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培训资料目录：（一）房地产专业术语…………………………第2页~第2页（二）房地产建筑知识…………………………第3页~第4页（三）房地产法律法规…………………………第5页~第6页（四）银行按揭知识……………………………第7页~第8页（五）物业管理知识……………………………第9页~第9页（六）房屋产权相关知识………………………第10页~第10页季候风·销售部培训资料第2页共10页（一）房地产专业术语【房地产业】跟房屋、土地相关的行业。【房地产一级市场】土地使用权出让的市场，由国家垄断。【房地产二级市场】商品房首次进行交易、土地二次转让而形成的市场。【房地产三级市场】即二手房市场。【生地】是指可能为房地产开发所用，但尚未开发的农地和荒地。【毛地】主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。【熟地】已实现“三通一平”（通路、通水、通电、土地平整），具备施工建设条件的土地。【商品房】由房开公司开发出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房主要有三类，即住宅、商铺、写字楼。【期房】是指房开公司取得预售许可证后到取得商品房验收合格证为止期间的商品房。【现房】是指已完工经过验收合格的房地产项目。【商业用房】一般是指商铺和写字楼。【空置房】竣工后验收后一年以上尚未出售的商品房住宅。【尾房】一般情况下，当商品住宅的销售到70%或80%以后，所销售的房产称为尾房。【外销房】由房开公司建设的，取得了外销商品房销售许可证的房屋、可以出售给国内及国外的企业及个人。【经济适用房】用地一般为行政划拨，各种收费政府减半征收，开发利润一般为3%。【房改房】职工按房改政策购买的公房，还包括安居房（解困房）。【“五证”】购买期房时房开商应出示五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。【“两书”】交付新建商品住宅时，开发商必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。【一表】骏工验收合格表【契税】房屋所有权发生变更时（包括转让、赠与、交换、承受），就按房价的比例向新业主征收的一种专门税种，南昌税率为2%和4%两种。【住房公积金】国家机关、国有企业还包括私营企业的在职职工及其所在单位，各按职工工资收入总额一定比例（南昌为各缴纳8%）缴存的一种长期住房储金，归职工个人所有，作为职工住房基金。【维修基金】是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金，专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造。【共用部位】是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。【共用设施设备】是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、水箱、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。季候风·销售部培训资料第3页共10页（二）建筑知识1、【建筑分类】按使用性质的不同，主要分为工业建筑和民业建筑。2、【工业建筑】供工业生产使用的各种厂房。3、【民用建筑】供人们居住、工作、学习及一切社会生活方面使用的房屋。4、【地基】地基分为天然地基和人工地基。5、【基础】建筑埋在地面下的部分，它的作用是承受楼上的所有荷载，并把这些荷载传给地基。材料一般为混凝土、钢筋凝土或质量好的砖石材。6、【墙】按位置不同分外墙、内墙；按承受的载荷又分为承重墙与非承重墙。7、【屋顶】有平屋顶、坡屋顶之分，还有各种曲面形屋顶；一般分为防水层、保温隔热层、屋面板三层；屋顶的底面叫顶棚。8、【楼板的施工方式】楼板为钢筋混凝土，有现浇（现浇楼板就是在施工现场用混凝土浇筑成整体楼板的工艺现场浇制）、预制（预制楼板则是在工厂预制，在施工现场组装）两种施工方式。现浇楼板由于是整体浇筑，所以抗震性能优于预制楼板，现施工使用较多。9、【砖混结构】即用砖砌的墙作为主要承重，和框架结构相比一般所有墙体均不能移动或镂空，在房屋装修时不如框架结构的房子好用，但建筑成本相对低（南昌一般为三四百元平方米）。10、【框架结构】承重主要部位是钢筋混凝土的柱子和梁，隔墙（或叫填充墙）常用轻质隔墙板和粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料砌成，所以隔墙可随意拆掉而不会影响房屋质量。11、【异形柱】是指柱的截面高度与宽度的比值在2-4，相对于正方形与矩形柱面而言是异形的柱子，其柱间填充墙与柱体同厚，室内不出现柱楞便于使用。12、【剪力墙】即钢筋混凝土修筑的墙体，一般用于高层建筑。13、【剪力墙结构】是利用建筑的内墙或外墙做成剪力墙以承重，抗震性好。剪力墙的间距一般为3-8米，使建筑平面布置和使用要求受到一定限制，对较大空间的建筑通常难满足其要求。14、【短肢剪力墙】指墙的长度为厚度的5-8倍剪力墙结构，常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、“一”字型。15、【低层住宅】指一层至三层的住宅。16、【多层住宅】指四层至六层的住宅。无电梯住宅不应超过6层。17、【小高层住宅】又叫中高层住宅，一般多为7~10层的住宅楼。18、【高层住宅】指十层以上的住宅。19、【超高层住宅】指三十层以上的住宅。20、【别墅】一般分为独立别墅、叠加（别墅共四层、一梯一户、共两套）、双拼（别墅共两层、一梯两户、共两套）、联体别墅（建筑共两层、由三套以上的别墅相连）四种。21、【混凝土】由水泥（起胶凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土缩写为“砼”。22、【户型】住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少进行划分的简化名称。23、【朝向】房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。