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Ⅲ期09年春节前营销推广方案全程营销策划： 君恒置业 2008年10月22日PART1.项目概况PART2:市场近况分析PART3:区域市场分析PART4:可比项目分析PART5:项目现状分析PART6:09年春节前销售目标PART7:目标客户群分析PART8:差异化营销策略PART9:价格调整定位分析PART10:形象拔高深入推广PART11:主动出击的行销模式 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业 PARTPARTPARTPART1111::::项目概况项目概况项目概况项目概况 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业 项目概况 项目总建筑面积18万平米、分一、二、三期共35栋约1200套左右。其中Ⅲ期总建筑面积8.6万平米，共15栋567套住宅，约100间门面，是东安首席大中央复合社区。住宅建筑面积：77240.12㎡商业建筑面积：8893.58㎡产品规划：三期被同心路分为南北两部分，北边靠一、二期有6栋多层建筑，南边有9栋。主力户型以三房两厅为主，主力面积以120㎡到150㎡多为主。地理位置：东安县龙溪河畔，北与体育坪相连，南与紫水河相望，西临商业中心。 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业 PARTPARTPARTPART2222::::市场近况分析市场近况分析市场近况分析市场近况分析 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业 严冬已至房地产进入了全面调整期受宏观调控、次贷金融风暴的影响，全国房地产遭遇严冬；全国房地产市场在去年的无节制放量，近期内形成了供过于求的严峻市场；年关将至，开发商回笼资金，竞相降价迎接严冬；中央近期内默认了地方政策救市；国家面对次货危机的影响，准备了全国性救市方案，只待出台时机；综上所述：房地产行业进入严冬，供过于求的严峻形势下，全国房地产进入全面调整期。 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业 1、全国房地产行业进入严冬，严冬时间将会持续比较长一段时间，过后仍将面临较长的调整期；2、中小型开发商将面临洗牌，强者则恒强；3、东安县城，属于三级以下城市相对一二级城市而言受大环境影响要小些，但是也因放量过大，市场消化能力有限这将是面临的一个严峻的问题；4、刚性需求仍有，主要是面对在外务工，节假日回乡人士，或当地经商及养殖户。5、预计严冬将持续到09年春节前，2009年上半年仍处调整期，下半年将呈曲线平缓上升趋势。君恒观点 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业PARTPARTPARTPART3333::::区域市场分析区域市场分析区域市场分析区域市场分析 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业综上所述： 从东安县市场上项目列表来看，东安县近8万人口的县城，项目放量如此之大，市场饱和度过高，产品严重同化，近期部分竞争项目处于停工或风闻开发商卷资逃跑，市场竞争相对减弱，但竞争项目价格都在1000以内，而本项目比市场价要高出200-300元/平米，面对这样的情况，不能直接降价的形式下，我们应怎么做呢？ 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业PARTPARTPARTPART4444::::可比项目分析可比项目分析可比项目分析可比项目分析 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业综上所述： 这两个楼盘在规模跟地段上跟本项目比较类似的，都因受市场供过于求、今年房地产宏观调控、市场低迷的影响，销售情况均不理想，其中加州阳光首府去年年底开始认筹今年六月开盘共仅售三十来套，现在基本停工，建材家居广场也是广告铺天盖地，销售情况也极其一般，这两楼盘与本项目都是期房，倒有一些规模小、价格低，但已建成现房的楼盘，分流了不少客户。 房地产行业处于严冬时期、行业调整期，在东安县房地产开发供过于求、下半年开发商资金急需回笼的情况下，价格、促销等激烈竟争的市场环境下，第一品质楼盘龙溪花园需怎样做？才能在保价前提下，创东安县今年下半年的销售奇迹呢？ 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业回顾分析项目现状，找出影响销售的因素！ 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业PART5:PART5:PART5:PART5:项目现状分析项目现状分析项目现状分析项目现状分析 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业项目现状：项目三期已售出45%左右，因前期销控未做好，使得项目除27\36栋外多数楼栋形成尾货的形象局面，尤其是市场普遍接受同心路北靠近一、二期的楼栋，这些基本只剩1、6、7楼的，而同心路南靠近铁路的楼栋除较好楼层外余房较多，房源不占优势，而销售价格居高，所以严重影响了销售；工程较零乱，进度慢；至今为止，每栋楼的工程进度为：21栋7层未封顶；21栋4层；23栋正在挖桩还未达到正负零；25A栋3层；25A栋正负零；26栋2层；28栋2层；29栋3层；30栋5层；31栋2层；32栋2层；33栋4层；35栋2层。而这些楼栋的最早承诺交房时间为：08年12月底，后一再调整至09年3月底，09年5月底到现在的09年6月底。交房时间的一再拖延，让项目的形象受到影响；品牌推广形象拔高不够，未能从对外推广形象方面体现出项目的高品质；售楼部太偏，指示系统欠缺；部分产品已作银行抵押，业主风险较大，从而影响了销售。 