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营销策划部2016年12月南滨帝景商业部分营销方案前言：（一）2016年12月2日对南滨帝景小区的商业位置、商业大概分布、商业目前经营情况进行了较简单的实地考察，并对商业所在区域进行大致走访了解，通过初步考察，得出本案的基本特质：1）老城区滨江商业（滨江中路）；2）桥头堡后置商业（通善大桥）；3）住宅裙楼多层底商（5层裙楼底商）；4）分散（双地块分布，中间穿插市政功能道路）；5）已有经营，分布1-5层均有；（二）结合公司的去库存计划，南滨帝景被列为2017年重点去化商业之一，总存量约7000㎡，总产值约0.84亿，需要在2017年实现。醇熟商业带住宅裙楼商业滨江、多楼层、少量、零散怎么卖？项目本体分析PARTONE项目现状分析产品指标分析项目SWOT分析项目卖点提炼本次报告的思路框架市场情况扫描PARTTWO城市商业布局城市商业体系区域商业情况项目商业机会项目定位梳理PARTTHREE项目属性定位项目形象定位项目业态方向项目客群方向项目营销策略PARTFOUR项目营销思路项目销售策略项目价格策略营销推广策略项目本体分析市场情况扫描项目定位梳理项目营销策略框架导示——PARTONE项目现状分析产品指标分析项目SWOT分析项目卖点提炼城市占位分析从遂宁城区地图来看，沿涪江一线形成滨江商业带，并可以分割为：滨江南商业带滨江中商业带滨江北商业带三段其中：滨江南商业带以通善大桥以南为界滨江中商业带以嘉禾路以南为界滨江北商业带以嘉禾路以北为界整个遂宁滨江商业带全长15公里。本项目所在位置处于滨江中路商业带，通善大桥与滨江南路交汇处，典型的桥头堡后置型商业。遂宁城市地图（局部）本项目城市占位分析城市占位1——地段15公里城市滨江商业带本项目独踞繁华最中心城市占位分析从项目所在区域局部地图来看，链接城市热点发展区域河东新区的主要通道之二毗邻项目两侧；观音湖隧道直通猫儿洲和河东新区核心腹地；通善大桥直通河东新区南区；项目所在位置距离通善大桥仅700米；距离观音湖隧道仅1000米；遂宁城市地图（局部）本项目观音湖隧道通善大桥城市占位2——交通老城新区双通道环伺共享双区财富大人流城市占位分析从城市商业带来看，项目位于遂宁餐饮休闲娱乐商业带核心区；滨江南路南端以滨海名城作为桥头堡商业，其次为星光天地在建商业（商业形态类似本项目），再次为本项目双地块底商，就目前及预期发展而言，本区域商业业态基本定型，且市场成熟度高；且从整个滨江商业带纵观，遂宁的滨江餐饮娱乐类业态认知度非常高。本项目本项目滨海名城滨海名城星光天地城市占位3——经营环境餐饮娱乐大本营滨江消费第一站项目现状分析涪江南滨帝景整体效果图银河路银河路综述：南滨帝景项目位于遂宁市滨江中路，一线毗邻涪江，项目由两个地块组成，中间市政道路隔断，整个项目商业沿滨江南路和市政道路沿线形成T字形商业布局，背面银河路无商业整个商业裙楼5层，市政道路端头位置有小型教育配套。现状：项目目前已经入住，商业部分处于相对成熟经营期，一层、二层基本实现满铺经营，部分空置商业主要集中在3-4层，整个项目主要经营业态以：餐饮、休闲、娱乐、生活配套为主。总结：滨江商业带的成熟型商业，高楼层、餐娱主题经营突出。产品指标分析序号房号建筑面积（㎡）建面单价（元/㎡）标准总价（元）房间状态1B区3楼14号705.8412406.028756662未售2D区1楼3号189.8520075.193811275未售3D区2楼3号503.8310375.945227710未售4D区2楼4号320.6510375.943327046未售5D区3楼4号320.659812.0323146228未售6D区3楼3号503.839812.0324943596未售7B区5楼8号379.912969.934927275未售8B区5楼9号363.1412969.934709899未售9B区5楼10号299.612406.023716843