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苏商大厦苏商大厦苏商大厦苏商大厦2013201320132013年营销报告年营销报告年营销报告年营销报告2013.04.08面临的现场现状如何？剖析/营销环境我们自身的项目状况？抓准/项目定位针对本案的营销解决之道？筹谋/推盘计划报告架构推盘执行的策略运用？探索/营销计划如何展示项目？展示/企划表现PART1PART2PART3PART4PART5PART1：剖析/营销环境1.11.11.11.1宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析1.21.21.21.2竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析供应量分析供应量分析供应量分析供应量分析::::宿迁写字楼市场宿迁写字楼市场宿迁写字楼市场宿迁写字楼市场处于供大于求的态势，未来竞争激烈处于供大于求的态势，未来竞争激烈处于供大于求的态势，未来竞争激烈处于供大于求的态势，未来竞争激烈PART1：剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析均价分析均价分析均价分析均价分析::::写字楼写字楼写字楼写字楼市场价格不断上涨市场价格不断上涨市场价格不断上涨市场价格不断上涨，受到当前楼市对投资性、投机性需求的抑，受到当前楼市对投资性、投机性需求的抑，受到当前楼市对投资性、投机性需求的抑，受到当前楼市对投资性、投机性需求的抑制，未来市场去化将受阻。制，未来市场去化将受阻。制，未来市场去化将受阻。制，未来市场去化将受阻。租金情况：租金情况：租金情况：租金情况：写字楼写字楼写字楼写字楼租金呈现增长态势，但涨幅较小，总体发展情况不如住宅、商场等物业。租金呈现增长态势，但涨幅较小，总体发展情况不如住宅、商场等物业。租金呈现增长态势，但涨幅较小，总体发展情况不如住宅、商场等物业。租金呈现增长态势，但涨幅较小，总体发展情况不如住宅、商场等物业。PART1：剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析关键词：关键词：关键词：关键词：�写字楼市场长期保持供大于求的态势；�价格保持平稳增长，但涨幅较小；�存量巨大，去化缓慢，后续市场出现跟风开发，集中供应态势。写字楼未来供应量较大，本案将不可避免与其他项目形成激烈写字楼未来供应量较大，本案将不可避免与其他项目形成激烈写字楼未来供应量较大，本案将不可避免与其他项目形成激烈写字楼未来供应量较大，本案将不可避免与其他项目形成激烈市场竞争局面。竞争局面。竞争局面。竞争局面。如何规避风险，采取差异化开发及营销，将是本案营销成功的关键！如何规避风险，采取差异化开发及营销，将是本案营销成功的关键！如何规避风险，采取差异化开发及营销，将是本案营销成功的关键！如何规避风险，采取差异化开发及营销，将是本案营销成功的关键！小结小结小结小结PART1：剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析市场格局：市场格局：市场格局：市场格局：宿迁写字楼市场现形成以霸王举鼎广商圈为核心的新格局，起点高，发展速度快。宿迁写字楼市场现形成以霸王举鼎广商圈为核心的新格局，起点高，发展速度快。宿迁写字楼市场现形成以霸王举鼎广商圈为核心的新格局，起点高，发展速度快。宿迁写字楼市场现形成以霸王举鼎广商圈为核心的新格局，起点高，发展速度快。霸王举鼎板块霸王举鼎板块霸王举鼎板块霸王举鼎板块————————————宿迁新兴商圈，隐隐形成宿迁商圈领袖之势，新兴商业项目扎堆开发，高档写字楼集中；代表项目：中豪国际广场、用世水韵城、凯林瑞巴黎都市；客群：覆盖面广，金融保险业，旅行社、装潢装饰等；代表企业：太平洋人寿保险公司、交通银行等幸福路板块幸福路板块幸福路板块幸福路板块————————————宿迁老核心商圈，没有纯写字楼项目，均是可商可住商住楼代表项目：苏兴大厦、金柏年大厦客群：保健品、网络等代表企业：安利冠元宿迁办事处、北京窝窝团，宿迁房产网等千鸟园板块千鸟园板块千鸟园板块千鸟园板块————————————宿豫区写字楼项目新兴板块，写字楼市场发展时间较短；代表项目：金融财富广场、金沙大厦霸王举鼎板块幸福路板块珠江路板块竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析PART1：剖析/营销环境本案区位竞品状况本案区位竞品状况本案区位竞品状况本案区位竞品状况竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析PART1：剖析/营销环境竞品个案分析竞品个案分析竞品个案分析竞品个案分析----中兴君临国际广场中兴君临国际广场中兴君临国际广场中兴君临国际广场占地面积占地面积占地面积占地面积15941159411594115941㎡总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积38373㎡总规概况总规概况总规概况总规概况酒店公寓酒店公寓酒店公寓酒店公寓15084150841508415084㎡；写字楼；写字楼；写字楼；写字楼15208152081520815208㎡开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2011-4-192011-4-192011-4-192011-4-19地理位置地理位置地理位置地理位置霸王举鼎西侧开发商开发商开发商开发商宿迁市中兴房地产开发有限公司物业公司物业公司物业公司物业公司君临物业管理有限公司物业费物业费物业费物业费1.5元租金租金租金租金 0.90.90.90.9元元元元////㎡////天天天天层数层数层数层数14141414装修情况装修情况装修情况装修情况毛坯空调类型空调类型空调类型空调类型格力家庭分户式中央空调电梯数量电梯数量电梯数量电梯数量3333部 部 部 部 电梯品牌电梯品牌电梯品牌电梯品牌上海三菱停车位数量停车位数量停车位数量停车位数量地下地下地下地下165165165165；地上；地上；地上；地上48484848 