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2009年06月中新优品·筱筑（暂定名）营销方案中国重庆专业高效务实求真中新优品●筱筑（暂定名）营销方案一、产品篇二、市场篇三、未来走势篇四、定位篇五、营销篇六、推广篇1.1建筑指标一、产品篇项目计量单位规划要求指标数值所占比重（%）总用地面积M21389913899居住户（套）数户（套）445居住人口（每户按3.2人计算）人1424总建筑面积（含地下建筑面积）M241696100%一、按功能性质划分1）住宅建筑面积M23367380.08%2）商业建筑面积M210192.44%3）办公建筑面积M220154.83%4）社区服务用房M2760.18%5）物管用房M22410.58%6）公厕M2370.09%7）车库及设备用房建筑面积M2463511.12%二、按地上地下部分划分1）地上建筑面积M2356872）地下建筑面积M26009停车泊位辆1301301）地面辆312）地下辆99容积率小于33其中奖励容积率建筑密度不大于40%33.94%绿地率不小于30%30.20%建筑工程方案综合技术经济指标一览表1.2户型统计套型套型面积（平方米）套数（套）套型总面积（平方米）套型面积比（%）套数比（%）阳台面积（平方米）小户型A179.242223474.427.4%90.1%7.16×22=157.52A472.09226.7%5.58×22=122.76B142.21223.9%3.6×22=79.2B241.82213.7%3.75×21=78.75B362.474411.7%3.46×44=152.24C142.21325.7%3.6×32=115.2C241.67315.5%3.6×31=111.6C362.284812.73%3.27×48=156.96C449.86163.3%3.99×16=63.84D181.05248.2%6.495×24=155.88D253.10245.4%5.585×24=134.04D358.484811.9%0.99×48=47.52D452.13235.1%5.96×23=137.08D580.63248.2%6.08×24=145.92大户型A395.372211745.5917.86%9.9%5.55×22=122.1A2“101.1110.08%7.16A2100.132117.9%6.445×21=135.345合计45535220.01100%100%1923.115备注：小户型——套型面积小于90平方米的户型;大户型——套型面积大于90平方米的户型;套型面积90平方米以下住宅面积占80.78%住在户型面积明细表1.3综述•地块位于“同创奥韵”成熟小区旁，对邻“好韵高尔夫球场”与奥体中心，周边物业价值高但目前尚不属于成熟居住区域；•项目共由5栋高层建筑组成，住宅套数共计445套，总销售体量为35220㎡。销售体量小，容易快速消化；•从户型配比上来看，70㎡以下户型占58%以上，户型设计无明显缺陷，通过一定的概念炒作，有打造成精致宜居户型的潜质；•周边生活配套主要依靠“同创奥韵”社区及周边配套，无明显优势。交通情况有轻轨支持，但邻近公交线路少，距离袁家岗公交枢纽位置还有一定的步行距离；•项目体量小，无社区规模，且与中新·城上城综合配套相距较远，更多地依托于周边小区居住氛围。二、市场篇2.1市场情况说明重庆楼市1-6月销售套数走势从成交套数的数据来看，除开受春节影响的2月份11849套的成绩来看，5月份的成交套数出现明显的下滑，仅为12461，接近2月的水平。相对于4月份，环比下滑高达53.9%。可见目前楼市在新政的持续影响之下已经开始显示出低迷的状态。6月分和5月分的数据对比起来看，也只能算是持平，涨幅并不明显。重庆楼市1-6月成交均价走势成交均价的数据上来看，值得关注的地方依然是5月，5458.49元/㎡的均价依然是跌到了2月水平。