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Page1遵化天之润商业项目营销推广方案提报内容:推广执行方案编号:BJ-1001212010–01–21Page2每个人都渴望赚钱可不是每个人都能掌握赚钱的方法那么，我们来创造一种PrefacePage3阅读城市解构客群项目解读项目定位推广定位方案结构推广策略策略执行视觉策略活动策略总体推广节奏Page4商业地产，不仅仅是建铺卖铺那么简单，商铺必须要有创造财富的能力，所以本方案的出发点不只是卖铺子更重要的是探讨赚钱的方法于是，我们从市场消费力和那些想赚钱的人讲起——Page5阅读城市唐山遵化——畿东第一城六大支柱产业，拉升强劲消费力·2009年遵化生产总值430亿元，财政收入40亿元，·城镇居民家庭可支配收入达到1.67万元，增长18.1%，增速同比加快7.5个百分点·农村居民家庭人均收入达到7000元，增长11.7%，增速同比加快3.1个百分点·2008-2009年，农产业转移农村富余劳动力1.6万人次。遵化六大支柱产业——钢铁业、机械制造业、食品业、建材业、电力能源业、医药化工业。而钢铁业，占全市GDP总量的半壁江山其中——建龙实业：总资产100亿元，员工5746人，2008年销售收入80亿元，利润10亿元，实现出口创汇7000万美元。港陆钢铁：总资产80亿元，员工6660人，2008年现销售收入80亿元，创利税15亿元。Page6六大社会商品，购买力攀升多元化消费明显2009年社会消费品零售总额85亿元，同比增长15.2%1、衣着消费保持快速增长大型商场和服装专卖店的快速发展，着装方面愈来愈追求时尚、讲究款式、注重品牌。2、休闲娱乐消费逐渐升温旅行社、KTV、俱乐部、休闲餐饮等服务性消费逐渐升温。3、文化用品支出继续加大摄像机、组合音响等文化娱乐用品消费增加。4、通讯消费稳步大幅增长家庭信息化成为推动通信消费的核心内容，电脑、高端手机（3G）等购置率大增。5、运动保健成消费新增长点强身康体的保健、滋补品等消费需求和支出大幅增长，健身房、美容院等日益升温。6、交通消费呈现新亮点交通工具由传统代步型向舒适便捷型转变，私家汽车大幅增加。阅读城市Page7遵化消费市场发展趋势——阅读城市时尚化、科技化、年轻化、品牌化Page8解构客群目前市场消费主力60%由年轻人构成，他们追求时尚，并用切身行动影响着社会潮流他们也许影碟有5大箱，MP4有3个，PSP有5个他们也许一个月头发换一个颜色，三个月换一个偶像他们也许丝巾有20款，牛仔裤有100条，旅游鞋有30双……他们可能从没学韩语，但对韩剧情节津津乐道他们可能不认识对门的邻居，但比谁都了解大洋另一边的乔丹他们可能从没去过美国，但对“耐克”最新款何时上市最“门清儿”……他们自己说——“如果一月不让我去逛街，不如发配我去爪洼岛！”“如果让我连续三天不去酒吧，不如干脆让我死掉！”“如果我生活在一个没有茶餐厅的地方，我将会疯掉！”“如果一周不让我去KTV当一回麦霸，不如把我解决掉！”……先看看这些年轻消费族群的人都有什么特征——Page9商业模式升级发展传统商业向现代商业模式转变现代商业街区——商业设施不再仅仅是购物的场所，而会成为集购物、休闲、娱乐、健身、文化等社会活动于一体的综合功能空间和平台。不只是物质的占有，而是对生活的一种调整和调节，获得精神层面的放松与满足。“随机型消费”趋势快速升温解构客群年轻、时尚的消费人群多样化、个性化的需求传统商业场所——满足从温饱到小康这一阶段的需要，是追求一种有形物品的占有，消费者为购物而购物。促使导致Page10未来将出现——解构客群逛不完的街看不完的人找不完的乐子24小时停不下来的都市疯狂……Page11买家在哪里，卖家就会到哪里；有时尚消费的人群，就需要时尚消费的提供商解构客群这群人，不一定懂得年轻人思想，但经济头脑绝对精明；这群人，不一定懂时尚，但懂得如何赚钱；这群人，不一定接受哈韩哈日潮流，但懂得如何迎合市场需求；这群人，不一定善于商业经营，但懂得坐地发财Page12商业购买人群分析拥有长期本地经商经验，对市场行情了如指掌；具有一定程度经济基础，财富处于稳步上升期；最看中商铺地段和产品本质上的各种利好因素；购买商铺较挑剔，注重空间实用性和内部格局。