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我们谁也想不到湖，也可以私有化御湖一湾天下御景湾于天际岭国家森林公园中，独家兴建私家山体公园，中央内湖成就国家森林公园前的私有山湖，开启山湖私有时代【汇财·御景湾】营销整合推广方案2010年5月10日达观机构版权所有敬请尊重版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归达观广告所有，未经达观广告书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。驾山御湖·一湾天下毛子曰：独立寒秋，湘江北去，橘子洲头。看万山红遍，层林尽染，漫江碧透，百舸争流。——沁园春·长沙长沙，众多周知的“山水洲城”山水，众多楼盘皆可拥有公园，诸多楼盘的共同卖点我们的御景湾外靠天际岭，内藏私家山体公园所谓：外靠一座山，内藏一座山我们的御景湾外靠植物园、樱花谷，内藏湖泊所谓：外揽胜景，内藏乾坤那么我们要倾注怎样心血才算的上尊重了这天赐的宝地？我们要实施怎样的推广才算的上尊重了这无双的好盘？《礼记·学记》：玉不琢，不成器湾在眼前，如何捕鱼？国家政策抑制消费者观望市场选择大…如果把楼市是漩涡暗藏的湖消费者就像是湖里的鱼！我们要如何推广才能吸引这滑溜的鱼？我们要如何营销才能抓住这狡猾的鱼？湾在眼前，如何捕鱼汇财·御景湾整合推广9步曲准备出击湾区的经度——市场分析湾区的纬度——项目分析湾区的参度——客群分析湾区的高度——项目定位湾区的观度——项目标识湾区的尺度——营销建议湾区的广度——推广部署湾区的热度——公关活动湾区的强度——媒体整合第一部分：市场分析政策影响解读后市预测古语曰：树欲静而风不止——政策之下，谁能独善？一、政策解读最新《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》1、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责2、坚决抑制不合理住房需求3、增加住房有效供给4、加快保障性安居工程建设5、加强市场监管重点—坚决抑制不合理住房需求实行更为严格的差别化住房信贷政策。1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。重点—坚决抑制不合理住房需求1、抑制大户型需求2、抑制二套、三套房需求3、抑制外地炒房二套以上的置业成本越来越高，第一次置业一步到位尤为重要。政策出来之后反映政府调控楼市重拳出台后，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京则出现浙江投资客单笔上亿的抛售。据报道，北三环一项目近期出现了大单抛售，一浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，折合平均单价为近4万/平米。4月份上海将迎来今年的开盘潮，从目前形势来看，开发商已经不再抱“朝南坐”的心态，开始对旗下楼盘进行各种名义的打折促销活动。与开发商打折相对，购房者的观望情绪却已经明显显露。深圳楼市成交量和成交价的双双下滑，而且近期甚至还将出现一波退房潮。近期很多购房者都小心翼翼，观望气氛浓厚。大城市（北京、上海、深圳）政策出来之后反映长沙新政策下达还有一段时间长沙楼市变动依旧慢拍，根据以往的经验各大政策在长沙反应普遍较慢，尽管此次全国房贷政策来势凶猛，长沙楼市仍然坚持惯例，依旧慢拍。4月11日至4月17日，全市新建商品房共成交4199套，成交面积为47.21万平方米，较上周增加11.37万平方米，成交均价为5161元/平方米，其中住宅成交3986套，成交面积为45.10万平方米，成交均价为5025元/平方米。但对长沙的开发商来说，政策是利好而非利空。