绵阳海赋外滩住宅营销方案

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。中国水电建设地产中国水电建设地产中国水电建设地产中国水电建设地产....绵阳海赋外滩项目提案绵阳海赋外滩项目提案绵阳海赋外滩项目提案绵阳海赋外滩项目提案四川中原营运三部SiChuan.06.2011汇报说明[本次提案主要针对贵公司涪城区的海赋外滩项目住宅及车位全程营销策划方[本次提案主要针对贵公司涪城区的海赋外滩项目住宅及车位全程营销策划方案，通过对当前政策、绵阳房地产市场、绵阳市整体规划方向以及区域市场的深入分析，结合项目本身的价值点，制定出的差异化定位，从而实现项目价值的最大化。123市场环境分析项目所在区域市场分析报告结构区域重点竞品分析Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,201034项目推广策略5项目价格策略区域重点竞品分析项目营销推广计划6市场环境分析Part1政策调控房价过高上涨过快城市“新国十条”提高首付抑制投机“9.29政策”“新国八条”政策调控房价过高上涨过快城市信贷收紧政策加力杜绝投机政策调控明确省会与各计划单列市信贷收紧抑制需求以时间换空间2010年4月2010年9月2011年2月政策分析政策分析政策分析政策分析房地产调控政策对绵阳楼市的影响，最大的方面在于“限贷”，对于外地客户拒贷（无社保），本地户口第三套房限贷。(包括此次6月20日准备金率再次上调)信贷收紧首套：首付3成二套：首付不低5成，利率1.1倍三套：停贷异地：停贷税收力度加快推进房产税营业税差额征收信贷收紧首套：首付3成二套：首付不低5成，利率1.1倍三套：首付与利率大幅提高异地：上涨城市过快停贷税收力度研究房产税做好准备营业税差额征收信贷收紧首套：首付3成二套：首付不低于6成，利率1.1倍三套：停贷异地：停贷税收力度为全面推广房产税做好法律基础营业税差额征收2010年4月“新国十条”，2010年9月“9.29”政策，2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，同时迎来了史上最严厉的调控政策，“限贷”已毫无疑问地成为了压在绵阳楼市肩上的大山。新国八条金融信贷政策控制房价过快增长、加大保障房建设力度，提高房屋交易税、提高二次购房首付及贷款利率2011年内五次上调存款准备金率大量资金被冻结，国家“银根紧缩”；目前兴业银行与邮政储蓄已经暂定房贷。行业相关政策分析行业相关政策分析行业相关政策分析行业相关政策分析发布时间发布时间发布时间发布时间政策名称政策名称政策名称政策名称主要内容主要内容主要内容主要内容房屋交易税增加、存款准备金的5级跳以及央行的持续加息，使开发商的资金压力加大的同时，购房者的购房成本也持续增大，使整个市场的成交速度减缓。发布时间发布时间发布时间发布时间政策名称政策名称政策名称政策名称主要内容主要内容主要内容主要内容2011.12011.12011.12011.1新国八条控制房价过快增长，加大保障房建设力度，未满5年房屋转让交易征收全额税，二次购房首付提至60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍。完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市出台限购令。2011.1.202011.1.202011.1.202011.1.20央行11年首次上调存款准备金率0.5%，高达19%2011201120112011年以来首次上调存款类金融机构人民币存款准备金率年以来首次上调存款类金融机构人民币存款准备金率年以来首次上调存款类金融机构人民币存款准备金率年以来首次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点，，，，达到达到达到达到19%19%19%19%的记录的记录的记录的记录。。。。