商业自营客他们希望购置的商铺能快速赢利，实现财源孵化加速度！解构客群客户类型商业自营客户商业投资客创业族群Page13商业投资客有积蓄但渴望更多的财富，精于投资理财且敢于冒险；关心增值空间、市场需求、出租率、收益率、保值、增值性；他们大多高瞻远瞩，眼光准确，投资嗅觉敏锐、决策果断；及时关注社会新闻、政府最新时政、市场走向和行业动态；与时俱进，动如脱兔，擅于挖掘商机，注重商铺的投资回报。他们希望投资的物业能快速增值，实现投资回报加速度！解构客群客户类型商业自营客户商业投资客创业族群Page14创业族群刚刚毕业没有稳定工作，崇拜白手起家的企业家，理想单打独干；农村人进城谋业，没有太高学历文化，但思想先进，敢于挑战；中年退休，没有太多积蓄，但希望利用退休金干点小事业他们希望用最低的成本快速致富，实现财富积累加速度！解构客群客户类型商业自营客户商业投资客创业族群Page15创业群创业致富高投报投资模式解构客群自营客经营获利投资客增值投资高商机创富机会低门槛创业条件需求需求需求2高1低《遵化新商业运营模式》Page16以消费人群的角度出发,依托商业三类客群的需求,从招商、租赁、销售,三位一体全程解构遵化新商业运营模式解构客群Page17项目解读本案概况位置：遵化中偏西部区域，北跨文礼街。东接西环路，距离市政府核心区1.5公里规划：地下两层地上两层，总面积约4.5万㎡其中：地上一层二层是步行街，有电梯、连廊地下一层为敞开式大卖场，地下二层为停车场Page18Swot分析优势：1、紧临城市主干道，地理位置昭示性强，交通便利，物流运输、购物出行方便快捷；2、周边新型住宅区、娱乐场所、餐饮、学校等较丰富，人流、车流大，消费能量巨大；3、临老爪河，玉带环腰上风上水，是投资者认可的生财宝地；4、商业规模较大，步行街规划、立体分隔，电梯、连廊设计，有利于新商业模式的形成5、商铺多，独立产权，多元面积，投资成本低，可选择性大，且经营起来自由灵活；6、专业商管公司统一管理、统一经营，有利带动商业发展，保障安全收益；7、大型超市以及品牌主力店的进驻有利项目招商和租售推广劣势：1、项目所在区域不处于城市传统商业核心区；2、区域内街铺档次不高，影响整体商业品质；3、社区商业，发展限制较多；项目解读Page19机会：城市核心西移，城市西部商圈发展迅速；遵化消费水平提升，现有商业继续提高，商业市场正处于转型期；有机会与妇联合作，获得创业基金的支持。威胁：主力竞争项目已基本成型，竞争力较大；时代广场、钟楼商场等传统商业已形成一定的消费观念和消费习惯；新型商业模式，从建立到成熟受时间影响较大。结论：在整体商业市场的转型期，本案优越的位置、特色的规划以及先进的开发理念，有机会填补遵化商业地产空白，满足市场需求，成为新商业时代的领导者。Swot分析Page20KPI竞争力结构传统商圈商业成功关键KPI本项目城市核心或者人流密集区域区域优势中部偏西位置，新型商业中心初现雏形传统商场或独立专卖店形式，无统一经营、统一管理，购物环境较差规划特色现代开放式商业街区，统一经营管理，规模大、档次高满足日常购物所需开发理念以人为本，满足当今个性化、多样化随机消费，体现精神追求丰富多样，但繁杂无序，风格混杂，无主题业态规划主题式组团规划、韩式风格突出，集购物、休闲、娱乐、运动、文化于一体根据以上四个方面的KPI竞争力分析可以看出，本案特色鲜明，不仅是从外在形式进行突破，更多是从理念、内涵上的改变，意在引领一种消费观、一种国际化生活方式以及一种新型商业模式的诞生。