季候风·销售部培训资料第4页共10页24、【开间】是指房间的面宽尺寸。一般客厅开间4.5m时才是沙发和电视机之间摆放的合理距离。25、【进深】是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。26、【层高】上下两层楼楼面之间的垂直距离。27、【净高】住宅地面与天花板之间的垂直距离。28、【错层】是指一套房子内部空间不处于同一平面，一般相关两到三个台阶。29、【复式住宅】上下两层在同一空间内。30、【跃层住宅】两层或两层以上为一套的住宅。31、【建筑密度】项目内各建筑的占地总面积与项目总占地面积的比率，用%表示。基底总面积/项目总用地面积。32、【绿化率】绿化占地面积（屋顶绿化不计入内）与项目总占地面积之比，用%表示。33、【容积率】项目总的建筑面积与项目占地面积之比。项目总建筑面积/项目总占地面积。34、【建筑面积】两部分组成——套内建筑面积+分摊的功用建筑面积。35、【套内建筑面积】三部分组成——套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。36、【公摊的功用建筑面积】四部分组成——外墙的一半+套内公用建筑空间之间的分隔墙+公共部位（公用门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、地下室）+为整栋单元服务的公用房、管理用房建筑面积。37、【公摊系数】公用面积与总的套内建筑面积之比。【公摊率】公用面积与建筑面积之比38、【公摊面积的计算公式】公摊面积=公摊系数×套内建筑面积。39、【套内使用面积】房内实际使用面积，不包括墙体柱的水平投影面积，又称为地毯面积。40、【房产面积】精确到0.01，以平方米为单位。41、【住宅按平面布局分类】分为点式（或塔式）住宅、条式（或板式）住宅。42、【点式住宅】住宅楼之间独立不相连接的住宅，像一块竖立的板子。43、【板式住宅】从平面看长度明显大于宽度，常为一梯两户南北通透，有走廊式（各住户靠长走廊连在一起）和单元拼接式（若干各单元连在一起）两种。44、【塔楼】由若干户（一般由1梯4户至12户组成）共同围绕一组公共竖向交通形式的楼房，建筑物平面的长度和宽度大致相同。45、【行列式布局】住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。南昌住宅多为此布局，以避免西晒。46、【围合式布局】就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场，类似于北京传统的四合院布局。围合式布局又分为全围合（四面围合）和半围合（三面围合）两种形式。47、【标准层】是指平面布置相同的住宅楼层。48、【楼间距】指两栋住宅之间的水平距离。49、【日照间距】是指楼间距与楼高之比。南昌新城区多层住宅日照间距比例不得小于1∶1，旧城区多层住宅日照间距比例不得小于1∶0.7。50、【建筑小品】既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。季候风·销售部培训资料第5页共10页（三）房地产法律法规1、【土地分类】（根据用途分类）农用地——直接用于农业生产的土地。建设用地——用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地——农用地、建设用地以外的土地，如沙漠、沼泽等。2、【土地所有权】第一类——农民集体所有土地：农民的宅基地、自留地、自留山等。第二类——国有土地，土地所有权不能买卖或出让，只有土地使用权才能转让。3、【土地使用权的划拨】土地使用权取得有两种方式：行政划拨和出让。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能出让其使用权。4、【土地使用权的划拨】政府将土地使用权无偿划给相关部门使用；多无使用年限的限制。下列建设用地可以划拨：国家机关、军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等等。5、【土地使用权的出让】指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用人由其支付出让金的行为。出让有拍卖、招标、挂牌或双方进行协议四种方式。使用年限届满要继续使用土地的，使用人应当至迟于届满前1年申请续期，并重新签订合同，支付土地使用权出让金。6、【土地使用权的协议、招标、拍卖、挂牌交易】协议——又叫定向协议，房开公司向土地局提出申请，经批准后，房开公司与土地局协商地价、使用年限、使用条件等内容后，双方签订土地使用权出让合同。招标——土地局向多个符合条件的房开公司发出投标邀请，房开公司以书面招标形式竞标，土地局招标小组择优而取。拍卖——在规定的时间、地点由代表政府的主持人拍卖土地使用权，拍卖主持人一旦叫出底价，由诸多公司轮番加价，报价最高者得。挂牌交易——在一定期限内（不少于一个月）将该宗土地的交易条件写在牌上，挂于土地局，由房开公司填写报价单申请交易的行为。7、【土地使用权出让合同分类】合同分三种《划拨土地使用权补办出让合同》《宗地出让合同》——房地产开发项目使用《成片开发土地出让合同》——开发以上工业项目为主的工业园区使用季候风·销售部培训资料第6页共10页8、【《使用权出让合同》——（宗地出让合同）内容】土地使用权出让年限自领取该宗地的《土地使用证》之日起算；出让年限届满，政府有权无偿收回土地使用权，地上建筑物、附着物所有权政府无偿取得；土地使用权可以抵押，但该抵押贷款必须用于该宗地的开发建设；房开公司同意按合同附件《土地使用条件》使用土地；《土地使用条件》对主体建筑物的性质、容积率、建筑密度、筑限高、绿化率等作出规定；并规定房开公司同意在出让宗地范围内一并建筑某些公益工程，同意免费提供使用；同意政府的某些工程可以在其宗地范围内的规划位置建造或通过而无需作任何补偿。9、【各类用途的土地使用权出让最高年限】居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。10、【闲置土地】闲置土地——使用者取得土地使用权后，未经批准超过规定期限未动工开发建设的用地。以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。11、【商品房预售应具备条件】已取得预售许可证；按提供预售