面积区间面积区间面积区间面积区间103-1407103-1407103-1407103-1407销售均价销售均价销售均价销售均价6100610061006100元元元元////㎡竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析PART1：剖析/营销环境竞品个案分析竞品个案分析竞品个案分析竞品个案分析----凯林瑞凯林瑞凯林瑞凯林瑞····巴黎都市巴黎都市巴黎都市巴黎都市占地面积占地面积占地面积占地面积47202472024720247202总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积17万㎡总规概况总规概况总规概况总规概况住宅、商铺写字楼住宅、商铺写字楼住宅、商铺写字楼住宅、商铺写字楼开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2011201120112011地理位置地理位置地理位置地理位置霸王举鼎东北侧开发商开发商开发商开发商江苏凯林瑞置业有限公司江苏凯林瑞置业有限公司江苏凯林瑞置业有限公司江苏凯林瑞置业有限公司物业公司物业公司物业公司物业公司————————物业费物业费物业费物业费1元/㎡/月租金租金租金租金 0.90.90.90.9元元元元////㎡////天天天天层数层数层数层数写字楼写字楼写字楼写字楼15151515装修情况装修情况装修情况装修情况毛坯空调类型空调类型空调类型空调类型自装自装自装自装电梯数量电梯数量电梯数量电梯数量2222部 部 部 部 电梯品牌电梯品牌电梯品牌电梯品牌西子奥的斯西子奥的斯西子奥的斯西子奥的斯停车位数量停车位数量停车位数量停车位数量约约约约400400400400个 个 个 个 面积区间面积区间面积区间面积区间59-15059-15059-15059-150㎡销售均价销售均价销售均价销售均价5400540054005400元元元元////㎡竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析PART1：剖析/营销环境竞品个案分析竞品个案分析竞品个案分析竞品个案分析----用世用世用世用世····水韵城水韵城水韵城水韵城占地面积占地面积占地面积占地面积36833368333683336833㎡总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积191290㎡总规概况总规概况总规概况总规概况住宅、商铺、酒店式公寓、写字楼住宅、商铺、酒店式公寓、写字楼住宅、商铺、酒店式公寓、写字楼住宅、商铺、酒店式公寓、写字楼地理位置地理位置地理位置地理位置西湖路、富康路交汇西湖路、富康路交汇西湖路、富康路交汇西湖路、富康路交汇开发商开发商开发商开发商宿迁用世置业有限公司宿迁用世置业有限公司宿迁用世置业有限公司宿迁用世置业有限公司物业公司物业公司物业公司物业公司————————物业费物业费物业费物业费————————租金租金租金租金————————层数层数层数层数写字楼写字楼写字楼写字楼20202020装修情况装修情况装修情况装修情况毛坯空调类型空调类型空调类型空调类型自装自装自装自装电梯数量电梯数量电梯数量电梯数量————————电梯品牌电梯品牌电梯品牌电梯品牌————————停车位数量停车位数量停车位数量停车位数量约约约约500500500500个 个 个 个 面积区间面积区间面积区间面积区间————————销售均价销售均价销售均价销售均价暂未定暂未定暂未定暂未定竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析PART1：剖析/营销环境竞品个案分析竞品个案分析竞品个案分析竞品个案分析----中豪国际广场中豪国际广场中豪国际广场中豪国际广场占地面积占地面积占地面积占地面积约约约约6666万万万万㎡总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积284790㎡总规概况总规概况总规概况总规概况4444幢酒店式公寓、幢酒店式公寓、幢酒店式公寓、幢酒店式公寓、1111幢写字楼；幢写字楼；幢写字楼；幢写字楼；1111幢酒幢酒幢酒幢酒店店店店地理位置地理位置地理位置地理位置西湖路、富康路交汇西湖路、富康路交汇西湖路、富康路交汇西湖路、富康路交汇开发商开发商开发商开发商宿迁用世置业有限公司宿迁用世置业有限公司宿迁用世置业有限公司宿迁用世置业有限公司物业公司物业公司物业公司物业公司————————物业费物业费物业费物业费————————租金租金租金租金————————层数层数层数层数写字楼写字楼写字楼写字楼28282828装修情况装修情况装修情况装修情况毛坯空调类型空调类型空调类型空调类型————————电梯数量电梯数量电梯数量电梯数量———————— 电梯品牌电梯品牌电梯品牌电梯品牌————————停车位数量停车位数量停车位数量停车位数量2400240024002400个 个 个 个 面积区间面积区间面积区间面积区间————————销售均价销售均价销售均价销售均价暂未定暂未定暂未定暂未定竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析PART1：剖析/营销环境小结小结小结小结市场回顾：市场回顾：市场回顾：市场回顾：1、宿迁的宏观经济未来几年将持续向好，以商贸、科技信息、金融业等现代创新型服务产业增加值占GDP比重呈持续增长态势，写字楼需求激增。2、宿迁写字楼市场目前初步形成了霸王举鼎板块为核心CBD商务区格局，未来几年宿迁市场写字楼供应量将持续增加，市场竞争激烈。竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析竞品市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析PART1：剖析/营销环境PART2：抓准/项目定位2.12.12.12.1项目分析项目分析项目分析项目分析2.22.22.22.2客群分析客群分析客群分析客群分析2.32.32.32.3产品建议产品建议产品建议产品建议地块区位地块区位地块区位地块区位----洪泽湖、发展大道交汇处，交通便利，昭示性强�苏商大厦位于洪泽湖路与发展大道十字路口交汇处，北邻宿迁市政府办公楼，南接宿迁市国税局，地理区位上是宿迁市市政金融圈的绝对中心点。距离宿迁主城区仅5分钟车程；�周边市政机关、金融通讯单位云集，坐拥宿迁最齐备金融商务办公资源。霸王举鼎板块本案本案