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触手可及的奢华2010年，金烨·融府带你体验，五一路上金烨·融府2010年上半年营销推广方案达观整合推广机构2010年3月回顾2009报广轰炸策略：2009年通过六篇报广在市场上的集中轰炸，硬广+软文的炒作已经将金烨·融府的“长沙中轴，传世院墅”豪宅形象塑造得比较完美，十大核心品牌价值也宣传得很到位！金烨·融府城央首席豪宅的地位得到大众和业内的肯定！良好营造了客户的心理价位！开盘取得理想的销量！网络通栏项目信息快捷更换通过在房产专业的网站投放网络通栏广告以及网络软文，成功与报广配合，并能清楚地传达信息。进一步扩大了项目的知名度！在推广期间更换频率基本是一周一次，将更多的销售信息传播大众。售楼部现场包装（易拉宝、楼体、围墙、水牌等）将项目核心价值更清楚地告诉看房客户，保持着项目形象和新鲜感！盛大的开盘典礼（物料包装）通过在五星级的豪庭大酒店的开盘活动，项目档次，进一步被拉升，也被客户所认知。大型的高端活动，对客户进行更深度的心里价位的经营！高端杂志+电台+点定短信具有针对性的推广媒介，可以达到事半功倍的效果。目标客户群在第一时间得到项目最新的销售动态，对其进行全方位的心理造势！金烨•融府已经做到了什么？从产品角度来看，金烨•融府产品做到了相当的不可复制性。从价格角度来看，金烨•融府已经成为星城长沙的价值屋脊。从形象角度来看，金烨•融府的高端形象已经给被长沙人熟知、引震星城。从销售角度来看，金烨•融府已经热销逾百套豪宅，销售达到预期目标。展望2010完成金烨·融府年度销售任务实现高位畅销,既保障销售畅顺,更要实现期望利润产品销售方面品牌塑造方面项目品牌形象进一步巩固与拉升通过对项目形象的拉升及成熟环境的进一步展示，促进项目最大销售！目标如何达成？我们的基本思路是抓市场空白：3月到5月尚为市场的空白期，且从2月成交情况来看，市场有明显回暖，因此，建议借此时机消化前期的下定客户，同时筹备并启动其他房源销售工作。抓项目亮点：城央位置///繁华配套///空中庭院///奢华硬件///精工品质///七层安防///绝版大户抓客群激点：了解长沙本土中产以上准富豪、长沙外地豪客对项目的心理需求抓推广节点：3月：样板房盛装面世4月：公共区域华丽展现（电梯间大堂）5月：空中庭院璀璨开放6月：金色楼体闪耀星城3月—6月，市场回暖期间，争取正式开始最大力度的广告促销！其中春交会、秋交会，五一、十一长假，中秋节、重阳节等节假日促销抓对口媒介：选择直射消费人群的媒介，对其进行，低成本，精准高效的广告影响我们的推广究竟要如何做到这些？纲纲领天天时地地利道道行法方法人人和全年整合推广六部曲纲纲领Ⅰ核心思想:价值最大化地段价值产品价值价值最大化长沙中轴地段千亿城市配套千年人文龙脉全球首创空中庭院接轨世界品质高度全城唯一七重安防长沙中轴·传世院墅2010年度楼盘形象推广的原则性纲领：完整性：广告形象全方位整合，主线应该高度统一。延续性：2009年的产品形象塑造的很成功，所以我们延续09年的主线不动摇！彻底性：坚持“长沙中轴·传世院墅”个性不动摇。长沙中轴：继续强化五一中路和芙蓉中路交汇处，城市中轴地段的稀贵性、唯一性、升值潜力而来带的超高价值。传世院墅：将空中庭院、顶级硬件配置、世界品质的演绎进行到底！所以在2010年的推广中，我们依然要说：大市急中带稳，高潮迭起天天时Ⅱ政府政策：土地出让开发商首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，新政提高了开发商拿地的门槛。拿到土地后必须在两年之内进行开发，此举将减少占地、囤地的现象。1月18日和25日，央行两度上调存款类金融机构人民币存款准备金率，虽然未直接作用于楼市，影响了消费者的心理层面，加重了购房者的观望心理，在市场层面上对楼市成交量的上涨和房价上升起到抑制作用。