2011.2.242011.2.242011.2.242011.2.2411年第二次上调0.5%2011201120112011年以来第二次上调存款类金融机构人民币存款准备金率年以来第二次上调存款类金融机构人民币存款准备金率年以来第二次上调存款类金融机构人民币存款准备金率年以来第二次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点，，，，达到达到达到达到19.5%19.5%19.5%19.5%的记录的记录的记录的记录发布时间发布时间发布时间发布时间政策名称政策名称政策名称政策名称主要内容主要内容主要内容主要内容2011.3.252011.3.252011.3.252011.3.2511年第三次上调存款准备金率0.5%2011以来第三次上调存款类金融机构人民不存款准备金率0.5个百分点，创20%的高记录2011.4.212011.4.212011.4.212011.4.2111年第四次上调存款准备金率0.5%2011年以来第四次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到20.5%的记录。2011.5.182011.5.182011.5.182011.5.1811年第五次上调存款准备金率0.5%2011年以来第五次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，创造21%的新高记录。2011.6.202011.6.202011.6.202011.6.2011年第六次上调准备金率0.5%2011201120112011以来第六次上调存款类金融机构人民币存款准备率以来第六次上调存款类金融机构人民币存款准备率以来第六次上调存款类金融机构人民币存款准备率以来第六次上调存款类金融机构人民币存款准备率0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点，，，，创造创造创造创造21.5%21.5%21.5%21.5%记录记录记录记录，，，，央行每月一次的加息央行每月一次的加息央行每月一次的加息央行每月一次的加息调整调整调整调整，，，，调控力度空前绝后调控力度空前绝后调控力度空前绝后调控力度空前绝后。。。。“新国八条”新政、银行“银根紧缩”以及主城区“价格监管条例”的多重调控，表明了目前国家抑制房价上涨的决心表明了目前国家抑制房价上涨的决心表明了目前国家抑制房价上涨的决心表明了目前国家抑制房价上涨的决心；；；；1结论结论结论结论：：：：外地客户无购房资格和宏观调控力度持续加重促使整体市场成交速度减缓整体市场成交速度减缓整体市场成交速度减缓整体市场成交速度减缓，，，，市市市市场观望情绪加重场观望情绪加重场观望情绪加重场观望情绪加重。。。。3金融方面的频繁上调，达到历史最高，银行的双向压制让开发商资金链开发商资金链开发商资金链开发商资金链、、、、购房购房购房购房者信贷都受到了严重创伤者信贷都受到了严重创伤者信贷都受到了严重创伤者信贷都受到了严重创伤，，，，加重了购房者的购房成本加重了购房者的购房成本加重了购房者的购房成本加重了购房者的购房成本；；；；2绵阳总体房地产市场PartC.2绵阳分为四大板块，分别为园艺区板块、经开区板块、高新区板块及涪城区板块；区域定位区域定位区域定位区域定位：：：：绵阳新兴的居住区域区域定位区域定位区域定位区域定位：：：：绵阳市中心区域，区域内交通、配套完善，主要以商业、政府办公等为主；绵阳房地产市场总体格局绵阳房地产市场总体格局绵阳房地产市场总体格局绵阳房地产市场总体格局园艺区园艺区园艺区园艺区涪城涪城涪城涪城区区区区高新区高新区高新区高新区区域定位区域定位区域定位区域定位：：：：未来未来未来未来绵阳市政府重点发展区域，城南新中心-三江会客厅。区域定位区域定位区域定位区域定位：：：：绵阳高新区内的传统工业园区；；；；近4年来，绵阳市房地产市场的供应量持续增大，2011年1-4月份绵阳市的整体供应量为110万平米，同比2010年1-4月份的供应量，基本持平。供应量供应量供应量供应量