环比下降12%。2010年的年中，楼市出现了量价齐跌的尴尬局面，下半年的楼市进入一个调控期的可能性非常大。从房价来分析，目前北重庆依然是价格高点，1-6月重庆楼市均价的最高点出现在3月的北部新区，达到了8750.58元/㎡，而最底的均价出现在1月份的巴南区，为3172.15元/㎡。九龙坡区1-6月价格走势九龙坡区1-6月成交套数走势本项目所在—九龙区的价格和销售套数的数据看起来是比较正比的，量价的涨跌都比较平衡。相对于1月分的水平来说，九龙坡的涨幅还是比较明显，最高涨幅达到了53.16%。从整体价格来看九龙坡的销售均价在各区中并不是特别突出，但是销售去化速度较快，更多地是依靠性价比来作为销售突破口2.2周边主要楼盘情况项目名称：同创奥韵项目位置：奥体西区大门对面二手价格：5500元/㎡左右项目描述：目前奥体片区的成熟楼盘代表。占地21亩，以高层住宅及奥网中心为主要组成部分。小区环境较好，且运动配套优势明显。但受限于整个区域市场及开发公司品牌度不高等问题，新盘销售时客户认同度较低，销售周期长且成交价不高。项目体量：23万方主力户型：以100㎡以上的三室为主项目名称：隆鑫国际项目位置：谢陈路原隆鑫物流中心二手价格：5100元/㎡左右项目描述：由7栋点式塔楼组成，拥有一定的绿化庭院及商业广场配套，户型有一定的可变空间，适合70后、80后客群要求，开盘价格低，约在4700/㎡左右，去化时间较快。项目体量：20万方主力户型：70㎡左右的两室为主项目名称：大鼎第一时间项目位置：谢家湾正街7号目前价格：7100/㎡项目定位：以音乐、电影为主题的青年社区营销亮点：概念推广完成信息铺盖，低总价门槛强荐催订项目描述：奥体片区首个“小户型”代表楼盘，一期在推广方面下了大量功夫，迅速销化。二期在7月31日提价推出，但受整个区域价格水平影响，目前销售情况一般，于是采用交三万抵四万的优惠政策刺激观望客群。项目体量：61066㎡主力户型：41㎡一室，62㎡小两室2.3重庆小户型调查报告综述（具体市调报告参照附件）1、由于项目70㎡以下户型占了58%以上的户型比例，盈方公司在前期通过楼盘调查，客群问卷调查等方式对整个市场的小户型产品供应做了一个摸底调研，综合调查结果分析如下：2、自2009年10月至今，重庆市小户型产品放量共在120万方左右，其中以九龙坡区、南坪区、沙坪坝区为主要投放地域。3、根据调查14个重点小户型楼盘的已售表现，正式销售3个月内销售率基本保持在70%以上。4、从主力户型上来看，35—60㎡的一室一厅户型目前是市场上的主要供应产品。九龙坡区域供应的主力面积约在35㎡—45㎡之间，符合市场基本特征，以满足首次置业的刚性需求为主。5、从价格上来看，九龙坡区域均价在7200/㎡左右，奥体片区目前仅有“大鼎·第一时间”一个纯小户型代表项目。2.4综述•整体市场表现，楼市走向在“新政”出台后5月份有一个短暂的低谷期，但6月份已开始呈现缓慢地向上趋势。特别是近期关于“新政是否已有松动迹象”的舆论背景下，不少前期被打压的投资客已有再入市的打算。盈方认为：在这种反复的试探与被试探的拉锯战中，认为未来市场在短时间内出现暴跌或暴发都是天真的一方之见。下半年的重庆市场依然会以平稳，保守，小幅度起伏为主要特征。区域特色会依然明显，刚性需求为市场主要供应方向。•从九龙坡区域来看，销售套数是上半年消化速度较快的区域之一。但销售均价偏低，由于区域不是印象中的高档住宅分布区域，置业者选择此区域更多的考虑来自性价比较高等因素。投资意向在此区域表现得较小，从二手房的交易价格上来看，增值空间及速度都不甚乐观，客户群体多是为了满足自身居住而置业。•我们选择了三个周边楼盘作为重点参考对象，除了“大鼎·第一时间”为纯小户型项目均价在7000元/㎡除外，其余相邻的两个楼盘在二手房销售中价格都是相衬于区域价值体系中的，均价大约在5200元/㎡，居住物业价值不高，二手房交易平淡且无大的增幅。