有业内人士认为：首付提高后，在资金压力下，一线城市客户、投资客和钟摆族将更倾向于像长沙这样房价较低的二三线城市，为长沙的房地产市场带来新的需求。不过也有业内人士赞同此次新政必然会冲击楼市，确实起到抑制高房价的效果，政策对于房地产影响力是不可回避的，此次“国四条”如果没有成效，未来还将有其他政策出台，最终将达到政府的预设目的。之前有人调侃：决定房价的不是总理，而是总经理。现在对于这个话题，政策已通过系列政策，给出了响亮的回答。政策组合重拳已开启序幕，未来楼市风紧！四月第三周长沙市新建商品房成交量大幅度攀升通过长沙10年第一季度的分析，我们认为：长沙楼市自09年中开始，量价齐升态势明显，整体发展迅猛，消费力的快速消耗及价格的快速上涨，对未来销售形成一定挑战！但是在新政之下，长沙楼市依然慢一拍，四月销售依然保持适当增加，但是受新政影响，消费者的观望情绪必然加重，对销售影响大！新政之下必将引致全国观望气氛的全面形成！小结：2010年房价走势预测——供应大，观望浓，房价将略有下滑根据对长沙2010年的市场供应量及销售量的预测分析，房价下滑已成必然。但因长沙房价基数较低，从自去年年头到今年3月，房价上涨约1000元/㎡左右，泡沫不算太大。根据以往经验预测，房价下滑的空间不会太大，应在500元/左右，且因上半年销售形势良好，部分开发商回款压力不大，以及长沙市场相较一线城市而言，有一定的滞后性，因此预测房价的波动短时内不会出现，下半年下滑的可能较大。供应量的增长及观望氛围的形成，将有可能导致房价下滑，但预计幅度不会太大，且不会马上体现！长沙购房者分析——自09下半年始，投资者比例大幅提升根据本司监控的几个楼盘分析，自09年下半年开始，长沙的投资价值逐步受到投资者的认同，地州市购房者逐步涌入长沙市场，而至09年底，外地购房团开始进入长沙，湘江世纪城等楼盘就已接待温州等地购房团洽商，至今年第一季度，外地购房者已然占到各大楼盘购房客户的50%，特别是高端项目，投资客占到70-80%，如金烨融府外省市客户达到80%左右，华都也达到70%以上。长沙购房群体的结构性转变将令长沙难以躲过本次楼市调控，投资客必将快速退出市场！但长沙毕竟仍是一个以自住需求为主导的城市，因此预计此次调控对长沙楼市不会产生颠覆性的打击！达观观点：新政长沙楼市四大论断楼市拐点必将出现观望氛围持续蔓延销量收缩已成必然价格下滑年底显现对我们项目的影响弊：抑制改善型置业——大户型滞销限制外地投资——客户量减少客户观望情绪加强——成交时间拉长对我们项目的影响利：户型、环境一步到位——一次置业终生优享长沙价格洼地——吸引在一线城市退出的投资客达观观点：2010年的长沙楼市，四大关键词：（供货）多，（成交）降，（价格）稳，（政策）紧竞争对手分析——知彼孙子曰：知己知彼，百战不殆——《孙子兵法》恒大绿洲（大众精品+实惠价格）价格：均价6800元/平方米最高价7264元/平米户数：1518套已售1333套最新楼盘动态：长沙恒大绿洲，武广新城片区热销中！一期清尾九七折，一次性付款和按揭均九八折。项目介绍：依托“中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心”世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名牌，9A精装，长沙恒大绿洲将以国际一流品质，铸就武广新城首席名流居所。装修介绍：精装修,全装修目前可售房源（约200套）1栋（5套）：三室二厅106-125平米，5套2栋(8套)：二室二厅80平米4套、三室二厅110-120平米4套3栋(10套)：一室一厅60平米1套、二室二厅80平米2套、三室二厅/110-120平米7套4栋（11套）：二室二厅80平方米3套、三室二厅110-120平方米7套14-16栋(20套)：二室二厅84-95平方米2套、三室二厅124-127平方米18套17-18栋(84套)：二室二厅87.98平方米7套、三室二厅108-127平方米77套19栋(61套)：三室二厅196.34平方米2套、四室二厅220.76平方米32套、五室二厅245平米27套20-21栋(10套)：三室二厅110-120平方米6套、四室二厅140平方米4套主力户型：三房二厅四房二厅1、长沙恒大绿洲依托武广新城“四横两纵一轴一环”的城市路网、四通八达的高速公路网、长途汽车客运总站、城市公交始发站、城市地铁换乘站等设施，形成铁路、公路、航空、轨道全方位的立体交通体系。