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一、宏观环境分析二、市场分析三、项目分析四、产品规划建议五、推广策略六、客源定位七、营销策略八、业务执行南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里；大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市1、城市结构2、经济发展与地位0200400600800100012001400199719981999200020012002200320040.0%5.0%10.0%15.0%20.0%国内生产总值（亿元）国内生产总值增长速度（%）近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破15%；南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角”，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京；按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心；相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。•南通在长三角的优势区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高；产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；•南通在长三角的劣势城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；15.1%7.1%7.1%12.3%22.2%2%4.5%5.0%5.1%5.6%3.2%2.7%7.9%南京市无锡市徐州市常州市苏州市南通市连云港市淮安市盐城市扬州市镇江市泰州市宿迁市3、人口结构与消费水平截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.38万人，占全市人口的10.9%；全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%；南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。1996年2004年南通市城乡人口结构变化010020030040050060070019971998199920002001200220032004全社会固定资产投资(亿元)社会消费品零售总额（亿元）0500010000150002000019971998199920002001200220032004人均GDP城市居民可支配收入农业人口68.9%非农业人口31.1%非农业人口27.0%农业人口73.0%4、产业结构与规划南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高；按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构；南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。沿河产业带以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主沿江产业带，以港口、物流仓储、船舶修造业为主港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流南通经济技术开发区崇川、港闸省级开发区道口经济板块工业集中区0%20%40%60%80%100%199720022004第一产业第二产业第三产业5、交通布局与规划公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速；铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥港口：南通港,与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。苏通大桥6、大桥建设对经济与产业的长远影响苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈，促使南通充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势，将有助于南通产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展；从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位。江阴长江大桥建成后靖江与江阴的经济联动与产业融合的表现打通江阴、靖江两市行政区划阻隔，两市共同缔造江阴经济开发区靖江园区，与省级靖江经济开发区等开发区的建设促使靖江市产业布局结构的演进；通过开发江北岸线资源，江阴将拆船业、造船业、散货码头等产业转移到长江北岸，大量加工制造业进驻靖江园区，而靖江劳动力资源也充分为江阴所用；靖江市产业结构得到升级，现代船舶制造、石化、电力能源、生物医药、粮油深精加工等成为吸纳外资、打造沿江先进制造业基地的项目首选。大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速发展的动力7、房地产环境南通市民住房购买能力大幅提高2006年，国家出台了一系列房地产宏观调控政策，房地产业正依照“健康、稳步”的基调发展。近几年，南通GDP的增长率列长三角地区前列，经济总量持续高速增长，城镇居民人均可支配收入逐年增加，市民的住房购买能力大大提高。住房二级市场日趋活跃5年中，市区房地产开发住宅建设完成投资总额达到100.15亿元，商品房竣工总量达到506.46万平方米。房地产市场发育健全，住房二级市场日趋活跃。房价稳中略升房价是房地产市场的核心，按国际上普遍认为的标准，房地产业占GDP的8%以上属于过热，而南通的房地产业比重仅占南通国民生产总值的5%，刚刚达到国民经济支柱行业的标准，不存在过热的说法。通过宏观调控，有效地控制了房价的涨幅，房价趋于稳定，随着经济的繁荣，在稳定房价的基础上，将持续小幅上升。消费结构悄然变化随着南通经济发展和房地产市场的发展，南通的房地产消费结构发生了明显的变化，房地产消费由原先的“居住型”向“享受型”转变，原先的一次性购房，一步到位的观念发生了变化，二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大；从供需关系角度看纯投资性购房者比重大幅下降，用于实际居住的首次购房者与改善居住条件的二次购房者占据了绝大部分。万浩观点：良好的宏观环境面，为南通房地产的发展提供了优质的土壤；房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外，南通楼市仍处于上升周期内；随着南通经济发展，房地产消费将由原先的“居住型”向“享受型”转变，产品的准确定位及品质优劣将直接主导产品在市场上的去化速度。05010015020025019971998199920002001200220032004竣工住宅面积住宅销售面积住宅空置面积-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%19971998199920002001200220032004竣工住宅面积增长率住宅销售面积增长率住宅空置面积增长率1.1、宏观住宅市场分析——供求状况近年来，政府一方面通过扩建对外发展的城市脉络扩大了外来人口对本市住房的需求，另一方面保持每年100亿元左右的投资规模建设中心城区也使城市的生活环境质量得到了空前的提升，从而带动了住房需求的增长；南通的房地产市场自2000年以来基本上保持竣工面积与销售面积相持平，除2003年销售面积超过竣工面积以外,近年住宅竣工面积略大于销售面积，市场呈现平稳发展的态势；最近两年，住宅空置率基本维持在一个较低的水平上，2003年住宅销售面积超过竣工面积使得住宅空置量得到了明显的消化，而2004年住宅竣工、销售以及空置面积都显著增长，住宅空置比率依旧在较低水平。数据来源：南通统计年鉴1.2、宏观住宅市场分析——价格水平近年来，南通市商品住宅销售价格整体上成平稳上升趋势，其中，在2002年，商品住宅销售价格涨幅略有下降，但由于2003年竣工住宅面积较上一年度大幅缩减，03年开始商品住宅售价涨幅增快，至04年，住宅销售均价上涨11.5%；相对于周边苏州、无锡的人均GDP,南通市人均GDP与其存在着较大差距，而相对于这样的经济水平，南通的房价明显偏高，这主要是由于南通良好的经济发展预期以及苏通大桥等项目建设带来的房地产利好消息使得南通房价在最近两年上涨加快。数据来源：南通统计年鉴，江苏省统计年鉴9.6%14.3%5.4%8.9%11.5%0500100015002000200020012002200320040%2%4%6%8%10%12%14%16%全市商品住宅销售均价全市商品住宅销售均价增长率01000020000300004000050000600007000080000苏州无锡南通泰州05001000150020002500300035004000人均gdp（元）住宅平均销售价格1.3、宏观住宅市场分析——政府土地供应2003年以后，土地供应开始放量，新开工面积大幅增加，03年市场供应不足的矛盾开始缓解；从政府规划来看，规划市区居住用地2001年为90公顷，2002年为60-70公顷，2003年与2004年均为120公顷，2005年为150公顷，至2005年底，南通市区共有居住用地2,522公顷，远期规划中2020年市区居住用地将达到3,289公顷。从增加量上看，2005-2020年均居住用地增加量不到30公顷，相对于2002年以来的土地供应量大有减少。因而对后期房地产市场的放量有很大限制作用；0100200300400500200120022003200420052005-2020土地供应放量土地供应持续增加年均供应大有减少0100200300400500200120022003200420052005-2020土地供应放量土地供应持续增加年均供应大有减少2.1、住宅供应分析楼盘规模不同板块楼盘平均总建筑面积不同板块楼盘建筑规模分布在所有区域中，新城区楼盘的平均总建筑面积最高，其次是东区，中心区楼盘的平均总建筑面积最低，这主要是由于近年来中心区楼盘越来越表现出稀缺性，整体住宅供应主要是向东及向南的发展趋势；市区内建筑面积在25万以上的楼盘主要分布在新城