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业住宅优势：项目规模大，是东安县第一大盘；产品建筑品质形象高，位居东安县首位；开发商实力强，是东安县最具实力的开商；环境优美化，建筑密度低，密度系数为36.4%，绿化率高达35%；产品规划合理，全为南北朝向，板式结构；户型设计合理，南北双阳台、飘窗、明厅、明厨、明卧、明卫。配套设施完善，小区内有幼儿园、体育设施、商业步行街、休闲娱乐、管理用房、垃圾站等；毗邻周边体育休闲广场、龙泊湾商业中心、生智商业广场、农贸市场、学校等。一、二期成熟社区形象，高档社区的产品形象已在县城目标群中有了根基，拥有了良好的口碑宣传； 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业住宅劣势：铁路噪音对社区的影响；同心路将小区一分为二，小区氛围不足；户型设计不理想，户型偏大；居住配套不到位，没有车库、杂房；同心路两边住宅的大阳台是全封闭算全面积，产权是50年；进单元没有安装单元门；前期未做好销控，遗留下了的尾货形象问题，给后期销售带来了严重不良影响，而价格在逆市反而居高严重影响了销售。工程进度缓慢，甚至停工数月，交房期也一再延后，在市场造成极大的负面影响。 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业商铺优势：新世纪位居商业中心，属于黄金地段；成熟现铺，商业气氛已形成，即买即可收租；龙溪花园成熟社区，拥有数万高档消费群同心路的拉通将为商业带来流动消费群毗邻中心商业圈，可以共享部分消费群 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业商铺劣势：新世纪商业已开业多年，经营状况一般，比较杂乱，档次不高。所余商铺以二楼为主，剩下的一楼单位也多为较偏位置，销售多年仍未销完。并且产权已抵压给银行，不能按揭只能一次性付款，业主风险性比较大也严重影响了销售；龙溪花园同心路商铺周边商业氛围欠缺，离商业中心有一段距离；项目不是位于交通枢纽，流动人口较少；并且产权已抵压给银行，不能按揭只能一次性付款，业主风险性比较大也严重影响了销售； 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业近三个月销售现状：住宅到访客户：约1000户意向客户：约100户成交：40套近一个月来全市26个盘共成交36套，而本项目成交16套。商铺到访数：45户意向客户：20户成交：2套 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业综上所述： 在东安县房地产市场，本项目产品规划在市场中严重同化，本项目在地理位置、产品品质形象方面具有比较大的竞争优势，这是本项目的最大亮点。其品质在东安县是位居榜首，价格也位居榜首。而在目前市场环境下，本项目尾货形象、停工、商业产权已抵押现状严重影响到销售了，近三个月来虽采用了主动式高执行力的行销销售模式，但本项目前期推广形象定位不准，拔高不够，楼盘品质形象方面在客户群心中未达到理想高度，在销售情况不理想而又不能轻易降价的情况下，公司如果只采用单一的变相降价的价格促销策略，在目前市场情况下难达到预期销售目标。 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业PARTPARTPARTPART6666::::09090909年春节前销售目标年春节前销售目标年春节前销售目标年春节前销售目标 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业住宅800万商铺同心路首期推出的25B、26栋商铺共39个，总价值约四百万，销售达95% 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业怎样改变当前紧迫局面达到09年春节前销售目标创造销售奇迹呢？换位思考、分析目标客户群；差异化的营销策略；暗向价格调整；形象拔高深入推广；主动出击的行销模式； 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业PARTPARTPARTPART6666::::目标客户群分析目标客户群分析目标客户群分析目标客户群分析 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业1111、核心客群东安县城及周边乡镇在外务工，需回家乡置业的人士2222、重要客群东安县城及周边乡镇做生意或养殖户3333、拓展客群A,县城及周边乡镇公务员；B,想换新房子并希望住上有物业管理的县城居民；4444、机会客群县市投资客、为物业升值而投资置业的生意人主力消费群住宅目标客户群 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业城市城市城市城市乡镇乡镇乡镇乡镇中坚力量中坚力量中坚力量中坚力量他们正在奋力向上、力争上游，他们对生活品质有更高的追求；他们收入中等，但却一直在城乡上升阶段；他们是 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业大城豪宅是人人向往！回归家乡小城，我们就可以没有了生活的追求吗？什么样的房子在小县城也不亚于大城生活呢？第一是在小县城商业中心附近，因为交通没有大城方便，只有这样才生活方便，第二是此楼盘是县城最具实力的开发商开发的楼盘，因为实力不强，在楼市低迷期易出烂尾楼，只有选择开发商实力强的才有保障，第三是要选大社区因为大社区物业配套才齐全，只有选择大社区有物业管理才会有升值前景保障，否则不如自建民房了，第四是要选高品质楼盘，高品质楼盘从建到配套，无一不得不细细考虑社区配套，社区绿化率，建筑外型等…… 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业在这里我也可以侈奢一回了，拥有温馨华丽的家能穿上幸福的婚纱不再羡慕别人的生活了，拥有自己的一片天空，陪伴着爱人在阳光下，长椅上看报享受阳光的抚爱！…… 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业在这里我也可以秀一回了，看看沙发上的我，找找镜子里的感觉，生活也是如此自在侈华，大城生活也不过如此而矣，…… 给我一个支点，我们帮您把市场撬起！ 全程营销策划〉〉 君恒置业1、在大城市务工，看过大城高档社区楼