•在小户型的市场调查报告中，在刚性需求和首次置业资金压力的引导下，越小的户型去化速度越快，价格略高于区域普通产品市场，但对交通条件、周边配套要求较高。三、未来走势篇3.1上半年数据分析成交量同比小幅下调，价格处于高位；2010年上半年重庆地区商品房累计成交102,325套，总成交面积970.2万平方米，同比09年下跌12.45%，同比08年上涨66.91%。分析：2010年上半年市场成交量同比去年略有下调，由于2009年上半年，开发商刚刚度过金融危机，手中握有可马上开发的土地量少，直接导致2010年上半年开盘面积不足，另一方面，消费者这一方由于经融危机，手中握有大量现金，在股市前景一片暗淡的的环境下，又无其它渠道的投资方向，因此把大量闲质资金投入到固定资产上，第三方面国家对扩大内需的政策，银行方面的条件也较宽松，对房屋的销售起到了很大的推动作用；第四方面各大开发商对房价的炒作与哄抬，导致了2010年截止到4月，房价疯涨，消费者追涨购买这一现象的出现）1)新建商品房成交重庆1-8月成交金额走势可以看到除开4月由于房交会和新政即将推出的影响成交最高以外，8月就是今年成交最高的月份。而且可以看到相对于7月，8月的成交涨幅更加明显。8月的成交面积虽然没有超过新政前的3月，但是也基本达到了新政前的水平，从5-8月的走势来看，上升势头也很平稳。从目前的形势来看，在“金九银十”和秋交会的带动之下，超过4月的成交应该还是很有可能的。1、成交金额2、成交面积3.1上半年数据分析重庆楼市2010年1-8月成交数据走势1)新建商品房成交成交均价的走势相信是购房者最为关心的，从数据上来分析，2010年成交均价超过6000元/㎡的只有4月分，而8月的均价5908.45元/㎡已经非常接近6000的价位。从目前的楼市来分析，价格短时间内继续走高的可能性非常大。成交套数的走势和前几项数据的变化曲线差距不大，依然是稳步上涨到了新政前的水平。而且相对于2010年最高峰的4月，差距已经不是很大，“金九银十”在成交套数上应该是最有可能创今年销售纪录的数据。3.1上半年数据分析3、成交均价4、成交套数1)新建商品房成交3.1上半年数据分析分析：从图表可看出，在4月17日国家出台房地产新政出台4月后，抑制房价过快增长的成效已见，重庆房价除5月受新政出台重庆未出台细则解释，市场曾一度出现迷茫，消费者观望情绪严重，5月成交及价格均跌至谷底。但是5月27日重庆新政细则温和着陆，市场前景明朗化后，6月份成交均价及面积均一路平稳攀升，稳步发展。证明重庆市场与其他受国家调控影响的一线城市不同，房地产市场运营起步较晚，无明显产业泡沫。刚性需求依然是市场的主要供应方向;1)新建商品房成交2010年重庆地区入住楼盘共有196个，建筑面积5303.27万平方米。区域分布：南岸和渝北地区入住楼盘个数最多，各有28个，南岸地区建筑面积为1021.11万平方米，占总面积的19%，其中，坐落在南坪西路及南滨路上的上海城繁华纪、上海城LOMO公寓及国际社区，建筑面积均超过了100万平方米，整体拉高了这一区域的入住楼盘建筑面积。渝北地区建筑面积为472.28万平方米，占总面积的9%，这两个地区的建筑面积占了总面积的四分之一以上。3.1上半年数据分析2)新建商品房入住分析物业类型：住宅项目共计149个，占项目总数的76%，建筑面积3805.04万平方米，占总建筑面积的72%。其次是写字楼项目19个，建筑面积719.88万平方米，占总建筑面积的14%。商铺与别墅项目分别为16个、12个，占比分别为8%、6%。装修状态：重庆地区2010年入住楼盘以毛坯房为主，共计177个，占总数的90%，建筑面积4800.46万平方米，占总面积的90.4%；精装房项目共计12个，占项目总数的6%，建筑面积433.86万平方米，占总面积的8.2%；菜单式装修、粗装修、全装修项目共计7个，占总项目的4%，建筑面积72.95万平米，占比1.4%。分析：近年来渝北与南岸受政策利好引导，居住及投资价值受到了购房者的高度认可，随之带来开发公司的大规模入驻；住宅物业仍然是