漳浦县金浦新城营销推广方案

绝对保密2012年12月12日漳浦县金浦新城营销推广方案目录一、项目本体分析二、战略定位及概念提炼三、营销策略及推广实务PART1项目本体分析项目区位分析项目地块分析项目技术指标分析项目建筑规划分析项目户型分析项目竞争分析项目SWOT分析项目区位分析福建省漳浦县地处闽南金三角的南部，东临台湾海峡，南望东山、汕头，北接漳州、厦门。是漳州市人口大县、福建省农业强县和全国最早的对外开放县之一，又是著名侨乡和同胞祖籍地之一，全县旅居海外侨胞和港澳同胞近7万人，归侨、侨眷2万多人，台属2.6万人，区域购买力强。漳浦县优良的投资环境吸引了开发商入驻，2012年8月份，漳州发展集团和厦门国贸集团正式入驻，属于漳州市房地产开发热点区域。漳浦新城项目位于漳浦县旧镇开发区，虽属乡镇商品房开发项目，但项目具备良好的交通优势，距沈海高速仅1公里路程。本案（金浦新城）位于漳浦县旧镇开发区，虽属于乡镇商品房开发项目，但具备良好的交通优势，距沈海高速仅1公里路程。漳浦县城距县城8公里旧镇距高速1公里金浦新城项目地块分析-四至金浦新城项目位于漳浦县旧镇开发区，北至工厂（隆宝工业有限公司），南至旧镇工业园办事处，东至561省道，西至居民用地。目前，项目处于桩基阶段，整体工程进度缓慢。北西东南561省道民宅导旗空地民宅工厂工厂小土包民宅旧镇工业园项目地块分析-配套项目位于漳浦县旧镇开发区，可直接享受旧镇生活配套资源，周边医院、银行、学校、超市等生活资源丰富。但因项目与旧镇有1公里距离，有被隔断感，将影响客户对项目的认同感。金浦新城漳浦第三中学八一希望小学旧镇人民政府旧镇中心卫生院锦客隆超市中国人民银行居民自建房居民自建房项目地块分析-属性1、项目地块位于旧镇工业园区，为漳浦县规划发展方向，前景可期。2、项目地块四周民房散落，尚未有成型社区；周边工业园区亦尚未成熟。3、地块方正，有利于项目建筑规划排布。4、地块毗邻县城主干道，利于项目形象宣传及价值的挖掘。项目技术指标分析1、本项目总用地面积23219㎡；2、本项目总建筑面积70538㎡，住宅面积为44035㎡，合计240套，规模适中，与乡镇人口住宅需求基本契合；3、本项目商业面积13564㎡，基于与该项目目前所处地段现状，商业体量略显偏大；4、项目容积率2.5,建筑密度34%；5、本项目规划车位281个，其中地上36个，地下245个，与目前乡镇车位需求相比，偏多。项目建筑规划分析1、项目规划4栋小高层（16F)，为目前旧镇在建第一个带小高层社区。2、项目充分挖掘商业价值，规划沿街店铺及商场，商业面积略显偏多，有赖于规划路建设及新旧镇规划建设的成型。3、项目规划4栋小高层，南北布局，视野及采光均好，布局合理。4、项目规划单身公寓10734㎡，该部分在销售及招商方面需投入较大。5、项目内部规划5F花园洋房及双拼别墅，均匀分布，排布合理。项目户型分析小高层住宅优点：户型方正，动静分离，采光通风均好，产品比例合理，两梯两户，居住品质高，空间浪费少利用率高；不足：客卫普遍偏小，D1、C2户型次卧偏小，C1、B1公摊偏大，项目户型分析花园洋房优点：布局合理，动静分离，户型方正，空间利用率高；不足：厨房面积不大，赠送花园面积未明确。项目户型分析双拼别墅优点：空间布局合理，客厅大气，户型方正，使用率高；不足：厨房不够大气，其他无。项目竞争分析-漳浦房地市场分析数据来源：漳州市房管局11.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.612.712.812.912.1O12.11供应量513160645401E+04733292900450031597358181343060724831E+03654808438801130028599020973成交量6679701314767111468767130481183549161089624380178451046514466792295721259212497126042801423477140242196427320成交价格359934183730306831794183408141003977468944424108426342384300459045694579455444604352475643573599341837303068317941834081410039774689444241084263423843004590456945794554446043524756435720004000600080001000012000020000400006000080000100000120000140000160000单位：元/㎡单位：㎡2011-2012年11月漳浦县价格走势漳浦县为漳州房地产开发热点区域，2012年1月-11月漳浦县商品住宅累计供应量36.95万㎡，成交量18.45万㎡，成交均价为4477元/㎡，（早期房源备案滞后，导致均价偏低。）市场供过于求现象明显，但市场成交情况明显胜于2011年。成交日期宗地区域地址土地用途土地面积容积率建筑面积成交总价出让方式竞得人2012-1-62011SG23漳浦县漳浦县麦市街东段拆迁安置房北侧其他普通商品住房用地4392.001.98125.202800.00挂牌周建申2012-2-162011SG37漳浦县中华路西段南侧其他普通商品住房用地8563.003.025690.111060.00挂牌福建港城房地产开发有限公司2012-4-162012SG08漳浦县漳浦县西湖新村住宅用地297.003.3980.1039.00挂牌蔡顺和2012-5-92011SG36漳浦县漳浦县金霞东路南侧中低价位、中小套型普通商品住房用地30459.00//1370.0000挂牌漳州一帆重工有限公司2012-5-252012SG24漳浦县漳浦县金浦大道西侧其他普通商品住房用地65519.00//33230.00挂牌福建贝顺投资有限公司2012-6-192012SG09漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地6643.502.013353.44195.00挂牌漳州东南花都体育休闲有限公司2012-6-192012SG10漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地30220.502.060441.00890.00挂牌漳州东南花都体育休闲有限公司2012-6-192012SG11漳浦县官浔镇溪坂其他普通商品住房用地4794.502.09589.00140.00挂牌漳州东南花都体育休闲有限公司2012-6-192012SG12漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地4016.702.18435.07120.00挂牌漳州东南花都体育休闲有限公司2012-6-192012SG13漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地66583.702.3153142.511870.00挂牌漳州东南花都体育休闲有限公司2012-6-292011SG26漳浦县漳浦县绥安镇龙泉路西段其他普通商品住房用地5321.00//1200.00挂牌漳浦县金诺房地产开发有限公司2012-6-292012SG25漳浦县县城东区国税北侧其他普通商品住房用地9388.00//820.00挂牌漳浦金仕顿大酒店有限责任公司2012-8-302011SG11漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地13902.002.129194.201250.