金陵翠屏营销企划方案

金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·1·目录金陵翠屏产品概念（十四大核心产品要素）………………………………………………………………25核心要素之一：郊区化核心要素之二：原生态的自然环境，原生态的美核心要素之三：纯美式社区景观系统核心要素之四：邻里交往空间与邻里精神核心要素之五：实用主义核心要素之六：尊重居者个性—个性化设计原则核心要素之七：原汁原味、自由自在的建筑风格核心要素之八：人性化道路系统核心要素之九：人性化花园核心要素之十：现代别墅四合院核心要素之十一：TQC保障体系--确保规划设计原汁原味地从纸上到实体金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·2·核心要素之十二：美国本土顶尖规划设计团队核心要素之十三：金陵饭店一以贯之的品牌优势核心要素之十四：金陵饭店物业管理公司或其他知名物业管家金陵翠屏营销推广建议……………………………………………………………………………………43第一部分消费阶层调查………………………………………………………………………………44第二部分金陵翠屏品牌形象系统……………………………………………………………………49第三部分金陵翠屏纯美式生活方式的人文要素……………………………………………………54核心要素之一：对自然的尊崇与向往核心要素之二：返朴归真核心要素之三：舒适度·享受生活核心要素之四：实用主义与品质为先核心要素之五：强调个性金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·3·核心要素之六：注重无界限、祥和的邻里关系核心要素之七：尊重私密核心要素之八：创新核心要素之九：热情核心要素之十：由内而外的自信与荣耀感核心要素之十一：自我价值的实现第四部分内部认购期与开盘期推广策略……………………………………………………………58一、内部认购期与开盘期推广重点与目的二、推广原则三、内部认购期与开盘期推广计划第一阶段内部认购期第二阶段开盘销售期金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·4·金陵翠屏产品概念金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·5·十四大核心产品要素诠释纯美式社区本质核心要素之一：郊区化·郊区化是城市发展的必然过程“买房就是买环境”已成为众多买房人共同的心声，现代都市人渴望在居家中得到心灵的彻底放松，回归自然，尽享青山绿水和蓝天白云，呼吸纯净的新鲜空气，郊区化居住一时成为风潮。（应注意郊区化运动的科学理论依据与西方发达国家的实践）金陵翠屏引导的居住观念：住在市郊是全新的科学健康的居住观念，环境和景致是房子的重要组成部分，应直接决定房子的价值和个人对房子的取舍。随着近年来南京市交通基础设施的大大改善，“住宅郊区化”趋势愈益明显，翠屏山板块将成为南京住宅郊区化运动中一个重要发展区域，应将翠屏山板块锻造成为南京“郊区化运动”的旗舰板块。·翠屏山板块开发商应积极联手，并争取政府的支持与配合，以“郊区化运动”为主题，短时间内共金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·6·同炒热翠屏山板块，树立翠屏山板块整体品牌形象。核心要素之二：原生态的自然环境，原生态的美·翠屏山·水：金陵翠屏地块内自然水网纵横，形成原生态水脉，应在做产品（如流水别墅）及包装（水系的整体命名）推广中将之价值最大化。·大森林、植被·原生态规划理念：充分尊重自然大环境，尽量保护，不破坏原生态，在自然环境里种房子，而不是重新来过，在房子周围配景观。金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·7·核心要素之三：纯美式社区景观系统·理念：讲求公共环境与私有环境的平衡；公共环境的重要性大于私有环境·“私人小空间，公共大空间”的规划设计手法真正提高公共环境质量的方法，不是给予每幢住宅大面积土地，而是把住宅相对集中成邻里关系组团或街区组团。把建筑相对集中起来，每户的前后花园虽然有所减小，但是社区却得到了比较大的广阔的公共空间，用于创造自然空间和自然环境，既保护了社区的自然与环境，又能为居者提供足够的邻里交往空间。