未售10B区2楼5号652.6414097.749200752未售11B区3楼7号408.9912969.935304570未售12B区3楼8号379.913533.845141504未售13B区4楼7号408.9911842.114843303未售14B区4楼8号379.912406.024713046未售15B区4楼5号646.5111842.117656040未售16B区4楼6号463.211842.115485264未售051楼2楼3楼4楼5楼13543剩余存量楼层分布剩余楼层以3-4F居多02461163221剩余存量面积段分布剩余面积段300平以下2套，300平以上为主02468300-400万400-500万500万以上457剩余存量总价段分布总价均在300万以上，500万以上居多盘点：16套，总面积约7000㎡，产值预估0.84亿；楼层分布位于最难销的3-4F；面积段300平以上占90%；均价12000以上，总价最低300万起。特征：少存量、高楼层、高总价抗性：高投资门槛、高购买抗性项目SWOT分析SWOT1.滨江路-15公里遂宁美食娱乐名片，知名度高2.老城区核心商圈，滨江路地缘中心，中心价值高3.观音湖隧道、通善大桥左右环伺，共享双区人流4.成熟社区旺铺，经营氛围良好，商业附加值高5.主题经营突出，契合滨江路商业带，经营易开局1.剩余产品基本3-4层为主，购买抗性高2.剩余产品300平起，投资总价高3.区域经营业态高度集中，存在潜在竞争风险4.商业被市政路分割为二，不能形成有效联通5.剩余产品不多，分布零散，难以形成统一经营1.区域认知度高，商业口碑价值大2.双通道无缝链接新老城，双区人流存在共享可能3.现有经营统计后可能存在更优质商业经营机会点4.周边毗邻商业在建，推出后可能形成规模化经营5.营销推广手段的运用，可能提升商业价值1.毗邻项目的建设，可能对项目形成直接竞争2.滨江路三大段，火爆地段商业经营存在分流风险3.桥头堡滨海名城对本项目商业的截留SO策略：深化项目优势，重点突破市场机会点—炒作价值+拔高形象+营造经营氛围WT策略：降低准入门槛，弱化购买抗性—灵活销售模式运用+差异化运营策略项目卖点提炼地段价值15公里滨江美食娱乐名片，独居老城商业繁华最中心口岸价值观音湖隧道、通善大桥双通道环伺，共享双区财富人流，抢滩上市经营价值大众餐饮休闲娱乐万商汇聚，遂宁的美食娱乐大本营经营价值小众醇熟一线临街金铺，数百户商家旺场经营，风险无忧产品价值300平起大平层商铺，多面积段选择，经营一步到位营销价值灵活购买方式，降低准入门槛投资价值醇熟滨江地段旺场旺铺，一次投资，终生受益品牌价值北兴集团实力打造，跟庄巨头，保障无忧稀缺价值遂宁只有一条滨江路，滨江路只有一个中心点，稀缺物业仅此一处运营价值遂宁四星级品牌物管，北兴金牌物业全程护航十大商业价值，引爆滨江路商业带，提档区域商业形象项目本体分析市场情况扫描项目定位梳理项目营销策略框架导示——PARTTWO城市商业布局城市商业体系区域商业情况项目商业机会城市商业布局老城区城市商业中心南部市场集群北部市场集群河东新区商业副中心安居商业副中心从遂宁城区空间结构规划来看，遂宁总体分为7区5组团，分别为：老城区、河东新区、西宁片区、南部片区、物流区、凤台新区、安居区；桂回组团、吉祥组团、金桥组团、龙凤新城组团、西眉组团；从城区的商业分布来看，分为：老城区城市商业中心、河东新区商业副中心、安居商业副中心、南部市场集群和北部市场集群。城市商业布局主体上沿涪江呈纵向发展。城市商业体系南部市场集群：农副产品、工业品、生产资料和旧货市场北部市场集群：建材、汽车和小商品市场为主的消费市场群综述：专业化主题，环境相对落后的经营城市商业中心：中央商务区遂宁商业核心，以百货购物形态+商业步行街为主，聚集了较多知名商家和老牌百货商场，聚集大量人气。