项目解读Page21定位关键词项目解读新商圈核心开放性复合型Page22项目定位整体人性化的丰富构成，演绎立体商业空间的动人魅力实现“客流共享，商家品牌强强联合”的商业效应通过各业态功能相互间的有机结合，使其具备“一站式”、“一体化”、“立体互动型”的综合商业功能Page231、商业模式定位对接遵化对外开放性特点以及不断攀升的时尚消费力，借鉴一线大城市的商业运作模式和发展轨迹定位——中央休憩式商业街区（STREETMALL）项目定位Page242、业态规划定位1个风格4大特区项目定位风格：韩国风青春特区炫动特区潮人特区浪漫特区韩风时尚——时装精品、家居装饰炫动地带——运动品牌、休闲服饰情人广场——时尚茶饮、婚嫁用品疯狂娱乐——创意精品、电玩娱乐Page253、运营手法定位3个统一统一返租/统一管理/统一经营（大型主力店、超市除外）项目定位1、在市场启动初期，由营运管理商（开发商）向业主支付租金回报，使业主回避了市场形成初期的经营风险；2、营运管理商（开发商）另行招商招租，赚取管理费和租金，同时可有效控制物业出租期间的安全收益优势：Page26推广定位衡量市场尺度建立形象高度加快创富速度根据市场现状和项目的自身特点，我们从市场领导者的身份出发，意在——Page27形象定位新商业时代领导者推广定位Page28市场定位首席时尚文化主题购物步行街推广定位Page29推广定位遵化新商业时代到来，新一轮“财富运动”全面开启，整个城市都有一种加速的欲望消费时尚的人和时尚消费的提供者共同接轨时尚加速度!投资者与经营者将共同实现财富加速度Page30推广定位：“都市财富运动”加速度定位诠释：都市财富运动可使人们直白理解与财富相关联；可包容各种财富演绎手法，如广告宣传、公关活动等；可使人们自发进一步了解该概念，发挥磁场效应。推广定位Page31推广策略大方针已定，整体定位只是我们吸引关注的一种方式，而真正让客户决定购买的，是实际收益表现，所以我们明确概念，以来支撑销售。Page32推广概念：坐地收租、免月供零风险、高投报1、免月供:客户只需负担首付款，剩余贷款年限内将商铺使用权委托开发商，无需还贷，10年后商铺所有权归客户所有2、原价买回:开发商承诺10年后,客户可选择持有物业或按原价卖还给开发商1、高增值、高投报完全免月供,客户等于花原价50%-60%的价格,即可赚取物业10年的增值2、购房0风险开发商原价买回的承诺可以坚定客户的投资信心操作方法优势推广策略Page33条件1：面积30㎡单价10000元/㎡，首付50%，免贷款,10年后商铺所有权归客户所有总价比例金额利率贷款年限总利息30000050%1500004.0%1060000定存30000050%1500006.0%1090000贷款15万定存10年所得利息约6万10年仅赚约6万(钱愈变愈小,无法对抗通膨)增值参数上涨总额年度1.027308100.00第1年1.027316418.70第2年1.027324962.00第3年1.027333735.98第4年1.027342746.85第5年1.027352001.02第6年1.027361505.04第7年1.027371265.68第8年1.027381289.85第9年1.027391584.68第10年30㎡商铺，总价300000元，客户投资150000元（首付），10年拥有商铺，等于10年回报15万，即可达到100%回报。加上物业10年的自然增值共约9万15+9=24万投入15万,10年变39万,净赚24万，投资回报率达160%同样支付15万,获利为定存的4倍!!!去年12月全国房价同比,分类型看办公楼销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.6%；商业营业用房销售价格同比上涨2.7%，环比上涨0.6%；其它用房销售价格同比上涨4.1%，环比上涨0.3%2010-1-15资料来源:唐山晚报/环渤海新闻网举例：推广策略Page34条件2：面积30㎡单价10000元/㎡，首付60%，免贷款,10年后商铺所有权归客户所有总价比例金额利率贷款年限总利息30000060%1800004.0%1072000定存30000040%1200006.0%1072000贷款1