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益兴大厦招商宣传实施策略•8-18层每层约1088.53㎡左右•总共约11978.83㎡写字楼•根据预算年底前大厦可用推广费用为50万•年底前力争实现入驻率达到50%战略思考目标确定：江苏益兴集团产品价值构建与项目介绍1项目主要特性——地段价值位于南通市开发区星湖大道携程总部隔湖相望未来3年开发区将为企业的黄金地段苏州、无锡、上海等经济城市圈国家最早批准经济开发区之一纳入上海“一小时经济圈”内一个事实：城市的文化和环境影响力产品价值构建目标确定：一个机遇：CBD的稀缺价值项目主要特性——区位价值产品价值构建公路、航空、水运交通四通八达，长江水运和港口为主的运输业。与携程总部隔湖相望毗邻地铁、开发区国税局周边多为高端写字楼项目主要特性——地标价值一个突破：区域鲜明的识别标志区域内地标建筑:来源于建筑的节能、绿色、环保前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形。产品价值构建项目介绍益兴大厦业态类型开发规模商业辅楼商务楼地下部分及停车场1层金融银行业招商对象2层银行业态办公区域3层大型餐饮场所同时容纳60桌客人就餐1—7层为汉庭全季中高档酒店；8—18层为CBD办公楼；19—24层为益兴集团总部办公区地下建筑面积：80000㎡地下停车面积6000㎡（500个）物业用房：1000㎡地上停车面积：400㎡（30个）功能分区•金融金钩•大型餐饮机构•高档住宿酒店•CBD高档办公项目介绍江苏益兴集团区域市场研究与项目定位2市场分析南通市经济指标预测益兴大厦写字楼形象定位主题化：•专门针对高新科技、金融、文化的主题式办公楼个性化：•室内空间设置、服务配套方面强调个性特色•自由办公空间•可依客户要求，可自由扩展空间大小生态化：•望湖观景•外遮阳设计•设置雨水贮集利用系统•共享绿化平台人性化：•共享性极强的新型办公形态•写字楼净高2.5米，，四面采光、周边景致尽收眼底差异化市场竞争力江苏益兴集团项目设计分析与探讨3写字楼标准层示意图8---18层平面图辅楼平面图目标客户类型分析省内大型企业上市公司本地知名企业事业单位益兴大厦写字楼租赁主力客户群二类客户一类客户三类客户•伴随长三角经济速度的加快，南通市的城市扩容和城市升级将吸引众多外来企业入驻本地。江苏益兴集团项目招商策略4招商宣传益兴大厦招商大会香港汇丰、汉庭全季项目签约仪式新闻发布会（总部迁入）媒体、网络广告发布项目施工围挡喷绘高炮、公交站台等大型广告牌针对性拜访推广传播品牌理念彰显产品品质应和阶层品味加大渠道招商推广四大战役第一阶段蓄客主题：影响CBD之前，先影响城市目的：拉高期待，业界口碑迅速扩散，拦截和蓄客必须此时进行（宣传造势）第二阶段强销主题：影响产生生产力目的：给市场惊喜CBD品牌写字楼拭目以待（针对性客户积累）第三阶段强销主题:总领城市商务巢目的：点对点圈子营销政企公关活动热销拉升项目影响力（顺应大环境）第四阶段持续销售阶段主题：人，比OFFICE更进一步目的：继续创造市场热点，同时外地市场借势招商方案公关主线产品传播品牌形象：系列高端活动客户维护：促成招商租赁传播战术升级：全方位立体化传播定位升级：office核心价值最大化周边同类办公性质物业都在当做公寓销售，最近的有出租参照的项目是保华集团开发的南通国际贸易中心、世界之窗、能达金融广场、创业服务中心等等2010年交付使用的5A甲级写字楼目前租金按照楼层及东南西北方向不同，区间在1.5-2元/㎡/天之间考虑国贸中心目前3项优势于我项目①、地段在我项目北面10公里成熟商业区，且紧邻行政中心，周边五条公交线路，配套齐全。②、交付后运营已近3年，办公氛围已经成熟。③、硬件配套优于我项目。价格确定方法：市场同类参照法益兴大厦价格实施策略价格确定方法：市场同类参照法中南世纪城20元/平方/月，每年递增2.5元/平方米·月90%桃园路8号南通中南世纪产权式写字楼，前三年属于中南，三年后属于业户自行出租。附近商业氛围较好，小区居住率高，人群集中，属于成熟型市场。支付方式为年付世界之窗1.2元/平方/天5元/平方米·月40%开发区通盛大道得房率达到58%左右，得房率低；入驻企业部分类别。租金每年递增5个百分点。