综述：城市商核，百货类业态和步行街聚集地，城市商业最繁华之地城市商业体系城市商业体系凯旋路商业带：遂宁专业卖场聚集地遂宁家居、家电、电器、装饰、建材等聚集地综述：家居类专业卖场一条街凯旋路商业带城市商业体系滨江路商业带：遂宁餐饮休闲娱乐聚集核心遂宁最著名、最火爆的餐饮休闲娱乐街区，涵盖滨江南路、滨江中路、滨江北路三段，囊括遂宁超过半数的中高端知名餐饮商家综述：吃喝玩乐一条街，遂宁餐饮休闲娱乐商业带，本案所在区域滨江路商业带城市商业环境截至2016年12月6日可售套数总可售面积(m2)住宅套数住宅面积(m2)商业面积(m2)国开区684167679.7236053230.72114449河东新区1724129130.1656353313.5375816.63船山区153381228238.73730410512.29817726.37开发区91043157.66212364.940792.76工业园区476928.021117.96810.12合计187031575134.24675519539.341055594.88项目所在主城区商业存量十分突出，高达80万平以上，如按商业类别细分，扣除专业市场、车位、商用房、写字楼等物业，商铺型商业预估存量超高40万平，区域库存压力巨大，去化难度明显。区域商业情况本项目本项目滨海名城滨海名城星光天地简述：区域内本项目和滨海名城已呈现并经营，星光天地处于建设尾期，2014年推出市场，目前临近交房阶段。滨海名城位于桥头堡区域，主要经营餐饮休闲和酒店商务；星光天地定位为城南精品综合体，规划经营餐饮休闲娱乐业态。区域商业情况商业名称所属区域租售情况租售价格主力面积业态规划南滨帝景滨江中路已经营1F价约15000-26000元/平2F价约10700元/平3F价约9300元/平4F价约8600元/平5F价约7800元/平1F租赁价80-90元/平/月2F租赁价30元/平/月3F租赁价22元/平/月4F租赁价待查5F租赁价待查200-300平餐饮休闲娱乐生活配套滨海名城滨江南路已经营1F价2F价约150003F价4F价1F租赁价2F租赁价3F租赁价4F租赁价未收集到餐饮休闲酒店商务星光天地滨江中路已发售1F售价28000元/平2F售价14000元/平3F售价11000元/平4F售价10000元/平5F售价9000元/平18-300餐饮休闲娱乐项目商业机会滨海名城餐饮休闲娱乐酒店商务为主的城南桥头堡商业星光天地餐饮休闲娱乐为主的城南精品综合体本项目现有经营餐饮休闲娱乐为主方向？结合滨江主题和区域经营主题以及本项目现有经营主题，考虑市场库存实况，本项目的商业发展方向跟随市场主流，继续深化经营主题，但在深化的过程中，以：定制商业经营目的地作为本项目的重点发展和突破方向。大库存项目本体分析市场情况扫描项目定位梳理项目营销策略框架导示——PARTTHREE项目属性定位项目形象定位项目业态方向项目客群方向结合项目SWOT和项目价值提炼，本项目应该以什么样的定位面向市场？项目定位推导项目属性定位老城商核·滨江之心老城商核——老城区核心商圈的中心区（中央商务区、凯旋路、滨江路三商汇聚）滨江之心——遂宁滨江路，本项目位于滨江中路，地缘中心点项目形象定位遂宁15公里城市美食娱乐名片范本15公里城市美食娱乐名片范本——滨江路是遂宁著名的美食娱乐名片，本项目则是示范点项目业态方向项目主营业态规模餐饮火锅、中餐酒楼、河鲜、汤锅、快餐连锁等38%休闲茶楼、美容会所、运动健身等19%娱乐KTV、玉足保健、亲子乐园等20%生活配套社区超市、药房、日用百货等14%酒店商务商务酒店、快捷酒店、宾馆等6%其他小家电电器、手机数码等3%项目客群方向目标客群投资客经营者消费者遂宁城区实力经济人群（主）住宅业主再购投资人群（辅）本地餐娱休闲业态经营商家为主本项目住宅业主的经营需求为辅遂宁人对区域高度认可的目的地消费本区域现有居住人群的刚性消费本区域未来居住人群次级消费连锁经营商家定向购买投资群（次）连锁品牌经营商家为次项目本体分析市场情况扫描项目定位梳理项目营销策略框架导示——PARTFOUR项目营销思路项目销售模式项目价格策略营销推广策略项目营销思路