温州置信广场写字楼营销推广方案

本报告仅供客户内部使用。在获得置信广场书面许可之前，Copyright告Centaline何部分都不可被擅自引用、复制和传播。置信广场写字楼营销推广方案本报告仅供客户内部使用。在获得置信广场书面许可之前，Copyright告Centaline何部分都不可被擅自引用、复制和传播。置信广场写字楼营销推广方案企划事业部杨津提案目录Codeofthisreport|2第一部分市场分析•总体来看，目前温州的写字楼主要集中在三大板块，即市中心区板块、车站大道板块与新城板块•但目前高档的写字楼并不多，已经投入使用的有发展大厦、高联大厦与中通大厦，财富中心与华盟商务广场，•在建的有世贸大厦、万康商务中心，恒隆商务广场。•这几个个纯写字楼项目中，高联大厦与中通大厦只租不售，其余均分割出售。整体市场分析温州的写字楼市场发展相对缓慢。•温州小型生产企业多，特别是轻工企业比例较大，但这些企业以往基本上采取前店后厂模式，对写字楼的需求不大；而同样占很大比例的小型服务公司由于资金实力等方面的限制，办公场所往往选择租金低廉的民宅。•另一方面，也与温州人的品牌意识有关，温州人虽然善于创业，可品牌意识却不是很强。投资者对写字楼的投资热情不如住宅。•温州写字楼项目的升值空间小、回报率低。写字楼的价格涨幅无法与住宅相比，升值空间有限。结合温州近几年来的行情来看，涨幅过于平稳，远远不及住宅。•由于受经济外围环境等多重因素的影响，租赁市场表现疲软，租金回报低，这也是使得众多投资者放弃投资写字楼的原因之一。•写字楼首付比例和按揭利率高，也直接影响投资客户投资写字楼。目前针对写字楼按揭贷款，购买一手写字楼，首付比例为4成以上，而且利率比目前的基准利率要高出一个百分点；购买二手写字楼，首付比例则要求达到5成以上，另外需要贷款部分则按照商业贷款利率来执行。写字楼项目现状分析（一）车站大道区块典型项目：财富中心、华盟财富广场，万泰商务中心（在建即将交付）、恒隆商务广场（在建即将交付）。区块写字楼特点：◆产权性质：纯写字相对其他区域要多；◆单位面积：纯写字楼的面积基本上在90-1100平方米不等，华盟广场120平方米左右的小户型，市场反映良好，温州的企业对于小面积的办公楼需求较大。◆销售价格：视物业所处地段、建设年限不同，价格相差大。◆租赁价格：纯写字楼：40-80元/㎡·月◆出租情况：纯写字楼出租率达到85％以上，财富中心等交付的写字楼98%以上的出租率。◆入驻公司：广告、通讯、IT科技、保险、广告、外贸、房地产、律师事务所、各类办事处等。◆主要问题：车位严重不足；商务配套设施缺乏；物业管理相对初级，不规范。项目名称华盟商务广场地理位置火车站正对面开发商浙江华丰地产开发有限公司规划设计单位温州建筑设计院施工单位温州中城建筑集团公司工程进度交付使用物业类型纯写字楼物业形态单栋高层周边配套完善，酒店、宾馆、学校、医院、商场、车站等一应俱全交通状况非常便捷，公交路线十余条项目定位高档纯写字楼建筑风格现代风格占地面积7408(平方米)建筑面积83912㎡容积率11.30%得房率62%左右单层面积2080-1500㎡不等（由下至上逐渐变小）单位面积122-320平方米产权形式分割出售物业管理盛怡物业管理公司车位情况310多个，不卖，设于地下1、2层装修情况毛坯华盟商务广场概况面积设置建筑面积（㎡）销售价格（元元//㎡）01套型：284.32㎡当前二手市场转让价：18000-20000元/㎡02、03、08套型：136.33㎡05套型：122.67㎡06套型：174.69-106.17㎡07套型：266.73-149.97㎡09套型：320.65㎡10套型：257.11㎡目标客户购房者购买用途偏好以私营企业主为主以投资居多，少部分自用自用：朝向较好，面积较大的；投资：低层、小面积、低总价细部材料运用大堂用材：大理石花岗岩；外立面：玻璃幕墙与干挂花岗岩；门窗：铝合金软硬件设置中央空调、10部奥的斯电梯、4个同步翻译会议室、15米高大堂，面积为480多平米、1500㎡空中茶吧（挑高18米）、屋顶停机场项目评价优势：该写字楼属于温州市少量的纯写字楼项目之一，项目规划建设好，建筑用材优，品质高，销售较好，有以下几个方面：一、离市中心近，且正对面正是火车站，带来的大量人流、商流；二、是周边日常生活配套设施齐全；三、民宅禁商使温州市写字楼缺稀，使其大量的投资商关注。