2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，这两项贷款新规的出台量化了流动资金贷款需求量的测算，强调了防止贷款被挪用现象的发生。《个贷办法》明确规定了执行贷款面谈面签制度，除特殊情形外，个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付。2010年形势：2010年，楼市必定不再如2009年那般疯狂！新年假期长沙仅销售59套！消费者趋渐理智，楼市冷清！2010年，政府的调控组合开始渐露成效，楼市开始慢慢形成理智的状态，进入到一个价平量跌的运行通道，形势不容乐观！如何在一个冷静理智的市场中保持销售的持续和平稳甚至脱颖而出？2010年的楼市以及开发商都将迎来重大的挑战！项目地址：劳动东路360号（贺龙体育馆侧）建筑类型：1栋31层高层总占地面积：12180.24平米总建筑面积：75910平米公寓面积：47000平米（5-31层）商业面积：12000平米（1-4层）建筑密度：31.33%大堂：层高8.6米梯户比：9梯28户公寓：756户车位比：1：0.5；335个外立面：简约现代一号竞争对手：嘉盛国际（待售）项目户型配比户型均为一房，分摊高，均以中小户型为主户型名套数比例户内面积(㎡)户型建筑面积(㎡)A1547.1%55.6972.77A245960.7%47.5462.12A3526.9%37.4648.95A4273.6%27.3835.78A5273.6%32.0841.92A6273.6%55.6972.77A720.3%27.3835.78B110814.3%59.8778.23套均面积：63㎡主力户型：A2、62.12㎡分摊率;30.7%1、9梯28户，电梯配置高，挑高大堂彰显大气与档次；2、框架结构，可自由打通组合；3、开间均为4.2米或4.8米，实用型产品；4、主力户型A2面积稍大；5、部分产品面积段较小，总价低，门槛低；6、单体产品设计无亮点，传统型筒子楼，存在暗卫、通风等问题,其中B1在结构与布局受位置影响存在较大问题；7、均有烟道设计；8、承重柱影响房间使用率；9、分摊率较大，影响房间实用率。项目户型综合点评小体量单体建筑，传统户型，整体较为实用配置较高优势1、城市中央，地段优势明显，2、老牌商圈，配套成熟，区域价值凸现，3、开发商是世界500强之一，实力强劲，4、电梯、大堂配置较高，5、户型偏小，总价不高，高回报率优势。劣势1、不临主干道，昭示性差；2、项目位于商业断层区，商业价值受损；3、产品面积稍大，在竞争市场中不占优势；4、50年产权，压低产品价值，对售价带来负面影响。项目动态：预计4月份开一次盘，4月中旬样板房开放展示，2月12日开始认筹，情况不理想。现毛坯房均价10500元/平方米，折后价9500元/平方米东宸国际（待售）建筑面积一期：46459.3平方米一期总套数：公寓540套板楼90套单位面积：公寓35—49m2板楼118--128m2容积率：约6.5左右价位：预计7500~8500元∕平方米（含全屋精装)地段：湘春路与北正街交汇处（正兴汉门）物业形态：小户公寓、板式中户项目动态：今年5月份售楼部争取出来，春季房交会争取参展，预计8月份开盘！项目优势：此项目处于不错的地段，靠近焦点大盘泊富广场！同时此项目具备一定的价格优势。项目劣势：地段终究还是无法与本项目所媲美，并且楼盘位置处于老城区，拆迁户较多，工程进度较缓慢，并且整个片区的形象感不强。泊富国际广场（待售）泊富国际广场所属板块开福区体量占地面积：26700.7平方米建筑面积：307059.0平方米开盘时间待定价格形势价格待定销售情况暂无建筑类型7栋高层楼盘动态目前正在建设中楼盘定位长沙第一城市综合体优势评定228米的湖南第一超高层甲级写字楼、168米的第一超高层商务公寓、10万平方米的第一大型国际购物广场、30万平方米的最全业态城市综合体项目。位于长沙中轴芙蓉中路，紧邻CBD核心，商务氛围浓郁，长沙的权力中心，生活配套设施完善，发展潜力大。