支付方式为年付或者半年付财富大厦开发区通盛大道能达金融广场，目前入驻金融公司（惠民小贷公司），产权式写字楼，目前没有对外招商。创业服务中心1.2元/平方/天5.7元/平方米·月58%开发区通盛大道对入驻企业没有规定类别，每年递增5个百分点。支付方式为年付或者半年付携程大楼自身消化不对外出租楼盘名称租赁单价物业费用租赁情况楼盘地段开发商名称入驻企业情况•项目对面的财富大厦是距项目最近的同类型物业，销售均价为8600元/平方米••目前此区域入住居民及企业较少，保守按年5%收益计算•租金约为8600元×5%÷365天=1.18元/㎡/天•财富大厦目前销售情况不理想••按照此种算法：我项目租金2年内均价1.2元/㎡/天租金定位售价反算法项目优势与不利因素•项目优势：1、自身品牌进驻2、香港汇丰银行与汉庭全季四星酒店进驻3、地理位置与携程隔湖相望，•项目不利因素1、新的开发区所有硬性设施不到位，没有形成一定规模商业圈2、与星湖大道之间有国税局大楼阻挡3、附近写字楼租赁情况不利，对项目招商工作有一定影响4、新地段新楼盘，需要2---3年的培育期5、附近写字楼价位普遍在1.2元/平方/天价格定位综合两种租金定价法：为加快招商速度，尽快形成办公氛围，建议一个出租周期为12--24个月，其中免租期3---6个月，物业管理费3元/平方/月同时根据出租率，调整平均租金价格出租率0-30%30-50%50-80%80-100%租金元/㎡11.21.51.8根据测算及市场环境成熟，我项目租金2年内均价预估可上调至1.2-1.5元/㎡/天！大厦目前8-18标准层公共走道已经装修好，办公室内部也基本装修好，但未做隔断。通过实地考察及与工程部沟通技术上可以实现最小一个门隔一间房。如图根据市场研究，制定如下楼层面积段区间：楼层面积间数8-10140㎡8间10-12140-275㎡6间13-14275-550㎡4间15550㎡2间16-181100㎡整层价格制定价格体系划分楼层划分（标准价）具体实施可根据市场反馈！8—12层1.1—1.2元13—15层1.3—1.5元16—18层1.6—1.8元朝向划分朝北为标准价朝南加0.2元超东加0.1元超西减0.1元江苏益兴集团5招商程序与执行1、市场定位和业态定位等设计前的商业策划，具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→写字楼租赁2、将拟定的市场定位和业态定位确定初步客户需求，通过各种渠道接触、了解符合条件的主要客户，并掌握其拓展市场的计划，最后再确定中小客户名单。3、召开目标客户恰谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恰谈会的内容主要是征求他们对项目的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。4、视招商恰谈会的情况，在会后逐个向目标群进一步介绍项目情况及合作条件，必须采用每隔2-3天沟通一次的跟踪办法专人跟进，要重点对各个管理层进行充分的沟通，制定合理的招商宣传手册。5、对于特别重要的客户最好能区别对待，有针对性的分析，为客户量身订做他所感兴趣的市调资料。招商程序招商执行A招商会香港汇丰、汉庭全季项目签约仪式新闻发布会（总部迁入）招商执行B、媒体（电视、报纸、杂志、路牌）招商执行时间8月9月10月11月12月形式短信、报纸短信、网络、电台、活动等短信、网络、事件营销短信、电台短信、报纸费用合计50万10万15万10万5万10万招商广告大总部，大事业Boss会客厅招商广告汇丰、汉庭都来了，你还在等什么招商广告大视野才有大成就，5A写字楼即租即用，XXX即将开业信息散播及客户积累全面招商事件营销主题营销商家装修经营开业招商蓄势期（全面招商期）招商冲刺期2013.9.7汉庭及汇丰签约仪式C、行业协会利用行业协会的好处在于，它不仅能提供一些潜在加盟者的资料，同时由于它独特的角色而具有良好的可信度。D、业内人士介绍业内人士良好的关系网和其所在的立场，对招商帮助很大。招商执行招商的跟进工作1、资料筛选对资料进行筛选。2、联络约见招商人员进行约见，在招商工作结束前，最好不要更换招商人员。3、双方考察互相考察对方的情况。4、合同谈判关键阶段，高层管理人员出面。需要的话，可以请律师出面。5、合同签订招商是企业的持续不断的行为招商执行