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG13漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地67642.002.1142048.206090.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG14漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地55492.002.1116533.205000.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG15漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地37419.002.178579.903370.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司数据来源：官网从2012年漳浦县土地出让情况来看，漳浦县加大了住宅用地的出让，截至2012年11月，累计出让住宅用地34幅，土地面积115.03万㎡，远远超过2011年土地成交量，金浦新城所处的漳浦县土地价值被受看好。项目竞争分析-2012年土地出让分析成交日期宗地区域地址土地用途土地面积容积率建筑面积成交总价出让方式竞得人2012-8-302011SG16漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地59447.002.1124838.705350.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG31漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地48375.002.1101587.504350.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG32漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地65757.002.1138089.705920.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-8-302011SG33漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地58233.002.1122289.305250.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG11漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地13902.002.129194.201250.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG13漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地67642.002.1142048.206090.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG14漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地55492.002.1116533.205000.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG15漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地37419.002.178579.903370.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG16漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地59447.002.1124838.705350.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG31漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地48375.002.1101587.504350.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG32漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地65757.002.1138089.705920.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-32011SG33漳浦县漳浦县官浔镇溪坂村其他普通商品住房用地58233.002.1122289.305250.00挂牌福建漳州发展股份有限公司、厦门国贸集团股份有限公司2012-9-282012SG35号漳浦县佛昙镇园东村其他普通商品住房用地1081.002.52702.50320.00挂牌王建祥2012-9-282012SG36漳浦县深土镇山边村其他普通商品住房用地641.002.51602.50260.00挂牌漳浦县农村信用合作联社2012-9-282012SG42漳浦县龙湖路东段其他普通商品住房用地4808.002.612500.804200.00挂牌洪子云2012-10-122012G001漳浦县杜浔镇后姚村中低价位、中小套型普通商品住51194.672.1106996.863840.00挂牌漳州福晟钱隆房地产开发有限公司2012-10-252012SG