同样大的一块开发土地，如果均匀地把土地划分给每幢别墅，每幢别墅虽然有比较大的地块用于建房子与做花园，但是整个环境受到破坏，反而会影响社区的整体自然环境与生态状况。·景观与绿化的均匀性与可及性·绿化与景观的关系理念：绿化比人工造景更重要金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·8·景观只能是对绿化的补充，而不是绿化作为集中式景观的补充，集中浪费很多空间做景观、大面积广场，得不偿失，牺牲掉的是宅间绿地与公共空间。在金陵翠屏，景观只能是点缀，景观只能作为细节，体现品味、格调与文化。国外根本没有主题景观的说法。·强调住宅外观与住宅周围自然环境的协调性A建筑自然化，社区自然化（对应原生态规划理念）B房子不仅是建筑，它是一个与周边环境与景观充分协调的整体C有机建筑（或原生态建筑）概念：一切尊重自然，一切流于自然D有机空间（或柔化空间）概念：住宅与自然环境的过渡空间、协调空间，协调自然与建筑对照我国大中城市的住宅小区，有些房产开发商为了追求所谓精品效应，不惜减少住宅用地面积，压缩建筑间距，牺牲日照，腾出土地布置中心绿地。并且盲目地把西方公共建筑的广场设计概念生搬硬套到住宅小区来，什么下沉式广场、法国喷水池、罗马石柱廊、希腊神雕像，再加上中国式的小桥流水太湖石，甚至挖湖堆山，飞瀑涌泉，唯独没有大树成荫，以致夏日骄阳如火，严冬寒风凌厉。这金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·9·种观念上的误区造成的后果，就是大大削弱了住宅的环境均好性和居民的绿化参与性。而且使得小区内大部分不能直接享受到这些人造景观的居民却承担高昂的维护和管理费用。·景观与环境的做点：原汁原味再现纯美式社区的景观与环境·景观利益点：提供可以“舒适居住”的环境“DESIRABLEPLACETOLIVE”，即“受欢迎的生活环境”、“期望的生活环境”，而不仅仅是提供“住宅”或“居住空间”，打造人们喜欢和乐意居住的社区是金陵翠屏的重要规划设计原则。·硬性产品支撑点：低密度，低容积率，自然山水环境金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·10·核心要素之四：邻里交往空间与邻里精神最大限度地为住户提供舒适祥和的生活，必须强调社区邻里（NEIGHBORHOOD）精神，在社区中除去供居住的别墅建筑外，其他以公共空间、公共建筑、公共绿地与景观形成的邻里交往空间应是最受消费者与开发商注重的规划要点，这些也是最能体现真正社区人文精神之所在。·塑造邻里交往空间，创造社区人文精神：处处弥漫的美式闲情·邻里交往空间的基本架构：邻里单位和院落空间为小区构成的基本空间，适当扩大住宅间距，结合绿地布置，形成多种形态的居民交往、老人休闲、儿童游乐的小区结构单位。同时选择各类树种层次，产生富于变化的空间感受和生动活泼的街区氛围。总体上，环境景观看上去轻松随意，但它具有一些特色以识别不同邻里、街区与房屋，使社区总体与各层细部都具有鲜明的个性。A组团：以环形交通主干网与绿地、水脉、景观联合形成各具特色的组团金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·11·B街区：以二级道路系统与绿地、景观联合形成更为紧密的街区C其他邻里交住空间：（A）社区东北角的美式商业街（B）主入口150米景观大道—“翠屏大道”、“自然大道”或“纯美大道”（C）面积不等的水景与绿地形成的休闲娱乐空间（D）中心会所（E）现代别墅四合院围合成的更为私密的交往空间—院落（F）公共健康休闲设施本身的休闲、运动、交往氛围的营造（G）两侧配有休闲观景林荫道的道路系统本身·邻里交往空间的特别做点：A不同街区与邻里空间的识别体系，充分展现美式社区文化，表现邻里精神。B后期物业管理应创新地提出“物业管理邻里化理念”：（A）物业管理并不是硬性的，物管人员应具备邻里精神，融入到整个社区邻里氛围中去。金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·12·（B）努力利用硬性的邻里空间，采取系列措施，为开发商与居民、居民与居民、物管与居民牵线搭桥，积极主动地创造祥和的邻里氛围。