四、本项目即将交付也对市场上高档写字楼形成一定冲击，目前出租价格在40-50/㎡·月以上，由于出租价格相对较低，目前出租率良好。劣势：车位太少，物业管理相对不规范。项目名称世贸中心地理位置大南路5号开发商温州世贸市房地产开发有限公司；温州市特福隆房地产开发有限公司规划设计单位美国R.T.K.L国际建筑设计有限公司与上海现代建筑设计集团项目定位集商业、办公、宾馆、观光、娱乐、餐饮、会议等功能为一体的综合性商贸大厦；5A写字楼物业类型综合型写字楼物业形态高层占地面积32146平方米建筑面积250397㎡周边配套完善,银行、超市、学校、商场、酒店、宾馆俱全交通状况便捷容积率5.72得房率65%单层面积8-9F：3050㎡；10F：2098㎡；11-51F：1829㎡单位面积457.25㎡产权形式分割出售总套数164套车位情况地下2层，大概2000个左右装修情况毛坯层高3.7米价格（元/㎡）03年销售均价：1.2万元/㎡；目前二手市场挂牌价格月35000元/㎡左右目标客户，以投资为主，少部分自住；大型的外资企业和大型外地企业为主细部材料运用门窗采用玻璃木墙、外墙采用花岗岩、块材塑料地面、瓶顶采用矿棉板吊顶软硬件设置商场、宾馆、观光电梯、娱乐中心、餐饮中心、中央空调、四层避难层、直升机飞机坪项目评价项目所处地段绝对中心，周边配套一应俱全，又是浙江第一高楼大厦，影响力大（二）市中心区区块1、主要写字楼（包括部分商住）典型项目国贸中心、国信大厦、世贸中心（在建即将交付）等。在建的世贸中心大厦为综合型高档写字楼。项目名称财富中心地理位置车站大道于锦绣路交叉口开发商温州巨龙房地产开发有限公司规划设计单位深圳市建筑设计研究总院物业类型纯写字楼物业形态高层周边配套商场、超市、银行交通状况便捷项目定位生态型5A写字楼物业管理由房开组建物管公司占地面积9703平方米建筑面积58483㎡容积率4.16得房率68%单层面积约2100㎡单位面积95-661㎡产权形式分割出售总套数110套车位情况294个装修情况毛坯主力分割面积95、180、380、390、661价格（元/㎡）当前二手市场转让主力价格：2.7-3万元/㎡目标客户主要为温州本地的私营企业，购买自用办公为主；外地公司进驻较少；投资客户占的比重较少，这说明温州的写字楼投资市场还有待开发。细部材料运用VRV中央空调（分层分单元自由开启、自由温控）软硬件设置中央空调、9米挑高酒店式商务大堂、8台进口原装电梯、同声翻译会议室、5组超10米挑空休闲空间、大型空中花园项目评价（1）地段好，交通便捷；（2）设置标准高，局部用材较好。财富中心概况项目名称万康联邦中心地理位置温州车站大道与锦绣路交叉口，时代广场东侧开发商温州万康房地产开发有限公司物业管理狮城怡安(上海)物业管理有限公司物业类型集商务休闲、办公自动化、楼宇智能化为一体的纯写字楼物业形态小高层占地面积8000多平方米建筑面积36000多平方米项目定位5A写字楼，3E写字楼价格（元/㎡）目前在售仅剩两套，价格为23800元/㎡周边配套银行、餐饮、学校、商场、酒店、宾馆俱全交通状况便捷产权形式分割出售装修情况毛坯单层面积1800㎡单位面积190-1800㎡，主力350㎡目标客户资金实力雄厚投资者为主，本地私营企业为主细部材料运用LOW-E玻璃幕墙，中空有色玻璃、断热铝合金，实现低辐射，外墙保护层采用厚地砖或墨绿色花岗岩饰带，隔离层干铺浅毡，防水层采用三元乙丙防水卷材，设置VRV分体式空调系统。