4400元/㎡200~500㎡豪华城市平层别墅，执行一户一价优惠策略。最高优惠3个点，东方金典洋房：1#、2#、5#高层：7#80-130㎡洋房1-8#、16-18#；高层19#、22#130—179㎡洋房3-4房）、105-180㎡(高层)（目前23#和20#包括一期商业正在对外认筹）约8套高层5600元/㎡洋房7600元/㎡目前在售房源，一般优惠5个点。本月主要是20#、23#高层认筹，本月活动是交2000抵30000，日减1000.万丽•铂金瀚宫洋房1#、2#、5#，高层7#洋房：1#、2#、5#高层：7#80-130㎡16套高层均价5300/㎡一次性5390/㎡按揭5445/㎡洋房均价8300/㎡优惠2%，按揭优惠1%，95平米小户型可享受首付分期。购买130-150平米的大面积高层可额外再优惠1个点。目前洋房推出11套特价房，买房送车位，或送地下室，如果不要车位，不要地下室，总房款可直接优惠10万。三、8月份半岛销售目标分解8月目标分解；8月份销售约65套，合同金额：～4878万项目8月经营任务分解销售套数65合同面积（平方米）8295合同金额（元）4878万四、8月份营销思路及推广计划1、8月份工作重点1、三期剩余房源持续去化通过6、7月份线上以实景现房为推广主题，主要结合参团享受低于市场价500元/㎡，8月份重点仍然是去化三期剩余房源，展开市区和县区全方位的拓展2、市区三期房源（大平层）重点推广结合三期的客户群，8月份重点展开3期重点大面积房源推广，拔高整盘价值形象，提升客户群重点展开线上报广、夹报、飞播、及线下小蜜蜂派单的扫街。4、摄影大赛及路演活动、体验活动针对夏季炎特点，天气炎热，看房人员逐步减少的情况下，活动要不间断做，借势8月份最重要的少儿才艺大赛，释放森林半岛销售信息，引导客户进售楼部看房。通过活动保持案场声音不断提升案场人气，快速去化三期房源。3、县区客户持续拓展—大宏企业品牌、森林半岛整盘价值推广结合县区6、7月份派单效果良好，建议8月份持续对县区进行小蜜蜂线下拓展，同时结合线上夹报、飞播等全方位推广，深挖县区客户。49号2、推售策略重点：3期存量房源去化、8、9期车位开盘副推：49#楼线下蓄客8月份营销推广主题系列主题1：六年，2190天我们用时间给您一个成熟的家郑开·森林半岛，六年倾筑开封人居典范，开启成品住宅新时代人生上境，一户一层，绝版湖景楼王大平层臻藏发售系列主题2：3000多个家庭，10000多个业主选择半岛，是选择一种生活郑开·森林半岛，政、商、教、医繁华凝聚，现房实景共筑未来人生上境，一户一层，绝版湖景楼王大平层臻藏发售郑开·森林半岛，80万方实景现房社区，40万商业综合体配套，俯瞰4000亩汴西湖风景尊享开封居住的极致生活人生上境，一户一层，绝版湖景楼王大平层臻藏发售系列主题3：策略重点：利用西区醇熟社区优势，以大平层为产品价值点，提升整盘价值展开市区+县区线上报广、夹报、飞播等渠道推广，线下以小蜜蜂市区县区全方位拓客，提升案场来访来电，带动成交。以开封新区唯一实景现房醇熟社区以及中央景观集群等价值点进行价值输出，打动客户，促动三期剩余销售、49号楼及10期底商认筹；增加县区路演活动，吸引目标客户到访。线上主推豪宅形象、价值组合热炒项目热销线下活动造势吸引客群，路演活动带动来电来访推广思路推广策略3、三期剩余房源市区推广推广重点：针对半岛7月份的销售情况，8月份针对市区展开三期房源重点推广，挖掘市区重点客户。线上主要结合现房实景（大宏企业品牌、森林半岛圈层文化）展开价值挖掘，线上渠道以报广、夹报、社区宣传栏、飞播等渠道推广为主。线下主要结合小蜜蜂市区派单，短信等渠道、电话邀约等渠道，进行信息释放。同时增加现场暖场活动，进行客户邀约，活跃案场氛围。三期大面积房源市区重点推广4、县区持续客户拓展推广重点：针对县区客户特征，重点阐述森林半岛整盘价值，现房价值、及大宏20年品牌价值。