核心要素之五：实用主义·实用主义的社区开发理念：金陵翠屏的立面造型、平面布局、设备选用都非常强调功能是否到位，是否使生活舒适，是否有实用意义。·实用主义的产品点A建筑造型（A）两层居多，底层面宽大于进深，比例接近黄金分割。一般户外活动园地较大而不设阳台和露台。二楼因是单纯卧室区域面积相对底层小些，所以局部向里收进，这样高度上有了两个层次的屋面造型。根据二楼的各居室长宽比例和朝向，屋面坡向还分有东西、南北和长坡短坡的各种不同组合，使建筑立面产生千姿百态的造型效果。（B）每幢别墅至少三面采光金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·13·B外立面装饰C平面布局（A）居住空间设计更加注重舒适而不仅仅是好看，注重住宅室内空间划分的相对独立和互相关联性，住宅室内居住生活要获得舒适的效果，因素之一是必须使不同的功能空间既有相互较好的联系，又有相对的独立性，使它们各得其所。（B）功能空间适宜的尺度是生活舒适程度的影响要素：国内商业住宅设计出现了无限扩大的倾向，各个功能空间大得惊人，卧室超过100平方米，起居室和客厅超过200平方米，完全失去家庭温馨的感觉，这种片面追求尺寸的趋向给恰当的空间配合带来不便，也绝不是创造舒适生活的方法。（C）住宅空间分割更合理：以区代室理念金陵翠屏的建筑内部设计反映了美国住宅设计的最新趋势，考虑了空间的流动感和视线的赏心悦目，对设计细节的把握和艺术性、生活感的营造就更加成熟。当代美国设计师已经不再像国内这样，简单以卧室、客厅、卫生间等来划分住宅空间，而以功金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·14·能区为标准将室内空间划分为五个区。以“区”来重新定义空间类型，功能规划更为细腻，平面布局十分紧凑，五大功能区域流线简捷畅通，面积比例经济合理，为全新生活方式提供完美的空间与室内外动线支持，充分满足个性与生活品质的追求。礼仪区：入口、起居室、餐室交往区：早餐室、厨房、家庭室私密区：主卧、卫生间、次卧、书房功能区：洗衣间、储藏室、车库、地下室、阁楼室外区：沿街立面、前院、后院、平台、硬地在五大功能区的设计中，金陵翠屏又特别注重礼仪和私密空间的营造，体现了现代人更高层次的精神和心理需求，是对人性更深刻的体贴。金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·15·核心要素之六：尊重居者个性—个性化设计原则希望拥有能表达个人风格的、展示自己社会地位和富有程度的住宅，已经成为当前高收入购房者在一般情况下的首选目标。因此我们应尊重市场，聆听来自消费者的呼声，体现消费者的真正需求。·理念：买房人，也是投资人金陵翠屏时刻提醒自己，购买住宅往往是一个家庭最大的投资，也是一个家庭最保险的投资项目。一栋住宅的价值，在很大程度上取决于设计质量的好坏和对生活方式的满足程度，对消费者个性的满足，这是购房者关注的核心问题。·最完美地体现个人风格：总体风格与调性下的最大个性化每两户住宅都不尽相同，但又不属于格格不入的用途和风格，例如：你可以建一幢意大利式的，他建法式的或德式的，也可以你建中式的，他建日式的，却不可以你建一个法式别墅，他来建一个中式四合院。金陵翠屏要讲究整个社区大风格的统一，同时又在每家的住宅建筑中体现出主人的个性和金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·16·生活品位。在房屋造型方面，建议给予购房者充分的自由，比如同一幢房子有前后两个效果不同的立面，另外还可以考虑房子将来的改造和进一步的装饰。·度身定造的设计原则（为不同需求的个体，提供或表现出与众不同的别墅方案—别墅个性化计划）别墅外立面的自由选择与设计，金陵翠屏提供众多房型样本中挑选一种。提供内装修和设备菜单，由客户自主选择适合自己使用要求而又符合消费能力的项目。成本如何控制金陵翠屏营销企划方案SuncomAd苏垦广告·17·核心要素之七：原汁原味、自由自在的建筑风格·汲取世界各地精华建筑风格（美国本土顶尖设计团队）美国社区里的建筑风格总是呈现着国际化多样化的特征。美国是一个包容性极强的移民国家，美国民宅吸收了法国、英国、西班牙的各种建筑风格，也有中国式、日本式、韩国式。在美国，各国建筑风格互相