2011年除2月份（春节期间）供应量较少外，其余3各月的供应量基本持平，保持在30万㎡以上；
2010年全年的供应量为416万㎡，环比2009
2010年全年的供应量为416万㎡，环比2009年供应量增加了156万㎡，增长率为60%。五月份数据暂未公布五月份数据暂未公布五月份数据暂未公布五月份数据暂未公布2010年1月至今，绵阳市整体成交趋势呈小幅波动，但每月成交量均基本保持在20万平米以上，整体销售势头较好，说明绵阳的购房需求旺盛。成交量成交量成交量成交量
绵阳市2011年1-4月份的整体成交量为117.5万㎡，同比2010年1-4月份的成交量117.5万㎡，同比2010年1-4月份的成交量113万㎡，基本持平；
2011年1-4月份，整体销售态势较好，受新政影响较小，除3月份的成交量相对较少外，其余其余其余其余3333个月的成交量基本保持在个月的成交量基本保持在个月的成交量基本保持在个月的成交量基本保持在30303030万万万万㎡㎡㎡㎡////月的成交高位月的成交高位月的成交高位月的成交高位。。。。
2010201020102010年年年年，，，，绵阳市整体成交绵阳市整体成交绵阳市整体成交绵阳市整体成交301301301301万万万万㎡，㎡，㎡，㎡，销售销售销售销售势头强劲势头强劲势头强劲势头强劲，，，，相比相比相比相比2009200920092009年年年年，，，，成交量增加了成交量增加了成交量增加了成交量增加了147147147147万万万万㎡，㎡，㎡，㎡，增长量为增长量为增长量为增长量为95%95%95%95%。。。。2010年1月至今，绵阳市整体成交均价，呈持续上升趋，2011年5月的成交均价为4640元/平米，同比2010年5月，价格增加了614元/平米，增长率为15%。成交均价成交均价成交均价成交均价
从2011年1-4月份的成交均价对
从2011年1-4月份的成交均价对比2010年成交均价来看，2011201120112011年年年年的价格并未受到国家调控政策的影的价格并未受到国家调控政策的影的价格并未受到国家调控政策的影的价格并未受到国家调控政策的影响响响响，，，，价格依旧小幅上扬价格依旧小幅上扬价格依旧小幅上扬价格依旧小幅上扬。。。。供应量供应量供应量供应量：：：：随着绵阳房地产市场的不断发展，所供应的量也跟着逐年增长，市场竞争市场竞争市场竞争市场竞争也愈演愈烈也愈演愈烈也愈演愈烈也愈演愈烈；；；；2小结市场格局市场格局市场格局市场格局：：：：绵阳四大房地产板块中，涪城中心区域随着政府的重点打造涪城中心区域随着政府的重点打造涪城中心区域随着政府的重点打造涪城中心区域随着政府的重点打造，，，，整个区域整个区域整个区域整个区域升值潜力升值潜力升值潜力升值潜力、、、、居住环境以及景观资源将居住环境以及景观资源将居住环境以及景观资源将居住环境以及景观资源将，，，，未来区域价值将不言而喻未来区域价值将不言而喻未来区域价值将不言而喻未来区域价值将不言而喻。。。。1也愈演愈烈也愈演愈烈也愈演愈烈也愈演愈烈；；；；成交量成交量成交量成交量：：：：绵阳房地产成交量呈上升趋势，说明绵阳购房需求旺盛，未来房地产市场未来房地产市场未来房地产市场未来房地产市场依然存在较大的市场依然存在较大的市场依然存在较大的市场依然存在较大的市场；；；；3价格价格价格价格：：：：虽有史上最严厉的房地产调控政策，但绵阳的房价依然坚挺，呈小幅上升趋势，说明绵阳房价未受政策调控影响说明绵阳房价未受政策调控影响说明绵阳房价未受政策调控影响说明绵阳房价未受政策调控影响，，，，后期价格仍有一定的上涨空间后期价格仍有一定的上涨空间后期价格仍有一定的上涨空间后期价格仍有一定的上涨空间。。。。4绵阳城市规划PartC.3总体规划总体规划总体规划总体规划：：：：一个中心，十个组团，重点发展园艺、高新、塘汛三个组团。拓展新区拓展新区拓展新区拓展新区：：：：重点发展园艺新城、高新区、塘汛三个板块，启动南部新皂工业组团和西部循环