8月份持续展开（三县）小蜜蜂拓展，重点对县区沿街商铺派单等持续挖掘郊县客户同时结合线上户外、飞播等渠道，进行全方位信息释放。针对6、7月份县区拓展良好效果、8月份持续展开县区小蜜蜂拓展、路演线上渠道线下渠道小红帽团队派单案场活动邀约每周短信群发内部员工推介客户老带新市区每月两次夹报、县区一周一次夹报三篇报广郑开大道围墙、县区户外58个社区宣传栏3个县城户外5、渠道支撑6、、9期车位开盘八期车位类型：地下停车场产品特点：全智能无障碍地下停车九期基本参数：车位单体面积：约32㎡/个车位数量、比率：推售车位位置针对客群：八期、九期、十期购房客户住宅已售户数车库剩余数量八期九期十期149207567295923车位比0.3:1车位平面图推广时间：2013年8月20日摸排时间：2013年8月21—26日开盘时间：2013年8月27日推广原则：以线下渠道释放，案场邀约为主针对目标客群8、9、10期已经购房老业主推广原则短信通知、电话邀约案场支撑宣传背景板，活动展架物料支撑通过案场活动展架释放信息，营造开盘氛围。针对老业主进行系列短信群发，进行客户促动，开盘前每周一次短信群发。置业顾问对8、9、10期业主实施电话邀约，进行筛选。推广策略营销活动1、郑开森林半岛路演活动5、郑开森林半岛杯摄影大赛2、森林半岛西瓜主题活动4、石膏、面人DIY活动7、活动支持3、森林半岛欢乐可乐啤酒节活动1：森林半岛“一路有你，感恩相随”路演活动活动时间：8月1日—8月10日活动地点：尉氏县，通许县活动目的：以活动吸引客户来访、来电活动形式：有策划部门组织，以产品推介、时尚演绎、互动游戏等形式为主，达到宣传郑开森林半岛房产信息主要以短信群发、电视飞播形式宣传活动信息活动时间：2013年8月10日—11日活动地点：县区路演广场、商场附近活动目的：活动路演人气，带动周边人气，释放半岛销售信息参加对象：县区客户活动形式：购买冰镇啤酒和可累，邀请现场观众参加，制定比赛规则，进行啤酒大赛，在规定时间内喝的瓶数多的人即为冠军凡到场业主均有机会参加抽奖，设置一二三等将，一等奖500元，二等奖300元，三等奖200元。活动2：森林半岛欢乐可乐啤酒节活动时间：2013年8月17日—18日活动地点：县区路演广场、商场附近活动目的：活动路演人气，带动周边人气，人员派单，释放半岛销售信息参加对象：周边人群，重点意向客户活动形式：邀请专业的小活动公司，准备相关器材，进行现场石膏DIY（存钱罐，雕像等、面人DIY制作表演，客户现场学习，客户免费带走）活动3：石膏、面人DIY活动活动4：森林半岛西瓜主题活动活动时间：8月24日—8月25日活动地点：县区路演活动活动目的：以活动吸引客户来访、来电活动形式：有策划部门组织，通过到售楼部看房即可参与活动，主要以短信群发、电视飞播、小报广形式宣传活动信息活动5：森林半岛杯摄影大赛活动时间：8月1日—8月15日活动地点：售楼部活动目的：以活动吸引客户来访、来电活动形式：有策划部门组织，通过摄影大赛达到项目宣传造势的目的，以吸引来电来访。主要以短信群发、电话邀约、老业主短信群发形式宣传活动信息。8、8月份工作节点安排7月底—8月5日8月6号—15号8月份森林半岛各种推广物料到位、单页、飞播、短信、小蜜蜂人员市区派单、路演活动物料，人员到位营销主题更换路演活动持续进行小蜜蜂团队持续派单案场系列小活动启动期周边市场调查；再次筛客、截留客户；创新物料继续派发；案场持续暖场活动8、9期车位开盘县区路演持续进行；8月16—22号23—31号8月份工作总结、市场分析9月份方案提报及敲定；9月份周边楼盘市调报告。9月份物料设计开封市区、县区渠道拓展开始月度总结，下阶段部署五、8月份媒介计划费用预算费用预算郑开森林半岛8月份费用计划类别明细费用合计（元）推广类案场基础物料制作5万18万短信群发、电台广播4万开封市及县区拓展活动3.5万县区飞播整月3万夹报投递2.5万品牌类公司微博0.5万2万期刊设计印刷1.5万客服类其他1万4万老带新奖励1万案场暖场活动2万合计24万Thanks