2、坐拥武广新城中央最大的体育文化休闲公园，600亩的原生茂密山林消匿了城市的噪音。西邻圭塘河风光带，规划建设为长沙的“秦淮河”的圭塘河风光带，建成后将有主题公园、中心广场、游览观光景点，也有名人雕塑、艺术场馆、美术长廊，更有坐花轿、赶马车和参加民俗风情节等可供体验的项目。综合评定：项目小结：1、恒大绿洲主要以两房为主，大约占到总量的4成，面积在80㎡左右。三房约占到4成，面积约为125㎡左右。四房、一房占到2成。从户型面积来看，绿洲的户型面积比较合理。2、恒大绿洲绿化比较高，景观设计主要以社区内水景为中心，向四周辐射。周边配套比较齐备。交通便利。组团园林：将空间多重绿化，精心装饰。满目绿篱，浪漫叠泉流水，自然散落的雕塑小品。5000㎡豪华会所及休闲运动场交相辉映。现代简约的暖色立面设计。新城新世界（广告风格：奢华、尊贵）详细数据：价格：大户均价：5400元/平米售楼电话：0731-85359666/85359656销售状态：在建在售开盘时间：2010-01-01占地面积：453400.0平方米建筑面积：1319168.6平方米总栋数：58总套数：10598容积率：3绿化率：40.5%公摊率：0%建筑密度：19.7%停车位数：1：1.25物业管理：湖南省华天物业管理有限公司物业交费：1.5元/平方米/月项目动态：2010-03-19目前在售最小房源为127㎡，均价5000元/㎡。户型展示：四室二厅二卫三室二厅二卫项目小结：1、项目以85㎡两房一厅为主，约占到5成，45㎡一房一厅约占2成，单间住宅和商业房约占2成，110㎡以上三房、四房约占1成。户型以N+1为主要特色，比较适合灵活处理。2、项目景观缺少特色，但社区内绿化面积较高，房屋间距适中。3、项目周边配套、交通比较完善，银行、学校等相对来说比较完善。4、项目定位高端，均价较高。价格：5300元/平米开盘时间：2010-03-27交房时间：暂无资料占地面积：153062.5平方米建筑面积：395166.0平方米总栋数：48总套数：2380容积率：2.2绿化率：40%建筑密度：24%停车位数：近500个物业管理：浙江绿城物业管理项目数据：中城丽景香山（广告诉求：城市、山居）社区以短板小高层为主(简欧风格），辅以豪华退台式情景洋房及局部景观高层，排布错落有致，建筑精致和谐，并完整保留了近万平方米内部山体，形成整个社区的核心公园。项目由数家极富实力的浙江开发商联合投资开发，经新加坡柏景公司进行景观设计，深圳立方公司进行规划设计，强强联手，自然出手不凡。在售房源（以大户型为主）：16号栋（9套）：两房一厅，98㎡，2套。三房两厅，129—143㎡，7套。17号栋（17套）：四房两厅，166㎡左右。19号栋（7套）：三房两厅，140㎡左右。20号栋（27套）：四房两厅，164——177㎡。21号栋（12套）：四房两厅，127——145㎡，3套。五室一厅，235.58㎡，9套。项目小结：1、项目以大三房、四房为主，约占到项目总数的6成。五房、两房占到4成。2、项目交通较为便利，周边配套一般。社区景观设计，比较完美，主要设计理念以亚热带风情为主。优山美地（待售）项目资料：项目地址：雨花武广新城白沙湾路与曲塘路交汇处价格：均价5000元/平方米物业类别：住宅、普通住宅建筑类型：高层，小高层环线位置：二环以内所属商圈：体育新城片区开盘时间2010-05交房时间：/总建筑面积：112217平方