软硬件设置VIP首脑电梯、零等待电梯、精装修大堂、24小时水环热泵空调系统项目评价长达百米的现代风格板楼保证了所有单位南北通透、户户朝阳、所有单位采光面宽均大于进深。率先引入“国际3E标准”，加上智能办公理念，正成为温州时代广场新商圈内的金融商务地标建筑（三）新城区块1、主要写字楼（包括部分商住）典型项目：发展大厦、中通大厦、晚报大厦等。其中大部分为纯写字楼。区块写字楼特点：◆总体来看，新城的纯写字楼比例最大。◆单位面积：多样化，从40㎡至1000多㎡皆有，能满足各类客户的需求。◆销售价格：部分写字楼（如中通大厦、数码大厦、晚报大厦）只租不售。◆租赁价格：相对高档写字楼（如发展大厦、中通大厦），60-80元/㎡·月◆出租情况：良好，总体出租率在95%以上。◆入驻公司：以外贸、IT科技、广告、房产、家装、设计、保险、服装企业为主。◆主要问题：车位紧缺。项目名称发展大厦地理位置新城大道开发商温州大自然房开联系电话[phone]项目类型纯写字楼物业形态高层项目定位高档写字楼交通状况便捷，公交线路二十余条总建筑面积25000㎡单层面积1800㎡单位面积40-900㎡，主力为200㎡二手价格18000-20000元/㎡租金情况60-80元/㎡·月车位情况地下停车场及大厦外围配置车位，不足装修情况简装出租率100%入驻公司以外贸公司、银行、房地产公司为主，如中瑞财团，太平人寿、民生银行等。软硬件设置写字楼层高大约3.7米，装修之后的层高约为2.6米左右，层高偏低。中央空调系统为传统的冷水机系统。共3部三菱电梯，上下班时非常拥挤，停车位约60个。物业管理温州怡嘉物业管理公司发展大厦项目名称中通大厦地理位置温州新城大道311号开发商浙江中通置业投资有限公司项目类型纯写字楼物业形态高层（21层）项目定位商业核心旗帜，引领城市地标建筑风格融合欧洲古典建筑与现代简明快捷的建筑风格租金情况70-80元/㎡左右物业费5元/㎡·月单层面积1100平方米单位面积96-213平方米产权形式只租不售物业管理中通物业管理公司车位情况紧缺，地下双层及大厦外围配置车位装修情况简装出租率100%入驻公司以外贸、装饰企业居多面积配比建筑面积（㎡）间数（间）175.0514179.441496.0514179.4414213.3714细部材料运用大堂采用高档花岗岩铺饰，配以豪华吊顶及辉煌灯池，壁挂式液晶电视、智能触摸屏、自动摄像来访登记系统、大厦指示屏等先进配置；外墙采用干挂花岗岩及玻璃幕墙。软硬件设置豪华大堂、国际会议中心、国际商务俱乐部、商务餐厅、奥的斯进口电梯物业评价入住公司对物业比较满意中通大厦写字楼市场调研总论及思考�从写字楼市场形象来看，温州写字楼市场发展相对缓慢，办公物业两级分化，一方面是小型企业与初创型企业因成本因素需求低价小面积写字楼。另一方面当前温州大企业集团和实力型成长企业，处于快速扩张阶段，需求市中心优势地段高档写字楼大面积物业作为企业总部办公场所，以适应发展需要并彰显企业形象。�从写字楼硬件配置和软性服务来看，目前市场上各大写字楼的硬件配置普遍偏低，部分写字楼产品相对较高，但是其软性服务方面仍有所缺欠，如物业管理等。�从写字楼需求客户来看，除了小型服务型企业占据了写字楼需求客户绝大部分以外，当前中高档写字楼市场反映较热烈，多为实力派企业进驻，注重物业的品质与管理，租金承受能力较高。�从写字楼租售情况来看，温州小型生产企业多，特别是轻工企业比例较大，对写字楼的需求不大，由于资金实力等方面的限制，办公场所往往选择租金低廉的民宅，同时温州写字楼项目的升值空间小、回报率低，写字楼的价格涨幅无法与住宅相比，升值空间有限，投资者对写字楼的投资热情不如住宅。市场总结大量企业将总部集中于城市中心高端写字楼形成“总部基地”，温州“总部楼”经济已初露锋芒。思考本项目写字楼市场出路无论是从市场情况还是项目自身产品来看，本项目是温州顶级写字楼已成定论本项目商务总部领地的打造与项目自身要求是不谋而合的，虽然存在写字楼的价格与住宅价格“倒挂”的不合理的市场现状，却也正反映了温州甲级写字楼仍有上升空间