华盛·新外滩（外滩香颂）（在售）华盛·新外滩（外滩香颂）所属板块开福区体量占地面积：16066.01平方米建筑面积：186948平方米开盘时间2008年1月12日价格形势均价8000元/平方米销售情况总套数：533已售套数：479主力户型三房二厅二卫楼盘动态2010-02-03：华盛新外滩在售房源120平方米三房、170平方米四房，均价8000元/平方米优势评定1、项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。2、项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。3、项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。铂宫（在售）铂宫所属板块开福区体量占地面积：11604.85平方米建筑面积：85800.00平方米开盘时间2007年12价格形势均价7000元/平方米销售情况总套数：365已售套数：305主力户型小户型楼盘动态2010-02-03：铂宫在售57-66㎡小户型，起价7000元/㎡2010-01-07：铂宫在售71㎡精装小户，均价6800元/㎡，买房送价值3万的家具推广主题敬献长沙的青年领袖综合评定中山亭9万余平米PT公馆区。占据五一商圈里的稀有静地，在300年贡院旧址之上、青少年宫文化公园旁，精装30-60㎡静享公馆洞察：同性质的豪宅项目一直未有动静，很多豪宅只剩下少量的超大户型，对我们没有直接的销售压力！我们的产品价格从开始推出就定下了高价，这使我们成为了长沙市内豪宅市场冲锋陷阵的勇士，但是还算理想的销售量，让我们没有成为“烈士”。竞争楼盘的出于不出，就向一把双刃剑，在给我们留下市场的空白的时候，更让我们显得形单影只！我们的性价比、高品质、附加值很难通过对比来展现出来，让客户在高价面前犹豫不决！时机：09年的疯狂市场，经历春节长假，楼市顿时冷静数日。开始又将逐渐升温，准确的把握住市场回暖的时机，将直接影响到项目该时段的销售业绩！促销：长沙市场毕竟是一个价格制胜的阶段，从市场反馈来看，把握住时机，进行一步到位的直接促销对项目的销售促动极大，随着国家政策的调控，预计2010年的长沙市场走势不会太凶猛，促销打折优惠性质的变相打折将满天飞。①让“实景”品质呈现项目品质的力量对于开发商来说，当价值变成现实就是另一个机遇的开始——真正的高端市场冷热与否回归到产品本身始终是一个不变的主题，对于一个高端的城央豪宅，更要让客户看到实际呈现的品质的力量。而不是靠广告的渲染！高端产品将面临客户对于产品、品质以及环境的严苛挑剔客户，重视真产品，重视真价值。②性价比才是取胜关键对于达到价格屋脊的豪宅而言，这一点感受尤为强烈。对于开发商来说，如何在同等的价格区间内，提供更具有吸引力的附加值，是吸引消费者的一个至关重要的问题。（在同类产品的放量后期，更能看到同地段、同价格相比，金烨•融府地段更好、硬件更奢华、品质更卓越、物管更贴心、真正的豪宅性价比之王）③产品价值深度挖掘，推广时机适时把握（重要节点，重点把握）在销售中，配合时间节点深度挖掘产品的价值，精确表达价值诉求，准确把握市场良机，从而赢得最大的销售。2009年发展方向及对策产品层面强化项目成熟环境，强化体验感，强化性价比，抓住目标消费群，抓住市场推货空白，把握时机果断出击通过对市场的总结及预测，以及对未来发展方向的预测，得出以下观点，以建议项目下一步的营销工作：长沙中轴准现房豪宅五一路领空看得见的璀璨繁华地地利Ⅲ优势：十大价值体系调整版（以准现房的姿态实景呈现）劣势10大价值体系•传世稀贵资产长沙中轴线：五一中路与芙蓉中路交汇，芙蓉广场邻千亿金融圈：建设银行、国开银行等8大银行湖南总部环绕CBD正央：中国石油、中国石化、华菱钢铁数十家名企总部五星级配套：芙蓉国豪庭等酒店云集；友谊商店等近伺千年王城心：老省府龙脉，定王台王府，育才小学等名校百亿增值地：地铁2号线旁，韭菜园路扩建、CBD提质十空中庭院：4000万舍弃，2000万投入，全国首创空中院墅铂金级立面：名车级金属氟碳漆+天然石材；断桥隔